مشاوره حقوقی نحوه تنظیم قرارداد ملکی

امروز با موضوع مشاوره حقوقی نحوه تنظیم قرارداد ملکی همراه شما هستیم.

نکات مهم که باید در زمان تنظیم قرارداد ملکی رعایت شود.

به عنوان یک فروشنده در حین تنظیم مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش) موضوعاتی حیاتی را باید رعایت کنید که در این مقاله به آنها خواهیم پرداخت.

1 – قبل از هر اقدامی برای تنظیم مبایعه نامه، نسبت به احراز هویت خریدار از طریق مدارک شناسایی معتبر اقدام کنید.

احراز هویت به هیچ وجه نباید به شخص دیگری واگذار شود، لذا شخصاً آن را انجام دهید.

2 – زمان کوتاهی را صرف آشنایی با خریدار و کنکاش قصد او از انجام این معامله نمایید.

بدون آنکه سوالات شما ماهیت دخالت در امور شخصی را پیدا کند.

بدانید که این امر در صورتی که به نحو صحیح انجام شود، در تمیز و تشخیص کلاهبرداران و شیادان به شما کمک زیادی خواهد کرد.

3 – به طور کامل شرایط و نحوه ی پرداخت خریدار را بپرسید.

در قرارداد تنظیمی نیز به طور کامل و دقیق این موضوع را چک کنید، سعی کنید قبل از انجام معامله به این موضوعات فکر کرده باشید.

4 – تمامی مفاد قرارداد را یک به یک مطالعه کنید و به هیچ وجه آن را به شخص دیگری واگذار نکنید.

حتی اگر مشاور املاک نسبت به محتویات مبایعه نامه به شما اطمینان داد و یا خواست برای شما آنها را بخواند، قبل از امضا آن، از او بخواهید که مبایعه نامه در اختیار شما قرار گیرد.

5 – برای یکایک تعهدات خریدار، از جمله تعهد در پرداخت، ضمانت اجرا تعیین نمایید.

بنویسید در صورت عدم انجام آن تعهد خاص به عنوان مثال می‌بایست روزانه مبلغ ده میلیون ریال به عنوان خسارت قراردادی به فروشنده پرداخت گردد.

دقت داشته باشید میزان خسارت به صورت عرفی و متناسب با حجم تعهد تعیین شود.

پیش‌بینی خسارت قراردادی می‌تواند کمک شایانی به انجام تعهدات در سررسید آن نماید.

به علاوه آنکه در صورت وقوع اختلاف بین طرفین و مراجعه به مراجع قضایی نیز، این موضوع یاری رسان فروشنده خواهد بود.

6 – سعی کنید میزان متعارفی از ثمن (مبلغ قرارداد) یا همان قیمت را حین تنظیم مبایعه نامه دریافت نمایید.

میزان متعارف اصولا بیش از سی درصد قیمت می‌باشد.

لیکن درصورت دریافت مبلغی کمتر از این میزان، حتما راهی برای فرار از قرارداد برای خود باز بگذارید.

چرا که در صورتی که به هر دلیل اقساط بعدی ثمن (مبلغ قراردادی) پرداخت نگردد شما گرفتار قراردادی شده اید که مبلغ قابل توجهی برای آن دریافتی نداشته‌اید.

برای این منظور میتوان انفساخ (فسخ و به هم زدن معامله) مبایعه نامه را درصورت عدم پرداخت قسط بعدی پیش‌بینی نمود.

7 – به دلیل آنچه در بند پیشین اشاره شد، صرفاً با دریافت بیعانه، به هیچ وجه مبایعه نامه را امضا نکنید.

8 – در هنگام عقد حتماً شهود باید حاضر باشند و در انتها آن را امضا نمایند.

شهود در پروسه قضایی احتمالی کمک شایانی خواهند نمود.

لیکن از هویت واقعی شهود امضا کننده آگاهی حاصل نمایید.

ترجیحاً سعی کنید شاهدی از ناحیه‌ی شما مبایعه نامه را امضا نماید.

9 – درصورتی که خریدار قصد دریافت وام خاصی را دارد از چند و چون آن کسب اطلاع نمایید.

10 – حتماً مواعدی (مدت زمان) دقیق برای پرداخت اقساط ثمن (مبلغ قرارداد) و همچنین تاریخ حضور و انتقال قطعی در دفاتر اسناد رسمی قید نمایید.

ضمناً برای هریک از آنها ضمانت اجرا نیز درج کنید.

11 – تحویل ملک یا موضوع بیع (قرارداد خرید و فروش) را به زمانی که لااقل ۸۰ درصد بها را دریافت داشته‌اید موکول نمایید.

همچنین برای تنظیم سند رسمی عرفاً مبلغی کمتر از ۲۰ درصد نزد خریدار باقی می‌ماند.

12 – چنانچه خریدار از ناحیه مشاور املاک معرفی شده است، احراز کنید که مسئولیت ایشان نسبت به کشف فساد احتمالی در مبایعه نامه قید شده باشد.

13 – به نشانی اعلامی خریدار و صحت آن توجه نمایید. بهتر است قید نمایید:”تغییر نشانی باید به اطلاع طرف دیگر برسد.

در غیر اینصورت انجام مکاتبات به نشانی اعلامی قانونی بوده و اعتراضی نسبت به این موضوع قابل قبول نیست.”

14 – در صورت تعدد خریداران، مبایعه نامه باید به امضای یکایک آنها رسیده و سهم هریک نیز مشخص شده باشد.

15 – چنانچه وکیل خریدار در جلسه حضور دارد و خرید با وکالت انجام میشود، اصالت وکالتنامه و هویت وکیل و اصیل را بررسی کنید.

ضمناً از وکیل بخواهید یک نسخه رونوشت از وکالتنامه را در اختیار شما قرار دهد.

16 – بعد از امضای مبایعه نامه به هیچ وجه مدارک مالکیتی یا هویتی خود را در اختیار مشاورین املاک یا خریدار قرار ندهید.

بدانید که ایشان نیازی به آنها ندارند.

به بهانه هایی که بعضاً در این خصوص می آورند، مانند اینکه برای دریافت کد رهگیری یا غیره به آنها نیاز هست، توجه ننمایید.

17 – بسیاری از مردم به دلیل نا آگاهی از ذات وکالت به عنوان عقد جایز و به دلیل اعتماد به دفاتر اسناد رسمی گمان می‌برند که مفاد وکالت همانی هست که آنان تنظیم می‌کنند در حالی که چنین پنداشتی کاملا اشتباه است.

وقتی وکیل و موکل برای تنظیم وکالت‌نامه به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می‌کنند دقیقا مفاد وکالت باید همانی باشد که اصحاب وکالت توافق می‌کنند و نه اینکه سر دفتر صلاح می داند.

18 – سردفتر حق حذف خواسته و یا اضافه کردن مطالبی علیرغم میل، منافع و توافق شما را به هیچ وجه ندارد.

19 – توجه داشته باشید وقتی شرکت تعاونی مشتریان را طی نامه به جهت تنظیم وکالت‌نامه معرفی می‌کند اعتماد نکنید و شما می‌توانید دفترخانه معتمد خود را انتخاب کنید.

20 – وکالت را قبل از امضاء و تأیید، با دقت مطالعه کنید و به عبارات خاص ، عبارات مبهم ، عبارات چندپهلو و…. حساس باشید و واکنش نشان دهید.

21 – پس از انجام تشریفات اداری در شرکت تعاونی، مبادرت به اخذ وکالت نامه از فروشنده در دفترخانه معتمد و مورد نظر خودتان نمایید.

22 – در متن وکالت معاملاتی حتما این جمله را درج کنید : ” وکیل در حیات (زنده بودن) و وصی موکل در ممات (پس از فوت) است”.

23 – متأسفانه به دلیل عدم نظارت سازمان تعاون و اداره بازرسی برخی از شرکت‌های تعاوتی به دلیل بی‌دانشی و یا به دلیل منفعت‌جویی اقداماتی به ضرر شما انجام می‌دهند که باید مواظب این گونه رفتارها باشید.

24 – در صورت نپرداختن ثمن (مبلغ قراردادی) توسط خریدار در تاریخ‌های مندرج در قرارداد، فروشنده می‌تواند با مراجعه به دادگاه دادخواست مطالبه ثمن قرارداد را بدهد.

همچنین می‌تواند علاوه بر اصل پول، خسارت تاخیر تادیه (تأخیر در پرداخت) به نرخ شاخص بانک مرکزی را از زمان مطالبه تا زمان پرداخت نیز علاوه بر خسارت دادرسی (هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل) مطالبه کند.

25 – فروشنده می‌تواند از حق حبس خود استفاده کند به این صورت که تا پرداخت نشدن ثمن (مبلغ قراردادی) معامله با توجه به شرایط قرارداد، از تحویل مبیع (مثلا ملک فروخته شده) خودداری کند.

26 – اگر قرارداد بیعی (خرید و فروش) منعقد شده باشد که خریدار هیچ مبلغی از ثمن (مبلغ) را نپرداخته باشد و قرار بر پرداخت یک جای قیمت معامله باشد و مبیع (مورد معامله) نیز تحویل خریدار نشده باشد.

فروشنده می‌تواند پس از ۳ روز از زمان انعقاد قرارداد، فقط با شرایط ذکر شده، قرارداد را به استناد خیار تاخیر ثمن، فسخ کند.

منظور از خیار تأخیر ثمن، اختیار بر هم زدن قرارداد به دلیل تأخیر در پرداخت مبلغ قراردادی، است.

اجبار مستاجر به تخلیه ملک جهت تخریب و نوسازی

تعیین تکلیف نحوه پرداخت مبلغ معامله

27 – اگر در قرارداد قسمتی از ثمن (مبلغ) معامله پرداخت شده باشد و یا چک داده شده باشد و یا زمان پرداخت تعیین شده باشد با تاخیر در پرداخت ثمن، فروشنده حق فسخ قرارداد را ندارد و مجبور است که فقط برای دریافت ثمن معامله اقدام اقامه دعوی کند.

28 – اگر در قرارداد شرط شده باشد که تأخیر در پرداخت ثمن (مبلغ) و یا مثلا وصول نشدن هر کدام از چک‌های قرارداد، به فروشنده حق فسخ می‌دهد (خیار تخلف از شرط) در این صورت با تحقق شرط، فروشنده می‌تواند با دادن اظهارنامه اعلام فسخ کند.

سپس به دادگاه مراجعه کرده و دادخواست تأیید فسخ (پایان دادن به قرارداد) بدهد.

29 – اگر در قرارداد خسارت برای تأخیر ثمن (مبلغ قرارداد) توافق شده باشد که به آن وجه التزام می‌گویند در صورت تأخیر در پرداخت ثمن، فروشنده می‌تواند علاوه بر ثمن (مبلغ) دادخواست مطالبه خسارت قراردادی (وجه التزام) را نیز تقدیم دادگاه کند.

اما بحثی وجود دارد که وقتی ثمن (مبلغ) معامله وجه نقد است توافق بر خسارتی بیش از نرخ بانک مرکزی وجاهت قانونی ندارد و بعضی از دادگاه‌ها به خسارت بیشتر از نرخ مذکور رأی نمی‌دهند.

30 – در صورت ورثه (به ارث رسیده) بودن ملک، اجرای مفاد زیر لازم است:

الف – گواهی انحصار وراثت

ب – گواهی پرداخت مالیات بر ارث

ج – قیم نامه در خصوص صغار (کودکان) و محجورین (نابالغ و غیررشید)

د – حضور همگی وراث در تنظیم عقد قرارداد و یا وکیل با وکالت نامه رسمی