اثبات مالکیت با سند عادی

اثبات مالکیت با سند عادی در فرض وجود سند رسمی

فرض کنید شخصی دارای سند رسمی مربوط به ملک با مشخصات معین می‌باشد. این سند به مدت 30 سال به نام شخص مذکور بوده است. در حال حاضر پس از گذشت این مدت زمان، فردی دیگر (ب) با ارائه سندی عادی با تاریخ مقدم ادعا می‌نماید که فروشنده اصلی ملک (ج) در ابتدا ملک مورد تنازع را به ایشان و سپس به الف منتقل نموده است. در حال حاضر (ج) فوت نموده و دعوای اثبات مالکیت با سند عادی از جانب (ب) مطرح گردیده است. چاره کار در اینگونه پرونده ها چیست؟

آیا خریداری که سند رسمی به نام اوست مجبور به تحویل ملک خواهد شد؟ در صورت ابطال سند مالکیت تکلیف وی چیست؟ چگونه می توان از ورثه فروشنده خسارت دریافت کرد؟

برای یافتن پاسخ سوالات خود این مطلب را تا انتها بخوانید.
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با گروه وکلای مهر تماس بگیرید.

سوالات مهم در بررسی اثبات مالکیت با سند عادی

• آیا خریدار ملک با مبایعه نامه قبل از معامله دوم با سند رسمی امکان ابطال سند را دارد؟
• رویه قضائی اثبات مالکیت با سند عادی چگونه است؟
• برای یافتن بهترین وکیل ملکی تهران چه باید کرد؟
• در فروش مال غیر و کلاهبرداری ملکی تکلیف خریدار دوم ملک چیست؟

بررسی مواد قانونی اثبات مالکیت با سند عادی

ماده 22 قانون ثبت

« همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا اینکه ملک مزبور از مالک رسمی ارثاً به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت.»

در واقع باید گفت دولت اعتبار ویژه ای برای مالکین دارای سند رسمی در نظر گرفته است. همچنین مستفاد از مواد 47 و 48 قانون ثبت، اشخاص موظف به ثبت رسمی کلیه عقود و معاملات راجع به اموال غیر منقول می‌باشند و ضمانت اجرای این عدم ثبت نیز پذیرفته نشدن اسناد عادی مربوطه در ادارات و محاکم است.

رای وحدت رویه شماره 43 دیوان عالی کشور

لذا باید گفت باتوجه به اینکه سند رسمی، طی تشریفات قانونی به الف منتقل شده است بنابراین وی باید مورد حمایت قانون قرار گیرد. موضوع قابل توجه دیگر در این خصوص، رای وحدت رویه شماره 43 دیوان عالی کشور مصوب 10/08/1351 می‌باشد. مطابق این رای به علت اجباری بودن ثبت معاملات در خصوص اموال غیر منقول، اسناد عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را نخواهند داشت.

بحث اعتبار بخشی به  اسناد رسمی در سند امنیت قضایی مصوب 16 مهر 1399 نیز مورد توجه قرار گرفته است. بنابر مفاد این سند بخصوص مواد 15 و 32 آن، تامین امنیت مالکیت و حفظ ثبات در اسباب تملک توسط سازمان ثبت اسناد و املاک امری کاملا ضروری تلقی شده است. همچنین سند تحول قضایی مصوب 30 آذر 1399 نیز موضوع تزلزل مالکیت اموال غیر منقول را به عنوان یک چالش مطرح نموده و عامل این موضوع را نیز اعتبار معاملات عادی قلمداد کرده است.

در ادامه این سند، عدم ارائه خدمات قضایی و ثبتی به دعاوی مرتبط با اعمال حقوقی ثبت نشده در دفاتر املاک الکترونیک را به عنوان یکی از راهکارهای حل چالش فوق الذکر ارائه می‌نماید. بنابراین بر اساس استدلالات مطرح شده باید گفت حفظ اعتبار اسناد رسمی و عدم خدشه به آن جز در مورد جعل، از جمله مهم ترین اهداف می‌باشد. موضوع دیگری که نباید آن را از نظر دور نگه داشت بحث عدم تضییع حقوق دارنده سند عادی می‌باشد.

نظریه شورای نگهبان درباره اسناد عادی و رسمی

در واقع باید گفت هرچند سند رسمی دارای اعتبار قانونی است و دارنده آن مورد حمایت ویژه دولت قرار گرفته است. لکن این موضوع دلیل بر نادیده گرفتن حقوق دارنده سند عادی نمی‌باشد. بنابراین احقاق حق دارنده سند عادی بدون خدشه به حقوق دارنده سند رسمی نیز از مواردی است که می‌بایست مورد توجه قرار گیرد.

موضوع دیگری که بسیار قابل تامل است بحث غیر شرعی اعلام نمودن مواد 22 و 48 قانون ثبت توسط شورای نگهبان می‌باشد. در واقع با این اقدام شورای نگهبان، امکان ایجاد تعارض میان اسناد عادی و اسناد رسمی به صورت قانونی متصور است. همین اقدام نیز موجب شده تا قضات نظرات متفاوتی را در این خصوص ارائه نمایند که به این موضوع در قسمت رویه قضایی پرداخته خواهد شد.

رویه قضایی اثبات مالکیت با سند عادی

همانطور که در قسمت قبل نیز به آن اشاره شد، غیر شرعی اعلام نمودن مواد 22 و 48 قانون ثبت موجب شده تا رویه قضایی واحدی در خصوص تعارض میان اسناد عادی و رسمی وجود نداشته باشد. بدین ترتیب می‌توان نظریات را به سه قسمت تقسیم نمود:

اول)سند عادی نیز جزو ادله اثبات دعوا محسوب می‌گردد. همچنین، بنابر قواعد عمومی قراردادها مندرج در قانون مدنی، درصورت وجود سند عادی با تاریخ مقدم بر سند رسمی، امکان ابطال سند رسمی وجود دارد.

عمده استدلال این گروه نیز بر این پایه است: با توجه به اصل آزادی قراردادها، اراده اشخاص در انعقاد قرارداد محترم است. بدین ترتیب تفاوتی ندارد که سند تنظیمی از چه نوعی باشد. همچنین این گروه رعایت شرایط اساسی صحت معامله را مدنظر قرار داده و به همین جهت نیز عادی بودن سند را دلیلی بر بی اعتباری سند و عدم رجحان آن بر سند رسمی تلقی نمی‌نمایند.

برای نمونه می‌توان به دادنامه به شماره 9309970010601001 صادره از شعبه 107 دادگاه عمومی حقوقی تهران اشاره نمود. مطابق این دادنامه، در صورت انتقال ملک با سند عادی، انتقال دهنده حق تصرف مجدد در ملک را نداشته و این اقدام وی فضولی تلقی خواهد شد. لذا اسناد رسمی تنظیمی بر پایه انتقالات بعدی باطل می‌باشد.

عدم اعتبار اسناد عادی در تعارض با سند رسمی

دوم) عقیده این عده بر این پایه استوار است که در صورت وجود تعارض میان اسناد عادی و رسمی، دارنده سند عادی می‌بایست ابتدا دعوای اثبات مالکیت را مطرح نموده و پس از صدور حکم مبنی بر مالکیت وی بر استناد سند عادی، با استفاده از حکم دادگاه که سند رسمی محسوب می گردد، دادخواست ابطال سند رسمی مؤخر را تقدیم نماید.

سوم) هرچند قانون ثبت، عقد بیع را از شمار عقود رضایی خارج نکرده اما به علت امنیت معاملات و حمایت دولت از اسناد رسمی، امکان ابطال سند رسمی موخر وجود ندارد.

دارنده سند عادی حق پیگیری خسارت وارده از جانب انتقال دهنده را دارد. در واقع ابطال سند رسمی به علت وجود سند عادی به نوعی برهم خوردن نظم عمومی را در پی خواهد داشت. چرا که اعتماد افراد نسبت به دولت در جهت حمایت از حق مالکیت از بین خواهد رفت.

دادنامه شماره 9309970221301248 صادره از شعبه 13 دادگاه تجدیدنظر استان تهران

برابر مفاد این دادنامه، به علت عدم پذیرش اسناد عادی مربوط به اموال غیر منقول در ادارات و محاکم، سند عادی قابلیت تعارض با سند رسمی را نخواهد داشت. همچنین وفق مقررات ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او به ثبت رسیده و یا کسی که ملک به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده است، مالک می‌شناسد. پس مالکیت با سند عادی امکان تعارش با سند رسمی را ندارد.

نظریه اقلیت قضات در موضوع اثبات مالکیت با سند عادی

لذا دارنده سند رسمی که طی تشریفات قانونی ملک مورد تنازع به وی واگذار شده و تصرف نموده است، باید در حمایت قانون قرار گیرد. موضوع دیگر آنکه برابر ماده 1305 قانون مدنی تاریخ سند عادی در برابر اشخاص ثالث قابل استناد نمی‌باشد. لذا سند عادی در حکم سند بدون تاریخ است. در نتیجه، بنابر اصل تاخر حادث، مندرجات سند رسمی مقدم بر سند عادی خواهد بود.

در نهایت باید گفت با توجه به وجود آراء متعدد مبنی بر عدم امکان ابطال سند رسمی به علت وجود سند عادی، به نظر می‌رسد رویه جاری در محاکم بر پایه نظریه سوم استوار باشد. البته آراء متفاوت در این خصوص نیز وجود دارد.

نتیجه گیری

باید گفت از بین بردن اعتبار اسناد رسمی به علت وجود سند عادی، موجب از بین رفتن نظم عمومی جامعه، زیر سوال رفتن حق مالکیت اشخاص دارای اسناد رسمی، عدم رعایت مواد قانون ثبت در خصوص حمایت از اشخاص دارای اسناد رسمی و در نهایت تعدد پرونده های قضایی خواهد شد.

اما عملا اعتبار بخشی به سند عادی مقدم بر سند رسمی، بنا به حکم دادگاه، راه را برای ابطال سند رسمی موخر باز گذارده است. این رویه نیز در محاکم جاری است.

بهترین وکیل ملکی تهران