قرارداد مشارکت در ساخت

در این نوشتار به بررسی ماهیت قرارداد مشارکت در ساخت و رعایت نکات الزامی در تنظیم آن خواهیم پرداخت.

قرارداد مشارکت در ساخت

قرارداد مشارکت در ساخت از انواع قراردادهای است که امروزه کاربرد زیادی در عرصه ساخت و ساز دارد و قراردادی است که بین یک یا چند مالک و یا سازنده منعقد شده و به واسطه آن بر ساخت ساختمانی با مشخصات معین در مدت معین توافق می‌ کنند. در این قرارداد آورده یا همان سرمایه مالک، زمینی است که ساختمان در آن ساخته می‌ شود. سرمایه سازنده نیز هزینه‌ هایی است که در حین عملیات ساخت متحمل می‌ شود. هر کدام از طرفین طبق توافق از ساختمان ساخته شده بهر‌ه‌ مند خواهند شد.

به­ تعبیر دیگر، در این نوع قرارداد یک یا چند نفر مالک یک ملک باشند اما با وجود اینکه قصد ساخت و ساز آن را دارند اما از سرمایه کافی برخوردار نمی­ باشند و از طرف دیگر، یک یا چند سرمایه گذار نیز وجود دارند که برای ساخت ساختمان به دنبال زمین هستند و در این زمینه قصد سرمایه ­گذاری و ساخت دارند. مالک یا مالکان آن ملک میتوانند با امضاء قرارداد مشارکت در ساخت با سرمایه­ داران در ساخت ساختمان با آن ­ها مشارکت کنند و به سود برسند. در اینجا سرمایه مالکان، زمینی است که برای ساخت و ساز مورد استفاده قرار می‌ گیرد و برای سرمایه داران، مبالغی است که در حین ساخت، پرداخت می‌ کنند.

نکته حائز اهمیت در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت، پیش‌ بینی ضمانت اجراء موثر در قرارداد و ذکر دقیق شروط قرارداد است. هر چه این شرایط بطور دقیق‌ تر و شفاف‌ تر بیان شود از بروز اختلافات در آینده جلوگیری می‌ کند.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

تعهدات طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

1. تعهدات مالک: تسلیم ملک به سازنده برای اجرای عملیات ساخت است و حتی اگر این تعهد در قرارداد برای مالک ذکر نشده باشد نیز چنین تعهدی برای وی مفروض است، زیرا بدون تسلیم ملک از جانب مالک به سازنده، بطور­ کلی امکان اجرای عملیات ساخت وجود نخواهد داشت.
2. تعهدات سازنده: تعهدات سازنده و یا مجری طرح را نیز می‌‌ توان شامل موارد ذیل دانست؛

• • پیش ­برد عملیات ساخت،
  • الزام به تحویل ملک در زمان مقرر،
  • رعایت اصول استاندارد ساخت،
  • پرداخت هزینه‌ های ساختمانی و اداری پروژه،
  • پرداخت اجاره ­بها به مالک در طول دوره ساخت برای اسکان موقت مالک،
  • ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌ ­های زمانی مقرر،
  • اخذ پایان­کار،
  • پرداخت جرائم به شهرداری.

فرآیند تعیین سهم ­الشرکه طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت

سهم ­الشرکه طرفین در قرارداد باید بیان شود تا از بروز اختلافات در آینده جلوگیری شود. برای محاسبه سهم ­الشرکه طرفین باید ابتدا آورده هر یک از طرفین قیمت‌ گذاری شده و سپس قیمت مقرر تقسیم بر ارزش کل پروژه (ارزش کل سرمایه‌ گذاری) شود.
اهمیت تعیین درصد برای سهم ­الشرکه از این جهت است که برای مثال اگر سهم ­الشرکه مالک به سازنده ۶۰ به ۴۰ باشد و حاصل عملیات ساخت یک آپارتمان ۱۰ واحدی باشد در این­ حالت ۶ واحد آپارتمان سهم مالک و ۴ واحد آپارتمان سهم سازنده می‌­ شود.

ذکر و تعیین دقیق شروط قرارداد مشارکت مدنی در ساخت

در این نوع قرارداد مشارکت مدنی سازنده و مالک شریک خواهند شد و در آن مالک صاحب زمین بوده و سازنده سرمایه‌ گذار و اقدام به ساخت‌ و ساز خواهد کرد. هم­چنین ممکن است در ساخت‌ و ساز نیز با هم مشارکت کنند؛ زیرا اموال موضوع اصلی قرارداد است و ضرورت دارد در این نوع قرارداد مشارکت مدنی چند نکته مهم رعایت شود تا از اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری شود، که عبارت­ند از؛

• در تنظیم و نگارش این نوع قرارداد تا حد امکان از جملات ساده و روان استفاده شود و به­ تعبیر دیگر شفاف و واضح نوشته شود.
• در متن قرارداد از الفاظ قانونی استفاده شود و هم­چنین باید بر روی الفاظ تسلط و اشراف کافی وجود داشته باشد.
• پیش از امضاء قرارداد یک­بار سند مشارکت مدنی را بطور کامل از ابتدا به انتها خوانده و برای هر جای نامفهوم آن توضیح خواسته شود.
• وقتی­ که طرف مقابل در مجلس عقد مشارکت مدنی حضور ندارد و از امضاء یک‌ جانبه آن خودداری و سعی شود همزمان با هم قرارداد را امضاء شود.
• شخص سازنده باید توانایی کار ساخت و ساز را داشته و سابقه در این زمینه کاری داشته باشد.
• در صورت لزوم در هنگام عقد مشارکت مدنی از شهود آگاه و قابل دسترس استفاده شود.
• در متن قرارداد مشارکت مدنی حضور مستمر و نظارت بر پروژه ساخت پیش‌ بینی شود.
• زمان پایان ساخت پروژه تعیین شود و در صورت تخلف از این تاریخ تمهیدات لازم در نظر گرفته شود.
• در مورد ممنوعیت واگذاری ساخت پروژه به افراد دیگر در متن قرارداد مشارکت مدنی تعیین تکلیف شود.
• در متن قرارداد مشارکت مدنی نوع و کیفیت و کمیت مصالح به­ کار رفته در ساخت تعیین شود.
• در قرارداد مشارکت مدنی هزینه‌ های جانبی همانند: اشتراک برق، گاز، مالیات و… تعیین تکلیف شود.

نکته: در هنگام قرارداد مشارکت مدنی ساخت شایسته است وکیل مجرب و حاذق شخص در محل حضور داشته باشد و در صورت نبود وی قرارداد را برای او ارسال کرده، در صورت تائید وی نسبت به امضاء قرارداد اقدام شود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

چگونگی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت

در تنظیم و انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت، با توجه به نوع ملک، تعداد مالکان و سرمایه­ گذاران، میزان آورده یا سرمایه، موارد خاتمه دهنده قرارداد، نحوه تعدیل قرارداد، ضمانت اجرای انجام قرارداد و حسن انجام تعهدات هر یک از طرفین و…، می­بایست شرایط و ضوابط خاصی را پیش­ بینی نمود و تا حد امکان از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری نمود.

نکته: تنظیم قراردادی شفاف که محتوای آن مخالف با قوانین آمره (امری) نبوده و تضمین کننده‌ حقوق طرفین آن قرارداد باشد، امری ضروری می­ باشد.

خسارات در قرارداد مشارکت در ساخت

دعاوی مرتبط به مشارکت در ساخت دارای ویژگی­ های خاصی می­ باشد، چرا که تعهدات سازنده و پیشرفت کار، در بازه زمانی مشخصی می­بایست انجام پذیرد و تاخیر در انجام کار در بازه­ های زمانی توافق شده موجب ورود ضرر به مالک (یا مالکین) و در نهایت موجب مسئولیت سازنده خواهد بود و در برخی موارد، طرفین اقدام به درج وجه­ التزام بابت تاخیر در انجام تعهدات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت می نمایند.

وجه­ التزام مبلغی است که فرد تعهد می‌ کند در صورت عدم انجام تعهد یا تاخیر در انجام تعهد این مبلغ را پرداخت نماید.

برای مثال: اگر سازنده به موجب قراردادی متعهد شده­ است، که ظرف یک­ سال پس از انعقاد قرارداد، ساختمان را طبق توافق در قرارداد، به مالک یا مالکین تحویل دهد و در قرارداد، مبلغ مشخصی به­ عنوان وجه­ التزام تعیین گردیده باشد، در این­ صورت چنانچه علی­ رغم سپری شدن مدت مزبور، سازنده به تعهد خود عمل ننموده باشد، ذی­ نفع می­تواند تادیه (پرداخت) مبلغ وجه­ التزام را به­ عنوان خسارت از سازنده مطالبه نماید، ضمن اینکه تعهد سازنده در تکمیل و تحویل ساختمان پا برجا می­ باشد.

هم­چنین در مواردی­ که سازنده متعهد باشد که ظرف یک­ سال از تاریخ انعقاد قرارداد، نسبت به ساخت و تحویل ساختمان اقدام نماید، لذا در صورتی­ که هیچ کاری انجام ندهد، در این­ صورت نیز می­توان به­ عنوان خسارت ناشی از عدم انجام کار، وجه­ التزامی را تعیین نمود و بهتر است به مالک و یا مالکین نیز حق فسخ قرارداد نیز داده شود.

حل و فصل اختلافات

یکی از موضوعات مهم در تنظیم قراردادهای مشارکت در ساخت، پیش ­بینی نحوه حل اختلاف و مرجع آن می باشد، چرا که درج شرط داوری علاوه­ بر صلاحیت عام محاکم دادگستری در حل و فصل اختلافات مربوط قراردادهای مشارکت در ساخت نیز امکان­ پذیر می­ باشد.

در خصوص مواردی که حل و فصل اختلافات ناشی از قرارداد مشارکت در ساخت، به داوری یک یا چند نفر ارجاع می­ گردد، ضمن دقت در نحوه نگارش متن شرط داوری در قرارداد مشارکت و یا در قراردادی جداگانه، باید دقت نمود که آیا پیش شرط­ هایی برای مراجعه به داوری وجود دارد یا خیر؟ چرا که رعایت پیش شرط­ های داوری، قبل از رجوع به داور لازم می­ باشد.

چنانچه در قرارداد مشارکت در ساخت، طرق خاصی مانند: میانجی­ گری، سازش و یا داوری در جهت حل و فصل اختلافات میان سازنده و مالک پیش­ بینی نشده باشد، در این­ صورت با توجه به صلاحیت عام محاکم دادگستری به­ عنوان مرجع رسمی تظلمات، می­بایست به دادگاه­ های عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه نمود.

همانطور که ملاحظه نمودید، قرارداد مشارکت مدنی پیچیدگی­ های زیادی دارند. با بهره‌ گیری از وکلای با تجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان میتوانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه قراردادهای مشارکت مدنی، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می­ نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهد شد و از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص قرارداد مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.