وکیل در اوین | وکیل ملک در اوین

امروز با موضوع معرفی وکیل ملک در اوین با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

اوین با سابقه سکونت هزارساله جزو قدیمی‌ترین مناطق تهران است.

اوین مشهور به داشتن نهرهای پر آب است.

اوین به عنوان بخشی از ناحیه کوهستانی البرز مرکزی است از شمال به جاده درکه و ولنجک و از جنوب به بزرگراه چمران و مجموعه مسکونی آتی‌ساز، از شرق به محله محمودیه و زعفرانیه و از غرب به سعادت آباد محدود می‌باشد.

با وجود زندان قدیمی اوین در این منطقه نام این محله از تهران بیشتر از سایر مناطق در رسانه و جراید شنیده می‌شود،

املاک اوین همچون سایر مناطق کوهپایه‌ای شمال تهران بسیار با ارزش و گران قیمت است.

از این رو دعاوی ملکی در منطقه اوین در سال‌های اخیر رو به افزایش است.

یکی از دعاوی ملکی که در سطح اجتماع کنونی اقامه می‌شود، دعوی الزام به تنظیم سند رسمی ملک است.

این دعوا از فنی ترین دعاویی ملکی بوده که مضاف بر دانش حقوقی اشراف به مسایل خاص همچون مباحث مهندسی و شهرداری نیز نیازمند است.

اگر به دنبال بهترین وکیل ملکی در منطقه اوین هستید، ما به شما آقای دکتر محمدرضا مهری بنیانگذار موسسه حقوقی مهرپارسیان را معرفی می‌نماییم.

ایشان با تجربه سال‌ها قضاوت و حضور در عرصه محاکم قضایی عنوان برترین وکیل ملکی در تهران را خویش اختصاص داده‌اند.

خریدار چجوری می‌تونه فروشنده را مجبور کنه که ملک را به نامش بزنه؟

وفق ماده 220 از قانون مدنی.

قرارداد نه فقط متعاملين را به اجراي چيزي که در آن تصريح شده است، ملزم می‌کند بلکه آنها را به همه نتايجي که عرفا يا به موجب قانون از قرارداد حاصل مي‌شود، ملزم می‌نماید.

فروشنده یا به عبارت فقهی بایع، طبق عرف و عادت و مواد 22، 46 و 47 قانون ثبت، ملزم به تنظیم سند رسمی است و قید نشدن آن در سند موجب برائت فروشنده نخواهدشد.

به ‌نظر می‌رسد که در قراردادهایی که عرفا و قانونا باید برای مبیع سند‌ رسمی تنظیم شود، چه این مطلب در مبایعنامه ذکر شده و چه ذکر نشده باشد، فروشنده را ملزم به تنظیم سند رسمی می‌نماید.

لیکن باید خاطر نشان شویم که در برخی قراردادها چنین تصریح می‌شود:

اگر فروشنده منصرف شده یا برای تنظیم سند رسمی مراجعه نکند، مبلغی را باید بپردازد.

در این صورت به فروشنده اختیار داده شده که بین پرداخت وجه‌ التزام و تنظیم سند یکی را انتخاب کند.

خریدار نیز فقط می‌تواند یا وجه التزام را درخواست کند یا الزام به تنظیم را بخواهد؛

مگر اینکه در قرارداد فی مابین، تصریح به هر دو موضوع شود.

یعنی تصریح شود در صورتی که فروشنده تعهد خود را به موقع اجرا نکند، علاوه بر اجرای تعهد و الزام به تنظیم سند، باید مبلغی را به عنوان وجه‌التزام بپردازد.

بنابراین قاضی در زمان بررسی درخواست خواهان صرفا به دنبال تعهد خوانده مبنی بر تنظیم سند رسمی نخواهد بود.

در صورت نبود چنین تعهدی، به عرف و عادت در منطقه رجوع می‌شود.

برای مثال در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی قطعه زمینی که نه تنها در خود قرارداد بلکه جدای از آن نیز تعهدی به تنظیم سند رسمی درج نشده است.

و در اراضی منطقه نیز اراضی فقط با سند عادی مورد معامله قرار می‌گیرد، قاضی قرار رد دعوا صادر خواهد کرد..

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک به چه شکل است؟

دعوی الزام به تنظیم سند رسمی، عنوان بسیاری از دعاوی است که بر اساس قولنامه مطرح می‌شود.

قولنامه همانطور که از نامش پیداست حاوی یک قول است؛

وقتی خریدار و فروشنده قصد انجام معامله‌ای را دارند اما مقدمات مورد نیاز را فراهم نکرده باشند، قراردادی می‌نویسند که در آن دو طرف متعهد می‌گردند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلتی خاص انجام دهند.

این توافق‌ها مشمول ماده ۱۰ از قانون مدنی است که بر اساس آن، قراردادهاي خصوصي‌ نسبت‌ به ‌کساني ‌که ‌آن ‌را منعقد کرده‌اند، در صورتي که مخالف صريح قانون نباشد، نافذ است‌.

نخستین اثر از آثار حقوقی قولنامه، چه آن را قولنامه (تعهد فروش) بنامیم یا مبایعه‌نامه (سند فروش) تنظیم سند رسمی است؛

موضوع مهم این است که سند، اثبات‌کننده وقوع معامله و مالکیت باشد، حال آنکه قولنامه چنین اثری را ندارد.

به این معنا که تا زمانی که فروشنده در دفتر اسناد رسمی ملک را منتقل نکرده است،و نه خریدار می‌تواند ادعای معامله کند و نه اشخاص ثالث می‌توانند به وقوع معامله بین طرفین استناد نمایند.

در روال معمول طرفین در دفترخانه حاضر و با رعایت تشریفات لازم اقدام به ثبت مالکیت می‌کنند که این موضوع مهمترین اثر حقوقی قولنامه است.

اگر یکی از طرفین معامله از تعهدات خود امتناع کند، تکلیف چه خواهد شد؟

یکی از مشکلاتی که در بیع ملک گریبان‌گیر خریداران می‌شود، امتناع فروشندگان از حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال است.

این نقض تعهد در حالیست که در بیشتر موارد فروشنده درصد بالایی از ثمن معامله (قیمت ملک) را دریافت کرده باشد و بعضا به دلایلی همچون ادعای بالا رفتن ارزش ملک یا ناتوانی از پرداخت بدهی بانک (فک رهن)، در مواردی که ملک در رهن بانک قرار دارد، از انجام تعهد خود امتناع می‌کند.

پیش درآمد طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی

بعد از اینکه مبایعه‌نامه (قولنامه) تنظیم شد و عقد قرارداد بیع با تعیین دفترخانه صورت گرفت، طرفین قرارداد ملتزم می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر یابند.

گواهی عدم حضور دفترخانه به چه معناست؟

پاسخ توسط وکیل ملک در اوین : در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه الباقی ثمن معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.

در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ معینه در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شود و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

در صورتی که در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفتر خدمات الکترونیک قضایی، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه نماید.

چه چیزهایی مانع طرح دعوا می‌شود؟

خریدار باید اطمینان حاصل نماید که ملک مورد خریداری در رهن یا بازداشت نباشد؛

چرا که در این حالت ابتدا باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه تقاضا نماید.

همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد،

خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خویش اقدام کند.

در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست.

چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.

در دادگاه الزام به تنظیم سند رسمی چه اتفاقاتی رقم می‌خورد؟

ابتدا احراز مالکیت خوانده صورت می‌گیرد:

این مهم از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه درج شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)

احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع:

در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.

احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم.

در مورد چک، استعلام از طریق بانک.

احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود:

ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد.

تعیین و احراز میزان بدهی:

و…توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین:

هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است.

انجام هر گونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد:

مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

چه دادگاهی صلاحیت رسیدگی به دعوی الزام به تنظیم سند رسمی دارد؟

پاسخ توسط وکیل ملک در اوین : خواهان مطابق مواد ۱۰، 12 و 26 قانون آیین دادرسی مدنی باید دادخواست خویش را به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است.

چرا که در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است.

البته با توجه به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

 نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده به چه شکل است؟

پاسخ توسط وکیل ملک در اوین : پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.

حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجدد به واحد اجرا مراجعه می‌نماید.

دایره اجرا به دفترخانه‌ای که معین شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام مینماید که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.

ماده ۱۴۵ از قانون اجرای احکام مدنی

نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌دارد که «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.»

لازم به ذکر است که مامور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچگونه مسیولیتی ندارد.

بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست.

در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد.

در این گونه دعاوی (وکیل) خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست.

بلکه به زعم او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است.

اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.

وکیل ملک در اوین

قبول وکالت در پرونده در منطقه اوین و ولنجک.

مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری ملکی شمال تهران.

و مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، توسط وکلای ملکی امکان پذیر است.

هماهنگی از روزهای شنبه تا چهارشنبه ساعت9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 

شماره تلفن دفتر وکیل ملک در اوین

021-88663925

021-88663926

شماره همراه وکیل در اوین

09120067661

09120067662

تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با دفتر حقوقی محمدرضا مهری

گروه وکلای رسمی مهر پارسیان