اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی

امروز با بررسی موضوع اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی با شما هستیم.

هنگام تنظیم قرارداد خرید و فروش ملک در دفاتر مشاورین ملکی که عموما فاقد سواد و تجربه حقوقی هستند، در یکی از بندهای چاپی قرارداد، قید شده است، اسقاط کافه خیارات از طرفین، خیار غبن فاحش ولو افحش سلب و ساقط گردیده است.

گنجاندن این جمله کوتاه در قراردادهای ملکی و سایر قراردادها، خطرات بسیار زیادی را به دنبال خواهد داشت و نمونه رای دادگاه، بیانگر ورود ضرر و زیان غیر قابل جبران در عدم دریافت مشاوره حقوقی زمان تنظیم قراردادهای ملکی است.

دفتر وکالت محمدرضا مهری بهترین وکیل ملک و قراردادهای ملکی در تهران، به بررسی موضوع اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی خواهد پرداخت.

نکات مهم در بررسی موضوع اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی

• آیا هنگام عقد قرارداد خرید یا فروش ملک باید کافه خیارات را از خود سلب و ساقط کنیم؟
• برای مشاوره حقوقی هنگام معامله ملک به کدام وکیل دادگستری مراجعه کنیم؟

اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی

در صورتی‌که طرفین در عقد بیع کلیه حقوق ناشی از ماده 355 قانون مدنی را اسقاط نمایند و معلوم شود که مساحت واقعی مبیع نسبت به مساحت ذکر شده در قرارداد، کمتر یا بیشتر است، طرفین نه حق فسخ قرارداد را دارند، نه حق مطالبه تفاوت قیمت.

تاریخ رای نهایی: 1392/09/09 ?شماره رای نهایی: 9209970220801211

رای بدوی در عدم پذیرش فسخ یا مطالبه اضافه قیمت با توجه به اسقاط خیارات

در خصوص دعوی بنیاد شهید و امور ایثارگران ( مؤسسه الف.) به‌طرفیت 1.آقای ع.ب. 2.خانم ن.ب. به خواسته الزام خواندگان به پرداخت ارزش اضافه مساحت حاصله در شش‌ دانگ یک دستگاه آپارتمان موضوع خواسته و انباری و پارکینگ مربوطه جمعاً به مساحت 19 متر مربع با جلب نظر کارشناس می‌باشد.

خواهان در تبیین خواسته اظهار داشت (به‌موجب مبایعه‌نامه 1282/555 مورخ 24/4/1369 شش‌دانگ یک دستگاه آپارتمان جزء پلاک‌های ثبتی 4 و 9 و 1014/3375 بخش 11 تهران به مساحت 124 متر مربع به خواندگان محترم به فروش رسیده است.

از آنجایی‌که در زمان تنظیم قرارداد فروش، مساحت دقیق هرکدام از واحدهای آپارتمانی معین نبوده و احتمال افزایش یا کاهش مساحت مورد معامله متصور بوده است؛ لذا به‌موجب تبصره 6 ماده 3 قرارداد طرفین کلیه حقوق ناشی از ماده 355 قانون مدنی که همان فسخ معامله بوده را اسقاط نموده و از این طریق امکان فسخ معامله را به جهت مندرج در ماده 355 قانون مدنی عملاً منتفی کرده‌اند.

دلایل خواهان در نمونه دادخواست مطالبه بهای اضافه متراژ آپارتمان

اینک نظر به اینکه آنچه به‌ موجب قرارداد اسقاط شده صرفاً حق فسخ ناشی از افزایش یا کاهش در مساحت مورد معامله بوده و اسقاط حق فسخ هیچ‌گونه ملازمه قانونی و منطقی با حق مطالبه قیمت ناشی از افزایش مساحت مورد معامله ندارد و نظر به اینکه متعاقب تهیه صورت‌مجلس تفکیکی، مشخص گردیده که آپارتمان مورد معامله 16 متر مربع و انباری متعلقه 51/2 متر مربع و پارکینگ نیم متر مربع مجموعاً 19 متر مربع اضافه مساحت داشته که ارزش آن پرداخت نگردیده و خواندگان محترم به‌عنوان خریداران، از اضافه متراژ مذکور عملاً منتفع می‌گردند.

لذا با تقدیم دادخواست حاضر و مستنداً به ماده 141 قانون آیین دادرسی مدنی تقاضای رسیدگی و محکومیت خواندگان به پرداخت ارزش اضافه حاصله در مورد معامله به شرح فوق جمعاً به مساحت 19 متر مربع با جلب نظر کارشناس و با احتساب خسارت دادرسی را دارد.)

استدلال دادگاه جهت رد دعوای مطالبه اضافه بنا با توجه به اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی

دادگاه پس از جری تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع اظهارات و مدافعات طرفین و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه در آن، نظر به اینکه در قرارداد تنظیمی فی‌مابین مساحت آپارتمان به‌عنوان وصف مورد معامله شرط نشده است بلکه یک دستگاه آپارتمان به‌عنوان عین خارج و تجزیه‌ناپذیر موضوع قصد مشترک طرفین بوده است و عوضی به‌تناسب اجزاء ترکیب‌شده، معین‌شده است.

چنانچه عین خارجی مورد معامله‌ شده، زیاده از اجزای ترکیب‌شده آن درآید، فروشنده می‌تواند مطالبه عوض زیاده را بنماید و چنانچه عین خارجی مورد معامله شده، کمتر از اجزاء ترکیب‌شده آن درآید، خریدار می‌تواند مطالبه عوض نقیصه را بنماید که در ما‌نحن‌فیه منظور نظر طرفین معامله خرید و فروش یک دستگاه آپارتمان بوده است و در قرارداد تنظیم‌شده مقداری آپارتمان با مساحت آن به‌ شرط صفت تراضی نشده است که در صورت زیاده، به‌ عنوان بهای آن را مطالبه نمود.

در قرارداد تنظیمی نیز اعمال ماده 355 قانون مدنی مطابق تبصره 6 ماده 3 فی‌مابین طرفین اسقاط شده و فی‌مابین طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی نشده است.

لذا دعوی مطالبه زیاده بهای متراژ آپارتمان، محل قانونی ندارد. علی‌هذا دادگاه، دعوی خواهان را بنا به‌ مراتب فوق غیرموجه تشخیص داده و با استناد به ماده 197 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به بی حقی خواهان صادر و اعلام می‌دارد…..

رئیس شعبه 108 دادگاه عمومی حقوقی تهران

رای دادگاه تجدید نظر در موضوع اسقاط کافه خیارات در قراردادهای ملکی

در خصوص تجدیدنظرخواهی ….. دفاع و ایراد مؤثری که باعث بی‌اعتباری دادنامه تجدیدنظر خواسته را فراهم نماید ….. به عمل نیامده است …. زیرا تجدیدنظرخواه مطابق تبصره 2 ماده 3 قرارداد فروش شماره 1282/555 مورخه 24/4/69 کلیه حقوق ناشی از مفاد ماده 355 قانون مدنی را از خود ساقط نموده است.

ضمن اینکه با مداقه در مفاد قرارداد معنون توافقی مبنی بر پرداخت مازاد متراژ مورد معامله که بیانگر توافقی خلاف ماده 355 صدر‌الاشعار باشد، ملاحظه نگردیده بنابراین دادگاه ضمن ردّ تجدیدنظرخواهی مستنداً به ماده 358 قانون صدرالذکر دادنامه تجدیدنظر خواسته را تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است

رئیس شعبه 8 دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه

وکیل و مشاور حقوقی متخصص قراردادهای ملکی تهران