استفاده تجاری از ملک مسکونی

امروز با موضوع استفاده از ملک مسکونی برای مقاصد تجاری با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

یکی از اختلافاتی که بین مردم با یکدیگر و یا بین شهرداری و مردم  به وجود می‌آید، درخصوص نحوه استفاده از املاک مسکونی است و به‌ اصطلاح حقوقی بدون مجوز کاربری مسکونی، ساختمان به تجاری تغییر داده می‌شود.

که این موضوع در کلان شهرهایی همچون تهران بیداد می‌کند با ما همراه باشید تا با شما تمامی مطالب موجود را بررسی نماییم.

نکات مهم سو استفاده از ملک مسکونی برای عواید تجاری

• آیا می‌توان از ملک مسکونی استفاده تجاری کرد؟
• مالک می‌تواند از ملک مسکونی استفاده تجاری کند یا مستاجر؟

طرح تفصیلی بیانگر چیست؟

در طرح تفصیلی، بر اساس معیارها و ضوابط کلی طرح جامع شهر، نحوه استفاده از زمین‌های شهری در سطح محلات مختلف شهر و موقعیت و مساحت دقیق زمین برای هر یک از آنها، وضع دقیق و تفصیلی شبکه عبور و مرور، میزان تراکم جمعیت و تراکم ساختمانی در واحدهای شهری، اولویت‌های مربوط به مناطق بهسازی، نوسازی و توسعه و حل مشکلات شهری و موقعیت همه عوامل مختلف شهری تعیین می‌شود.

طرح جامع شهر بیانگر چه موضوعی است؟

مطابق طرح جامع شهر نحوه استفاده از اراضی و منطقه‌بندی مربوط به حوزه‌های مسکونی، صنعتی، بازرگانی، اداری و کشاورزی، تأسیسات و تجهیزات، تسهیلات شهری و نیازمندی‌های عمومی شهری تعیین شده است.

همچنین مقررات مربوط به همه موارد فوق و ضوابط مربوط به حفظ بنا و نماهای تاریخی و مناظر طبیعی، بر اساس این طرح، تهیه و تنظیم می‌شود.

طرح جامع شهر، بر حسب ضرورت، قابل تجدیدنظر است.

در خصوص شهر تهران وضعیت به چه نحو است؟

در مورد شهر تهران، برابر طرح جامع جدید مصوب ۱۳۸۶ استفاده از اراضی در این شهر بر اساس ضوابط و معیارهای مشخص در چهار پهنه متمایز و کلان است که عبارت‌اند از: سکونت، فعالیت، مختلط و حفاظت.

بر این اساس و با توجه به آنچه بیان شد، اصل بر لزوم رعایت کاربری‌های مصوب در طرح‌های جامع و تفصیلی است و مالکان و ذی‌نفعان املاک موظف‌اند در نحوه بهره‌برداری از زمین، ضوابط مقرر را رعایت کنند که این موضوع در مجوزها و پروانه‌های صادرشده از طرف شهرداری لحاظ می‌شود.

رسیدگی به تخلفات در کمیسیون ماده ۱۰۰ به چه شکل است؟

در این زمینه، بند ۲۴ ماده ۵۵ «قانون شهرداری‌ها» صدور پروانه برای تمامی ساختمان‌هایی که در شهر انجام می‌شود وظیفه شهرداری است.

ماده ۱۰۰ این قانون نیز مالکان املاک و اراضی واقع در محدوده و حریم شهر را مکلف به اخذ پروانه از شهرداری کرده است.

مطابق تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها (الحاقی ۱۷/۵/۱۳۵۲) در صورتی‌که برخلاف مندرجات پروانه ساختمانی، در منطقه غیرتجاری محل کسب یا پیشه یا تجارت دایر شود، شهرداری مورد را در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح می‌کند و پس از احراز تخلف مالک یا مستأجر، در ارتباط با تعطیل محل کسب و پیشه از جانب کمیسیون اتخاذ تصمیم خواهد شد.

چه استثنایی برای استفاده از محل مسکونی برای استفاده تجاری در نظر گرفته شده است؟

در خصوص استفاده کسبی از محل‌های مسکونی استثنائاتی هم وجود دارد. یکی از این استثناها دارا بودن حقوق مکتسبه است که منظور از آن وجود سابقه فعالیت کسبی قبل از تاریخ لازم‌الاجرا شدن تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ (۱۷/۵/۱۳۵۲) است که از آن با عنوان سابقه کسبی معتبر یاد می‌شود.

بنابراین، اگر ملکی قبل از تاریخ یادشده دارای سابقه فعالیت کسبی در محل مسکونی بوده باشد، امکان ادامه فعالیت را خواهد داشت.

استثنای دیگر در این زمینه اخذ پروانه از شهرداری است، با این توضیح که با فرض صدور مجوز بهره‌برداری کسبی از جانب شهرداری، مالک می‌تواند در حدود مجوز صادره، از محل استفاده کند.

چه مشاغلی از این قاعده مستثنا هستند؟

طبق قسمت اخیر تبصره ذیل بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری، دایر کردن دفتر وکالت، مطب، دفتر اسناد رسمی و ازواج و طلاق، دفتر روزنامه و مجله و دفتر مهندسی «به وسیله مالک» از نظر این قانون، استفاده تجاری محسوب نمی‌شود.

همچنین بر مبنای «قانون محل مطب پزشکان» مصوب ۱۳۶۶ فعالیت شغلی پزشکان و صاحبان حرفه‌های وابسته در ساختمان‌های مسکونی، تجاری و ملکی استیجاری بلامانع است.

برابر ماده واحده «قانون دفاتر روزنامه و مجله» مصوب سال ۱۳۷۷ هم تأسیس دفتر مطبوعات و فعالیت شغلی صاحبان روزنامه‌ها و مجلات در واحدهای مسکونی مستقل یا مجتمعی که به طور کامل در اختیار روزنامه و مجله قرار گیرد و همچنین ساختمان‌های اداری، تجاری و استیجاری، پس از اخذ مجوز قانونی از شهرداری بلامانع است.

قانون «کانون کارشناسان رسمی دادگستری» مصوب سال ۱۳۸۱ (ماده ۳۴) نیز فعالیت کارشناسان و مترجمان رسمی دادگستری را در واحدهای مسکونی مشمول تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها کرده است.

بنابراین، این افراد از امتیاز مقرر در این تبصره برخوردارند.

مستثنی شدن برخی مشاغل از استفاده از املاک موافق کاربری مصوب هستند ظهور در مالک ملک دارد یا مستاجر؟

مشاغلی که در تبصره بند ۲۴ ماده ۵ قانون شهرداری‌ها ذکر شده یا به موجب قوانین دیگر از امتیاز آن برخوردار می‌شوند، استثنایی بر اصل لزوم استفاده از املاک موافق کاربری مصوب هستند و در اجرای استثنا باید به نص قانونی اکتفا کرد.

بر این مبنا، منظور از «مالک» در این تبصره مالک عین (مالک اصل ملک) است، نه مالک منافع. نظریه شماره ۴۴۷۲/۷-۲۱/۷/۱۳۸۸ اداره کل حقوقی قوه قضائیه مؤید این نظر است.

در سایر موارد قانونی به شرح مستندات اشاره‌ شده، بهره‌برداری از محل از سوی مستأجر با رعایت ضوابط مقرر بلامانع خواهد بود.

بدیهی است در بهره‌برداری از اماکن مسکونی به عنوان محل کسب و پیشه، رعایت نظامات و اصول فنی و ضوابط شهرسازی الزامی است و در صورت تخلف از این امور، موضوع در کمیسیون ماده ۱۰۰ قانون شهرداری‌ها قابل رسیدگی است.

ضمناً اگر فعالیت شغلی برخی مشاغل سابق‌الذکر، واجد شرایط و وصف مزاحمت به شرح مقرر در بند ۲۰ ماده ۵۵ قانون شهرداری‌ها باشد، با طرح شکایت از سوی مجاوران و همسایگان یا تشخیص عوامل شهرداری، قابل طرح در کمیسیون مربوط خواهد بود.

وکیل شکایت از شهرداری

اگر نیاز به خدمات مشاوره حقوقی و داوری در مباحث شکایت سرقت خودرو یا سایر موارد دارید جهت مشاوره تلفنی و حضوری با وکیل پایه یک دادگستری در خصوص موضوعات کیفری، حقوقی، ملکی، خانواده، مطالبه مهریه، نفقه، و …مشاوره آنلاین با وکیل پایه یک دادگستری، مطالعه پرونده توسط وکیل پایه یک دادگستری، از روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت 9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 با موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان تماس بگیرید.

021-88663925

021-88663628

021-88799562

021-88795408

021-88796143

شماره موبایل

09120067664

09120067665

تماس آنلاین در تمامی ساعات شبانه روز با مدیر دفتر محمدرضا مهری با شماره همراه زیر امکان پذیر است.

09120067669

گروه وکلای رسمی مهر پارسیان