وكيل ملكى داووديه | وكيل در داووديه

وكيل ملكى داووديه

امروز با موضوع وكيل ملكى داووديه با شما مخاطبان گرامى همراه هستيم.

آیا نیاز به مشاوره با وکیل متخصص ملکی در محدوده محله داوودیه تهران دارید؟

آیا گرفتار پرونده کلاهبرداری و فروش مال غیر هستید؟

آیا نیاز به خدمات وکیل پایه یک دادگستری دارید؟

با گروه وکلای رسمی مهر پارسیان در تماس باشید.

وکیل ملک یکی از نیازهای اولیه جامعه امروزی می‌‌باشد زیرا خرید ملک و سرمایه گذاری روی املاک یکی از بزرگترین و سنگین ترین خریدهای ما محسوب می‌شود.

چون حجم تبادل مالی در این حوزه بسیار بالا بوده و در بعضی اوقات تمام سرمایه زندگی یک نفر می‌باشد.

بنابراین عاقلانه است که هیچ ریسکی را نپذیریم و تمام مراحل خرید ملک کاملاً آگاهانه صورت بگیرد.

سوالات متداول موضوع وکیل ملکی داوودیه

1) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟

2) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟

3) بهترین وکیل ملکی تهران چه کسی است؟

4) دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟

5) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟

منظور از ملک مشاع و ملک مفروز چیست؟

منظور از مشاع (یا ملک مشاع) ملکی است که میان چند نفر مشترک باشد و در مقابل آن ملک مفروز قرار دارد.

منظور از مفروز ملکی است که بعد از اشاعه به صورت چند سهم جداگانه درآمده و میان شرکا تقسیم شده باشد.

ممکن است دو یا چند نفر ملکی را به شراکت مالک باشند بدون اینکه سهم هر کدام از آنان از نظر حدود و مشخصات بین مالکین مشخص شده باشد.

که به آن ملک مشاع گفته می‌شود.

چنانچه مالکین با رضایت یکدیگر قسمت یا قسمت‌های مشخصی را برای یکدیگر تعیین نمایند به قسمت‌های تعیین شده سهم مفروز گفته می‌شود.

اصطلاح مفروز در برابر مشاع زمانی به کار میرود که از نظر مقررات ثبتی، قصد جداکردن یک قسمت از سهم مالکیت یکی از شرکاء از سهم سایر شرکاء در ملک معین مطرح باشد.

یعنی اگر چند نفر هر کدام مقدار مشاعی از ملک را مالک باشند و بخواهند سهم خود را مفروز کنند تا مستقلاً از ملک خود بهره برداری کنند، باید آن ملک به نسبت سهم مشاعی مالکان بین آنان افراز شود.

تفاوت تفکیک، افراز و تقسیم ملک و املاک چیست؟

ممکن است یک نفر مالک زمین بزرگی باشد و تصمیم به تفکیک ملک خود و تقسیم آن به قطعات و متراژ کوچک‌تری داشته باشد.

در اینجا مالک که یک نفر است ملک خود را تفکیک می‌نماید.

اما در مورد افراز شرایط متفاوت است.

چرا که در افراز حتما باید مالک بیش از یک نفر باشد و بطور مثال نمی‌توان گفت که شخصی می‌خواهد ملک خود را افراز نماید.

در تقسیم نامه‌های زمین و یا املاک، مالک بیش از یک نفر است و ممکن است یکی از شرکا سهم بیشتری داشته باشد و نوعی صلح بین شرکا انجام شود.

وكيل ملكى داووديه

نمونه دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

آیا فروش ملک مشاعی بدون رضایت مالکین دیگر امکان دارد؟

شریک زمین مشاع یا ملک مشاع هر وقت تمایل داشته باشد می‌تواند تقاضا کند که ملک مشاع بین او و دیگر مالکان افراز شود.

مگر آنکه به موجب قانون افراز آن ملک امکان نداشته باشد.

دادگاه محل وقوع ملک

اما در بیشتر مواقع شرکا راضی به تقسیم و یا افراز نمی شوند.

در اینصورت هر کدام از شرکاء ملک مذکور می‌توانند برای فروش ملک مشاع به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه نمایند.

وكيل ملكى داووديه

آیا خلع ید از وکیل ملک مشاع امکان دارد؟

در مواقعی که هیچگونه قراردادی بین مالک و شخص متصرف ملک وجود نداشته باشد دیگر طرح دعوای تخلیه بی‌معنی و بی‌فایده است و در این مواقع چاره کار طرح دعوای خلع ید از ملک است.

در این مواقع شخص مالک برای تقدیم دادخواست خلع ید از ملک باید ابتدا مالکیت خود را به اثبات برساند.

مهمترین و محکمترین دلیل در این راستا ارائه سند مالکیت است.

همچنین شخص مالک باید این موضوع را نیز به اثبات برساند که شخصی که ملک را در تصرف دارد، بدون اذن یا اجازه مالک ملک مذکور را تصرف نموده است که به آن تصرف غاصبانه نیز می‌گویند.

دعاوی سرقفلی و تخلیه

تخلیه به جهت تغییر شغل

در قراردادهای اجاره محل‌های دارای حق کسب و پیشه و تجارت که مشمول قانون سال ۵۶ می‌باشد.

تغییر شغل توسط مستاجر سرقفلی چه عواقبی دارد؟

هر گاه مورد اجاره برای شغل معینی اجاره داده شده و مستأجر بدون رضایت موجر شغل خود را تغییر دهد مالک می‌تواند تخلیه مورد اجاره را به دلیل تغییر شغل از دادگاه بخواهد.

مگر اینکه شغل جدید عرفاً مشابه شغل سابق باشد.

تخلیه به جهت تعدی و تفریط

در املاک تجاری مشمول قانون سال ۵۶ که مستأجر آن دارای حق کسب و پیشه و تجارت گردیده است، تعدی و تفریط مستأجر از موجبات حق فسخ اجاره می‌باشد که برای مالک آن ایجاد حق تخلیه می‌نماید.

اثبات تعدی یا تفریط از جمله موارد پیچیده در دادگاه‌هاست.

مالک برای اثبات آن لازم است به دو جهت اساسی آن توجه داشته باشد:

الزامات عرفی و قراردادی و تخلف از آنها جزء موارد تعدی و تفریط می‌باشد.

اگر تعدی یا تفریطی که صورت گرفته است به جهت تخلف از الزامات قراردادی باشد.

صرف اثبات تحقق عملی موضوع در خارج، تکلیف اثباتی موجر به پایان می‌رسد.

به عنوان مثال اگر مستأجر در قرارداد ملزم به حفظ دیوار واقع شده در بین دو انبار بوده اما از حفظ آن خودداری کرده است.

یا از تخریب دیوار منع شده اما به الزامات قراردادی خود عمل نکرده و آنرا از بین برده موجر با اثبات این امر می‌تواند تخلیه مستأجر را از دادگاه بخواهد.

تخلیه به جهت انتقال به غیر

در مورد قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ می‌باشد، مستأجر بدون اذن مالک، حق انتقال منافع ملک را به شخص دیگر ندارد.

بنابراین هر گاه مستأجر چنین قراردادهائی بدون رضایت مالک یا بدون اخذ رأی دادگاه مبنی بر تجویز انتقال منافع منافع ملک را به دیگری انتقال دهد.

از مواردی است که به مالک این حق را می‌دهد که بتواند تخلیه مستأجر را به استناد انتقال به غیر از دادگاه بخواهد.

در این صورت دادگاه در قبال پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت حکم به تخلیه را صادر می‌کند.

تعدیل اجاره بها

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون سال ۵۶ می‌باشد.

مدت قرارداد از موارد خاتمه قرارداد اجاره نمیًباشد و اصل بر تداوم رابطه استیجاری می‌باشد.

بنابراین در صورتی که هیچ تخلفی از سوی مستأجر صورت نگرفته باشد، قرارداد تداوم می‌یابد.

اما مالک می‌تواند تعدیل اجاره بهاء را به استناد ترقی یا تنزل هزینه زندگی از دادگاه درخواست نماید.

مشروط به اینکه مدت اجاره منقضی شده باشد.

و از تاریخ استفاده مستأجر از عین مستأجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی که بر تعیین یا تعدیل اجاره بهاء صادر شده سه سال تمام گذشته باشد.

در این صورت دادگاه با جلب نظر کارشناس اجاره بهاء را به نرخ عادله روز تعدیل خواهد کرد.

تجویز انتقال منافع

در قراردادهای اجاره املاک تجاری که مشمول قانون روابط موجر و مستأجر می باشد، اصل بر عدم حق انتقال منافع می‌باشد.

بنابراین چه اینکه در این گونه قراردادهای اجاره تجاری حق انتقال به غیر صراحتاً سلب شده باشد و چه اینکه در آن سکوت شده باشد.

با توجه به اصل حاکم بر این قانون مستأجر بدون کسب رضایت از موجر یا مالک حق انتقال منافع را به دیگری ندارد.

در صورت انتقال مطابق ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستأجر سال ۵۶، موجر حق فسخ و تخلیه با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت را پیدا می‌کند.

حال در صورتیکه مستأجر ملک تجاری چنین قراردادهائی، جهت اخذ رضایت به منظور انتقال منافع به دیگری اقدام نماید.

لیکن مالک نه حاضر به تجویز انتفال منافع باشد و نه اینکه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر باشد،

در این صورت، مستأجر با مراجعه به دادگاه و تقدیم دادخواست، می‌تواند به حقوق خود برسد.

در این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع مورد اجاره به غیر و تنظیم سند انتقال در دفترخانه را صادر و رونوشت آن را به دفترخانه مربوط ارسال می‌نماید.

مراتب را به موجر نیز اعلام خواهد نمود مستأجر جدید از هر حیث نسبت به تمام شرایط اجاره قائم مقام مستأجر سابق خواهد بود.

اگر ظرف شش ماه از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، منافع مورد اجاره با سند رسمی به مستأجر جدید انتقال داده نشود، حکم خواهد بود.