وکیل قراردادهای ملک در ونک

تنظیم قراردادهای ملکی در تمام ایران به دلیل ارزش ملک دارای اهمیت است؛ چنانچه در تهران در صدد معامله ملکی هستید با مشورت گرفتن از وکیل قراردادهای ملک در ونک، قرارداد ملکی خود را مستحکم و حقوقی تنظیم نمایید.

عدم مهارت در تنظیم قرارداد ملکی ممکن است در محاکم به ضرر افراد منجر شود و خسارت مادی جبران ناپذیر و از دست دادن ملک را به همراه داشته باشد.

نظارت بر نحوه تنظیم قراردادهای حقوقی و ملکی، یکی از ویژگی‌های بارز گروه وکلای مهر پارسیان است.

در این نوشته که توسط وکیل قراردادهای ملک در ونک، تدوین شده است نکات مهمی درباره نحوه تنظیم قرارداد و فسخ قراردادهای ملکی بررسی خواهند شد.

نکات مهمی که در این مقاله توسط وکیل قراردادهای ملک در ونک، بررسی خواهند شد:

آشنایی با مفاهیم بطلان انفساخ و فسخ در قراردادهای حقوقی.

تعریف دقیق انفساخ و عوامل قهری که موجب انفساخ قرارداد ملکی است.

نحوه تنظیم قراردادهای ملکی.

نحوه جستجوی وکیل جهت نظارت بر تنظیم قراردادهای ملکی.

تفاوت بطلان و انفساخ در قراردادها چیست؟

قراردادی که به وجود می‌آید، به علل و دلایل زیادی ممکن است روزی از بین برود؛ قانون مدنی این علل و دلایل را مورد اشاره قرار داده است که بطلان و انفساخ از جمله‌ این موارد می‌باشد.

آزادی قراردادی، محدودیت دارد! قراردادها، گوشه‌ای از دنیای وسیع حقوق را به خود اختصاص داده‌اند.

اگر چه قراردادها براساس توافقات انسانی شکل می‌گیرند و مطابق اصل آزادی قراردادها افراد در تعیین انتخاب طرف قرارداد، تعیین محتوای قرارداد، تعیین زمان و مکان اجرای قرارداد و چگونگی پایان قرارداد خود آزاد می‌باشند.

اما گاه برای رعایت مصلحت جامعه، قانون‌گذاران بر نحوه‌ انعقاد و انحلال قراردادها نظارت نموده و از آزادی قراردادها می‌کاهند.

مثلاً فرض کنید که کسی دیگری را برای به قتل رساندن شخصی اجیر کند و قول مبلغ زیادی پول به وی بدهد.

در این مورد، اگر چه طرفین این توافق کاملاً نسبت به محتوای آن رضایت دارند ولی هیچ جامعه‌ای این نوع توافق را تأیید نمی‌کند.

انحلال قراردادها یکی از حوزه‌های مربوط به توافقات قراردادی است که قانون‌گذار احکام قانونی خاصی را برای آن پیش‌بینی کرده است.

به‌ گونه‌ای که برای آن‌که بتوان گفت یک قرارداد منحل شده و از بین رفته است، باید یکی از علل قانونی مانند فسخ، انفساخ، بطلان و… وجود داشته باشد.

در این نوشتار شما را با دو شیوه‌ی قانونی انحلال قراردادها یعنی بطلان و انفساخ آشنا خواهیم نمود.

بطلان قرارداد به چه معنا است؟

همان‌طور که گفته شد، تنظیم قرارداد باید براساس شرایطی باشد که قانون‌گذار پیش‌بینی نموده است.

در صورتی که شرایط اساسی مربوط به تنظیم قراردادها رعایت نشده باشد، قرارداد باطل خواهد بود.

در واقع، هنگامی که قرارداد باطل اصلاً به وجود نمی‌آید بلکه صرفاً توافق میان دو یا چند نفر است که اصلاً مورد حمایت قانون نیست.

بنابراین، هیچ اعتبار و اثر قانونی ندارد و هیچ‌کس نمی‌تواند برای رسیدن به حق خود به یک قرارداد باطل استناد نماید.

در چه صورتی قرارداد، باطل است؟

قانون‌گذار در ماده‌ ۱۹۰ قانون مدنی شرایط اساسی که برای صحت معاملات ضروری است را پیش‌بینی نموده است.

در صورتی که یکی از جهات و دلایل زیر وجود داشته باشد، قرارداد باطل خواهد بود.

این جهات و دلایل عبارتند از:

1. نبودن قصد مشترک میان طرفین قرارداد

به‌ عنوان نمونه، اگر خریداری به جواهر فروش مراجعه نموده و از او دستبندی از جنس طلا تقاضا کند ولی فروشنده دستبندی بدلی به وی بدهد، این قرارداد باطل خواهد بود؛ زیرا هیچ قصد مشترکی میان خریدار و فروشنده به وجود نیامده است.

2. اهلیت‌نداشتن طرفین قرارداد

اهلیت در اصطلاح حقوقی به معنای شایستگی و توانایی‌ افراد جهت داراشدن و اجرای حقوق است.

طبق قانون کسی که عاقل، بالغ و رشید باشد، اهلیت دارد و کسی که این ویژگی‌ها را نداشته باشد، محجور است.

اگر در قرارداد یکی از طرفین محجور (صغیر، مجنون و سفیه) باشد، قرارداد باطل بوده و اثر حقوقی ندارد.

۳. معلوم و معیّن نبودن موضوع قرارداد

در تمامی مواردی که موضوع قرارداد یک مال است، اگر این مال اساساً در زمان تنظیم قرارداد موجود نباشد یا معلوم و معیّن نباشد (مثلاً شخصی بگوید یکی از خانه‌هایم را به تو اجاره می‌دهم) یا قابل نقل و انتقال نباشد (مثلاً جزء اموال عمومی باشد) یا به هیچ‌وجه قابل تسلیم به دیگری نباشد. (مثلاً پرنده‌ای که در حال پرواز است را بخواهد به دیگری ببخشد)، قراردادی که تنظیم شده باطل خواهد بود.

۴. مشروع‌نبودن جهت و انگیزه‌ی معامله

اگر انگیزه‌ی شخصی هر یک از طرفین قرارداد در آن ذکر نشود، آن قرارداد صحیح خواهد بود خواه انگیزه‌ی آن‌ها مشروع یا نامشروع باشد ولی اگر انگیزه در قرارداد ذکر شود، باید مشروع باشد؛ در غیر این صورت قراردادی که تنظیم‌شده، باطل خواهد بود.

بنابراین، در صورتی که دو نفر با هم توافق نمایند که یکی از آن‌ها دیگری را در قبال دریافت پول به قتل برساند و چنین انگیزه‌ای در قرارداد به‌ صراحت درج شود، این قرارداد باطل خواهد بود.

انفساخ قرارداد به چه معنا است؟

انفساخ قراردادها نیز یکی از مواردی است که موجب انحلال و بر هم‌ خوردن قرارداد می‌شود.

در انفساخ، قراردادی به‌صورت صحیحی منعقد می‌شود؛ اما یک عامل قهری (بدون دخالت طرفین قرارداد) اعتبار حقوقی آن را از بین می‌برد.

در واقع، قهری‌ بودن انفساخ به این معنا است که قرارداد بدون نیاز به اراده‌ی طرفین قرارداد و به ‌صورت خودبه‌خود منحل می‌شود.

مثلاً اگر خانه‌ای به مدت دو سال اجاره داده شود و پس از گذشت یک سال خانه به هر دلیلی از بین برود و از حالت سکونت خارج شود، قرارداد اجاره منفسخ خواهد شد.

همچنین، اگر قرارداد خرید و فروش (بیع) تنظیم شود و پیش از این‌که مال به خریدار تحویل داده شود، از بین برود، قرارداد منفسخ می‌شود و از بین می‌رود.

در پایان لازم به ذکر است که طرفین قرارداد می‌توانند در قرارداد خود انفساخ قراردادی را پیش‌بینی کنند.

مثلاً بگویند این قرارداد پس از گذشت یک سال منفسخ می‌شود یا در قرارداد اجاره قید کنند که اگر مستأجر، اجاره‌بهای خود را تا یک ماه پس از موعد پرداخت نکرد، قرارداد منفسخ می‌شود.

در این مورد به محض این‌که مستأجر اجاره‌بهای خود را تا یک‌ماه پس از موعد پرداخت نکند، قرارداد خودبه‌خود منحل می‌گردد.

مقایسه‌ی بطلان و انفساخ در قرارداد هم بطلان و هم انفساخ قراردادها را با کمی مسامحه می‌توان از اسباب و عللی دانست که به حکم قانون و خارج از اراده‌ی طرفین موجب انحلال و برهم‌خوردن قرارداد می‌شود و توافق طرفین قرارداد در آن اثری ندارد.

بااین‌حال، یک تفاوت اساسی میان آن‌ها وجود دارد؛ این تفاوت بدین شرح است: اگر قراردادی باطل باشد، از همان ابتدا هیچ‌گونه اثر و اعتبار حقوقی ندارد ولی اگر قرارداد منفسخ شود، آثار عقد از زمان تنظیم تا زمان انفساخ آن باقی می‌ماند.

برای روشن‌شدن این تفاوت به این مثال توجه کنید:

الف قرارداد اجاره‌ای با ب برای یک سال منعقد می‌کند و ب مبلغ ۱۲ میلیون تومان بابت اجاره‌بهای این ۱ سال می‌پردازد.

اگر بعد از گذشت شش ماه، خانه از قابلیت سکونت خارج شود، الف موظف است مبلغ ۶ میلیون از بابت مدتی که ب در خانه‌ی وی سکونت داشته نزد خود نگه داشته و ۶ میلیون دیگر را به وی پس دهد.

اما اگر این دو بعد از گذشت ۶ ماه متوجه شوند که قراردادی که بسته‌اند باطل بوده است.

الف موظف است تمام ۱۲ میلیون را به ب پس دهد، گویی هیچ قراردادی میان این دو منعقد نشده است.

اما ب موظف است به دلیل این‌که بدون موجب قانونی به مدت ۶ ماه در خانه‌ی دیگری ساکن بوده به وی خسارت تحت‌عنوان اجرت‌المثل بپردازد که مبلغ آن را دادگاه با رعایت سایر اوضاع تعیین می‌کند.

معمولاً در این موارد، میانگین اجاره‌بهای ماهیانه خانه‌های مشابه به‌ عنوان معیار در نظر گرفته می‌شود.

این مبلغ برای مدت ۶ ماه ممکن است همان ۶ میلیون و یا مقداری بیشتر یا کمتر از آن باشد.

البته توجه به این نکته ضروری است که اگر چه اثر انفساخ نسبت به آینده (یعنی بعد از تحقق سبب انفساخ) تأثیر دارد و نسبت به گذشته اثری ندارد؛ اما طرفین قرارداد می‌توانند توافق کنند که آثار انفساخ عقد از زمان تنظیم قرارداد به وجود بیاید.

موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری، وکیل پایه یک دادگستری، دارای وکلای متخصص و متبحر در امور کیفری، ملکی، ثبتی، بانکی، امور استخدامی و… می‌باشد.

جهت معرفی  وکیل قراردادهای ملک در ونک، وکیل امور کیفری و سایر مشکلات حقوقی با موسسه حقوقی مهر پارسیان تماس بگیرید.

بهترین شیوه تنظیم قرارداد ملکی چیست؟

مشورت گرفتن از وکیل متخصص تنظیم قراردادها و حضور وکیل در جلسه تنظیم قرارداد می‌باشد.

اهلیت طرفین قرارداد چیست؟

توانایی و اختیار قانونی افراد برای تنظیم قرارداد را اهلیت طرفین قرارداد می‌گویند که از ارکان اساسی صحت قرارداد می‌باشد.

 

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل قراردادهای ملک در ونک

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل قراردادهای ملک در ونک

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل قراردادهای ملک در ونک