رهن ملك توسط فروشنده پس از مبايعه نامه

امروز با بررسی رهن ملك توسط فروشنده پس از مبايعه نامه همراه شما هستیم.

طرح مسأله :

به دفعات مشاهده یا شنیده شده است که فروشنده ای پس از تنظیم مبایعه نامه ی عادی و پیش از تنظیم سند رسمی انتقال به نام خریدار، با مراجعه ی به یکی از بانکهای کشور ،اقدام به اخذ وام نموده، و همان ملکی که پیشتر نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم نموده بود را به عنوان وثیقه ی وام، در رهن بانک قرار داده است.

صرف نظر ازاینکه بی تردید اقدام فروشنده در ترهین قرار دادن ملک موضوع مبایعه نامه، تعدی به حقوق خریدار آن ملک است، سوالی به ذهن متبادر می گردد و آن اینست که:

در رهن قراردادن ملکی که قبلا نسبت به آن مبایعه نامه تنظیم گردیده است، بدون اجازه ی خریدار جرم است یا خیر؟

به تعبيرِ ديگر، آيا خريدار براي احقاقِ حق خود ميتواند فروشنده را تحتِ تعقيبِ جزايي قرار دهد، و يا تنها راه حلِ مسأله ، مراجعه به محاكمِ حقوقي است؟

بی گمان دست یابی به پاسخ سوال مذکور، در رویه ی عملی و اقداماتی که خریدار برای استیفاء حقوق خود باید به انجام رساند، موثر و مفید خواهد بود.

در این نوشتار برآن هستیم که با بررسی نظرات مختلف به نتیجه ای منطبق با قواعد و مقررات حقوقی برسیم.

با دفتر حقوقی محمد رضا مهری وکیل پایه یک دعاوی ملکی همراه باشید.

سوالات مهم در بررسی رهن ملك توسط فروشنده پس از مبايعه نامه

برای شکایت از معامله و اقدام معارض به کدام دادگاه مراجعه کنیم؟

بهترین وکیل دعاوی ملکی شمال تهران کیست؟

شرح و تحلیل موضوع:

همان گونه که مطرح گردید، پرسش مطروحه، ناظر به عملکرد شخصی است که نسبت به ملکی مبایعه نامه ای عادی تنظیم می نماید، و پس از امضای آن با خریدار که معمولا با اخذ ثمن نیز همراه است و از انجاییکه مبایعه نامه ی تنظیمی در سند ملک انعکاسی ندارد، بدون علم و اطلاع خریدار، به بانک مراجعه و به موجب سند رسمی، ملک را در رهن آن بانک  قرار داده و به اصطلاح جامعه، بر روی آن ملک وام می گیرد.

در این وضعیت، خریدار ملک موصوف برای احقاق حق خود و تزلزلی که در عقد بیع منعقده حاصل شده است، به ناچار می بایست با مراجعه به مراجع قضایی، اقدامات قانونی خودرا معمول دارد.

اما تردید در این بخش حاصل میگردد که، آیا خریدار میتواند فروشنده را تحت تعقیب کیفری قراردهد یابرای استیفای حق خود ناگزیر به رجوع به محاکم حقوقی است.

شکایت کیفری انتقال و فروش مال غیر

📎دراین مورد میان حقوقدانان و صاحب نظران ٢ نظر وجوددارد ؛

1-عده ای  قائل به قابلیت تعقیب کیفری فروشنده می باشند.

2- در مقابل آنها برخي بر اين عقيده اند  كه  فروشنده قابل تعقیب جزايي نيست و راه حل مساله را فقط درقالب پیگیری درمحاکم حقوقی می دانند.

📎دلایل واستدلال های موافق جرم انگاری موضوع

این گروه از حقوقدانان نیز خود ٢ دسته اند:

١– عده ای عمل فروشنده را از مصادیق “انتقال مال غیر” می دانند و مستنداً به ماده یک قانون مجازات راجع به انتقال مال غیر مصوب ٥و ١٣٠٨/١/٨، فروشنده را مستحق مجازات کلاهبرداری می دانند.

ایشان براین عقیده اند که با توجه به ماده یک قانون اخیرالذکر:

«کسی که مال غیررا با علم به اینکه مال غیراست به نحوی از انحاء, عیناً و منفعتاً، بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب … می شود».

مبنای استدلال و استناد این دسته از موافقین جرم انگاری موضوع این است که، باتنظیم مبایعه نامه، مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک موضوع قرارداد استقرار یافته است و هر چند هنوز سند رسمی انتقال تنظیم نگردیده اما از این پس خریدار مالک ملک است.

به همین جهت چنانچه فروشنده بعد از انعقاد عقد بیع، ملک را در رهن شخص دیگری قرار دهد، عملا حقوق عینی و مالکانه ی خریدار را که اکنون مالک ملک محسوب می شود را زائل و نتیجتاً مرتکب جرم کلاهبرداری شده است.

از این رو می توان فروشنده را تحت تعقیب کیفری قرار داد و با محکوم نمودن وی، حکم به ردّ مال به خریدار را از دادگاه اخذ نمود.

تا به این وسیله مالکیت طلق خریدار نسبت به ملک مجددا استوار و مستقر گردد.

2 – گروه دیگر از موافقین جرم انگاری عمل فروشده، مبنای استدلال خو درا ماده ١١٧قانون ثبت قرار داده اند.

به موجب این ماده ی قانونی:

(هرکس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی ، اعم از منقول یا غیر منقول، حقی به شخصی یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از سه تا ده سال محکوم خواهد شد ).

( اصلاحی ١٣١٢/٥/٧)

ایشان درتشریح نظریه خود چنین میگویند که:

هرچند با تنظیم مبایعه نامه و قبل از تنظیم سند رسمی، ممکن است مالکیت خریدار نسبت به مبیع و ملک کاملاً استقرار نیافته باشد، اما مبایعه نامه ی تنظیمی مؤید و مفید انتقال و استقرار حق برای خریدار است.

و فروشنده ای که پس از مبایعه نامه، آن ملک را در رهن شخص دیگری قرار می دهد، در واقع عملی معارض با حق خریدار مرتکب شده است و به موجب ماده ١١٧ قانون ثبت،مرتكبِ فعلِ مجرمانه گرديده و قابل تعقیب کیفری و مجازات است.

📌 اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست

🔹رأی وحدت رويه شماره 620 ـ 1376.8.20

‌رأی وحدت رویه هیأت عمومی دیوان عالی کشور

🔻‌مطابق مواد قانون مدنی گرچه رهن موجب خروج عین مرهونه از مالکیت راهن نمی‌شود.

لکن برای مرتهن نسبت به مال مرهونه حق عینی و حق تقدم‌ ایجاد می‌نماید.

که می‌توان از محل فروش مال مرهونه طلب خود را استیفاء کند و معاملات مالک نسبت به مال مرهونه در صورتی که منافی حق مرتهن‌ باشد نافذ نخواهد بود.

اعم از اینکه معامله راهن بالفعل منافی حق مرتهن باشد یا بالقوه.

بنا به مراتب مذکور در جائی که بعد از تحقق رهن، مرتهن مال‌ مرهونه را به تصرف راهن داده اقدام راهن در زمینه فروش و انتقال سرقفلی مغازه مرهونه به شخص ثالث بدون اذن مرتهن از جمله تصرفاتی است که با‌حق مرتهن منافات داشته و نافذ نیست.

در نتیجه رأی شعبه چهاردهم دیوان عالی کشور که با این نظر موافقت دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی‌تشخیص می‌شود این رأی وفق ماده واحده قانون مربوط به وحدت رویه قضایی مصوب تیر ماه 1328 برای شعب دیوان عالی کشور و دادگاهها در‌موارد مشابه لازم الاتباع است.

وکیل تخصصی دعاوی ملکی شمال تهران

در صورتی که نیاز به وکیل تخصصی در موضوع رهن ملك توسط فروشنده پس از مبايعه نامه دارید با شماره های زیر تماس بگیرید.

برای مشاوره حقوقی با وکیل پایه یک دادگستری متخصص در رهن ملك توسط فروشنده پس از مبايعه نامه

ساعت‌های کار روزهای شنبه تا چهارشنبه 19 الی9 و پنجشنبه‌ها15 الی9

راههای ارتباطی با دفتر وکیل محمد رضا مهری

021-88663925

021-88663926

021-88663927

021-88663628

021-88795408

021-88796143

خدمات دفتر وکالت محمد رضا مهری وکیل پایه یک دادگستری

مشاوره حقوقی در تمامی موضوعات قابل طرح در دادگاه های ایران

تهیه و تنظیم انواع دادخواست و لایحه برای دادگاه حقوقی

تهیه و تنظیم شکواییه و لایحه برای دادسراها و دادگاه های کیفری

مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی تجدیدنظرخواهی

مطالعه پرونده و تنظیم لایحه تخصصی درخواست اعاده دادرسی کیفری و حقوقی

مطالعه پرونده و تهیه دادخواست یا درخواست فرجام خواهی به صورت تخصصی

تنظیم صورتجلسات در طلاق توافقی و سایر توافقات

تهیه و تنظیم سازش نامه توافق نامه و انواع قرارداد در حقوق داخلی

مشاوره حقوق بین الملل و حقوق مهاجرت

معرفی وکیل در سایر کشورها برای انجام موضوع اقامت و تابعیت اتباع ایرانی

قبول وکالت در پرونده های بین المللی

قبول وکالت در پرونده های داخلی

قبول وکالت در پرونده های ایرانیان مقیم خارج از کشور

قبول وکالت در پرونده های سرمایه گذاری در خارج از کشور به منظور اخذ اقامت

داوری در تمامی قراردادهای داخلی و بین المللی

اجرای رای داوری، قبول ابطال رای داوری در دادگاه های ایران و دادگاه های بین المللی

شماره موبایل وکیل تخصصی رهن ملك توسط فروشنده پس از مبايعه نامه

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

درخواست وقت مشاوره با محمدرضا مهری، مدیر موسسه حقوقی مهر پارسیان، از طریق شماره های اعلامی امکان پذیر است.

نشانی دفتر وکالت تخصصی رهن ملك توسط فروشنده پس از مبايعه نامه

تهران- میدان ونک- گاندی جنوبی- خیابان 14- پلاک14- طبقه4- واحد 9- دفتر وکالت محمدرضا مهری

دفتر وکیل پایه یک دادگستری تهران