وکیل ملکی دروس | وکیل در دروس

۱۹ آبان ۱۳۹۸

وکیل ملکی دروس

امروز با موضوع وکیل ملکی دروس با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

آیا نیازبه وکیل تخصصی ملک در محدوده دروس دارید؟

از نحوه طرح شکایت کلاهبرداری ملکی اطلاعی دارید؟

دادگاه صالح برای کایت اختلافات ملکی دروس کدام است؟

تقسیم‌بندی وکلا بر اساس تخصص ایشان وجود رسمی ندارد.

یعنی ضرورتی ندارد که هر وکیلی صرفاً در رشته و تخصص خویش مبادرت به وکالت نماید.

بلکه هر وکیل دادگستری، اختیار وکالت در هر نوع از دعاوی را دارد.

اما با توجه به اینکه علم حقوق به مثابه دریای بیکران می‌باشد که امکان اینکه یک وکیل دادگستری مسلط در تمامی حوزه‌های حقوقی و دعاوی مختلف باشد وجود ندارد.

به همین دلیل اصولا و کلاً پس از یک یا دو سال وکالت و بر حسب نوع پرونده‌های ارجاعی، زمینه پرونده‌های مذکور اقدام به کسب تجربه و علم اندوزی می‌نمایند و گام به گام و به مرور زمان تخصص پیدا می‌نمایند.

این‌جاست که به آن وکیل به عنوان مثال وکیل خانواده، وکیل ملکی و غیره می‌گویند.

سوالات متداول وکیل ملکی دروس

1) مهم‌ترین دعاوی ملکی کدام دعاوی هستند؟

2) یک وکیل ملکی خوب چه ویژگی‌هایی باید داشته باشد؟

3) بهترین وکیل ملکی تهران چه کسی است؟

4)دعاوی ملکی به کدام دادگاه ارجاع می‌شود؟

5) داشتن وکیل در حوزه‌ی املاک و دعاوی ملکی چه مزایایی دارد؟

دعاوی موجر و مستاجر

اجاره املاک یکی از پرکاربردترین معاملات ملکی محسوب می‌شود.

به همین نسبت نیز در دعاوی مطروحه در دادگستری نیز دعاوی بین موجر و مستاجر یکی از پرونده‌های مبتلا به می‌باشد.

این دعاوی می‌تواند در خصوص املاک مسکونی یا تجاری و صنعتی باشد.

در خصوص املاک مسکونی چند دعوای مرتبط با این املاک قابلیت طرح دارد اما در صدر این دعاوی، دعوای تخلیه می‌باشد.

با توجه به نوسانات اجاره امروزه بسیار دیده شده است که مستاجرین از تخلیه ملک در موعد انقضای مدت اجاره خودداری می‌نمایند.

در این صورت بر حسب اینکه قرارداد اجاره، عادی یا رسمی باشد قضیه متفاوت است.

در قراردادهای عادی بسته به شرایطی می‌توان به شورای حل اختلاف جهت صدور دستور تخلیه مراجعه نمود. ابتدائاً بیان می‌گردد که دستور تخلیه با حکم تخلیه متفاوت است.

دستور تخلیه یک دستور قضایی است که نیاز به رسیدگی و طی تشریفات قانونی از جمله وقت رسیدگی و اعتراض به رای و غیره ندارد و به شکل قطعی و غیر قابل اعتراض صادر می‌شود.

برای صدور دستور تخلیه از سوی شورای حل اختلاف، اصولا وجود سه شرط ضروری است. اول اینکه قرارداد، عادی باشد.

دوم اینکه در دو نسخه تنظیم شده باشد و سوم اینکه دو شاهد، علاوه بر طرفین قرارداد، ذیل قرارداد را امضا نموده باشند.

در غیر این صورت اگر قراردادی باشد و یکی از شروط وجود نداشته باشد متقاضی تخلیه می‌بایست با رجوع به دادگستری، تقاضای صدور حکم تخلیه را نماید که تشریفات این دعوا تا زمان قطعیت حکم و اجرا، موجبات طولانی شدن روند تخلیه گاهی تا یک سال می‌گردد.

مگر اینکه وکیل متخصص دعاوی ملکی با تجربیات خویش از اطاله پرونده تا این حد جلوگیری نماید.

اما در خصوص قراردادهای رسمی اجاره مسکونی، موجر می‌تواند با مراجعه به اداره اجرای مفاد اسناد رسمی اداره ثبت محل وقوع ملک، تقاضای صدور اجرائیه و تخلیه ملک را نماید.

هر چند امروزه قراردادهای رسمی اجاره مسکونی بسیار نادر هستند اما در صورت وجود، بهترین و کم هزینه‌ترین و کوتاه ترین راه برای نیل به مقصود (تخلیه) مراجعه به اداره اجرای اسناد رسمی می‌باشد.

سایر دعاوی که در اجاره املاک مسکونی قابلیت طرح دارد:

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دعوای پرداخت اجاره بهای معوقه، دعوای الزام به تنظیم تعمیرات اساسی یا جزئی مال مورد اجاره و غیره می‌باشد.

سرقفلی و حق کسب و پیشه چیست؟

در خصوص اجاره املاک تجاری اما شرایط کاملاً متفاوت و پیچیده می‌باشد و دعاوی مختلفی از سوی طرفین قرارداد اجاره قابل طرح می‌باشد.

در املاک تجاری آنچه قضیه را متفاوت از اجاره املاک مسکونی می‌نماید وجود وجهی به نام سرقفلی یا حق کسب و پیشه و تجارت می‌باشد.

اصولا در املاک تجاری، تخلیه مورد اجاره منوط به پرداخت سرقفلی و یا حق کسب و پیشه می‌باشد.

در تخلیه املاک تجاری اولا بایستی به تاریخ قرارداد اجاره توجه نمود چرا که بر اساس تاریخ انعقاد قرارداد، روابط طرفین مشمول یکی از قوانین روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ یا ۱۳۷۶ می‌گردد.

در قراردادهایی که مشمول قانون سال ۱۳۵۶ می‌گردند:

اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را ندارد.

مگر تحت شرایطی از جمله تعدی و تفریط مستاجر، تغییر شغل، انتقال به غیر، دریافت جواز ساخت و غیره.

در برخی از موارد تخلیه از جمله تخلیه به علت تخریب و نوسازی ملک، موجر مکلف به پرداخت تمام حق کسب و پیشه و تجارت است.

در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت انتقال به غیر مکلف به پرداخت نصف حق کسب و پیشه باشد.

و در برخی دیگر از جمله تخلیه به علت تعدی و تفریط و تغییر شغل هیچ تکلیفی در پرداخت حق کسب و پیشه ندارد.

هر یک از این موارد نیاز به دقت و بررسی قوانین و رویه‌های مرتبط با خویش را دارد که ذکر تمامی آنها در این مقاله غیر مقدور است.

اما در خصوص قراردادهایی که نسبت به آنها قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ حاکم است قضیه کاملا متفاوت است.

در قراردادهای مذکور اصولاً موجر حق تخلیه مورد اجاره را پس از انقضای موعد اجاره دارد.

البته در مواردی حق تخلیه منوط به پرداخت سرقفلی می‌باشد و در مواردی نیز منوط به پرداخت سرقفلی نیست.

مواردی که تخلیه و پرداخت سرقفلی صورت می‌گیرد به دو دسته تقسیم می گردد:

یک) مواردی که مستاجر در ابتدای قرارداد، مبلغی به عنوان سرقفلی به موجب پرداخت کرده است.

دو) مواردی که در قرارداد شرایطی به نفع مستاجر درج شده است که برای تخلیه می‌بایست از شروط مذکور عدول نمود که در مقابل برای آن مبلغی به عنوان سرقفلی به مستاجر تعلق می‌گیرد.

مثلا در قرارداد اولیه، شرط شود که موجر مکلف است هر سال با یک مبلغ معینی با مستاجر تمدید کند.

برای اینکه در پایان مدت اجاره اولیه، موجر تقاضای تخلیه ملک را داشته باشد می‌بایست مبلغی به عنوان سرقفلی در مقابل شرط تمدید سالیانه به مستاجر بپردازد و در غیر اینصورت حق تخلیه مورد اجاره را ندارد.

نکته قابل ذکر این است:

اولا میزان سرقفلی توسط کارشناس رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

ثانیاً بایستی حق سرقفلی به نرخ روز از سوی موجر به مستاجر پرداخت گردد.

ثالثاً برخلاف قراردادهای مشمول قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ در قراردادهایی که قانون سال ۱۳۷۶ نسبت به آن حاکم است اصل بر حق انتقال منافع از سوی مستاجر به غیر و تغییر شغل می باشد.

مگر اینکه در قرارداد خلاف آن ذکر شده باشد.

دعاوی دیگری امکان دارد در رابطه بین موجر و مستاجر مطرح گردند که عبارتند از:

تجویز انتقال منافع، فسخ اجاره، تعدیل اجاره بها و غیره که هر یک نیاز به بحثی جداگانه دارد.

بدین وسیله دعوت می گردد با مطالعه مطالب مذکور در سایت جهت یافتن پاسخ نسبت به سوالات خویش در خصوص مسائل مذکور مراجعه نمایید.

وکیل ملکی مشارکت در ساخت

با توجه به گران شدن زمین و همچنین هزینه‌های ساخت ساختمان، کمتر پیش می‌آید که مالکان زمین‌ها توان ساخت ساختمان بر روی زمین‌های خویش را داشته باشند.

همچنین سازندگان ساختمان نیز توان پرداخت یکجای قیمت زمین و هزینه‌های ساخت را ندارند.

بنابراین امروزه قراردادی بین مالکان زمین‌ها و سازندگان ساختمان به نام قرارداد مشارکت در ساخت تنظیم می‌گردد.

طی آن یکی از طرفین، زمین خویش را و طرف دیگر، سرمایه خویش را به عنوان آورده خویش تامین می‌نمایند.

پس از اتمام ساخت ساختمان، مقداری از واحدهای ساخته شده به مالک زمین و الباقی به سازنده تعلق گیرد.

اما قضیه به همین راحتی هم نمی‌باشد.

چرا که علاوه بر مالک و سازنده، اشخاص حقیقی یا حقوقی دیگر از جمله شهرداری، اداره ثبت، اداره آب و فاضلاب و گهگاه پیش خریداران نیز در ارتباط بین طرفین وارد می‌گردند و بر حقوق و تکالیف طرفین تاثیر می‌گذارند.

به همین دلیل و دلایل متعدد دیگر از جمله نوسانات قیمت ملک و مصالح و عدم اجرای تعهدات از سوی طرفین و غیره امروز دعاوی بسیاری در خصوص روابط بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت به وجود آمده است.

مهمترین دعاوی مطروحه بین طرفین قرارداد مشارکت در ساخت عبارتند از:

الزام به ایفای تعهدات قراردادی

که در صورت عدم انجام تعهدات از سوی هر یک از طرفین قرارداد طرح می گردد.

دعوای الزام به تکمیل بنا

که در صورت عدم ساخت ساختمان در مواعد مقرر از سوی سازنده توسط مالک طرح می‌گردد.