نظام حقوقی اراضی + انواع مالکیت

امروز با بررسی نظام حقوقی حاکم بر اراضی و انواع مالکیت آنها با شما هستیم.

امروزه به دلیل افزایش بیش از حد بهای اموال غیر منقول (اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیستند مانند خانه و زمین) و به منظور حمایت از اموال و دارایی های اشخاص حقیقی و حقوقی و با هدف حراست از حریم مالکیت آنها، آشنایی با حقوق ناشی از مالکیت بر اراضی و قوانین حاکم هنگام معاملات آنها ضرورت دارد.

از طرفی دیگر از آنجایی که هنگام اقامه دعوی “خلع ید”، احراز مالکیت یک اصل است و بر خلاف تصرف عدوانی که اثبات تصرف غیر قانونی در آن شرط است، از این لحاظ نیز لزوم آگاهی از منشأ و حدود مالکیت بر اراضی دو چندان به نظر می آید.

طرق مالک شدن

به موجب قانون مدنی، اسباب تملک عبارت است از هر واقعیت یا عمل حقوقی که هدف آن ایجاد یا انتقال مالکیت باشد.

در ماده 140 قانون مدنی آمده است:

تملک (مالک شدن) حاصل می شود: 1 به احیای اراضی موات. 2 به وسیله عقود و تعهدات. 3. به وسیله اخذ به شفعه. 4 به ارث.

در خصوص مورد اول توضیح اینکه املاک و اموال غیرمنقولی (اموالی که قابل جابجایی نیستند مثل خانه و زمین) که مورد تملک قرار می گیرند بر دو نوع می‌باشند:

املاکی که مالک ندارند و به وسیله احیاء (آبادانی) موات (زمین بدون کشت) تملک می شوند.

املاکی که، مالک دارند و بوسیله عقود (قراردادها) و تعهدات، اخذ به شفعه و ارث انتقال می یابند.

در همین جا در خصوص اخذ به شفعه باید گفت، هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی مانند خانه و یا زمین بین دو نفر مشترک باشد و یک نفر از شرکاء سهم خودش را به شخص ثالثی بفروشد، شریک دیگر در فرض توانایی مالی، حق دارد به اندازه وجهی که شخص ثالث پرداخته به او بدهد و کل مال را تملک کند.

شخص ثالث نقشی در اعمال این حق از سوی شریک ندارد.

از این رو در معامله مال غیر منقول که دارای شریک است باید توجه کرد که شریک حق اعمال اخذ به شفعه دارد.

البته چنانکه در ادامه خواهد آمد در حال حاضر، در مورد بند اول بر اساس اصل ۴۵ قانون اساسی اراضی موات شهری ملک دولت است.

به موجب ماده ۶ قانون زمین شهری اسناد و مدارک مالکیت اشخاص در مورد املاک مذکور فاقد اعتبار می باشد.

بنابراین احیاء این گونه اراضی بوسیله اشخاص حقیقی یا حقوقی موجب تملک نمی شود. تقسیم بندی اراضی

به طور کلی اموال دولتی را می توان به:

1 اموال حاکمیتی 2 اموال تحت تصدی (مدیریت) 3 اموال در اختیار دولت تقسیم کرد.

در خصوص اموال دسته اول

دولت، صرفا به نگهداری و حراست از آنها می پردازد و وزارتخانه‌ها فقط حق واگذاری به آنها را به یکدیگر دارند.

در مورد اموال تحت تصدی

بدون اینکه دولت مالک آنها شود، تابع مقررات حقوق خصوصی یا آیین نامه های خاص معاملات دستگاه تصدی گر مانند مؤسسات غیر انتفاعی و شرکتهای وابسته به دولت، است.

دسته سوم اموال در اختیار

به آن دسته از اموالی مثل زمین‌های موات اعم از شهری و برون شهری گفته می‌شود.

همچنین شامل زمین‌های بایر درون شهری و برون شهری و نیز آبها، معادن، مراتع و جنگلها، آبخیزداری و شیلات، و در نهایت اموال مجهول المالک، بلا مالک، استردادی از غاصبین، مشمول اصل 49 قانون اساسی و مصادره ای، می شود.

1 اراضی عمومی دولتی:

مؤسسات عمومی حق مالکیتی مانند سایر اشخاص بر این اموال دارند.

با اینکه قوانین، تصرفات دولت را در این اشیاء نیز تا اندازه ای محدود کرده است، ولی حق دولت بر اموال دولتی به معنی خاص شبیه حق مالکیت افراد بر سایر اموال است.

به سخن دیگر آنها اموالی هستند که به ملکیت دولت در می‌آیند و حاکمیت به عنوان مالک در آن تصرف می‌کند و در نظارت عمومی قرار می گیرد.

این امر شامل املاکی که قابلیت تملک خصوصی ندارند و در ملکیت عمومی باقی مانده و صرف اداره آن به دولت سپرده می‌شوند، نیز می‌گردد.

بنابراین ماهیت متفاوت مالکیت عمومی از مالکیت دولتی آثار در خور توجهی را نیز در پی دارد.

پیامد عملی این تفاوت آن است که دولت جز به موجب قوانین خاص مجاز به نقل و انتقال اموال عمومی نمی باشد، در حالی که اموال دولتی به موجب مصوبات خود دولت با حصول شرایطی قابل واگذاری است.

نظام حقوقی حاکم بر اراضی و انواع مالکیت آنها

2 اراضی عمومی ملی:

این اراضی برای استفاده مستقیم آحاد جامعه است و در مسیر حفظ مصالح عمومی دولت، تنها از جهت ولایتی که بر عموم دارد، می‌تواند آن را اداره کند، مانند پل ها، موزه ها و معابر عمومی.

در واقع تنها این دسته از اشیاء دارای مالک خاص نیست و سایر اموال دولتی مالک معین دارد.

برای مثال، کشتی های تجاری، اموالی که دولت ها اختصاص به تشکیل بانک ها و شرکت های خصوصی داده‌اند، و ترکه (اموالی که از شخص فوت شده باقی مانده است)  بدون وارث، و جنگل ها و زمین های موات اطراف شهر، اموال عمومی محسوب می شود.

ملاک تشخیص اموال و مشترکات عمومی در این است که طبیعت اموال عمومی با به ملکیت خصوصی درآمدن این اموال، منافات دارد و اموالی هستند که مورد استفاده عموم مردم قرار می گیرند و به همه مردم اختصاص دارند.

مانند ساحل دریا و رودخانه های قابل کشتی رانی. معیار دیگر، مصرفی است که دولت برای این گونه اموال معین کرده است.

باید دید اموال دولتی به چه منظور مورد بهره برداری قرار می گیرد و به تناسب این منظور نوع مال را تشخیص داد.

قانون مدنی در مواد 23 تا 26 بعضی از اموال عمومی را که دارای اهمیت خاص، بوده برشمرده است.

از جمله طرق و شوارع عامه و کوچه هایی که آخر آنها مسدود نیست، حتی بر فرض هم که در زمین های مالکان مجاور احداث شود، در حقیقت به عموم واگذار شده است.

بنابراین صاحبان آن املاک حق ندارند به استناد اینکه زمین کوچه در اصل به ایشان تعلق داشته است، با توافق یکدیگر آن را از بین ببرند.

لذا اگر قطعه زمین بزرگی به چند قطعه کوچکتر تقسیم و فروخته شود و مالک ناچار شود که برای دستیابی به معبر عمومی چند کوچه فرعی به راهروی عمومی بدهد، با احداث کوچه های محل رهگذر آن به عموم واگذار می شود.

مالک اصلی یا مالکان قطعه های فرعی هیچ حق اختصاصی در آنها ندارند.

همچنین نمی توانند کوچه ها را مسدود سازند یا به ملک خود ملحق کنند.

البته در مورد کوچه هایی که آخر آنها مسدود است، صاحبان خانه های واقع در آنجا یک نوع حق مالکیت خصوصی دارند.

زیرا استفاده از راه عبور مخصوص خانه‌های مجاور است، صاحبان این املاک می‌توانند با موافقت یکدیگر کوچه را به هر صورت که بخواهند در آورند، یا آن را به طور کلی جزء املاک خود کنند.

اگر کوچه بن بست در ملک یک نفر احداث شده باشد، به طریق اولی او حق دارد هر گاه وجود کوچه را ضروری نداند، آن را از نو تصرف کند.

هم چنین است اموالی که مورد استفاده عموم است و استفاده خاص ندارند.

مانند پل ها، کاروانسراها، آب انبارهای عمومی، مدارس قدیمه، مساجد و میدان گاه‌های عمومی، قنوات و چاه هایی که مورد استفاده عموم است.

3 اراضی عمومی انفال

در حال حاضر اموال مشترکی وجود دارد که تحت نظارت و تصرف دولت بوده، ولی ممکن است قوانین و نظامات به افراد و مردم اجازه دهد که به طور خصوصی تملک نمایند و یا از آنها استفاده کنند.

به طور مثال اراضی که بدون آبادی و کشت و زرع بوده و معطل افتاده و مالک معین نداشته باشد.

این اموال را مباحات می نامند به این معنی که تصرفات افراد در آنها و حق تملک خصوصی آنها با رعایت نظامات مربوط برای همه مردم مباح می باشد.

البته جنگل های طبیعی، نیزارها، بیشه های طبیعی، مراتعی که حریم نیست و نیز آب های کشور، معادن و منابع زیر زمینی، بستر آب های طبیعی و رودخانه ها اعم از این که آب دائم یا فصلی داشته باشند.

همچنین ساحل دریاها و دریاچه ها، رودخانه ها و سایر آبهای عمومی، کوهها، دره ها، جزو انفال محسوب و قابل واگذاری نیستند.

4 اراضی عمومی موات 

به موجب قانون مدنی اراضی موات این گونه تعریف شده است:

“اراضی موات یعنی زمین هایی که معطل مانده و آبادی و کشت و زرع در آن نباشد.”

در واقع، اراضی موات زمین هایی هستند که مالک ندارد و از آنها انتفاع برده نمی‌شود.

خواه این امر در اثر نداشتن آب باشد و یا آنکه آب آن را فرا گرفته باشد و یا نیزار و علف زار و جنگل باشد.

در این امر فرقی نیست که زمین های مزبور قبلا دایر بوده و در اثر اعراض (ترک کردن و گذشتن از اموال خود) مالکین بایر با آب یا پر شده و یا آنکه هیچ زمان دایر نبوده است.

برخی از حقوقدانان گفته اند:

اراضی موات از مصادیق انفال محسوب می شوند.

اراضی موات در سایر قوانین و مقررات نیز تعریف شده است که به شرح ذیل می‌باشد:

بر اساس ماده 1 قانون نحوه واگذاری و احیای اراضی مصوب 25 / 6 / 1358 شورای انقلاب جمهوری اسلامی ایران:

انواع اراضی به شرح ذیل تعریف می گردد:

الف اراضی موات: زمین هایی است که سابقه احیا و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است.

ب اراضی دایر: زمین هایی است که سابقه احیا دارد و به علت اعراض (ترک کردن و گذشتن) و عدم بهره برداری برای مدت  5 سال بدون عذر موجه متروک مانده و یا بماند.

همچنین قانون زمین شهری مصوب 1366 / 6 / 22 مجلس شورای اسلامی مقرر می دارد:

ماده 3 اراضی موات شهری زمین هایی است که سابقه عمران و احیا نداشته باشد:

زمین های مواتی که علیرغم مقررات قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری بدون مجوز قانونی از تاریخ 1358 / 4 / 5 به بعد احیا شده باشد، همچنان در اختیار دولت میباشد.

ماده 4 اراضی بایر شهری زمین‌هایی است که سابقه عمران و احیا داشته و به تدریج به حالت موات برگشته اعم از اینکه صاحب مشخصی داشته یا نداشته باشد.

با توجه به این قانون “اراضی موات شهری” همانند “اراضی موات” مذکور در سایر قوانین به آن دسته از اراضی گفته میشود که سابقه احیا و بهره برداری ندارد و به صورت طبیعی باقی مانده است، خواه ملک مشخصی باشد یا نباشد.

در خصوص احیای اراضی موات از نظر قوانین و مقررات باید گوشزد نمود که بر اساس ماده 145 قانون مدنی، احیا کننده باید قوانین دیگر مربوط به این موضوع را از هر حیث رعایت نماید.

در واقع می توان استنباط نمود قانونگذار، زمین موات و مباح را ملک عموم و در نظارت دولت می داند.

احیای مأذون (مجاز) از سوی دولت را مؤثر می شمارد.

لیکن این اذن (اجازه) در برخی موارد عمومی است و به حکم قانون بر همگان داده می شود و در مواردی مقید به شرایطی است که باید جداگانه تحقق یابد.

قانون مدنی که احیای اراضی موات را جزء اسباب تملک ذکر کرده، در ماده 141 ماده قانون مدنی مقصود خود را از احیا بیان کرده است و به تمام احیا کنندگان اذن (اجازه) عام داده تا از این طریق اراضی موات را تملک کنند.

اما ماده 5 قانون زمین شهری مصوب 1366 / 6 / 22

تمام زمین‌های موات شهری را در اختیار دولت دانسته و اسناد مالکیت اشخاص را در این خصوص باطل اعلام کرده است.

همچنین ادارات ثبت اسناد و املاک را مکلف کرده که به درخواست وزارت مسکن و شهر سازی اسناد آنها را به نام دولت نمایند.

بنابراین نسبت به این اراضی با اذن عمومی قانون مدنی نمی توان اقدام به احیا کرد و در هر مورد نیاز به اجازه خاص دولت دارد.

در این ماده آمده است: کلیه زمین های موات شهری اعم از اینکه در اختیار اشخاص یا بنیادها و نهادهای انتظامی دولتی یا غیر دولتی باشد در اختیار دولت جمهوری اسلامی است و اسناد و مدارک مالکیت گذشته ارزش قانونی ندارد.

ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند به درخواست وزارت مسکن و شهرسازی اسناد آنها را به نام دولت نمایند مگر اینکه از تاریخ 1357 / 11 / 22 توسط دولت واگذار شده باشد.

از طرف دیگر نسبت به اراضی موات واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثنای اراضی موات واگذار شده توسط دولت نیز قانون مرجع تشخیص اراضی موات و ابطال اسناد آن مصوب 1365 / 9 / 30 مجلس شورای اسلامی، زمین، اسناد مالکیت افراد را باطل اعلام کرده و ادارات ثبت مکلف شده اند حسب اعلام هیأت های واگذاری زمین، نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام دولت جمهوری اسلامی ایران اقدام نماید.

این ماده واحده مقرر می دارد:

” کلیه اسناد و مدارک مربوط به غیر دولت اعم از رسمی و غیر رسمی مربوط به اراضی یا سند مربوط به قسمتی از اراضی که موات باشد.

واقع در خارج از محدوده استحفاظی شهرها به استثنای اراضی که توسط مراجع ذیصلاح دولت جمهوری اسلامی ایران واگذار شده است باطل است.

این قبیل اراضی در اختیار دولت جمهوری اسلامی قرار می گیرد تا در جهت تولید محصولات کشاورزی و صنعتی و ایجاد اشتغال و مصارف عام المنفعه (منفعت عمومی) و برطرف ساختن نیاز دستگاه های دولتی و نهادهای انقلاب اسلامی و شهرداری ها و ایجاد مسکن و واگذاری زمین برای کسانی که مسکن ندارند حسب مورد بر اساس مقررات مربوط اقدام نمایند.

ادارات ثبت اسناد مکلفند جهت اعلام هیأت های واگذاری زمین نسبت به ابطال سند آنها و صدور سند به نام جمهوری اسلامی ایران اقدام نمایند.”

بنابراین تمامی اراضی موات داخل و خارج از محدوده استحفاظی شهرها در مالکیت دولت است و صرفا تحت ضوابط خاصی قابلیت دارد که در اختیار افراد قرار گیرد یا به آنها واگذار شود.

به سخن دیگر احیای اراضی موات در شرایط حاضر منتقی است، مگر مواردی که بنا به تشخیص کمیسیون ماده 12 مورد رسیدگی واقع شود.

ج اختیارات کمیسیون ماده 12

با هدف رعایت حقوق افراد، در خصوص تشخیص موات بودن املاک دولتی، قانونگذار کمیسیون ماده 12 قانون زمین شهری را پیش بینی نموده است.

این کمیسیون مرکب از سه نفر نمایندگان وزارت مسکن و شهرسازی است که به حکم وزیر مسکن و شهرسازی منصوب می شوند.

محل تشکیل و دبیرخانه کمیسیون در اداره مسکن و شهرسازی هر محل و زیر نظر مدیر کل سازمان و شهرسازی استان مربوطه فعالیت می کنند.

دبیرخانه کمیسیون پس از وصول درخواست در صورتی که مدارک لازم پیوست باشد تحقیق خواهد نمود که پلاک دولتی نباشد.

زیرا طرح زمین‌های پلاک دولتی در کمیسیون ممنوع است.

همچنین در خصوص زمین مربوط قبلا گواهی عمران موضوع قانون لغو مالکیت اراضی موات شهری و یا اظهار نظری از ناحیه کمیسیون ماده 12 صادر نشده باشد.

در صورت عدم احراز مالکیت دولت و عدم صدور گواهی عمران یا رأی کمیسیون ماده 12 مبادرت به تعیین وقت جهت تشکیل کمیسیون و عندالاقتضاء بازدید اعضاء از محل خواهد بود.

در پی صدور رأی، پرونده مستقیم به دبیرخانه کمیسیون ارجاع می گردد تا به ذینفع (فردی که از طرح دعوا سود و نفعی می‌برد) ابلاغ شود.

ذینفع می تواند ظرف مدت سه ماه از تاریخ ابلاغ رأی کمیسیون، به دادگاه های عمومی حقوقی شهرستان محل وقوع ملک اعتراض نماید.

نظام حقوقی حاکم بر اراضی و انواع مالکیت آنها

دادگاه نسبت به دادخواست واصله خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آیین دادرسی رسیدگی و حکم مقتضی (مناسب) صادر می کند.

کمیسیون با حضور کلیه اعضاء تشکیل و تصمیمات آن با اکثریت آراء اتخاذ می شود.

تنها مرجع صالح برای تشخیص عمران و احیای تأسیسات متناسب و تعیین نوع زمین دایر و تمیز بایر از موات می باشد.

حدود اختیارات کمیسیون اظهار نظر و صدور نظریه نسبت به پلاک هایی است که اولا توسط مراجع رسمی و ذیصلاح (دارای صلاحیت) جهت تشخیص و تعیین ماهیت به کمیسیون ارجاع شده ثانی پلاک های معرفی شده داخل حوزه خدماتی، قانونی و استحفاظی شهر باشند.

نظام حقوقی حاکم بر اراضی و انواع مالکیت آنها

از نظر نحوه تشخیص اراضی کلیه مراجعی که به نحوی در ارتباط با اراضی شهری اقداماتی از قبیل نقل و انتقال، صدور مجوزهای قانونی و پروانه های حفر چاه یا ساختمانی یا غیره انجام می دهند ملزم و موظف هستند قبل از هرگونه اقدامی در ابتداء نظر وزارت مسکن و شهرسازی را درباره نوع زمین استعلام نمایند.

مگر اینکه با توجه  به مقررات مربوطه نوع زمین مشخص باشد.

مراجع درخواست کننده نظریه وزارت مسکن و شهرسازی، باید مشخصات ثبتی زمین و دو نسخه رونوشت یا فتوکپی نقشه ثبتی و در صورت نداشتن نقشه یاد شده دو نسخه کروکی دقیق زمین را که منطبق با سوابق ثبتی و وضع محل زمین باشد با انعکاس موقعیت ملک روی نقشه هوائی با مقیاس مناسب تهیه و به وزارت مسکن و شهرسازی ارسال نمایند.

در صورت عدم دسترسی به مدارک مالکیت در مواردی که راسا قصد تملک (مالکیت) دارند، باید آخرین استعلام ثبتی و نام آخرین مالک یا مالکین که با حضور و امضاء نماینده اداره ثبت تنظیم شده باشد را به کمیسیون تسلیم نمایند.

روند کار بدین طریق است که اعضاء کمیسیون پس از تطبیق مدارک با محل و معاینه وضع ظاهری محل و عنداللزوم تحقیق از مطلعین و معتمدین مبادرت به صدور نظریه خواهد کرد.

کمیسیون یک نسخه نقشه امضاء شده را به انضمام (همراه) نظریه خود حداکثر ظرف یک ماه به مرجع درخواست کننده ارسال می کند و نسخه دیگر نقشه با یک نسخه از نظریه یاد شده در کمیسیون بایگانی می شود.

نظریه کمیسیون که جهت یک زمین یا ملک صادر شده برای موارد مراجعات بعدی معتبر بوده و اخذ نظریه مجدد ضروری نمی باشد.

تصمیمات در برگ های مخصوص حاوی مشخصات زمین مورد نظر، مدارک مستدل (همراه با دلیل) و شواهد متکی به مستندات و مبانی رأی، محل امضاء اعضای کمیسیون و تاریخ صدور و ابلاغ آن می‌باشد.

همچنین باید در رأی صادره به نوع دایر به صورت باغ، مزروعی آبی و یا مزروعی دیمی و نیز تعداد درختان اشاره گردد.

5 اراضی موقوفه 

وقف، یکی ار آداب پسندیده ای است که بر اساس آن، اصل یک مال یا منافع حاصل از آن برای خدمات عمومی و در جهت خیر و رضای خداوند هدیه می شود.

قانون مدنی در ماده ۵۵ مقرر می دارد:

وقف عبارت است از این که عین مال، حبس و منافع آن تسبیل شود.

منظور از حبس کردن مال، نگه داشتن عین مال و جلوگیری از انتقال مالکیت و تصرف و تلف شدن آن است.

منظور از اصطلاح تسبیل نیز قرار گرفتن در راهی است که مد نظر واقف بوده یا به عبارتی دیگر، قرار گرفتن در راه خداست.

موضوع وقف به دو دسته عام و خاص تقسیم می شود.

وقف عام وقف بر مصالح عامه است و در آن، موقوف علیهم کسانیکه ملکی به نفع آنان وقف شده است محصور و محدود نیستند و دامنه آن نیز گسترده تر است.

اما وقف خاص عبارت از وقفی است که در آن موقوف علیه (کسانی که ملک به نفع آنها وقف شده است) محصور باشد یا ناظر به اشخاص معینی است که واقف تعیین می کند.

در خصوص فروش و انتقال ملک وقفی و شرایط آن باید گفت که اصل بر این است که فروش موقوفه مجاز نیست مگر در موارد خاص که این موارد خاص را نیز قانونگذار مشخص کرده است.

همچنین اگر شرایطی جهت انتقال در خصوص قسمتی از موقوفه (مالی که وقف شده است) به وجود آید، برای همان قسمت اعمال می شود.

و به همه موقوفه قابل تسری نمی باشد.

بنابراین مورد وقف باید از ابتدا طبق نظر واقف مورد استفاده قرار گیرد و به طور طبیعی وقتی چنین تغییر و تحولی نیز در آن صورت می گیرد، عوض در همان راهی که توسط واقف پیش بینی شده یا راهی که به نیت و مقصود واقف نزدیک تر است، هزینه می شود.

به طور مثال اگر ساختمانی که وقف دانشگاه شده، در شرف خرابی باشد و کسی قادر به تعمیر آن نباشد، در صورت فروش به عنوان ملک کلنگی، وجه حاصل از آن به هزینه های دانشگاه اختصاص می یابد.

همراهان گرامی دفتر وکالت محمد رضا مهری

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل تهران به یکی از راههای زیر اقدام کنید.

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل ملکی شمال تهران