سرقفلی دقیقا چیه

با موضوع سرقفلی دقیقا چیه همراهتان هستیم.

سرقفلی نوعی حق مالی است که فقط در قرارداد اجاره املاک تجاری که قبل از سال 1376 تنظیم شده‌اند، برای مستأجر، ایجاد می‌شود.

در مقاله سرقفلی دقیقا چیه به بررسی حق سرقفلی خواهیم پرداخت.

در قراردادهای اجاره‌ سال 1376، هرگاه قراردادی تحت عنوان اجاره ملک تجاری تنظیم می‌شد، علاوه بر کرایه‌ای که هر ماه از مستأجر گرفته  میشد از همان ابتدا مبلغی به عنوان سرقفلی نیز دریافت  میشد.

در این صورت مستأجر با مبلغی که برای اجاره و سرقفلی به مالک می‌دهد، نسبت به دیگران در اجاره کردن ملک حق تقدم (برتری) می‌یابد.

چنانچه مستأجر ملک را دوباره اجاره نکند و قصد تخلیه ملک اجاره‌ای را داشته باشد، مالک باید مبلغی که در ابتدای اجاره از مستأجر گرفته است به قیمت روز به او برگرداند.

زمانی که مالک در ابتدا از مستأجر سرقفلی نگیرد، به مستاجر این حق داده خواهد شد که اگر مستأجر خودش به فعالیت تجاری ادامه ندهد، بتواند ملک را به دیگری منتقل کند.

اگر مستاجر اول دارای حق انتقال دادن ملک به غیر (دیگری) باشد و در ابتدا به مالک سرقفلی نداده باشد، می‌تواند از مستاجر جدید سرقفلی بگیرد.

مستأجر جدید هم در صورت تخلیه باید سرقفلی را از مستأجر اول بگیرد و نمی‌تواند به مالک مراجعه نماید.

در گروه وکلای حقوقی مهرپارسیان، تیم پژوهشی به بررسی موضوع سرقفلی دقیقا چیه پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان گرامی می‌باشد.

سوالات مهم در بررسی موضوع سرقفلی دقیقا چیه

1. ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد؟
2. سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟
3. شباهت‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟
4. ویژگی سرقفلی چیست؟
5. انتقال سرقفلی یا خرید و فروش سرقفلی به چه صورت است؟
6. انواع سرقفلی چیست؟
7. دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه سرقفلی دقیقا چیه، چه تأثیری بر روی نتیجه پرونده دارد؟

ارزش سرقفلی توسط چه کسی تعیین خواهد شد:

ارزش سرقفلی در واقع براساس نوع بنا، کمیت و کیفیت آن، موقعیت محلی، تجهیزات و امکانات آن توسط مالک پیشنهاد خواهد شد و براساس توافق طرفین تعیین می‌شود و در صورت عدم توافق توسط دادگاه تعیین خواهد شد.

سرقفلی به چه شخصی پرداخت خواهد شد؟

سرقفلی از طرف مستأجر ملک تجاری به مالک پرداخت خواهد شد، که در پایان مدت اجاره به مستاجر برگردانده می‌شود.

همچنین در صورتی که مستأجر اول دارای حق اجاره دادن، باشد، از طرف مستاجر دوم به مستاجر اول پرداخت خواهد شد.

در قراردادهای اجاره‌ املاک تجاری که قبل از سال 1376 و 1356 تنظیم شده و هر سال نیز تمدید شده باشد، حق سرقفلی مبلغ قابل توجهی است که گاهی اوقات ارزش آن از ارزش ملک هم بیشتر می‌باشد و موضوع بسیاری از خواسته‌های ملکی می‌باشد.

شباهت‌های سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟

بسیاری از افراد این دو حق مالی در خصوص املاک تجاری را یکی می‌دانند اما این دو حق متفاوت می‌باشند و در ادامه مقاله سرقفلی دقیقا چیه به بررسی تفاوت آنها خواهیم پرداخت.

1. هر دو حق مالی می‌باشند یعنی دارای ارزش اقتصادی می‌باشند و قابل تبدیل به پول خواهند بود.

2. هر دو مورد قابل انتقال به وسیله ارث هستند، خواه مستاجر حق انتقال به غیر (دیگری) داشته باشد یا خیر.

3. هر دو مورد قابل انتقال به شخص دیگری هستند.

4. هر دو از لحاظ قابلیت توقیف و اجرا مشترک هستند.

تفاوت اصلی این دو حق در نحوه به وجود آمدن آنهاست، حق کسب و پیشه و تجارت، در نتیجه فعالیت تجاری در یک ملک تجاری و به مرور زمان ایجاد می‌شود، که حق شهرت نیز نام دارد.

حق سرقفلی حقی است که در ابتدا با پرداخت مبلغی پول برای مستأجر ایجاد می‌شود.

ویژگی سرقفلی چیست؟

• سرقفلی از جمله حقوق مالی می‌باشد و مانند حقوق مالی دیگر قابل معامله، رهن دادن (ضمانت) و توارث (ارث رسیدن) است.
• خصوصیت بارز سرقفلی، تغییر و عدم پایداری می‌باشد.
• سرقفلی دارای اجبار قانونی نیست و فقط با توافق طرفین ایجاد خواهد شد.

در ادامه مقاله سرقفلی دقیقا چیه به بررسی شیوه‌های انتقال سرقفلی خواهیم پرداخت:

سرقفلی از سه طریق منتقل خواهد شد که عبارت است از:

1. انتقال به صورت اختیاری با تمایل مالک
2. انتقال به صورت قهری (قهری یعنی با فوت مالک و انتقال حقوق حاصل شده به ورثه)
3. انتقال به صورت قضایی (با حکم مقام قضایی)

سند عادی: شخص ملک را با سند عادی یا به صورت شفاهی اجاره می‌کند و حقوق به دست آمده خود را مانند سرقفلی با سند عادی واگذار خواهد کرد.

سند رسمی: در این نوع سرقفلی که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم خواهد شد و مالک حقوق به دست آمده از حق کسب و کار خود را در قالب سند رسمی به مستأجر دیگر منتقل می‌کند.

انواع سرقفلی چیست؟

1. سرقفلی به صورت مبلغی پول که موجر (مالک) در ابتدا از مستاجر گرفته است:

این نوع سرقفلی، بدوی (ابتدایی) است. در واقع مزد بازکردن قفل می‌باشد. که مطابق ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76 مورد تایید می‌باشد.
این نوع سرقفلی براساس مبلغی است که بین موجر (مالک) و مستاجر رد و بدل شده است و چون وجه بر عهده مستاجر می‌باشد، قابل توقیف است.
پروسه توقیف این نوع سرقفلی توسط طلبکار:

مستاجر باید اثبات نماید که قرارداد اجاره بین موجر (مالک) و مستأجر منعقد شده است و مبلغی به عنوان سرقفلی مورد توافق قرار گرفته است.

بنابراین واحد اجرای احکام به موجر اخطار می‌دهد که مبلغ سرقفلی به عنوان طلب توقیف شده است و آن را نباید به مستاجر بدهد و این موضوع به مستأجر نیز ابلاغ خواهد شد.

2. سرقفلی به صورت مبلغی پول که مستاجر از موجر (مالک) یا مستاجر دیگر در میانه قرارداد اجاره می‌گیرد.

مطابق قسمت دوم ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 76

«مستاجر می‌تواند در مدت اجاره برای واگذاری حق خود مبلغی را از موجر یا مستاجر دیگر به عنوان سرقفلی دریافت کند، مگر آن که در ضمن عقد ‌اجاره حق انتقال به غیر از وی سلب شده باشد.»

در این نوع سرقفلی، چون وجه نقد است و حق مالی محسوب می‌گردد مانند نوع اول قابل توقیف است.

سرقفلی در این نوع مبلغی می‌باشد که بر عهده موجر (مالک) یا مستأجر دوم است و توقیف آن براساس توقیف طلب در قانون اجرای احکام مدنی صورت می‌گیرد.

3. سرقفلی به صورت مبلغی پول که مستأجر هنگام تخلیه از مالک می‌گیرد:
چنانچه مالک از مستاجر سرقفلی گرفته باشد، خواه این مستأجر، مستأجر اول یا دوم باشد، هنگام تخلیه مستاجر می‌تواند از مالک مبلغی را به عنوان سرقفلی دربافت نماید.

در ادامه مقاله سرقفلی دقیقا چیه پروسه توقیف این نوع سرقفلی را بررسی می‌نماییم:

در این نوع  دعاوی، پس از این که مستأجر ثابت کرد دارای حق سرقفلی است، می‌تواند توقیف سرقفلی را از دادگاه تقاضا کند، مگر این که توافقی برخلاف این رویه ثابت گردد.

نکته دیگر این که در این نوع سرقفلی مستأجر می‌تواند بدون این که امری را در دادگاه ثابت نماید، سرقفلی را توقیف کند.

4. سرقفلی به صورت مبلغی پول که مستأجر در مقابل ساقط کردن حق عدم تخلیه یا عدم افزایش اجاره‌بها از مالک یا مستاجر دیگر می‌گیرد:

‌مطابق ماده 7 ‌قانون روابط موجر و مستأجر سال 76:

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود، تا زمانی که عین مستاجره (مورد اجاره مثلا خانه اجاره‌ای) درتصرف مستاجر باشد مالک حق افزایش اجاره بها و تخلیه عین مستاجره را‌ نداشته باشد و متعهد شود که هر ساله عین مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار نماید در این صورت مستاجر می‌تواند از موجر و یا مستاجر دیگر ‌مبلغی به عنوان سرقفلی برای اسقاط حقوق خود دریافت نماید.

همچنین مطابق ماده 8 ‌قانون روابط موجر و مستاجر سال 76:

هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک عین مستاجره را به‌ غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف ‌واگذار نماید، مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت نماید.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی:

طلبکار مستاجر پس از ثابت کردن وجود شرایط و امتیازات به نفع مستاجر و وجود توافق میان مالک و مستاجر در مورد گرفتن مبلغی در مقابل انصراف از این امتیازات می‌تواند تقاضای توقیف کند.

5. سرقفلی عرفی:

لازم به ذکر است در عرف هم نوعی سرقفلی رایج است.

بنابراین مالک ملک تجاری زمانی که سرقفلی ملک خود را واگذار می‌کند، این سرقفلی فقط در مقابل امتیازات تجاری ملک پرداخت نمی‌شود بلکه عرف امتیازاتی را برای انتقال دهنده سرقفلی در نظر گرفته است.

زمانی که شخصی سرقفلی مغازه خود را واگذار می‌کند، در واقع انتقال دهنده باید مغازه را تخلیه کند و به خریدار سرقفلی واگذار نماید و مالک مطلع است که نمی‌تواند به آسانی پس از یک سال درخواست تخلیه مغازه خود را نماید.

مگر این که مستاجر به افراط و تفریط (استفاده نامتعارف) در ملک پرداخته باشد. این امتیازاتی می‌باشد که عرف برای سرقفلی قائل شده است.

بنابراین در عرف سرقفلی دارای امتیازاتی می‌باشد که این امتیازات براساس توافق بین طرفین و بر مبنای عرف می‌باشد.

پروسه توقیف این نوع سرقفلی:

در این نوع سرقفلی مبلغی وجود ندارد و فقط برای امتیازات ایجاد شده برای سرقفلی می‌باشد. بنابراین یک حق است، آیا این حق قابل توقیف است یا خیر؟

اختلاف نظرهای بسیاری وجود دارد که لازم به توضیح است.

با توجه به ارزش اقتصادی سرقفلی و این که می‌توان از طریق انتقال آن به غیر مبلغی را دریافت نمود، بنابراین می‌توان قائل به مالیت (ارزش اقتصادی) داشتن و به تبع آن قابل توقیف توسط مراجع قضایی بودن این امتیازات بود.

دعاوی مربوط به سرقفلی همانند سایر دعاوی حقوقی در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی ثبت می‌شود و سپس در دادگاه حقوقی مورد بررسی قرار خواهند گرفت.

بهترین وکیل پرونده سرقفلی در تهران

دریافت مشاوره از وکیل متخصص و باتجربه باعث می‌شود که اطلاعات دقیق و مستند در زمینه سرقفلی دقیقا چیه را به دست آورده و با اقدامات اصولی، با سرعت بالاتر و باریسک کمتر پرونده به نتیجه برسد.

چنانچه به دنبال دریافت مشاوره درباره موضوع سرقفلی دقیقا چیه هستید، ما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری را به شما معرفی می‌کنیم.

این موسسه با دارا بودن وکلای متخصص، متبحر و با تجربه در حوزه املاک و سرقفلی املاک، خدمات حقوقی بسیاری به صورت تلفنی و حضوری به افراد ارائه می‌دهد.

جهت دریافت نوبت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر درباره موضوع سرقفلی دقیقا چیه، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.