امروز با موضوع خرید ملک به شرط داشتن مساحت معین همراه شما هستیم.
(موضوع ماده ۳۵۵ قانون مدنی)
نکات مهم خرید ملک به شرط داشتن مساحت معین
- اگر در معامله ای مساحت ملک برای طرفین مهم باشد، در صورت اشتباه درآن، چه حق و حقوقی پدید می آید؟
- آیا گذاشتن شرط مساحت درملک با سایر اموال مورد معامله متفاوت است؟
- اگر در معامله ای شرط مساحت نشده باشد ولی مساحت ملک مطابق با واقعیت نباشد، شرایط به چه شکل خواهد بود؟
- چه مراجعی صالح برای رسیدگی درباره ی چنین معاملات است؟
طبق قانون اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر ازآن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است، فروشنده (بایع) میتواند آن را فسخ کند مگر اینکه در هر دو صورت، طرفین تراضی کنند.(ماده ۳۵۵ قانون مدنی)
اگر شرط مساحت معین محقق نشود، طرفین چه حقی خواهند داشت؟
در واقع چون صحبت از میزان و مقدار معامله است، شرط صفت در معامله گذاشته شده است و اگر این شرط محقق نشود، برای کسی که شرط به نفع او شده است، حق فسخ ایجاد میشود؛ یعنی وصف واقعی مورد معامله با وصفی که وجود آن در معامله شرط شده است، مغایرت دارد.
کسی که شرط به نفع او شده است، در صورت عدم تحقق شرط، آیا مخیر است که معامله را فسخ کند یا تلکیف به فسخ دارد؟
در قانون اشاره شده که این شخص میتواند معامله را فسخ کند؛ پس درواقع یک نوع اختیار برای اوست چون این امر ربطی به نظم عمومی ندارد و به توافقات و تراضی طرفین برمیگردد.
آیا حکم این ماده و وجود حق فسخ برای درمورد خرید و فروش املاک است؟
هرچند که در صدر این ماده به ملک بودن مال اشاره کرده است.
ولی طبق نظرات دکترین حقوقی این گونه نیست که فقط در خصوص خرید و فروش املاک کاربرد داشته باشد؛در هرجا که مورد معامله، تجزیه ناپذیر باشد و مقدار هم یکی از اوصاف آن باشد،حاکم است.
آیا این ماده با ماده۱۴۹ قانون ثبت تعارض دارد؟
طبق قانون ثبت، نسبت به ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرارگرفته باشد و بعدا معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذی نفع میتواند قیمت اضافی را براساس ارزش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله را به صندوق ثبت داده و تقاضای اصلاح سند خود را بنماید.
هرچند ظاهر مواد نشان از تعارض دارد ولی اینگونه نیست.
اعمال ماده ۳۵۵قانون مدنی برای وقتی است که مقدار موردمعامله مورد نظر طرفین باشد و به نسبتِ واحدهایِ مورد معامله، قیمت مشخص نشده باشد و تفاوتی ندارد که معامله با سند عادی باشد یا رسمی.
درحالی که ماده ۱۴۹ قانون ثبت فقط ناظر به املاکی است که سند مالیت رسمی دارند و وقتی قابل اعمال است سند مالکیت با حدود و ابعاد مساحت مشخص شده ی ملک، مطابقت نداشته باشد و ناظر به اضافه مساحت است نه کاهش مساحت؛ این ماده فقط مختص خریدار است بر عکس ماده۳۵۵.
حکم ماده ۱۴۹ قانون ثبت چه هنگامی اعمال میشود؟
این حکم زمانی اعمال میشود که مورد معامله فقط ملک باشد و طبق سند مالکیت رسمی منتقل شده باشد و معامله با شرط مقدار صورت نگرفته باشد.
یعنی یعنی مقدار معامله به صورت یک قراردادفرعی در ضمن عقدبیع نباشد و فقط یک ملکی با مساحتی معین مورد معامله قرار گرفته باشد.
اگر اضافه مساحت در ملکی که مقدار درآن شرط نشده رخ دهد (اعمال۱۴۹)خریدار چه حقی دارد؟
در اینجا دیگر خریدار حق فسخ نخواهد داشت بلکه مجاز است با پرداخت قیمت اضافی براساس ارزش مندرج در سند انتقال، به اصلاح سند خود اقدام نماید؛ یعنی با پرداخت قیمت اضافی برای خریدار، مساحت اضافه در سند به وی منتقل میشود.
اعمال این دو ماده در کجا صورت میگیرد؟
ماده ۳۵۵ که ناشی از اشتباه طرفین معامله است مستلزم طرح دعوا درمراجع قضائی است.
درحالی که اعمال ماده۱۴۹ که اکثرا ناشی از اشتباهات ادارات ثبت است، نیاز به طرح دعوی قضائی ندارد.
رسیدگی به اشتباهات مربوط به امور ثبت اسناد و املاک در هیئت نظارت که درمقر ادارات کل ثبت استانهاست، بررسی میشود.
وکیل متخصص قراردادهای ملکی تهران
در صورت نیاز به مشاوره حقوقی در زمینه خرید ملک به شرط مساحت معین و مطالعه پرونده واسناد توسط وکیل پایه یک دادگستری، از روزهای شنبه تا چهارشنبه از ساعت9 الی 19 و روزهای پنجشنبه از ساعت 9 الی 15 با موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان تماس بگیرید
راه‌های ارتباطی با دفتر دکتر محمد رضا مهری
021-88663925
021-88663926
021-88663927
021-88663628
021-88795408
021-88796143
شماره های همراه مشاور حقوقی ملکی تهران
09120067661
09120067662
09120067663
09120067664
09120067665
09120067669
درخواست وقت مشاوره با وکیل محمدرضا مهری و سایر وکلای موسسه، مدیر موسسه حقوقی مهر پارسیان، از طریق شماره های اعلامی امکان پذیر است.
بدون دیدگاه