وکیل خلع ید

بهترین وکیل خلع ید در تهران در این نوشتار به بررسی موضوعات ملکی پرداخته است.

بررسی ماهیت، انواع، شرایط، آثار و مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید

یکی از دعاوی حقوقی که سابقه بسیار زیادی دارد و از دوران گذشته تا به امروز مطرح بوده، دعوای خلع ید است. منظور از آن دعوایی است که، صاحب مال غیرمنقول برای مثال: زمین، خانه یا مغازه برای پس گرفتن مال خود از متصرف غیرقانونی، در دادگاه اقامه‌ می‌کند، به این قاعده دعوای خلع ید می‌ گویند.

خلع ید

خلع ید به معنی از بین بردن سلطه غیرمجاز شخص غاصب از حق و مال دیگری است. به ­تعبیر دیگر خلع ید، اخراج متصرف غیرقانونی و غاصب از یک ملک. برای مثال: شخصی بدون اجازه و بدون داشتن حق، وارد ملکی شده و اقدام به استفاده از آن می ­نماید و به اعتراض مالک نیز توجهی نمی ­کند، در این صورت مالک می­بایست با مراجعه به دادگاه صالح به رسیدگی پس از تشکیل پرونده و طی کردن تشریفات قانونی و اثبات مالکیت و غیرقانونی بودن تصرفات غاصب، دادگاه حکم به خلع ید صادر نماید.

مالکیت

طبق قانون مالکیت رابطه‌ ای است بین فرد و یک وسیله مادی یا مال که می‌ تواند به صورت منقول یا غیرمنقول باشد. مثل: زمین، خانه، خودرو و… البته اگر طبق قانون این فرد، مال را از راه ‌های قانونی به دست آورده باشد، قانون حق مالکیت و تصرف او را در آن مال به رسمیت می‌ شناسد و از حق او حمایت خواهد کرد. به ­تعبیر دیگر این حق به مالک داده می‌ شود که بدون مزاحمت اشخاص دیگر و محرومیت از حق قانونی، بتواند از مال خود بهره ببرد که به این رابطه حق مالکیت گفته می‌ شود. البته مالکیت در حقوق به دو نوع عین و منفعت تقسیم می‌ شود که عبارتند از؛

الف) مالکیت عین

به این معناست که فرد علاوه بر این که صاحب منافع مال است، مالک اصل آن نیز به شمار می‌ رود و این نوع از مالکیت ویژگی ‌ها و مزایایی برای مالک دارد، مثل مطلق بودن حق مالکیت، یعنی صاحب مال حق هرگونه دخل و تصرف و بهره‌ برداری از مال خود را دارد. انحصاری بودن، به معنای این است که فقط شخص مالک، حق تصرف در آن مال را دارد و شخص دیگری اجازه ندارد از آن بهره ببرد. دائمی بودن، یعنی تصاحب این مال توسط مالک محدود به بازه زمانی خاصی نیست، امّا می‌ تواند هر زمان که بخواهد آن را بفروشد یا اجاره بدهد.

ب) مالکیت منفعت

این نوع از مالکیت تنها محدود به منافع مال مورد نظر است و مالکیت اصل یا عین مال متعلق به فرد دیگری است، یعنی مالک اصل مال به فرد اجازه می‌ دهد، برای مدتی مقرر از منافع حاصل از آن استفاده کند، بدون اینکه در مالکیت اصل آن تغییری به وجود بیاید، این نوع از مالکیت در مورد مالی امکان‌ پذیر است که بقای عین آن در صورت استفاده از منافع از بین نرود، مثل قرارداد اجاره و…

انواع مالکیت اموال

• مالکیت مفروز یا اختصاصی

مالکیتی است نسبت به مال که یک شخص به نحو انحصار و بدون شریک مالک و صاحب آن ­باشد، برای مثال ماشینى که فقط در ملک یک فرد است و کسى با او شریک نیست و اگر حتی در گذشته نیز مشاع بوده، اینک تقسیم شده و سهم هریک به­ صورت انحصاری و مشخص تعیین شده است.

• مالکیت مشاع

مالکیتی است نسبت به مالی که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج از هم تشخیص داد، برای مثال خانه‌ اى که با فوت پدر به فرزندان ارث می‌ رسد.

دعوای اثبات مالکیت

طبق رأی وحدت رویه شماره 672 هیئت عمومی دیوان عالی کشور طرح دعوای خلع ید از زمین، پیش از احراز و اثبات مالکیت مسموع نمی ­باشد، یکی از دعاوی معمول در رابطه با دعوای خلع ید، دعوای اثبات مالکیت است، که در آن فرد ابتدا باید ثابت کند که به صورت قانونی مالک اصلی مال مورد نظر است و برای این کار باید شرایطی وجود داشته باشد که به شرح ذیل عبارتند از؛

شرط اول- داشتن سند مالکیت است، اگر شخص خواهان سند رسمی و معتبر برای حق خود ارائه بدهد، اثبات حق او در محکمه آسان خواهد بود.

شرط دوم- گاهی نیز ممکن است قراردادی کتبی یا شفاهی در میان باشد، که آن هم با ارائه شاهد معتبر و شرایط قانونی قابل اثبات است.

شرط سوم- اثبات اعتبار قرارداد است، خواهان باید قراردادی معتبر ارائه کند و شخص خوانده نیز بطور معمول برای اثبات بی ‌اعتباری قرارداد اقدام خواهد کرد و در نهایت بر اساس دلایل قانونی ارائه شده، تصمیم با مرجع قانونی است.

شرط چهارم- وقتی است که شخصی با سند عادی در مقابل سند رسمی طرف مقابل، قصد اثبات مالکیت دارد و در این حالت باید علاوه بر طرح اثبات مالکیت، طرح خواسته الزام به تنظیم سند را نیز ارائه نماید.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

طرح دعوای خلع ید مستند به سند عادی

اگر ملکی سند رسمی نداشته یا در اصل مالکیت ملک اختلاف وجود داشته باشد طرح دعوای خلع ید قابل استماع نیست، در چنین موردی، خواهان باید ابتدائا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی نموده و پس از دریافت سند رسمی به نام خود، دادخواست خلع ید را تقدیم کند، تقاضای رسیدگی به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی با خلع ید در یک دادخواست بلامانع است.

احراز تصرف متصرف غیر قانونی (غاصب)

قبل از طرح دعوای خلع ید و به جهت از بین بردن احتمال هرگونه ادعای بعدی و تبانی باید تدبیری کرد که اگر خوانده با تبانی شخص دیگر و متصرف معرفی کردن وی، در دادگاه حاضر شده و ادعا کند که اساس در ملک تصرفی نداشته و خواهان نیز بابت اثبات تصرف خوانده دلیلی نداشته باشد، دادگاه با اعلام عدم توجه دعوا به خوانده قرار رد دعوا را صادر نکند و مالک علی­ رغم طرح صحیح دعوا و پرداخت هزینه دادرسی سنگین از رسیدن به حق خود باز نماند.

اول) ملک در اختیار شخصی غیر از مالک قرار دارد،

دوم) این شخص همان خوانده دعواست نه شخص دیگر.

انواع دعوای خلع ید

• دعوای خلع ید به ­معنی عام

دعوای خلع ید در معنی عام، بطور معمول به 3 دسته قابل تقسیم هستند؛

دسته اول- دعوای خلع ید بر سر این است که خواهان ادعا دارد شخص خوانده، مال او را به ­صورت غیر قانونی تصرف کرده و تقاضای پس گرفتن آن را از مراجع قانونی دارد.

دسته دوم- مابین دو طرف دعوا، قراردادی منعقد شده و هر دو بر این موضوع معترف هستند، اما شاکی معتقد است که ادامه‌ تصرف ملک توسط طرف دوم بر خلاف قرارداد بوده و باید از او پس گرفته شود.

دسته سوم- به صورت دعوای تصرف مطرح می‌ شود که ممکن است به صورت ممانعت از حق، مزاحمت و تصرف عدوانی بوده باشد و این نوع از دعوا می‌ تواند به 2 صورت حقوقی و کیفری مطرح شود.

• دعوای خلع ید به ­معنی خاص

طبق قانون مدنی، در مال غیر منقولی که مالکیت آن به­ صورت شراکتی و مشاع بین دو یا چند نفر است، هرگونه دخل و تصرف در ملک توسط یکی از شرکاء، مشروط به ­رضایت سایر شرکاء است. دعوای خلع ید به معنی اخص یعنی یکی از شرکاء علیه دیگری اقامه دعوی می‌ کند و تصرف او در مال را غیر قانونی و بدون رضایت خود می‌ داند.

طبق قانون اجرای احکام مدنی، وقتی حکم خلع ید یا پس گرفتن مال علیه یکی از شرکاء صادر شود، در حقیقت از تمام مال خلع ید صورت می‌ گیرد، ولی تصرف شخص شاکی در ملک باید بر اساس مقررات املاک مشاعی باشد، یعنی مشروط به رضایت سایر شریک‌ ها خواهد بود.

ارکان طرح دعوای خلع ید

از نظر قانونی طرح دعوای خلع ید تنها در صورتی قابل استماع و رسیدگی است که دارای ارکانی به شرح ذیل باشد که عبارتند از؛

رکن اول- اثبات مالکیت خواهان؛ که با ارائه‌ سند رسمی یا قرارداد باید در دادگاه اثبات شود،
رکن دوم- موضوع دعوا مال غیر منقول باشد؛ یعنی مال تصرف شده باید غیر منقول باشد. مثل: خانه، باغچه و…
رکن سوم- تصرف غیر قانونی خوانده؛ یعنی شخص خوانده بدون هیچ اذن و اجازه ­ای و بدون یک رابطه قراردادی، به صورت غیر قانونی مال مورد نظر را تصرف کرده باشد.

شرایط طرح دعوای خلع ید

• طبق قانون آئین دادرسی مدنی فقط مالک قانونی ملک یا وکیل و یا نماینده قانونی وی می ­تواند اقدام به طرح دعوا علیه شخص غاصب نماید،
• مالک باید مدارک اثبات مالکیت خود را که مهمترین آن سند رسمی ملک می ­باشد را تقدیم دادگاه رسیدگی کننده به دعوا نماید،
• قید کردن مشخصات ملک از قبیل؛ پلاک ثبتی و آدرس دقیق برای تقدیم دادخواست الزامی می­ باشد،
• ذکر مشخصات متصرف غیر قانونی از قبیل؛ نام، نام خانوادگی، نام پدر، نشانی دقیق محل اقامت متصرف (که در برخی مواقع محلی غیر از ملک مالک است) و… و دلیل تصرف شخص متصرف که ممکن است شهادت شهود باشد.

نکته: دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد که ملک غیر منقول در حوزه قضایی آن واقع شده است.

مدارک لازم برای خلع ید ملک

برای پیگیری خلع ید مشاعی و طرح دعوا خلع ید لازم است تا ضمن برخورداری از شرایط لازم، یک سری مدارک معتبر و قانونی را به دادگاه ارائه دهید. مدارک لازم برای خلع ید شامل موارد زیر می ­شوند؛

• کارت ملی معتبر برای احراز هویت مالک،
• تصویر و سند مالکیت ملک، زمین، آپارتمان و…
• حضور چند شاهد برای شهادت در مورد مالکیت ملک،
• نتیجه نظر کارشناس،
• شماره پرونده استنادی طرح دعوا،
• مدارک تحقیقاتی محلی،
• بازدید محلی و منطقه ­ای توسط کارشناس و ارائه نظر وی به دادگاه.

ارکان لازم جهت طرح دعوای خلع ید ملک

• دعوای خلع ید فقط از جانب مالک قابل طرح است،
• موضوع دعوای خلع ید اموال غیر منقول است،
• مورد دیگر در اثبات غصب و طرح دعاوی، استیلاء و سلطه بر مال، مالک اصلی می ­باشد،
• دعوای خلع ید اثبات عدوانی بودن اقدامات خوانده است،
• خواهان باید مالک رسمی ملک باشد و در غیر این­ صورت، رأی قطعی بر مالکیت داشته باشد، (اگر این شرط وجود نداشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد)،
• منظور از لزوم شرط مالکیت اعم از مالکیت مفروز (6 دانگ) و مالکیت مشاع است، به ­تعبیر دیگر هم مالک مفروز و هم مالک مشاعی می ­توانند علیه غاصب طرح دعوا کنند،
• اقدام اولیه دادگاه در مواجهه با دعاوی خلع ید استعلام وضعیت ثبتی ملک و بررسی مالکیت رسمی آن می ­باشد.

نکته: طبق قانون ثبت محاکم شخصی را مالک قلمداد می­ نمایند که نام ایشان در دفتر اسناد املاک به عنوان مالک قید گردیده باشد، پس اگر شخصی با مبایعه نامه عادی و یا وکالتنامه بلاعزل ملکی را خریداری کرده باشد، دادگاه قبل از اثبات مالکیت نمی ­تواند خریدار را مالک قانونی قلمداد نماید، باید توجه داشت در مواردی که ملک فاقد سند رسمی است، طرح دعوای خلع ید بدون اثبات مالکیت با احتمال رد شدن دعوا رو به رو است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

اثبات موارد ضروری در دعوای خلع ید ملک

• طبق رای وحدت رویه شماره 672 دیوان ­عالی کشور اولین موردی که اثبات آن در این دعوا حائز اهمیت است، مالکیت خواهان بر ملک موضوع تصرف است، عدم ارائه سند مثبت مالکیت موجب رد دعواست،
• اثبات تصرف خوانده بر ملک نیز بر عهده خواهان است که بطور معمول با تحقیق محلی و شهادت شهود قابل اثبات است،
• رکن دیگر دعوای خلع ید، اثبات غیر قانونی بودن تصرف خوانده است و اگر خوانده بتواند اثبات کند در ملک موضوع دعوا حقی دارد، دعوای خواهان رد می­ شود،
• دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است، مهمترین رکن دعوای خلع ید، اثبات مالکیت خواهان بر ملک موضوع دعوا است، بنابراین در مواردی که اصل مالکیت محل مناقشه می­ باشد، باید پیش از طرح عوای خلع ید، مالکیت خواهان قطعی شود.

تنظیم دادخواست خلع ید ملک

دادخواست خلع ید باید در دفاتر خدمات قضایی تنظیم شود و این دفاتر نیز دادخواست را به دادگاه محل وقوع ملک فرستاده و آنجا نیز ظرف مدت زمان متعارف تعیین شعبه می ­شود و رعایت شرایط شکلی ذیل الزامی است که عبارتند از؛

•  علیه متصرف یا متصرفین تنظیم شود،
• رونوشت سند رسمی یا رای قطعی مالکیت ضمیمه آن گردد،
•  رونوشت صورت جلسه تأمین (در صورت وجود) نیز ضمیمه شود،
• در صورتی که اظهارنامه رفع ید در گذشته برای مخاطب ارسال شده، رونوشت آن نیز ضمیمه شود،
• سایر شرایط عمومی دادخواست مثل ابطال تمبر و وکالتنامه وکیل و…

ویژگی ­ها و خصوصیات دعوای خلع ید

1. دعوای خلع ید یا رفع غصب ممکن است در خصوص اموال منقول یا غیر منقول اعمال شود،
2. دعوای خلع ید در هر حال یک دعوای مالی محسوب می ­شود و اگر در خصوص ملک باشد، هزینه دادرسی آن بر اساس قیمت منطقه ­ای و اگر در خصوص مال منقول باشد هزینه دادرسی آن بر اساس تقویم خواهان تعیین می شود،
3. مستند دعوای خلع ید بطور عام ماده قانون مدنی بوده و مستند دعوای خلع ید مشاعی قانون اجرای احکام مدنی،
4. دعوای خلع ید پس از صدور حکم علیه هر متصرف اجرا می شود و اینکه دیده می­ شود گاهی محکوم­ علیه دعوای خلع ید پس از صدور حکم جهت جلوگیری از اجرای آن دیگری را بر مال غصب شده مسلط می­ کند، دست آویز و حربه خوبی نیست،
5. در رویه قضایی خلع ید نوع مالکانه و غیر آن تقسیم می­ شود. منظور از خلع ید مالکانه این است که متصرف ادعای مالکیت هم دارد، ولی در موارد غیر این اختلاف طرفین فقط بر سر تصرف است و در مالکیت متقاضی خلع ید تردیدی نیست،
6. قانونگذار در قانون مدنی از واژه خلع ید برای معرفی این امکان استفاده ننموده است و به جای آن واژه غصب را به کار برده است.

عناوین دادخواست حقوقی مشابه

در خصوص دعاوی مشابه با خلع ید می‌ توان به 4 دعوای حقوقی اشاره نمود؛

• رفع تصرف عدوانی،
• تخلیه ید،
• دستور تخلیه،
• حکم تخلیه.

تأمین دلیل

نهاد تأمین دلیل برای حفظ آثار و ادله است و به معنی حفظ دلیل است که برای استفاده از آن در آینده کاربرد دارد و باید از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک درخواست شود. وقتی صورت ­جلسه­ ای مبنی بر تصرف خوانده در ملک تنظیم شود، ادعای مغایر بعدی پذیرفته نیست و راه جهت حصول نتیجه فراهم می­ شود.

هزینه دادرسی دعوای خلع ید

هزینه دادرسی این دعوا بر اساس ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه می­ شود و تقویم خواسته توسط خواهان در این مورد ملاک نیست.

ادله اثبات در دعوای خلع ید

1. سند مالکیت از ادله اجباری برای طرح دعواست،
2. شهادت شهود،
3. تحقیقات محلی،
4. معاینه محل،
5. نظر کارشناس و …

مراحل طرح دعوای خلع ید

• مالک قانونی ملک یا وکیل و یا نماینده قانونی وی باید با رعایت موارد و شرایط طرح دعوا به یکی از دفاتر خدمات قضایی در سطح کشور مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده نماید،
• دفاتر خدمات قضایی پس از تشکیل پرونده و اخذ هزینه ­های دادرسی و اوراق، پرونده را به صورت الکترونیکی به دادگاه محل وقوع ملک ارسال می­ نمایند،
• دادگاه صالح به رسیدگی در صورت کامل بودن پرونده وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوی را جهت حضور در دادگاه دعوت می­ نماید،
• برای اثبات مالکیت مالک، اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام به عمل می­ آورد تا مالکیت مالک برای دادگاه اثبات شود،
• متصرف غیر قانونی در جلسه رسیدگی می­ باید، قانونی بودن تصرفات خود را اثبات نماید و اگر قادر به اثبات اذن یا اجازه مالک در تصرفات خویش نباشد، دادگاه حکم خلع ید را به نفع مالک صادر خواهد نمود.

رسیدگی به دعوای خلع ید

با تقدیم دادخواست و تشخیص کامل بودن آن توسط شعبه، وقت دادرسی تعیین و به طرفین ابلاغ می­ شود. دادگاه در بدو امر با استعلام وضعیت ثبتی ملک از ثبت محل نسبت به احراز مالکیت خواهان اقدام می­ کند، خواهان باید در دادگاه ثابت کند که متصرف فعلی، ملک یا زمین را به صورت غاصبانه و بدون مجوز قانونی تصرف نموده است، البته همین که مالک ملک عدم رضایت خود را نسبت به وضعیت فعلی تصرف اعلام نماید، بار اثبات از روی دوش او برداشته می­ شود و اکنون خوانده (غاصب، متصرف) است که باید ثابت کند تصرف او قانونی می­ باشد، برای مثال اجاره ­نامه­ ای ارائه دهد که به موجب آن مستأجر ملک می­ باشد یا شاهدی بیاورد که گواهی دهد ملک با توافق شفاهی در اختیار خوانده قرار گرفته و مالک نیز تا انقضاء مدت تعیین شده حق فسخ خود را ساقط نموده است.

مرجع رسیدگی به دعوای خلع ید

دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیر منقول می‌ باشد و در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. (شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا ۲۰ میلیون تومان را دارد) دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیر منقول وجود دارد.

بطور معمول رسیدگی به این نوع از دعوی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی انجام می‌ شود، ولی هزینه‌ دادرسی از خواهان گرفته خواهد شد، ضمن اینکه حکم صادر شده فوری بوده و پیش از قطعی­ شدن اجرا خواهد شد و باید دانست که دعوای خلع ید از انواع حقوقی بوده و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است، و هنگامی که حکم قطعی در مورد دعوای خلع ید صادر شود و به خواهان ابلاغ می‌ شود و باید آن را برای اجرایی شدن به بخش اجرای احکام مدنی تحویل بدهد و پس از صادر شدن اجرائیه، دادورز یا مأمور اجرا برای عملی شدن حکم اقدام می‌ کند و دعاوی هم مرتبط با این دعوا است،‌ مثل: قلع و قمع، اجرت‌ المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌ گذاری) شوند، هر چند خواهان آن را علی‌ الحساب تقویم (ارزش‌ گذاری) ‌کرده باشد. بدین‌ ترتیب هزینه دادرسی هریک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌ شود.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاهی است که مال غیر منقول در آنجا واقع شده است. در دعوای خلع ید از ملک مشاع، خواهان دعوا شریک یا شرکاء مال مشاع هستند که میبایست دادخواست خود را به طرفیت شریکی که ملک را بدون اذن باقی شرکا در تصرف دارد (خوانده) اقامه نمایند.

لازم به­ ذکر است که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آن ها با هم در دادگاه رسیدگی می‌ شوند.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

مرجع صالح رسیدگی به دعاوی خلع ید از اراضی ملی

طبق رأی وحدت رویه مورخ 1399 رسیدگی به­ دعوای خلع ­ید از اراضی ملی در صلاحیت دادگاه عمومی است.

اجرای حکم خلع ید ملک

اجرای حکم خلع ید منوط است به تقاضای ذی­ نفع (محکوم­ له) یا وکیل یا نماینده قانونی او پس از صدور حکم و قطعی­ شدن آن، برای صدور اجرائیه و اگر محکوم از اجرای حکم دادگاه تمرد کند، مأمورین اجرای حکم طبق دستور دادگاه اقدام به اجرای آن خواهند نمود و در زمان اجرای حکم خلع ید، هرگاه متصرف ملک، همان شخص خوانده باشد، حکم علیه او اجرا می­ شود، اما اگر ملک در تصرف شخصی غیر از خوانده باشد اجرای حکم به تأخیر نمی­ افتد. مگر شخص مذکور مدعی وجود حقی برای خود در ملک مورد نظر باشد و دلایلی هم برای اثبات آن ارائه دهد. متصرف 1 هفته مهلت دارد به دادگاه صالح مراجعه کرده و ظرف 15 روز قراری مبنی بر تأخیر اجرای حکم ارائه کند، در غیر این صورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

موارد تأخیر در اجرای حکم خلع ید

از اصول اجرای حکم خلع ید پس از قطعی ­شدن آن فوری است، اما گاهی ملک موضوع حکم در وضعیتی است که اجرای حکم را با تأخیر مواجه می­ کند که این موارد به شرح ذیل عبارتند از؛

• یکی از اسباب تأخیر در اجرای حکم، حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌ علیه در ملک است، حکم دادگاه در اصول نسبت به اشخاصی قابل اجراست که در جریان دادرسی حاضر بوده‌ اند، اما در برخی موارد قانونگذار بطور استثناء اجرای حکم علیه ثالث را ممکن می­ داند، طبق قانون اجرای احکام مدنی اگر عین ملک در تصرف غیر محکوم‌ علیه باشد، این امر مانع اجرا نیست، مگر اینکه ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی ارائه نماید، که در این ­صورت اجرای حکم با تأخیر مواجه خواهد شد، قانونگذار 1 هفته به ثالث مهلت می­ دهد تا اقدام به طرح دعوا نموده و ظرف 15 روز قرار تأخیر اجرای حکم را ارائه نماید، در غیر این صورت حکم خلع ید مطابق اصول و مقررات اجرا خواهد شد.
• طبق قانون اجرای احکام مدنی، زراعت محکوم‌ علیه در ملک ممکن است، باعث تأخیر در اجرای حکم شود و اگر متصرف اقدام به زراعت کرده باشد و موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌ علیه ملزم می­ شود، فوری محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه نماید و در این حالت تأخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد شد و اگر زمان برداشت محصول نرسیده باشد، محکوم‌ له مختار است به یکی از دو شیوه ذیل عمل کند؛

1. یا بهای زراعت متصرف را بپردازد و بدون تأخیر ملک را تحت تصرف خود درآورد،
2. یا ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌ علیه قرار دهد و اجرت‌ المثل این مدت را از او مطالبه نماید.

نکته: اگر محکوم‌ له شیوه دوم را انتخاب کند، حکم خلع ید با تأخیر اجرا می­ شود و البته محکوم‌ له برای این مدت مستحق اجرت‌ المثل زمین خود خواهد بود.

طرح دعوای خلع ید ملک علیه ایادی متعاقب

ممکن است شخصی ملک را از متصرف اولیه غصب کند و دیگری، ملک را از تصرف غاصب دوم خارج کند و به همین ترتیب هر غاصبی مال را از غاصب قبلی خود غصب نماید. در این صورت مالک می ­تواند دادخواست را به طرفیت هریک از غاصبین یا همه آن ها مطرح نماید.

قلع و قمع بنا و اشجار پس از خلع ید

اگر متصرف در طول دوره تصرف خود، اقدام به ایجاد بنا یا غرس اشجار کرده باشد، حکم خلع ید برای قلع و قمع بنا و قطع اشجار کافی نیست و باید هر دو خواسته، ضمن دادخواست واحد مطرح شود و اگر احداث بنا یا غرس اشجار با اجازه مالک بوده، امکان صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا و قطع اشجار وجود ندارد.

چگونگی اعتراض به اجرای حکم خلع ید

طبق قانون آئین دادرسی مدنی، اگر رأی صادره از سوی قاضی پرونده در خصوص اجرای حکم خلع ید موجب ضایع شدن در حق یکی از اشخاص پرونده گردد، او می­ تواند نسبت به حکم صادر شده در هر مرحله­ ای از رسیدگی اعتراض نماید، شکایت و دفاع در دعوای مذکور در تمامی روند اجرای پرونده، بدون رعایت تشریفات مربوط به آئین دادرسی و پرداخت هیچگونه هزینه­ ای است.

نکته­ های مهم دعوای خلع ید

1. خواهان باید مالک رسمی ملک باشد و در غیر این صورت، رأی قطعی بر مالکیت داشته باشد، (اگر این شرط وجود نداشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد)،
2. اگر شخص تصرف‌ کننده در ملک بدون اجازه بنایی ساخته یا باغی احداث کرده باشد و مالک از این امر ناراضی باشد، باید ضمن دعوای خلع ید برای حکم قلع و قمع نیز دادخواست داده شود و الا پس از خلع ید درختان باید باقی بمانند،
3. اگر ملک به شخص سومی توسط خوانده واگذار شده باشد، طبق قانون اجرای احکام مدنی، حکم خلع ید اجرا می‌ شود، مگر اینکه متصرف ادعایی برای تصرف منافع مال ارائه کند که در این صورت بررسی می‌ شود،
4. می‌ توان از دادگاه علاوه بر خلع ید، پرداخت اجرت‌ المثل ایام تصرف نیز تقاضا کرد که برای روز های تصرف باید توسط متخلف پرداخت شود،
5. در مورد املاک مشاع اگر بین شرکاء نحوه‌ تصرف­ های هر شخص معین شده باشد، دادگاه دعوای خلع ید را نمی‌ پذیرد،
6. خلع ید هم برای عین مال و هم برای منافع آن قابل اجرا است، یعنی مستأجر قانونی می‌ تواند خلع ید مستأجر تصرف‌ کننده را خواستار شود،
7. اگر ملک بازداشت یا در رهن باشد، باز هم دعوای خلع ید قابل طرح است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.