وکیل قرارداد پیش فروش ساختمان

با معرفی وکیل قرارداد پیش فروش ساختمان همراهتان هستیم.

در سال های اخیر با توجه به افزایش قیمت آپارتمان و کاهش قدرت خرید مردم، شاهد افزایش معاملات پیش فروش ساختمان ها به خصوص در کلان شهرها بودیم.

ضرر و زیان هایی که بعضا به دلیل نوسانات بازار مسکن متوجه اقشار مختلف جامعه شده باعث بروز نگرانی و اضطراب افراد نسبت به قراردادهای پیش فروش ساختمان گردیده است.

همچنین گاه شاهد بودیم عده ای افراد سودجو، یک آپارتمان را با اسناد عادی متعدد به چندین نفر فروخته و متواری شدند. قانونگذار با تصویب قانون پیش فروش ساختمان در 1389/05/24 سعی نمود با راهکارهای قانونی با این دسته از نگرانی ها و کلاهبرداری ها مقابله و از ضرر وریان مردم بکاهد. لیکن به دلیل عدم وجود زیرساخت های لازم و مناسب نهایتا این قانون در سال 1400 با تصویب بخشنامه های مختلف به اجرا در آمد. لذا جهت آگاهی افراد جامعه نسبت به قانون مذکور و نحوه اجرای آن به بررسی مقاله حاضر پرداخته ایم.

نحوه انتخاب وکیل خرید و فروش ملک

سوالاتی که وکیل تنظیم قراردادهای پیش فروش ساختمان بررسی می کند.

• آیا پیش فروش ساختمان با سند عادی قاونی ست؟
• برای پیش فروش نمودن ساختمان چه اقداماتی باید انجام شود؟
• بعد از چه مرحله ای میتوان اقدام به پیش فروش نمود؟
• آیا به واسطه عدم وجود عین معین در زمان تنظیم قرارداد پیش فروش میتوان معامله را باطل قلمداد کرد؟
• بهترین وکیل متخصص تنظیم قرارداد پیش فروش ساختمان در تهران کیست؟

تاریخچه تدوین قانون پیش فروش ساختمان

از سال 1400برای پیش فروش نمودن ساختمان، وجود چند آیتم که ذیلا به مهمترین آنها اشاره شده الزامی گردید. در صورت عدم وجود هریک از آنها، قانونا پیش فروش ساختمان امکان پذیر نبوده و شخصی که مبادرت به این امر مینماید قابل تعقیب کیفری میباشد.

1)پیش فروش ساختمان به استناد ماده 3 قانون مذکور میبایست از طریق دفاتر اسناد رسمی صورت پذیرد. لذا چنانچه شخصی با قرارداد عادی اقدام به پیش فروش نماید قابل تعقیب کیفری بوده و به حبس از 91 روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم میشود.

2)اشخاص جهت پیش فروش نمودن ساختمان ملزم به دریافت شناسنامه فنی برای هر واحد از مراجع ذیصلاح میباشند. در آن به طور دقیق موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمتهای مشترک و سایر موارد مشخص شده باشد و میبایست مهندس ناظر با حضور مستمر در ساختمان دقت نماید که بنا مطابق شناسنامه فنی ساخته شود در غیر این صورت مسئولیت سنگینی به عهده وی خواهد بود.

کلاهبرداری با قرارداد پیش فروش آپارتمان

بر اساس دستورالعملی که بین وزارت راه و شهرسازی و شهرداری تهیه شده، شهرداری اقدام به اخذ چک سفید امضا از سازنده مینماید که تضمینی برای آن مرجع بوده و در صورت عدم انجام تعهد به موقع سازنده و ورود خسارت به اشخاص بتواند تمامی خسارت را از محل آن چک جبران بنماید.

3) به استناد ماده 9 قانون مذکور:«پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بناء و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسؤول است و باید مسؤولیت خود را از این جهت بیمه نماید….» بنابراین آنچه مسلم است سازنده میبایست ساختمان را از 3 باب بیمه نماید:

1. بیمه در هنگام گودبرداری جهت جبران خسارت های احتمالی
2. بیمه کارگران مشغول به کار در ساختمان
3. بیمه تعهدات به شهرداری از باب حسن انجام کار

4)برای پیش فروش نمودن ساختمان باید عملیات پی کنی (عملیاتی که پس از خاکبرداری و در اجرای پی ریزی (فونداسیون) جهت استقرار ستون های ساختمان یا دیوارهای باربر بر روی پی انجام می گیرد و با پایان آن، اجرای اسکلت ساختمان شروع می شود) صورت گرفته باشد لذا در حال حاضر پیش فروش روی خاک فاقد وجاهت قانونی ست و پیش فروشنده مورد پیگرد قانونی قرار میگیرد.

5) همچنین سازنده میبایست 30درصد از تمام تعهداتی که سازنده به شهردادری باید بپردازد را پرداخت نماید تا امکان پیش فروش نمودن برای وی وجود داشته باشد.

گرفتن خسارت فروش مال غیر

تملک تدریجی قرادادهای پیش فروش ساختمان

وکیل قرارداد پیش فروش ساختمان توضیح می دهد

با عنایت به ماده 361 قانون مدنی که مقرر میدارد:«اگر در بیع عین معین معلوم شود که مبیع وجود نداشته بیع باطل است» لذا همواره این نگرانی از بابت باطل قلمداد شدن قراردادهای پیش فروش ساختمان وجود داشته.قانونگذار برای حل این معضل شناسنامه فنی را به عنوان عین معین قلمداد و پی کنی را به عنوان اجرای آن در نظر گرفته است به نحوی که ساختمان به نحو تدریجی به تملک پیش خریدار در می آید, لذا نمیتوان با استناد به ماده 361 قانون مدنی قائل به باطل بودن قرارداد پیش فروش ساختمان گردید.

تبلیغات برای پیش فروش آپارتمان

بر اساس ماده 21 قانون پیش فروش ساختمان و ماده 19 آئین نامه آن مصوب 1393پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق ، مجوز انتشار آگهی را از وزارت راه و شهرسازی اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌ها ارائه نماید. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند.

بهترین وکیل ملکی منطقه شش تهران

تکلیف مشاورین املاک در تنظیم قرارداد پیش فروش

با استناد به ماده24 قانون پیش فروش ساختمان:« مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند»

قبل از پیش خرید ساختمان و آپارتمان حتما با وکیل تنظیم قرارداد پیش فروش مشورت کنید تا در صورت عدم حضور سازنده در دفاتر اسناد رسمی و عدم تنظیم سند رسمی به نام خریدار راهکار قانونی جهت الزام وی و جبران خسارت وجود داشته باشد.