وکیل مشارکت در ساخت

امروز با معرفی وکیل مشارکت در ساخت همراه شما هستیم.

طبق اظهارات وکیل مشارکت در ساخت، این قرارداد نوعی از قراردادهای حقوقی محسوب می‌شود، که در آن مالک یک زمین یا ملک، متعهد می‌گردد که در قبال قرار دادن زمین خود در اختیار فردی دیگر به عنوان سرمایه‌گذار، در سود نهایی تکمیل پروژه هر دو طرف قرارداد با یکدیگر شریک شوند.

صاحب خانه‌های قدیمی، ملک خود را در اختیار سازندگان (مجریان طرح) قرار می‌دهند، تا آن‌‌ها با سرمایه خود به ساخت آپارتمان جدید اقدام نمایند.

سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، متعهد می‌گردد که هزینه‌های ساختمانی پروژه و هزینه‌های اداری پروژه را پرداخت نماید و طبق قانون مشارکت در ساخت، سازنده باید مبلغی را به عنوان اجاره‌بها به مالک بپردازد و این موضوع نیز جز یکی از تعهدات سازنده محسوب می‌گردد، که این مورد باید در قرارداد ذکر شود.

مطالبه وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه

قرارداد مشارکت در ساخت از عقود پرکابرد و پر سود برای مالکان و سازندگان است، عقد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی است که خود از چند عقد معین تشکیل گردیده است و به این موضوع در ذیل ماده 10 قانون مدنی اشاره شده است.

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت که به دفتر حقوقی محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور قراردادهای ملکی ارجاع می‌شود، ملاحظه ایراداتی که از جستجوی اینگونه قراردادها در گوگل به وجود می‌آید، باعث مشکلات عدیده ای شده است.

موسسه حقوقی بین المللی و تخصصی مهر پارسیان با در اختیار داشتن برترین وکلای پایه یک تهران، آماده ارائه مشاوره در زمینه قراردادهای ملکی و تبعات حقوقی آن می‌باشد.

نکات قابل توجه برای نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت

برای نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت مطابق نظر وکیل مشارکت در ساخت 3 حالت وجود دارد:

1- مالک با سازنده توافق نماید که در ازای پرداخت چک تضمینی به مبلغی بر اساس آورده سازنده یا بیشتر، پس از اتمام عملیات ساخت انتقال سند را انجام دهد.
2- بر اساس توافق انجام شده، سند ابتدا به سازنده منتقل گردد و سازنده باید چک تضمین را به مالک تحویل دهد.
3- طبق توافق، مالک متعهد می‌شود که بر اساس پیشرفت کار، به مقدار سهم خود انتقال را به سازنده انجام دهد.

مفهوم خسارات قراردادی

مفهوم خسارت در زبان عامه همان تاوان عدم انجام تعهد است. ولی نگاه حقوقی، خسارت را ایجاد منقصت، یا تفویت منفعت مسلمی قابل مطالبه می داند که گاهی در از دست رفتن سلامتی، حیثیت یا عواطف شخصی بروز و ظهور می باید.

در این نوشتار، منظور از خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، سخن می رود، مقصود و مراد زمانی است که مطالبه خسارت از باب مواد 227 و 229 قانون مدنی برای جبران خسارت پیش بینی نموده است. در ماده 226 قانون مدنی خسارت عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین معامله پذیرفته شده است.

طبق گفته وکیل مشارکت در ساخت، خسارت قراردادی از مواردی است، كه به موجب تعهدی لازم الاجرا در حین قرارداد، شخصی به لحاظ عهد شکنی ناگزير از جبران خسارت به طرف مقابل در معامله می‌‎شود. ل مشارکت در ساخت

 انواع خسارت و راه های تلافی آن

بر اساس گفته‌های وکیل مشارکت در ساخت، خسارت به دو قسم خسارت ناشی از قرارداد و خسارت غيرقراردادي تقسیم می‌گردد، که منظور مسئوليت قراردادی و نیز غيرقراردادی می‌باشد.

وکیل مشارکت در ساخت به استناد قانون مدنی بیان داشت:
چنانچه بين زيان‌ديده و عامل ورود ضرر، قراردادی معتبر منعقد شده و خسارت ناشي از اجرا نكردن مفاد اين قرارداد باشد، قراردادی است.
در غیر این صورت، غیرقراردادی می‌باشد.

مفهوم مسئولیت قراردادی، تعهدی است كه در نتیجه تخلف از مفاد قرارداد، برای اشخاص ایجاد می‌شود، برخلاف مسئولیت مدنی خارج از قرارداد كه ضمان قهری (الزام اختیاری) نیز لقب دارد، قراردادکاری موجود نمی‌باشد.
تعریف ساده‌ای از مسئولیت مدنی، این است که شخصی با دیگری رابطه‌ی قراردادی ندارد (یعنی قراردادی تنظیم نکرده) و به دیگری خسارتی وارد نماید، موظف به جبران آن می‌باشد.
به عبارت دیگر، در برابر او مسئولیت مدنی دارد یا ضامن می‌باشد.
وکیل مشارکت در ساخت

محکم کردن معاملات با تعیین وجه التزام

هنگامی که قراردادی منعقد می‌شود و موضوع آن انجام کار یا ساختن چیزی است، همیشه این ابهام و شک وجود دارد که شاید متعهد، پایبند به تعهد خود نباشد یا در انجام آن تأخیر داشته باشد.

همچنین ممکن است پس از اجرای قرارداد، مشخص شود در عملیات و کار انجا‌‌م‌شده اشکالات و کاستی هایی موجود است، بنابراین در این میان، چک یا سند تجاری دیگری به عنوان تضمین بین دو طرف رد و بدل می‌شود تا پشتوانه‌ای برای تعهد فرد صادر‌کننده تلقی شود.

نمونه رای مطالبه خسارت قراردادی

عرف امروز در معاملات بزرگ مانند مسکن و خودرو نیز یکی از تضمینات موجود در این نوع قراردادها، گنجاندن مبلغی به‎ عنوان وجه التزام است. به این صورت که دو طرف به ‌منظور جبران خسارتى که از عدم اجرای تعهد توسط هریک از طرفین ایجاد می‌شود، می‎توانند مبلغى را در قرارداد پیش‌بینى کنند که هرگاه تعهد انجام نشد، مبلغ پیش‌بینى‌شده به زیان‌دیده پرداخت شود.

در واقع رابطه‌ای بین عامل ورود زیان و زیان‌دیده به‌وجود می‌آید که زیان‌دیده را طلبکار و عامل ورود زیان را بدهکار می‌کند و موضوع این رابطه جبران خسارت است.

تخلف از انجام تعهد قراردادي به دو گونه قابل تصور است:

نوع اول اين‎كه پس از وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد غيرممكن مي‎شود و مبلغی که به عنوان جریمه تعیین شده، از طرفی که از اجرای آن خودداری کرده، گرفته و به طرف دیگر پرداخت می‌شود و دریافت آن بدل از انجام تعهد تلقی می‌شود.

نوع دوم اين است ‎كه با وجود تخلف مزبور، انجام تعهد باز هم ممكن باشد ولي انجام تعهد فقط به تأخير افتاده باشد، یعنی پس از سپري شدن زمان مقرر براي اجراي تعهد، هنوز امكان انجام آن از بين نرفته و تحقق آن در خارج از زمان مقرر براي متعهدله مفيد باشد.
روشن است در اين صورت وی می‌تواند علاوه بر درخواست اجراي اصل تعهد قراردادي، خسارت ناشي از دیرکرد را نيز طلب كند. وکیل مشارکت در ساخت

زمان اجرای تعهد قراردادی

در صورتي كه در عقد موعدی برای انجام تعهد معين نشده باشد، که اطلاق عقد عرفاً اقتضای فوريت آن را دارد؛ اجرای تعهد قراردادی با توافق طرف‎های قرارداد به هنگام عقد تعیین می‌شود.
همچنین اجراي تعهد قراردادي با تعيين بعدي يكي از طرف‌ها يا شخصي ثالث تعیین می‌شود. وکیل مشارکت در ساخت

ماده 226 قانون مدنی

«در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یكی از متعاملین طرف دیگر نمی‌تواند ادعای خسارت کند، مگر اینكه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌تواند ادعای خسارت کند كه اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت کند كه انجام تعهد را مطالبه كرده است.»

بهترین مثال برای زمان اجرای تعهدات قراردادی نحوه خرید خودرو در بازار امروزی است، بدین‌گونه که یک دسته از آنها که فروش خودرو با تحویل فوری لقب دارد، به محض پرداخت وجه آن در محل نمایشگاه تحویل خریدار می‌شود.

نمونه رای مطالبه خسارت قراردادی

دسته دیگر به صورت پیش‌ثبت‌نام عرضه شده و تاریخ قطعی تحویل آن از طرف کارخانه سازنده، همزمان با پرداخت بیعانه تعیین می‎‌شود. دسته سوم شامل خودروهای نوعاً وارداتی است که هنگامی که خودرو بر روی عرشه کشتی است، با اخذ (گرفتن) بیعانه و اقساط معینی، پیش قراردادی تنظیم می‌شود.

اما نظر به اینکه مراحل گذر از گمرگ با متغیرهای خارج از اراده نمایندگی آن روبه‌روست، لذا تاریخ تحویل آن بر اساس نظر گمرگ (به عنوان ثالث) اعلام می‌شود.

بدیهی است در هر یک از موارد فوق چنانچه با توافق طرفین خسارت تأخیر تحویل پیش‌بینی شده باشد، حسب مورد به تعداد روزهای آن از مبلغ مانده مبلغ، قابل کسر خواهد بود.
در خصوص میزان خسارت تخلف از انجام تعهد، آنچه را که دو طرف هنگام تنظیم قرارداد توافق کرده‌‎اند، معتبر و لازم‌الاجرا است.

ماده 230 قانون مدنی

«اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به‌عنوان خسارت تادیه کند حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.»

نمونه عملی این است که در مواردی مانند قراردادهای مشارکت مدنی ساخت و سازهای معمول، صاحب ملک در قبال واگذاری سهم ملکی به سازنده، می‎تواند چک‌هایی را جهت تضمین و حسن انجام کار در هریک از مراحل پروژه شامل تخریب، فونداسیون، سفت کاری، نازک کاری دریافت کند تا در صورت نقض تعهدات پیمانکار، آنها را به موقع اجرا بگذارد.

بنابراین با تعیین خسارت در قرارداد، می‌توان میزان خسارت را معین کرد و امتیاز این نوع خسارت این است که مبلغ آن مقطوع است.

خسارت تاخیر انجام تعهد

وکیل مشارکت در ساخت گفته، اصل بر لزوم قراردادها است به این معنی که پس از انعقاد یک قرارداد، طبیق ماده 219 قانون مدنی رعایت و اجرای  آن برای هر دو طرف الزامی است.

وجه التزام یا به تعبیر قانونی خسارت عدم انجام تعهد و خسارت تاخیر در انجام تعهد، ضمانت اجرایی است برای اجبار طرف مقابل، در جهت التزام به انجام عقد و اجرای مفاد قرارداد است.
اگر یکی از طرفین معامله تخلفی انجام دهد، هنگام مراجعه به دادگاه قاضی نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از آنچه در قرارداد پیش‌بینی شده محکوم نماید.

مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت زمین

حتی اگر میزان وجه التزام از خسارتی که واقعاً به شخص وارد شده است، خیلی بیشتر از خسارت واقعی باشد.

چنانچه این توافق ضمن اینکه باعث برطرف شدن نگرانی طرفین از مسئولیت‌های احتمالی و نا‌مشخص در آینده می‌شود و از بروز اختلافات میان طرفین قرارداد جلوگیری می‌نماید، موجب معاف کردن زیان دیده، از اثبات ورود خسارت و تعیین میزان آن است.
زیرا برای اجرای شرط و گرفتن وجه التزام کافی است ثابت شود که تعهد اجرا نشده است.

درحالی که مطابق قواعد عمومی مسئولیت مدنی، در صورت عدم پیش‌بینی چنین شرطی، مدعی خسارت باید ورود خسارت و رابطه میان عدم انجام تعهد و زیان موجود را نیز ثابت کند. وکیل مشارکت در ساخت

مثال برای دریافت شرط التزام

فرض کنیم بابت تأخیر تحویل در زمان مورد توافق وجه مقطوعی برای جبران خسارت تعیین نشده باشد. بدیهی است که زیان‌دیده باید اولاً ثابت کند که از تأخیر انجام تعهد ضرری متوجه وی شده است. ثانیاً میزان خسارت نیز بر اساس نظریه کارشناس تعیین می‎شود.

در حالی که تعیین وجه التزام توافق‌شده حتی اگر مبلغ سنگینی باشد، ضمن اینکه خسارت‌دیده را بی نیاز از اثبات آن می‎کند، دادگاه را نیز ملزم به محکومیت پرداخت این جریمه مدنی، نه کم و نه بیش، می‌کند.

به همین دلیل است که قانون، قاضی دادگاه را از تعدیل یعنی کاهش یا افزایش وجه التزام باز می‎دارد. تا از شروط مقدماتی دعوای جبران خسارت جلوگیری شود. بنابراین با گذاشتن شرط وجه التزام یعنی خسارت در قرارداد‌، می‌توان روند دادرسی در محاکم را کوتاه‌تر و به تثبیت و استحکام قرارداد‌ها کمک کرد.

مطالبه خسارت قراردادی

البته در برخی موارد طریق میانبرتری نیز وجود دارد. لذا می‌توان راه‌هایی اندیشید که بار طرح دعوی شامل هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و حق‌الزحمه کارشناس و نیز تحمل مشقات دادرسی بر متعهد متخلف تحمیل شود.

بدین صورت که چنانچه در قرارداد مثلاً ساخت پروژه‌ای پیش‌پرداختی داده شده، همزمان تضمینی مانند ضمانت‌نامه بانکی، چک یا سفته اخذ می‌شود که اگر مسیر کار در جهت ترسیم‌شده پیش نرفت، ذی‌نفع بتواند آنها را به اجرا گذارده و نسبت به جبران خسارات حاصله اقدام کند.

همچنین جهت حسن انجام کار معمولاً  10 در صد از هر پرداختی کسر و نزد صاحبکار نگهداری می‌شود، تا پس از تحویل کار، چنانچه ثابت شود که انجام کار مانند ساختن بنا یا کارخانه‌ای، حاوی نقایصی باشد از محل آن جبران شده و در غیر این صورت به پیمانکار مسترد شود.

 جبران خسارت با تعیین مبلغ روزانه

در خصوص چگونگی جبران خسارت، علاوه بر حالتی که در بالا اشاره شد، راه دیگر این است که خسارتی از قرار مبلغی روزانه برای هر روز تأخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین می‎‌شود.

طرفین در این حالت (جبران خسارت روزانه) توافق می‌کنند، سازنده بابت هر روز تاخیر در انجام قرارداد مبلغی را به مالک بپردازد.

بهتر است طرفین ضمن قرارداد متذکر شوند که پرداخت خسارت روزانه جایگزین اجرای اصل تعهد نیست و تعهد سازنده نسبت به اجرای قرارداد به قوت خود باقی است و سازنده تا زمان اجرای کامل پروژه ملزم به پرداخت خسارت روزانه خواهد بود.

وکیل ملکی تضمینی

در یک قرارداد پیمانکاری بین طرفین مقرر می‌شود، که چنانچه پیمانکار موضوع قرارداد را تا تاریخ معین به اتمام نرساند، از آن تاریخ به بعد باید روزانه فلان مقدار را به‌عنوان خسارت بپردازد.

لذا با درج چنین شرطی در قرارداد‌ها که از نظر قانونی و اصول حقوقی مجاز و برای طرفین الزام آور است، در صورت تخلف، پیمانکار باید مبلغ مذکور را به‌عنوان خسارت بپردازد. این شرط به استحکام و رعایت مفاد قرارداد‌ها بین طرفین معامله می‌انجامد.

در مطالبه وجه التزام قراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین می‌توانند مبلغ مقطوعی را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد مقرر نمایند.

طبق توافقات مالک و سازنده این مبلغ می‌تواند جایگزین اصل تعهد باشد یا نباشد.

 نحوه محاسبه و مطالبه جریمه دیرکرد

در مواردی که موضوع تعهد دين و از نوع وجه رايج باشد و با مطالبه طلبکار و توان مديون، وی از پرداخت امتناع می‎‌کند، دادگاه خسارت تأخیر را با رعايت نرخ تورم متناسب با تغيير شاخص سالانه بانك مركزي از زمان سررسيد تا هنگام پرداخت (یعنی زمان اجرای حکم)، محاسبه کرده و مورد حكم قرار می‌دهد، مگر اينكه به نحو ديگر مصالحه کنند.

وکیل مشارکت در ساخت مقرر داشتند، خسارت دیر کرد از مسائلی می‌باشد که اصولا با توافق طرفین تعیین خواهد شد.

ممکن است مبلغ خسارت به صورت روزانه و یا حتی ماهیانه باشد و این موضوع کاملا وابسته به نظر خود دو طرف در قرارداد می‌باشد.

 ماده 522 قانون آیين دادرسی مدنی

هرگاه شخصی مبلغی وجه رایج در سر رسید معین را از بدهكار مطالبه کند، که وی از پرداخت آن در موعد مقرر استنکاف کند، علاوه بر استرداد اصل بدهی باید معادل قیمت كاهش‌ یافته یا همان نرخ تورم را نیز به طلبكار بپردازد.

لذا رویه در شعبه‌های اجرای احکام مدنی چنین است.

برای محاسبه میزان دین به نرخ روز، رقم شاخص سالانه زمان پرداخت دین را که از طرف بانک مرکزی برای سال قبل اعلام شده، بر رقم شاخص سال سررسید دین تقسیم و حاصل آن را در مبلغ دین ضرب می‎‌کنند. وکیل مشارکت در ساخت

وکیل مشارکت در ساخت

وکیل ملک کیست؟

‌وکیل ملک تمامی قوانین و مقررات حاکم بر دعاوی ملک را به خوبی میداند، لذا از آرای وحدت رویه و رویه قضایی حاکم آگاهی کامل دارد

آیا امکان ضمانت نتیجه پرونده ملک توسط وکیل وجود دارد؟

ادعای وکالت تضمینی و تضمین نتیجه پرونده علاوه بر قابلیت تعقیب کیفری قابل تعقیب انتظامی وکیل هم هست

آیا خسارت تأخیر یا عدم انجام تعهد مجاز است؟

خسارت عدم انجام تعهد و خسارت تاخیر در انجام تعهد هر یک جداگانه قابل مطالبه می‌باشند و طبق اصول 43 و 49 قانون اساسی دریافت خسارت تأخیر تأدیه (قرض ربوی) مغایر با موازین شرعی شناخته می‌شود