وکیل خلع ید مشاعی

بهترین وکیل خلع ید مشاعی در این نوشتار به بررسی موضوعات ملکی و همچنین ارائه راهکار پرداخته است.
چنانچه در این زمینه نیاز به مشاوره دارید با شماره تماس های مندرج در سایت تماس حاصل فرمائید.

بررسی ماهیت، انواع، شرایط، آثار و مرجع صالح رسیدگی به دعوای خلع ید ملک مشاع

یکی از دعاوی حقوقی که از سابقه بسیار زیادی دارد و از دوران گذشته تا به امروز مطرح بوده، دعوای خلع ید است، منظور از آن دعوایی است که، صاحب مال غیرمنقول برای مثال؛ زمین، خانه یا مغازه برای پس گرفتن مال خود از متصرف غیر قانونی، در دادگاه اقامه‌ می‌ کند، به این قاعده دعوای خلع ید می‌ گویند.

خلع ید

خلع ید یک دعوای حقوقی در مورد اموال غیر منقول (خانه، زمین، باغ) است و امکان شکایت کیفری در آن وجود ندارد. در مفهوم ساده دعوای خلع ید هنگامی مطرح می­ گردد که شخصی بطور غیر قانونی در مال غیر منقول دیگری تصرف نماید و صاحب مال بخواهد مال خود را از دست متصرف خارج کند، طبق قانون مدنی غصب، استیلاء بر حق غیر است به نحو عدوان. واژه خلع ید در قانون مدنی ذکر نشده اما این خلع ید را تصرف غاصبانه معرفی می­ کند که در واقع همان خلع ید است و به ­تعبیر دیگر چنانچه ملک مالکی (اعم از اراضی و ابنیه) به هر دلیلی در تصرف شخص دیگری باشد و مالک راضی به ادامه تصرفات متصرف نباشد، می­ تواند با تقدیم دادخواست خلع ید به مرجع قضائی درخواست اخراج متصرف از ملک خویش را نماید.

مالکیت

طبق قانون مالکیت رابطه‌ ای است بین فرد و یک وسیله مادی یا مال که می‌ تواند به صورت منقول یا غیر منقول باشد، مثل؛ زمین، خانه، خودرو و… البته اگر طبق قانون این فرد، مال را از راه ‌های قانونی به دست آورده باشد، قانون حق مالکیت و تصرف او را در آن مال به رسمیت می‌ شناسد و از حق او حمایت خواهد کرد. به ­تعبیر دیگر این حق به مالک داده می‌ شود که بدون مزاحمت اشخاص دیگر و محرومیت از حق قانونی، بتواند از مال خود بهره ببرد که به این رابطه حق مالکیت گفته می‌ شود. البته مالکیت در حقوق به دو نوع عین و منفعت تقسیم می‌ شود که عبارتند از؛

• مالکیت عین.
• مالکیت منفعت.

انواع مالکیت اموال

• مالکیت مفروز یا اختصاصی

مالکیتی است نسبت به مال که یک شخص به نحو انحصار و بدون شریک مالک و صاحب آن­ باشد، برای مثال ماشینى که فقط در ملک یک فرد است و کسى با او شریک نیست و اگر حتی در گذشته نیز مشاع بوده، اینک تقسیم شده و سهم هریک به ­صورت انحصاری و مشخص تعیین شده است.

• مالکیت مشاع

مالکیتی است نسبت به مالی که دو نفر یا بیشتر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج از هم تشخیص داد، برای مثال خانه‌ اى که با فوت پدر به فرزندان ارث می‌ رسد.

دعوای اثبات مالکیت

طبق رأی وحدت رویه شماره 672 هیئت عمومی دیوان عالی کشور طرح دعوای خلع ید از زمین، پیش از احراز و اثبات مالکیت مسموع نمی­ باشد، یکی از دعاوی معمول در رابطه با دعوای خلع ید، دعوای اثبات مالکیت است که در آن فرد ابتدا باید ثابت کند که به صورت قانونی مالک اصلی مال مورد نظر است و برای این کار باید شرایطی وجود داشته باشد که به شرح ذیل عبارتند از؛

شرط اول- داشتن سند مالکیت است، اگر شخص خواهان سند رسمی و معتبر برای حق خود ارائه بدهد، اثبات حق او در محکمه آسان خواهد بود.
شرط دوم- گاهی نیز ممکن است قراردادی کتبی یا شفاهی در میان باشد که آن هم با ارائه شاهد معتبر و شرایط قانونی قابل اثبات است.
شرط سوم- اثبات اعتبار قرارداد است، خواهان باید قراردادی معتبر ارائه کند و شخص خوانده نیز بطور معمول برای اثبات بی ‌اعتباری قرارداد اقدام خواهد کرد و در نهایت بر اساس دلایل قانونی ارائه شده، تصمیم با مرجع قانونی است.
شرط چهارم- وقتی است که شخصی با سند عادی در مقابل سند رسمی طرف مقابل، قصد اثبات مالکیت دارد و در این حالت باید علاوه بر طرح اثبات مالکیت، طرح خواسته الزام به تنظیم سند را نیز ارائه نماید.

طرح دعوای خلع ید ملک مشاع مستند به سند عادی

اگر ملکی سند رسمی نداشته یا در اصل مالکیت ملک اختلاف وجود داشته باشد طرح دعوای خلع ید قابل استماع نیست، در چنین موردی، خواهان باید ابتدائا اقدام به طرح دعوای اثبات مالکیت یا الزام به تنظیم سند رسمی نموده و پس از دریافت سند رسمی به نام خود، دادخواست خلع ید را تقدیم کند، تقاضای رسیدگی به اثبات مالکیت و الزام به تنظیم سند رسمی با خلع ید در یک دادخواست بلامانع است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

دعوای خلع ید به ­معنی خاص

طبق قانون مدنی، در مال غیر منقولی که مالکیت آن به­ صورت شراکتی و مشاع بین دو یا چند نفر است، هرگونه دخل و تصرف در ملک توسط یکی از شرکاء، مشروط به­ رضایت سایر شرکاء است. دعوای خلع ید به معنی اخص یعنی یکی از شرکاء علیه دیگری اقامه دعوی می‌ کند و تصرف او در مال را غیر قانونی و بدون رضایت خود می‌ داند.

طبق قانون اجرای احکام مدنی، وقتی حکم خلع ید یا پس گرفتن مال علیه یکی از شرکاء صادر شود، در حقیقت از تمام مال خلع ید صورت می‌ گیرد، ولی تصرف شخص شاکی در ملک باید بر اساس مقررات املاک مشاعی باشد، یعنی مشروط به رضایت سایر شریک‌ ها خواهد بود.

خلع ید از ملک مشاع

شریک یا شرکاء یک ملک مشاع نیز می­ توانند علیه شریک یا شرکای دیگر دادخواست خلع ید بدهند و در مورد مالکیت مشاعی توجه به این نکته ضروری است که حق مالکیت هر شریک در تمام قسمت‌ های ملک مشاع مشترک است، یعنی ذره ذره ملک مشاع در ملکیت تمام شرکاست و هیچ قسمتی از ملک وجود ندارد که فقط متعلق به یکی از شرکا باشد، به­ همین دلیل تصرف در تمام قسمت ‌های مال مشاع مستلزم رضایت همه شرکاست. اگر حتی یک شریک راضی به تصرف سایر شرکا در ملک نباشد، می­ تواند خلع ید متصرفان را از دادگاه بخواهد و نکته قابل توجه در مورد خلع ید از ملک مشاع در مرحله اجرای رأی است، که طبق قانون اجرای احکام مدنی، برای خلع ید از ملک مشاع، از کل ملک خلع ید می­ شود اما ملک به تصرف محکوم‌ له نیز داده نمی­ شود.

دلیل این موضوع نیز همان انتشار حق مالکیت هر شریک در ذرات ملک مشاعی و لزوم رضایت تمام شرکا برای تصرف ملک است. چنانچه محکوم‌ له بخواهد ملک را تصرف کند باید از قبل اجازه سایر شرکا را کسب کند. لازم به ذکر است چنانچه بین شرکای ملک مشاع تقسیم‌ نامه تنظیم شده باشد، دعوای خلع ید مسموع نیست.

در مواردي که حکم خلع يد عليه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتي از آن صادر شده باشد، از تمام ملک خلع يد می شود، ولی تصرف محکوم­ له در ملک خلع يد شده مشمول مقررات املاک مشاعی است. بنابراين محکوم‌ له در دعوای خلع يد (به معنای اخص) در ملک مشاع هنگامی می تواند تقاضای تحويل ملک متنازع‌ فيه را به خود نمايد که از ساير شرکا اذن داشته باشد.

طبق نظریه مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضائيه مورخ 1377 هيچ يک از شرکا بدون اجازه ساير شرکا حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراين چنانچه يکي شرکا بدون اجازه شريک ديگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هريک از شرکا حق دارد درخواست خلع يد ايشان را نمايد. در صورت خلع يد از متصرف، تحويل ملک به هريک از شرکا، موکول به موافقت تمامی شرکا می باشد.

حالت­ های دعوای خلع ید ملک مشاع

دعوای خلع ید در املاک مشاع در یکی از حالت­ های ذیل رخ می­ دهد که عبارتند از؛

• در حالتی یکی از مالکین یا مستأجرین او بدون اجازه بقیه مالکان در فضای مشاع عملیاتی انجام دهد، برای مثال در حیاط یک ساختمان مسکونی قسمتی برای نگهداری حیوان ­ها قرار داده شود.
• درحالت دیگر یکی از مالکین یا مستاجر او، در صورت عدم رضایت سایر مالکین بیش از سهم مشاع خود را اختیار کند. برای مثال در پارکینگی که سهم مشاع هر واحد فقط به اندازه قرار دادن یک خودرو است، دو خودرو قرار بدهد.
• حالت دیگر زمانی پیش می­ آید که برای مثال 3 فردی که باهم شراکت دارند، هر کدام 2 دانگ مشاعی از یک مغازه را مالک هستند، با موافقت هر 2 طرف مغازه را به فردی دیگر اجاره می‌ دهند. بعد از مدت کوتاهی مستأجر آن ها اجاره توافقی یکی از 3 شریک را نمی ­پردازد یا این‌ که برخلاف قرارداد از ملک استفاده می‌ کند.

در هریک از حالات فوق شریکی که رضایت ندارد، می‌ تواند دعوای خلع یا تخلیه ید را مطرح کند.

طبق قانون اجرای احکام مدنی در ملک مشاع حقوق هر شریک داخل در ذره ذره تمام ملک است و همین اشترک در تمامی عین و منافع باعث این شده که طبق قانون مدنی هیچ شریکی بدون اجازه شرکای دیگر حق تصرف در ملک را نداشته باشد، نتیجه این اشتراک سهام آن است که تخلیه سهم هر کدام از شرکاء با خلع ید از تمام ملک لازم است.

دسته­ بندی دعوای خلع ید ملک مشاع

دعوای خلع ید املاک مشاع  به 3 دسته به شرح ذیل قابل دسته ­بندی می ­باشد؛

دسته اول) خلع يد به معني اخص، همان دعوای مالکيت که طی آن مالک ملک رفع تصرف ديگری را از ملک خود خواستار است.

دسته دوم) دعوای تخليه يد که در آن عدم مالکيت خوانده بر ملک مورد نزاع و در مقابل، قانونی بودن تصرف خوانده بر آن مورد قبول طرفين دعوا بوده و خواهان ادعا دارد که ادامه تصرفات خوانده بر آن ملک، خلاف قرارداد يا قانون است و بايد از آن رفع تصرف شود. بنابراين در دعوای خلع يد مبنای قراردادی بين خواهان و خوانده وجود دارد.

دسته سوم) دعاوی تصرف هستند که خود شامل دعاوی تصرف عدوانی و مزاحمت و ممانعت از حق بوده و ممکن است به صورت کيفری يا حقوقی مطرح شوند.

ارکان طرح دعوای خلع ید ملک مشاع

از نظر قانونی طرح دعوای خلع ید تنها در صورتی قابل استماع و رسیدگی است که دارای ارکانی به شرح ذیل باشد که عبارتند از؛

رکن اول- اثبات مالکیت خواهان،
رکن دوم- موضوع دعوا مال غیر منقول باشد،
رکن سوم- تصرف غیر قانونی خوانده.

شرایط طرح دعوای خلع ید ملک مشاع

• طبق قانون آئین دادرسی مدنی فقط مالک قانونی ملک یا وکیل و یا نماینده قانونی وی می­ تواند اقدام به طرح دعوا علیه شخص غاصب نماید،
• مالک باید مدارک اثبات مالکیت خود را که مهمترین آن سند رسمی ملک می ­باشد را تقدیم دادگاه رسیدگی کننده به دعوا نماید،
• قید کردن مشخصات ملک از قبیل؛ پلاک ثبتی و آدرس دقیق برای تقدیم دادخواست الزامی می ­باشد،
• ذکر مشخصات متصرف غیر قانونی از قبیل؛ نام، نام خانوادگی، نام پدر، نشانی دقیق محل اقامت متصرف (که در برخی مواقع محلی غیر از ملک مالک است) و… و همچنین دلیل تصرف شخص متصرف که ممکن است شهادت شهود باشد.

نکته: دادگاهی صلاحیت رسیدگی به پرونده را دارد که ملک غیر منقول در حوزه قضایی آن واقع شده است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

مدارک لازم برای خلع ید ملک مشاع

برای پیگیری خلع ید مشاعی و طرح دعوا خلع ید لازم است تا ضمن برخورداری از شرایط لازم، یک سری مدارک معتبر و قانونی را به دادگاه ارائه دهید. مدارک لازم برای خلع ید شامل موارد زیر می شوند؛

• کارت ملی معتبر برای احراز هویت مالک،
• تصویر و سند مالکیت ملک، زمین، آپارتمان و…،
• حضور چند شاهد برای شهادت در مورد مالکیت ملک،
• نتیجه نظر کارشناس،
• شماره پرونده استنادی طرح دعوا،
• مدارک تحقیقاتی محلی.
• بازدید محلی و منطقه ­ای توسط کارشناس و ارائه نظر وی به دادگاه.

ارکان لازم جهت طرح دعوای خلع ید ملک مشاع

• دعوای خلع ید فقط از جانب مالک قابل طرح است،
• موضوع دعوای خلع ید اموال غیر منقول است،
• مورد دیگر در اثبات غصب و طرح دعاوی، استیلاء و سلطه بر مال، مالک اصلی می­ باشد،
• دعوای خلع ید اثبات عدوانی بودن اقدامات خوانده است،
• خواهان باید مالک رسمی ملک باشد و در غیر این ­صورت، رأی قطعی بر مالکیت داشته باشد (اگر این شرط وجود نداشته باشد، دادگاه قرار عدم استماع دعوا را صادر خواهد کرد)،
• منظور از لزوم شرط مالکیت، مالکیت مشاع است.

اثبات موارد ضروری در دعوای خلع ید ملک مشاع

• طبق رای وحدت رویه شماره 672 دیوان ­عالی کشور اولین موردی که اثبات آن در این دعوا حائز اهمیت است، مالکیت خواهان بر ملک موضوع تصرف است، عدم ارائه سند مثبت مالکیت موجب رد دعواست.
• اثبات تصرف خوانده بر ملک نیز بر عهده خواهان است که بطور معمول با تحقیق محلی و شهادت شهود قابل اثبات است.
• رکن دیگر دعوای خلع ید، اثبات غیر قانونی بودن تصرف خوانده است و اگر خوانده بتواند اثبات کند در ملک موضوع دعوا حقی دارد، دعوای خواهان رد می­ شود.
• دعوای خلع ید فرع بر اثبات مالکیت است، مهمترین رکن دعوای خلع ید، اثبات مالکیت خواهان بر ملک موضوع دعوا است، بنابراین در مواردی که اصل مالکیت محل مناقشه می ­باشد، باید پیش از طرح عوای خلع ید، مالکیت خواهان قطعی شود.

تنظیم دادخواست خلع ید ملک مشاع

دادخواست خلع ید باید در دفاتر خدمات قضایی تنظیم شود و این دفاتر نیز دادخواست را به دادگاه محل وقوع ملک فرستاده و آنجا نیز ظرف مدت زمان متعارف تعیین شعبه می ­شود و رعایت شرایط شکلی ذیل الزامی است که عبارتند از؛

•  علیه متصرف یا متصرفین تنظیم شود،
• رونوشت سند رسمی یا رای قطعی مالکیت ضمیمه آن گردد،
•  رونوشت صورت جلسه تأمین (در صورت وجود) نیز ضمیمه شود،
• در صورتی که اظهارنامه رفع ید در گذشته برای مخاطب ارسال شده، رونوشت آن نیز ضمیمه شود،
• سایر شرایط عمومی دادخواست مثل ابطال تمبر و وکالتنامه وکیل و…

تأمین دلیل

نهاد تأمین دلیل برای حفظ آثار و ادله است و به معنی حفظ دلیل است که برای استفاده از آن در آینده کاربرد دارد و باید از شورای حل اختلاف محل وقوع ملک درخواست شود. وقتی صورت ­جلسه­ ای مبنی بر تصرف خوانده در ملک تنظیم شود، ادعای مغایر بعدی پذیرفته نیست و راه جهت حصول نتیجه فراهم می ­شود.

هزینه دادرسی دعوای خلع ید ملک مشاع

هزینه دادرسی این دعوا بر اساس ارزش معاملاتی ملک در هر منطقه محاسبه می شود و تقویم خواسته توسط خواهان در این مورد ملاک نیست.

ادله اثبات در دعوای خلع ید ملک مشاع

1. سند مالکیت از ادله اجباری برای طرح دعواست،
2. شهادت شهود،
3. تحقیقات محلی،
4. معاینه محل،
5. نظر کارشناس و…

مراحل طرح دعوای خلع ید ملک مشاع

• مالک قانونی ملک یا وکیل و یا نماینده قانونی وی باید با رعایت موارد و شرایط طرح دعوا به یکی از دفاتر خدمات قضایی در سطح کشور مراجعه و اقدام به تشکیل پرونده نماید،
• دفاتر خدمات قضایی پس از تشکیل پرونده و اخذ هزینه ­های دادرسی و اوراق، پرونده را به صورت الکترونیکی به دادگاه محل وقوع ملک ارسال می ­نمایند،
• دادگاه صالح به رسیدگی در صورت کامل بودن پرونده وقت رسیدگی تعیین و طرفین دعوی را جهت حضور در دادگاه دعوت می ­نماید،
• برای اثبات مالکیت مالک، اگر ملک دارای سابقه ثبتی باشد، دادگاه از اداره ثبت اسناد و املاک مربوطه استعلام به عمل می ­آورد تا مالکیت مالک برای دادگاه اثبات شود،
• متصرف غیر قانونی در جلسه رسیدگی می ­باید، قانونی بودن تصرفات خود را اثبات نماید و اگر قادر به اثبات اذن یا اجازه مالک در تصرفات خویش نباشد، دادگاه حکم خلع ید را به نفع مالک صادر خواهد نمود.

رسیدگی به دعوای خلع ید ملک مشاع

با تقدیم دادخواست و تشخیص کامل بودن آن توسط شعبه، وقت دادرسی تعیین و به طرفین ابلاغ می­ شود. دادگاه در بدو امر با استعلام وضعیت ثبتی ملک از ثبت محل نسبت به احراز مالکیت خواهان اقدام می­ کند، خواهان باید در دادگاه ثابت کند که متصرف فعلی، ملک یا زمین را به صورت غاصبانه و بدون مجوز قانونی تصرف نموده است، البته همین که مالک ملک عدم رضایت خود را نسبت به وضعیت فعلی تصرف اعلام نماید، بار اثبات از روی دوش او برداشته می­ شود و اکنون خوانده (غاصب، متصرف) است که باید ثابت کند تصرف او قانونی می­ باشد، برای مثال: اجاره ­نامه­ ای ارائه دهد که به موجب آن مستأجر ملک می­ باشد یا شاهدی آورد که گواهی دهد ملک با توافق شفاهی در اختیار خوانده قرار گرفته و مالک نیز تا انقضاء مدت تعیین شده حق فسخ خود را ساقط نموده است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

مرجع رسیدگی به دعوای خلع ید ملک مشاع

دعوای خلع ید دعوای حقوقی و در صلاحیت دادگاه است و چون مربوط به مال غیر منقول می‌ باشد و در صلاحیت شورای حل اختلاف نیست حتی اگر تقویم خواسته بر اساس قیمت منطقه‌ ای ملک، کمتر از ۲۰ میلیون تومان باشد. (شورای حل اختلاف صلاحیت رسیدگی تا ۲۰ میلیون تومان را دارد) دادگاه هم صالح به رسیدگی است که در محل مال غیر منقول وجود دارد.

بطور معمول رسیدگی به این نوع از دعوی خارج از نوبت و بدون تشریفات دادرسی انجام می‌ شود، ولی هزینه‌ دادرسی از خواهان گرفته خواهد شد، ضمن این­ که حکم صادر شده فوری بوده و پیش از قطعی ­شدن اجرا خواهد شد و باید دانست که دعوای خلع ید از انواع حقوقی بوده و رسیدگی به آن در صلاحیت دادگاه عمومی حقوقی است، و هنگامی که حکم قطعی در مورد دعوای خلع ید صادر شود و به خواهان ابلاغ می‌ شود و باید آن را برای اجرایی شدن به بخش اجرای احکام مدنی تحویل بدهد و پس از صادر شدن اجرائیه، دادورز یا مأمور اجرا برای عملی شدن حکم اقدام می‌ کند و دعاوی هم مرتبط با این دعوا است، ‌مثل: قلع و قمع، اجرت‌ المثل و مطالبه خسارت که همه مالی هستند و باید تقویم (ارزش‌ گذاری) شوند، هر چند خواهان آن را علی‌ الحساب تقویم (ارزش‌ گذاری) ‌کرده باشد. بدین ‌ترتیب هزینه دادرسی هر یک از این دعاوی جداگانه محاسبه و گرفته می‌ شود.

دادگاه صالح جهت رسیدگی به این دعوا، دادگاهی است که مال غیر منقول در آنجا واقع شده است. در دعوای خلع ید از ملک مشاع، خواهان دعوا شریک یا شرکاء مال مشاع هستند که میبایست دادخواست خود را به طرفیت شریکی که ملک را بدون اذن باقی شرکا در تصرف دارد (خوانده) اقامه نمایند.

لازم به ­ذکر است که دعاوی مرتبط اگر بعضی در صلاحیت دادگاه و برخی دیگر در صلاحیت شورای حل اختلاف باشند، همه آن ها با هم در دادگاه رسیدگی می‌ شوند.

وضعیت دعوای خلع ید ملک مشاع در صورت فوت یکی از خواهان ‌ها

چنانچه دعوای خلع ید از طرف چند نفر اقامه گردد و خواسته هریک از آن ­ها به تفکیک معین باشد و یکی از خواهان‌ ها، در جریان رسیدگی به دعوا فوت نماید، دادرسی جهت تعیین و معرفی جانشین متوفی متوقف می­ گردد و در صورت عدم شناسایی ورثه خواهان متوفی، رسیدگی به دعوای خلع ید خواهانی که خواسته وی معین است ادامه می­ یابد و دادرسی نسبت به کسی که فوت شده تا زمان تعیین ورثه او متوقف می­ شود.

طرح دعوای خلع ید ملک مشاع علیه یکی از وراث

مالکیت ورثه بر ماترک، مالکیت مشاعی است و تصرف در ترکه مستلزم رضایت سایر شرکاء است، پس بنابراین طرح دعوای خلع ید علیه احد از ورثه ممکن و تابع مقررات املاک مشاعی است.

طرح دعوای خلع ید ملک مشاع علیه ایادی متعاقب

ممکن است شخصی ملک را از متصرف اولیه غصب کند و دیگری، ملک را از تصرف غاصب دوم خارج کند و به همین ترتیب هر غاصبی مال را از غاصب قبلی خود غصب نماید. در این صورت مالک می­ تواند دادخواست را به طرفیت هریک از غاصبین یا همه آن ها مطرح نماید.

اجرای حکم خلع ید ملک مشاع

اجرای حکم خلع ید منوط است به تقاضای ذی­ نفع (محکوم­ له) یا وکیل یا نماینده قانونی او پس از صدور حکم و قطعی ­شدن آن، برای صدور اجرائیه و اگر محکوم از اجرای حکم دادگاه تمرد کند، مأمورین اجرای حکم طبق دستور دادگاه اقدام به اجرای آن خواهند نمود. نحوه درخواست و چگونگی اجرای حکم خلع ید مشاعی مستلزم دو حالت ذیل است که عبارتند از؛

• اگر ملک مشاعی مذکور سابقه ثبتی در دفتر ثبت اسناد نداشته باشد، در این حالت مرجع صلاح دادگاه، محل ملک مربوطه است.
• اگر ملک نیز از سابقه ثبتی در دفتر ثبت اسناد برخوردار باشد، درخواست از دفتر مذکور و توسط وکیل خلع ید انجام می­ گردد.

در زمان اجرای حکم خلع ید، هرگاه متصرف ملک، همان شخص خوانده باشد، حکم علیه او اجرا می­ شود، اما اگر ملک در تصرف شخصی غیر از خوانده باشد اجرای حکم به تأخیر نمی­ افتد. مگر شخص مذکور مدعی وجود حقی برای خود در ملک مورد نظر باشد و دلایلی هم برای اثبات آن ارائه دهد. متصرف 1 هفته مهلت دارد به دادگاه صالح مراجعه کرده و ظرف پانزده روز قراری مبنی بر تاخیر اجرای حکم ارائه کند. در غیر این صورت عملیات اجرایی ادامه خواهد یافت.

موارد تأخیر در اجرای حکم خلع ید ملک مشاع

بطور کلی از اصول اجرای حکم خلع ید پس از قطعی­ شدن آن فوری است، اما گاهی ملک موضوع حکم در وضعیتی است که اجرای حکم را با تأخیر مواجه می­ کند که این موارد به شرح ذیل عبارتند از؛

• یکی از اسباب تأخیر در اجرای حکم، حضور شخص ثالثی به جز محکوم‌ علیه در ملک است، حکم دادگاه در اصول نسبت به اشخاصی قابل اجراست که در جریان دادرسی حاضر بوده‌ اند، اما در برخی موارد قانونگذار بطور استثناء اجرای حکم علیه ثالث را ممکن می­ داند، طبق قانون اجرای احکام مدنی اگر عین ملک در تصرف غیر محکوم‌ علیه باشد، این امر مانع اجرا نیست، مگر اینکه ثالث متصرف مدعی حقی برای خود باشد و برای ادعای خود نیز دلایلی ارائه نماید، که در این­ صورت اجرای حکم با تأخیر مواجه خواهد شد، قانونگذار 1 هفته به ثالث مهلت می­ دهد تا اقدام به طرح دعوا نموده و ظرف 15 روز قرار تأخیر اجرای حکم را ارائه نماید، در غیر این صورت حکم خلع ید مطابق اصول و مقررات اجرا خواهد شد.
• طبق قانون اجرای احکام مدنی، زراعت محکوم‌ علیه در ملک ممکن است، باعث تأخیر در اجرای حکم شود و اگر متصرف اقدام به زراعت کرده باشد و موقع برداشت محصول رسیده باشد، محکوم‌ علیه ملزم می­ شود، فوری محصول را برداشت کرده و ملک را تخلیه نماید و در این حالت تأخیری در روند اجرای حکم ایجاد نخواهد شد و اگر زمان برداشت محصول نرسیده باشد، محکوم‌ له مختار است به یکی از دو شیوه ذیل عمل کند؛

1. یا بهای زراعت متصرف را بپردازد و بدون تأخیر، ملک را تحت تصرف خود درآورد،
2. یا ملک را تا زمان برداشت محصول در اختیار محکوم‌ علیه قرار دهد و اجرت‌ المثل این مدت را از او مطالبه نماید.

نکته: اگر محکوم‌ له شیوه دوم را انتخاب کند، حکم خلع ید با تأخیر اجرا می­ شود و البته محکوم‌ له برای این مدت مستحق اجرت‌ المثل زمین خود خواهد بود.

تخلیه املاک مشاع در دعوای خلع ید ملک مشاع

برای طرح دعوای خلع ید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاع، نیازی به حضور تمام مالکین نیست، برای مثال اگر یک واحد تجاری دارای 4 مالک باشد، فقط یکی از مالکین می‌ تواند دعوی خلع ید را مطرح کند. دعوی خلع ید هم علیه شریک ملک مشاع، هم علیه غیر، قابل طرح است و به ­تعبیر دیگر چه شریک ملک را تصرف کرده باشد، چه شخصی که هیچ مالکیتی نسبت به ملک ندارد آن را تصرف کرده باشد، می‌ توان دعوی خلع ید را مطرح کرد و اگر چند نفر ملک مشاعی را تصرف کرده باشند، مالک می‌ تواند علیه همه یا برخی از آن ها دعوی خلع ید را اقامه کند. محدوده رسیدگی دادگاه را دادخواست شما مشخص می­ کند و علیه هر کسی که دعوا مطرح شود، حکم دادگاه علیه او اجرا می‌ شود.

حق مشاع می‌ تواند روی سرقفلی واحد های تجاری و مغازه هم تعریف شود، یعنی حق سرقفلی مالکین مشاعی مشمول همان قوانین ملک مشاع است.

قلع و قمع بنا و اشجار پس از خلع ید ملک مشاع

اگر متصرف در طول دوره تصرف خود، اقدام به ایجاد بنا یا غرس اشجار کرده باشد، حکم خلع ید برای قلع و قمع بنا و قطع اشجار کافی نیست و باید هر دو خواسته، ضمن دادخواست واحد مطرح شود و اگر احداث بنا یا غرس اشجار با اجازه مالک بوده، امکان صدور حکم خلع ید و قلع و قمع بنا و قطع اشجار وجود ندارد.

چگونگی اعتراض به اجرای حکم خلع ید ملک مشاع

طبق قانون آئین دادرسی مدنی، اگر رأی صادره از سوی قاضی پرونده در خصوص اجرای حکم خلع ید موجب ضایع شدن در حق یکی از اشخاص پرونده گردد، او می­ تواند نسبت به حکم صادر شده در هر مرحله­ ای از رسیدگی اعتراض نماید، شکایت و دفاع در دعوای مذکور در تمامی روند اجرای پرونده، بدون رعایت تشریفات مربوط به آئین دادرسی و پرداخت هیچگونه هزینه­ ای است.

نکته­ های مهم در طرح دعاوی خلع ید از ملک مشاع

• در ملک مشاعی طرح دعوی علیه تمامی شرکا ضروری نمی­ باشد،
• دعوی خلع ید باید علیه متصرف یا متصرفین ملک مشاعی طرح شود، خواه متصرف شریک مشاعی باشد خواه مالکیتی بر ملک مشاعی نداشته باشد،
• در ملک مشاعی طرح دعوی علیه همه متصرفین ضروری نیست،
• هرگاه چند نفر خواه دارای مالکیت مشاعی و خواه فاقد آن ملکی را متصرف باشند با توجه به قانون آئین دادرسی مدنی این خواهان است که محدوده رسیدگی دادگاه را معلوم می­ کند، ولی در این صورت خلع ید از سایر متصرفین نیازمند طرح دعوی جداگانه می­ باشد،
• طرح دعوی از سوی یک یا چند تن از مالکین مشاعی جهت رسیدگی به دعوی کافی می­ باشد،
• دعوی خلع یدی که از سوی یکی از شرکاء طرح شده است قابل استماع است، اما در صورت مطالبه اجرت­ المثل، تنها به نسبت مالکیت همان 1 نفر رأی به پرداخت اجرت­ المثل صادر می­ گردد.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.