مجمع عمومی آپارتمانها

آشنایی با مجمع عمومی آپارتمانها موضوع بحث امروز ماست.

از آنجا که ممکن است برخی از مالکان بنا به عللی در جلسات مجمع عمومی حاضر نباشند و چون اطلاع غایبین از مفاد تصمیمات جلسه ضروری است و این تصمیمات برای کلیه شرکا الزام آور است.

لذا مدیران مکلفند ظرف ده روز از تاریخ تشکیل مجمع عمومی تصمیمات متخذه را به اطلاع شرکای غایب برسانند.

به نظر می رسد مدیران دارای تمامی اختیارات لازم برای اداره ساختمان جز آنچه که در صلاحیت خاص مجامع عمومی است میباشند.

محدود کردن اختیارات مدیران به موجب اساس نامه (قراردادخصوصی) یه به موجب تصمیمات مجمع عمومی تنها بین مدیران و مالکین معتبر بوده و در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نیست.

شرایط مدیران

مدیر ممکن است شخص حقیقی یا شخص حقوقی باشد.

شخص حقوقی می تواند یک نفر شخص حقیقی به عنوان نماینده به مجمع عمومی ساختمان معرفی نماید.

 از جمله شرایط مدیر امانت داری اوست، که در قانون مورد اشاره قرار گرفته است.

قانون گذار برای احراز سمت مدیریت شرط سنی قایل نشده است.

بنابراین، مدیر میتواند دارای هر شرط سنی باشد مشروط بر این که دارای اهلیت باشد.

علاوه بر این مالکین می توانند شرایط دیگری نیز در اساس نامه برای مدیر تعیین کنند تا انتخاب مدیر بر مبنای آن شرایط صورت گیرد.

مجمع عمومی نخستین

در قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن به طور مشخص از مجمع عمومی نخستین نامی برده نشده است.

این مجمع با حضور مالکان برای نخستین بار در ساختمان تشکیل می شود.

بند اول. مجمع عمومی نخستین

ماده پنج آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها مقرر می دارد:

“در صورتی که تعداد مالکین از سه نفر تجاوز کند، مجمع عمومی مالکین تشکیل می شود”.

 بنابراین ساختمان هایی مشمول قانون هستند که تعداد مالکان آن بیشتر از سه نفر باشند.

در چنین حالتی، این شرایط پیش می آید که ساختمان های با تعداد مالکان کمتر تابع مقررات توافق شده فیمابین اند و تکلیفی در اجرای قانون گفته شده ندارند.

 اما نباید نادیده گرفت که در هر حال ساختمان های دارای سه مالک و کمتر نمی توانند بدون هیچ گونه برنامه ریزی و ضوابطی اداره شوند و مالکان به رعایت حداقل ضوابط عمومی برای اداره آنها مکلف اند.

 افزون بر این باید گفت که، منظور قانونگذار از ذکر کلمه مالک، دقیقاً ناظر بر تعداد واحدها است نه این که صرف تعداد مالکان مورد نظر باشد.

چه در این صورت، اگر فرضاً بنایی تک واحدی با چهار مالک مشاعی باشد، باید تابع مقررات این قانون باشد که از نظر منطقی قابل قبول نیست.

بنابراین، همان گونه که گفته شد، هرگاه ساختمانی دارای چهار واحد و بیشتر باشد، مشمول قانون یادشده است و باید بر اساس آن اداره شود.

الف. نحوه دعوت از اعضا؛ قانونگذار نحوۀ دعوت از مالکین را برای تشکیل مجمع عمومی معین نکرده است.

 با توجه به این که چگونگی دعوت و قانونی بودن آن از اهمیت ویژه ای برخوردار است و قانونگذار نیز در این زمینه سکوت نموده است، مالکان باید در مورد نحوۀ دعوت اعضا به توافق برسند و تعیین کنند.

آیا دعوت اعضای مجمع از طریق نصب اطلاعیه بر روی تابلوی اعلانات ساختمان صورت گیرد یا از طریق ارسال دعوت نامه به وسیله پست سفارشی به نشانی آنها، هم چنین با توجه به این که محل تشکیل جلسات هم مشخص نیست، مالکین باید نسبت به تعیین محل جلسه اقدام کنند.

در آگهی دعوت از مالکان برای تشکیل مجمع عمومی دستور جلسه و تاریخ و محل تشکیل مجمع ذکر شود.

نکته دیگری که در قانون مسکوت مانده آن است که معلوم نیست چه کسی دعوت از مالکان را جهت شرکت در مجمع عمومی بر عهده دارد.

آیا هر یک از مالکان می توانند با ارسال دعوت نامه، مجمع عمومی نخستین را تشکیل دهند، یا تعداد مشخصی از مالکان این وظیفه را بر عهده دارند؟

مديريت

مقصود از مدیریت علم و هنر متشکل و هماهنگ کردن رهبری و کنترل فعالیت های دسته جمعی برای نیل به هدف های مطلوب با حداکثر کارآیی است.

مدیریت ساختمان تحت عناوین ذیل مورد مطالعه قرار گرفته است

– تعداد و شرایط مدیران

– اختیارات هیأت مدیره

-خاتمه مدیریت.

1_تعداد و شرایط مدیران :

بند اول. تعداد مدیران;

مجتمع های آپارتمانی توسط یک یا چند مدیر که برای مدت محدودی تعیین شده و قابل عزل می باشند، اداره می شوند.

قانونگذار حداقل و حد اکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده و تنها اشاره نموده است که تعداد اعضای هیأت مدیره باید فرد باشد، تا به هنگام تصمیمات جمعی، هیأت مدیره در تشخیص رأی اکثریت دچار بلاتکلیفی نگردد.

وزارت مسکن در پاسخ به سؤالی که در همین زمینه به عمل آمده بود اعلام داشت (بازگشت به نامه مورخ 9آبان1377 به اطلاع می رساند:

با توجه به ماده پانزده آیین نامه اجرایی ق.ت.ا تعداد مدیران باید فرد باشد. علیهذا مقتضی است نسبت به اصلاح صورت جلسه مورخ 14مهر1377 مبنی بر تعداد شش نفر به عنوان اعضای هیأت مدیره و قید مدت مأموریت مدیران اقدام نمایند.

(اما در ساختمان های با مساحت کم یک مدیر کافی است، ولی مالکین میتوانند بیش از یک نفر مدیر تعیین نمایند.

در مجتمع های بزرگ وجود هیأت مدیره ضرورت می یابد و چون هیأت مدیره در هر حال، صورت انفرادی ندارد و تصمیمات آن باید به اکثریت آرای حاضرین اتخاذ شود، تعداد اعضای هیأت مدیره نمی تواند کمتر از سه نفر باشد و گر نه اکثریتی ایجاد نخواهد شد.

قانونگذار حداکثر تعداد مدیران را پیش بینی نکرده است. بنابراین، آنها می توانند به هر تعداد باشند. ایرادی که به نظر می رسد این است که در واقع اگر تعداد ساکنین یک مجتمع زیاد باشند و علاقه مندان به سمت مدیریت بیش از تعداد لازم باشد اداره ساختمان دشوار خواهد بود، به همین دلیل پیش بینی حداکثر تعداد اعضای هیأت مدیره از جانب قانونگذار ضروری می نماید.

مالکین می توانند در اساس نامه حداقل و حداکثر تعداد مدیران را پیش بینی نمایند.

آیامی دانید؟

که طبق نظرکارشناسان قوه قضاییه درصورت رای دادن 51 درصد ساکنین هرمجتمع. و امضاء صورتجلسه هیئت

مدیره هیچ یک ازساکنینی که شارژواحدخودراپرداخت نمیکنند وقصد تخریب فرهنگی دارند نمیتوانند شکایتی داشته باشند

مجمع عمومی آپارتمانها

مهم ترین مرجع برای اداره ساختمان مجمع عمومی است که تصمیمات اساسی و خط مشی کلی راجع به اداره امور ساختمان را اتخاذ نموده، و مدیران را انتخاب و عملیات آنها را بررسی، تأیید یا تصحیح می نماید.

در یک آپارتمان چند مجمع عمومی می توان تصور نمود:

اولین اجتماع مالکان برای تصویب اساس نامه و تعیین اولین مدیران و تعیین رئیس مجمع، مجمع عمومی نخستین نام دارد. اجتماع سالانه مالکان برای تصویب گزارش مربوط به در آمد، اتخاذ تصمیم نسبت به اداره امور ساختمان و تعیین جانشین برای مدیران معزول یا مستعفی مجمع عمومی عادی نام دارد که ممکن است، در طول سال و به طور فوق العاده نیز تشکیل شود.

2_اجتماع دیگر مالکان مجمع عمومی فوق العاده است که به منظور انتخاب جانشین برای مدیر معزول و محجور پیش از انقضای مدت مدیریت، تشکیل می شود.

در عمل ممکن است اجتماعی از مالکان تشکیل شود که هم عنوان مجمع عمومی عادی داشته باشد و هم عنوان مجمع عمومی فوق العاده، بدین منظور که هر دو مجمع در یک زمان و برای صرفه جویی در وقت، به مسائل مختلفی رسیدگی کنند که در صلاحیت هر کدام از مجامع تشکیل شده است.

آیا اگر مالکی از آپارتمانش هیچ استفاده ای نکند، باز ملزم به پرداخت هزینه های مشترک یا شارژ ساختمان است؟

این پرسش از آن دست پرسش هایی است که خبر از یک معضل می دهد و آن هم تکلیف واحد های خالی از سکنه است که مالکان آن زیربار پرداخت شارژ ماهانه نمی رود.

از نظر قانونی اما این توجیه پذیرفته نیست و طبق موضوع ذیل ماده 4 قانون تملک آپارتمان ها: ” پرداخت هزینه های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد الزامی است.”

 در این میان اما مالکانی که ملزم به این پرداخت هستند نیز این ادعا را دارند که به چه علت باید هزینه های استفاده دیگران را پرداخت کنند.

به ویژه اینکه هزینه شارژ در بعضی ساختمان ها غیر از اندوخته ساختمان و هزینه نگهداری از بنا و هزینه آسانسور و سرایداری شامل بعضی از هزینه های مصرفی مثل گاز و آب نیز می شود.

 راهکار عرفی این است که با طرح موضوع و تصویب آن در مجمع عمومی می توان مالکان آپارتمان های خالی از سکنه را از پرداخت بخشی از هزینه های مشترک معاف کرد.

به این ترتیب در قراردادی که به تصویب اکثر مالکان رسیده باشد ، می توان هزینه های مصرفی مشترک را برای آپارتمان هایی که به طور کلی خالی از سکنه هستند و حتی هیچ ورود و خروجی نیز به آنها صورت نمی گیرد در نظر نگرفت.

نکته‌ مهم در جلسات مجمع عمومی آن است که باید بیش از نصف مالکین یا نمایندگان آنان در جلسه حضور داشته باشند تا جلسه رسمیت پیدا کند. اگر تعداد افراد حاضر به حد نصاب نرسد باید جلسه را برای پانزده روز بعد تجدید کرد.

اگر در جلسه دوم هم تعداد به حد نصاب نرسید بار دیگر جلسه برای پانزده روز دیگر تجدید می‌شود و تصمیمات جلسه‌ سوم فارغ از اینکه تعداد شرکت‌کنندگان به حد نصاب رسیده باشد یا نه رسمیت خواهد داشت.

مصوبات مجمع عمومی تنها زمانی معتبر است که دو سوم مالکین حاضر در جلسه به آن رای داده باشند.

تمامی تصمیمات گرفته شده در جلسات مجمع عمومی باید صورت‌ جلسه شده و مدیر ساختمان آن‌ را نگهداری کند

مدیر ساختمان کیست؟

مدیر ساختمان مسئول حفظ و اداره ساختمان و اجرای تصمیماتی است که مجمع عمومی می‌گیرد. مدیر باید در جلسه‌ سالانه مجمع به مدت یک ‌سال با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.

در مورد انتخاب مجدد یک فرد به عنوان مدیر محدودیتی وجود ندارد، هرچند توصیه می‌شود این منصب به صورت چرخشی بین مالکین دست به دست شود تا همه نسبت به ساختمان احساس مسئولیت پیدا کنند.

ذکر این نکته نیز لازم است که مدیر ساختمان می‌تواند از اشخاص حقیقی یا حقوقی خارج از ساختمان هم باشد.

مجمع عمومی می‌تواند به جای یک مدیر، چند مدیر انتخاب کرده و هیئت مدیره ساختمان را تشکیل دهد.

هیئت مدیره ساختمان از نظر اختیارات و وظایف تفاوتی با مدیر ندارد.

فقط باید به این نکته توجه کرد که تعداد اعضای هیئت مدیره فرد باشد تا هنگام رای‌گیری تشخیص رای اکثریت با مشکل مواجه نشود.

اگر پیش از پایان مدت ماموریت، مدیر یا سه نفر از اعضای هیئت مدیره استعفا دهند یا فوت کنند، مجمع عمومی باید جلسه‌ای فوق‌العاده تشکیل داده و مدیر یا هیئت مدیره جدیدی انتخاب کند.

با مجمع عمومی آپارتمانها آشنا شوید

بر اساس قانون تملک آپارتمان‌ها مجمع عمومی عالی‌ترین نهاد تصمیم‌گیرنده در خصوص ساختمان است. مالکین تمام واحدهای ساختمان در این مجمع عضوند و حق رای دارند.

مستاجرین عضو رسمی مجمع عمومی ساختمان محسوب نمی‌شوند، ولی شرکت کردنشان در جلسات مجمع پسندیده است و نظرات و پیشنهاداتشان می‌تواند راهگشا باشد.

وظایف و اختیارات مجمع عمومی ساختمان به شرح زیر است:

انتخاب مدیر ساختمان (یا هیئت مدیره) و رسیدگی به عملکرد او

تصمیم‌گیری در مورد اداره امور ساختمان

تصویب گزارش درآمد و هزینه‌های سالانه ساختمان

تصمیم‌گیری در مورد پس‌انداز برای امور مربوط به حفظ، نگهداری و تعمیر ساختمان

دادن اختیار به مدیر برای انعقاد قراردادهای لازم برای اداره ساختمان

تصویب و تغییر مقررات ساختمان در چهارچوب قانون کشور

مجمع عمومی باید سالانه حداقل یک بار تشکیل شود و ریاست جلسات مجمع هم بر عهده‌ مدیر ساختمان است.

اگر مدیر یا هیئت مدیره ساختمان یا حداقل سه نفر از مالکین ساختمان درخواست داشته باشند می‌توان جلسه‌ فوق‌العاده‌ای برای مجمع عمومی در نظر گرفت.

البته باید یک هفته پیش از تشکیل جلسه به صورت مکتوب، تلفنی، فکس یا ایمیل تشکیل جلسه به اطلاع مالکین برسد.

مشاوره حقوقی مجمع عمومی آپارتمانها

مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری، مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری مجمع عمومی آپارتمانها، مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری توسط وکلای متخصص ملکی امکان پذیر است.

جهت هماهنگی از روزهای شنبه تا چهارشنبه ساعت9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 با دفتر وکالت محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و مشاور حقوقی تماس بگیرید.

021-88663925

021-88663926

021-88663927

021-88663628

021-88799562

021-88795408

021-88796143

شماره همراه وکیل

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با مدیر دفتر محمدرضا مهری با شماره همراه زیر امکان پذیر است.

09120067669

گروه وکلای رسمی مهر پارسیان