وکیل مشارکت در ساخت

امروز با معرفی وکیل مشارکت در ساخت همراه شما هستیم.

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت که به دفتر حقوقی محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور قراردادهای ملکی ارجاع می شود، ملاحظه ایراداتی که از جستجوی اینگونه قراردادها در گوگل به وجود می آید باعث مشکلات عدیده ای شده است.

موسسه حقوقی بین المللی و تخصصی مهر پارسیان با در اختیار داشتن برترین وکلای پایه یک تهران، آماده ارائه مشاوره در زمینه قراردادهای ملکی و تبعات حقوقی آن می باشد.

مفهوم خسارات قراردادی

مفهوم خسارت در زبان عامه همان تاوان عدم انجام تعهد است. ولی نگاه حقوقی، خسارت را ایجاد منقصت، یا تفویت منفعت مسلمی قابل مطالبه می داند که گاهی در از دست رفتن سلامتی، حیثیت یا عواطف شخصی بروز و ظهور می باید.

در این نوشتار، منظور از خسارت ناشی از عدم انجام تعهد، سخن می رود، مقصود و مراد زمانی است که مطالبه خسارت از باب مواد 227 و 229 قانون مدنی برای جبران خسارت پیش بینی نموده است. در ماده 226 قانون مدنی خسارت عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین معامله پذیرفته شده است.

حال موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان در مصاحبه ای با مدیر موسسه، محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری به این موضوع پرداخته است. وکیل مشارکت در ساخت

 انواع خسارت و راههای تلافی آن

در یک نگاه، خسارت به دو قسم خسارت ناشي از قرارداد و خسارت غيرقراردادي قابل تصور است. به مسئوليت قراردادی و نیز غيرقراردادی نیز اطلاق می‎شود.

در اوصاف نوع اول به استناد قانون مدنی باید بیان داشت: چنانچه بين زيان‌ديده و عامل ورود ضرر، قراردادی معتبر منعقد شده و خسارت ناشي از اجرا نكردن مفاد اين قرارداد باشد، در این‌صورت قراردادی و در غیر این صورت، غیرقراردادی است. مفهوم مسئولیت قراردادی، تعهدی است كه در نتیجه تخلف از مفاد قرارداد، برای اشخاص ایجاد می‌شود. وکیل مشارکت در ساخت

محکم کردن معاملات با تعیین وجه التزام

هنگامی که قراردادی منعقد می‌شود و موضوع آن انجام کار یا ساختن چیزی است، همیشه این ابهام و شک وجود دارد که شاید متعهد، پایبند به تعهد خود نباشد. یا در انجام آن تأخیر داشته باشد. همچنین ممکن است پس از اجرای قرارداد، مشخص شود در عملیات و کار انجا‌‌م‌شده اشکالات و کاستی هایی موجود است، بنابراین در این میان، چک یا سند تجاری دیگری به عنوان تضمین بین دو طرف رد و بدل می‌شود تا پشتوانه‌ای برای تعهد فرد صادر‌کننده تلقی شود.

عرف امروز در معاملات بزرگ مانند مسکن و خودرو نیز یکی از تضمینات موجود در این نوع قراردادها، گنجاندن مبلغی به‎ عنوان وجه التزام است. به این صورت که دو طرف به ‌منظور جبران خسارتى که از عدم اجرای تعهد توسط هریک از طرفین ایجاد می‌شود، می‎توانند مبلغى را در قرارداد پیش‌بینى کنند که هرگاه تعهد انجام نشد، مبلغ پیش‌بینى‌شده به زیان‌دیده پرداخت شود. در واقع رابطه‌ای بین عامل ورود زیان و زیان‌دیده به‌وجود می‌آید که زیان‌دیده را طلبکار و عامل ورود زیان را بدهکار می‌کند و موضوع این رابطه جبران خسارت است.

تخلف از انجام تعهد قراردادي به دو گونه قابل تصور است:

نوع اول اين‎كه پس از وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد غيرممكن مي‎شود و مبلغی که به عنوان جریمه تعیین شده، از طرفی که از اجرای آن خودداری کرده، گرفته و به طرف دیگر پرداخت می‎شود و دریافت آن بدل از انجام تعهد تلقی می‌شود.

نوع دوم اين است ‎كه با وجود تخلف مزبور، انجام تعهد باز هم ممكن باشد ولي انجام تعهد فقط به تأخير افتاده باشد، یعنی پس از سپري شدن زمان مقرر براي اجراي تعهد، هنوز امكان انجام آن از بين نرفته و تحقق آن در خارج از زمان مقرر براي متعهدله مفيد باشد. روشن است در اين صورت وی می‎تواند علاوه بر درخواست اجراي اصل تعهد قراردادي، خسارت ناشي از دیرکرد را نيز طلب كند. وکیل مشارکت در ساخت

زمان اجرای تعهد قراردادی

در صورتي كه در عقد موعدی برای انجام تعهد معين نشده باشد، که اطلاق عقد عرفاً اقتضای فوريت آن را دارد؛ اجرای تعهد قراردادی با توافق طرف‎های قرارداد به هنگام عقد تعیین می‎شود.
همچنین اجراي تعهد قراردادي با تعيين بعدي يكي از طرف‌ها يا شخصي ثالث تعیین می‌شود. وکیل مشارکت در ساخت

ماده 226 قانون مدنی

«در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یكی از متعاملین طرف دیگر نمی‎تواند ادعای خسارت کند مگر اینكه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‎تواند ادعای خسارت کند كه اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت کند كه انجام تعهد را مطالبه كرده است.»

بهترین مثال برای زمان اجرای تعهدات قراردادی نحوه خرید خودرو در بازار امروزی است. بدین‌گونه که یک دسته از آنها که فروش خودرو با تحویل فوری لقب دارد، به محض پرداخت وجه آن در محل نمایشگاه تحویل خریدار می‎شود. دسته دیگر به صورت پیش‌ثبت‌نام عرضه شده و تاریخ قطعی تحویل آن از طرف کارخانه سازنده، همزمان با پرداخت بیعانه تعیین می‎‌شود. دسته سوم شامل خودروهای نوعاً وارداتی است که هنگامی که خودرو بر روی عرشه کشتی است با اخذ بیعانه و اقساط معینی، پیش قراردادی تنظیم می‎شود. اما نظر به اینکه مراحل گذر از گمرگ با متغیرهای خارج از اراده نمایندگی آن روبه‌روست، لذا تاریخ تحویل آن بر اساس نظر گمرگ (به عنوان ثالث) اعلام می‎شود.

بدیهی است در هر یک از موارد فوق چنانچه با توافق طرفین خسارت تأخیر تحویل پیش‌بینی شده باشد، حسب مورد به تعداد روزهای آن از مبلغ مانده مبلغ، قابل کسر خواهد بود. در خصوص میزان خسارت تخلف از انجام تعهد، آنچه را که دو طرف،  هنگام تنظیم قرارداد توافق کرده‎اند، معتبر و لازم‎الاجراست.

ماده 230 قانون مدنی

«اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به‌عنوان خسارت تادیه کند حاکم (دادگاه) نمی‌تواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.»

نمونه عملی این است که در مواردی مانند قراردادهای مشارکت مدنی ساخت و سازهای معمول، صاحب ملک در قبال واگذاری سهم ملکی به سازنده، می‎تواند چک‌هایی را جهت تضمین و حسن انجام کار در هریک از مراحل پروژه شامل تخریب، فونداسیون، سفت کاری، نازک کاری دریافت کند تا در صورت نقض تعهدات پیمانکار، آنها را به موقع اجرا بگذارد.

بنابراین با تعیین خسارت در قرارداد، می‌توان میزان خسارت را معین کرد و امتیاز این نوع خسارت این است که مبلغ آن مقطوع است.

اگر یکی از طرفین معامله تخلفی انجام دهد. هنگام مراجعه به دادگاه قاضی نمی‌تواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از آنچه در قرارداد پیش‌بینی شده محکوم کند. حتی اگر میزان وجه التزام از خسارتی که واقعاً به شخص وارد شده است خیلی بیشتر از خسارت واقعی باشد. این توافق ضمن اینکه باعث برطرف شدن نگرانی طرفین از مسئولیت‌های احتمالی و نا‌مشخص در آینده می‎شود و از بروز اختلافات میان طرفین قرارداد جلوگیری می‎کند، موجب معاف کردن زیان دیده، از اثبات ورود خسارت و تعیین میزان آن است.

زیرا برای اجرای شرط و گرفتن وجه التزام کافی است ثابت شود که تعهد اجرا نشده است. درحالی که مطابق قواعد عمومی مسئولیت مدنی، در صورت عدم پیش‌بینی چنین شرطی، مدعی خسارت باید ورود خسارت و رابطه میان عدم انجام تعهد و زیان موجود را نیز ثابت کند. وکیل مشارکت در ساخت

مثال برای دریافت شرط التزام

فرض کنیم بابت تأخیر تحویل در زمان مورد توافق وجه مقطوعی برای جبران خسارت تعیین نشده باشد. بدیهی است که زیان‌دیده باید اولاً ثابت کند که از تأخیر انجام تعهد ضرری متوجه وی شده است. ثانیاً میزان خسارت نیز بر اساس نظریه کارشناس تعیین می‎شود. در حالی که تعیین وجه التزام توافق‌شده حتی اگر مبلغ سنگینی باشد، ضمن اینکه خسارت‌دیده را بی نیاز از اثبات آن می‎کند، دادگاه را نیز ملزم به محکومیت پرداخت این جریمه مدنی، نه کم و نه بیش، می‌کند.

به همین دلیل است که قانون، قاضی دادگاه را از تعدیل یعنی کاهش یا افزایش وجه التزام باز می‎دارد. تا از شروط مقدماتی دعوای جبران خسارت جلوگیری شود. بنابراین با گذاشتن شرط وجه التزام یعنی خسارت در قرارداد‌، می‌توان روند دادرسی در محاکم را کوتاه‌تر و به تثبیت و استحکام قرارداد‌ها کمک کرد.

البته در برخی موارد طریق میانبرتری نیز وجود دارد. لذا می‎توان راههایی اندیشید که بار طرح دعوی شامل هزینه دادرسی، حق‌الوکاله وکیل و حق‌الزحمه کارشناس و نیز تحمل مشقات دادرسی بر متعهد متخلف تحمیل شود. بدین صورت که چنانچه در قرارداد مثلاً ساخت پروژه‌ای پیش‌پرداختی داده شده، همزمان تضمینی مانند ضمانت‌نامه بانکی، چک یا سفته اخذ می‎شود که اگر مسیر کار در جهت ترسیم‌شده پیش نرفت، ذی‌نفع بتواند آنها را به اجرا گذارده و نسبت به جبران خسارات حاصله اقدام کند. همچنین جهت حسن انجام کار معمولاً 10 در صد از هر پرداختی کسر و نزد صاحبکار نگهداری می‌شود تا پس از تحویل کار، چنانچه ثابت شود که انجام کار مانند ساختن بنا یا کارخانه‌ای، حاوی نقایصی باشد از محل آن جبران شده و در غیر این صورت به پیمانکار مسترد شود.

 جبران خسارت با تعیین مبلغ روزانه

در خصوص چگونگی جبران خسارت، علاوه بر حالتی که در بالا اشاره شد، راه دیگر این است که خسارتی از قرار مبلغی روزانه برای هر روز تأخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین می‎‌شود.

در یک قرارداد پیمانکاری بین طرفین مقرر می‌شود که چنانچه پیمانکار موضوع قرارداد را تا تاریخ معین به اتمام نرساند، از آن تاریخ به بعد باید روزانه فلان مقدار را به‌عنوان خسارت بپردازد. لذا با درج چنین شرطی در قرارداد‌ها که از نظر قانونی و اصول حقوقی مجاز و برای طرفین الزام‎آور است، در صورت تخلف، پیمانکار باید مبلغ مذکور را به‌عنوان خسارت بپردازد. این شرط  به استحکام و رعایت مفاد قرارداد‌ها بین طرفین معامله می‌انجامد. وکیل مشارکت در ساخت

 نحوه محاسبه و مطالبه جریمه دیرکرد

در مواردی که موضوع تعهد دين و از نوع وجه رايج باشد و با مطالبه طلبکار و توان مديون، وی از پرداخت امتناع می‎‌کند، دادگاه خسارت تأخیر را با رعايت نرخ تورم متناسب با تغيير شاخص سالانه بانك مركزي از زمان سررسيد تا هنگام پرداخت (یعنی زمان اجرای حکم)، محاسبه کرده و مورد حكم قرار می‎دهد، مگر اينكه به نحو ديگر مصالحه کنند.

 ماده 522 قانون آیين دادرسی مدنی

هرگاه شخصی مبلغی وجه رایج در سر رسید معین را از بدهكار مطالبه کند که وی از پرداخت آن در موعد مقرر استنکاف کند، علاوه بر استرداد اصل بدهی باید معادل قیمت كاهش‌یافته یا همان نرخ تورم را نیز به طلبكار بپردازد. لذا رویه در شعبه های اجرای احکام مدنی چنین است. برای محاسبه میزان دین به نرخ روز، رقم شاخص سالانه زمان پرداخت دین را که از طرف بانک مرکزی برای سال قبل اعلام شده، بر رقم شاخص سال سررسید دین تقسیم و حاصل آن را در مبلغ دین ضرب می‎‌کنند. وکیل مشارکت در ساخت

وکیل مشارکت در ساخت