دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی، مستقر در موسسه حقوقی مهر پارسیان به طور خاص و ویژه در دعاوی مرتبط با بانک و امور بانکی اعلام وکالت و قبول پرونده می‌نماید.
در سال‌های اخیر با توجه به تخلفات گسترده نظام بانکی تعداد شکایت از بانک‌ها بسیار زیاد شده است؛ در این نوشته به صورت تخصصی به دعاوی حقوقی و بانکی خواهیم پرداخت و به برخی از سوالات کاربران پاسخ خواهیم داد.
دعاوی و حقوق بانکی
آیا می‌توان زمین خریداری شده از زمین شهری را به عنوان وثیقه در رهن بانک قرار داد؟
بانک‌ها در زمان انعقاد و تنظیم قراردادهای اعطای تسهیلات و در جهت اطمینان بازپرداخت مطالبات خود و حسن ایفای تعهدات مشتری تضمینات (تضمین) و وثایقی (رهن) را از مشتری دریافت می‌نمایند.
هیچ تفاوتی نمی‌نماید که قرارداد اعطای تسهیلات در قالب مضاربه یا مشارکت مدنی یا جعاله باشد.
مهم آن است که بانک به عنوان متعهدله (تعهد به نفع اوست) مطالبات ناشی از قراردادهای مذکور، در مقام استیفای (دریافت) حقوق خود وثایق و تضامینی را ملحوظ نظر قرار دهد که بلامعارض، قابل انتقال فوری یا سهل البیع (قابل حرید و فروش)، قابل اقباض (تحویل دادن) بدون هرگونه موانع و قابلیت تملیک و تملک در قالب اسناد اعتباری باشد.
در این راستا تضمینات ممکن است ضمانت‌نامه‌های بانکی و سپرده‌ها باشد یا سند املاک و یا اسناد و بروات تجاری.
در این نوشتار محور بحث در خصوص رهن سند ملک در رهن بانک می‌باشد.
ممکن است اسناد مربوط به مال در رهن بانک، ناظر بر عرصه و اراضی (بنا و زمین) باشد که استیجاری (اجاره‌ای) است.
به عنوان مثال زمین‌های وقفی و یا اراضی که از طریق وزارت جهاد کشاورزی به اشخاص واگذار گردیده است.
در این موارد به شرط آنکه برای اعیانی موقوفه (بناهای وقفی) و اعیانی (بنا) و مستحدثات در زمین‌های کشاورزی سند مالکیت صادر شده باشد و در مندرجات سند اجاره عرصه (زمین) شرط عدم نقل و انتقال و ممنوعیت ترهین وجود نداشته باشد؛ در تبصره ۳ ماده ۲۹ آیین‌نامه اجرایی قانون زمین شهری، رهن زمین مشمول قانون مذکور که به موجب قرارداد به اشخاص واگذار شده باشد به عنوان تسهیلات اعطایی مسکن بلامانع است.
اگر برای زمین مذکور، صورت مجلس تفکیکی صادر نشده باشد نماینده دستگاه واگذارنده (نماینده زمین شهری) باید اسناد تنظیمی را صرفا ازجهت تجویز (اجازه) رهن، امضا نماید.
در صورت صدور صورتمجلس تفکیکی، موافقت کتبی سازمان زمین شهری برای تنظیم و ترهین ملک کفایت می‌کند.
حال ممکن است که در موارد فوق مشتری (راهن) بدون گرفتن اذن و اجازه و علیرغم شرط ممنوعیت و سلب حق ترهین، مبادرت به در رهن قراردادن مورد رهن نماید و از طرفی ممکن است اداره اوقاف به عنوان مالک عرصه و یا وزارت جهاد کشاورزی به عنوان موجر و مالک عرصه یا سازمان زمین شهری به عنوان مقام واگذارنده زمین به اشخاص با اقدامات مستاجر در اراضی مشمول قرارداد اجاره عرصه (زمین) که اعیانی (بنا و ساختمان) آن متعلق به مستاجر باشد و سند مالکیت اعیانی (بنا) هم برای مستاجر وجود دارد.
با رهن بدون اجازه موافقت ننمایند و با ادعاها و اعتراضاتی از سوی موجرین و یا سازمان زمین شهری مواجه گردد و اختلاف بین راهن (رهن دهنده)، مرتهن (رهن گیرنده) و مالکین عرصه (زمین) و مقام واگذار کننده اراضی شهری موضوع تبصره ماده ۲۹ آیین‌نامه صدرالذکر محقق شود و ذینفعان دعوی در مقام دادخواهی برآیند.
ضمانت اجرای رهن ملک خریداری شده از دولت چیست؟
نحوه طرح دعوا در این گونه موارد چگونه است؟
در بسیاری از موارد مشاهده می‌گردد که در قراردادهای انتقال، خواه در قالب قرارداد خرید و فروش (بیع) باشد یا صلح‌نامه طرفین قرارداد ضمن قرارداد توافق و تراضی می‌نمایند که منتقل‌الیه (فردی که مال به و منتقل شده است) حق انتقال و یا واگذاری و یا حتی رهن مورد معامله به مدت سه سال را ندارد.
حال ممکن است که مشروط علیه (فردی که شرط به ضرر او صادر شده است) بعد از عقد، شرط مذکور را نادیده گرفته و مرتکب تخلف شود و جهت رفع مشکل مالی و اقتصادی و ضرورت به بانکی مراجعه و درخواست تسهیلات نماید.
ملک را در ازا دریافت تسهیلات (وام) در رهن بانک قرار دهد.
حال این پرسش به ذهن متبادر می‌گردد که ضمانت اجرای تخلف از شرط (عدم ارتهان) چیست؟
در پاسخ به این سوال توضیح موارد ذیل ضروری و شایسته است:
- برخی از حقوقدانان معتقدند که عمل حقوقی مشروط علیه (فردی که شرط به ضرر او شده است) باطل است؛ چرا که اساسا مشروط علیه با قبول شرط حق تصرفات حقوقی و حق تمتع (بهره برداری) را ندارد.
معنای تعهد به ترک فعل حقوقی، یعنی بی اثر شدن فعل حقوقی است و الا مقصود مشروطله (فردی که شرط به نفع او شده است) آن نیست که صرفا صورت تعهد ایجاد شود و مشروط علیه به محض تخلف، از اجرای اصل تعهد شانه خالی کند. - برخی نظریه عدم نفوذ را انتخاب و تصریح کرده‌اند: تنفیذ (تایید) معامله یا رهن را منوط به نظر و اجازه مشروطله دانسته‌اند.
- برخی عقیده به صحت عمل حقوقی مشروط علیه داشته و در توجیه نظر خود می‌گویند:
- اگرچه مشروط علیه به تعهد خود عمل نکرده متخلف محسوب می‌شود و حکم تکلیفی را نقض کرده است اما تخلف وی ملازمه با بطلان و بی‌اعتباری معامله نخواهد بود و در واقع دارای اهلیت تمتع (توانایی بهره بردن) بوده و با استناد به اصل صحت می‌توان احتمال فساد معامله را رفع نمود.
با تامل و نگرش منطقی و حقوقی باید توجه نمود که اجرا و اعمال حق مشروطله با حقوق شخص ثالث «بانک مرتهن» در تنافی آشکار قرار دارد و ممکن است با اقدامات حقوقی بانک با توجه به وجود مالکیت مشروط علیه و سند مالکیت رسمی مبادرت به اعطای تسهیلات (وام) و به رهن گرفتن ملک متعلق به راهن گردید، خسارات جبران ناپذیر به حقوق بانک وارد گردد.
ماده ۴۵۴ قانون مدنی در خصوص شرط حقوقی صراحتا مقرر می‌دارد:
هرگاه مشتری مبیع (مورد معامله) را اجاره داده باشد و بیع (قرارداد خرید فروش) فسخ شود، اجاره باطل نمی‌شود؛ مگر این‌که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت برمشتری صریحا یا ضمنا شرط شده که در این صورت اجاره باطل است.
حکم ماده مذکور ناظر بر تصرفات ناقله اعم از اجاره، صلح و بیع به طور واضح معلوم است که البته منظور قید باطل در ماده مرقوم عدم نفوذ است که با تنفیذ بعدی مشروطله نافذ و واجد آثار حقوقی خواهد بود.
دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی
در ماده ۴۵۵ قانون مدنی مقرر گردیده است:
اگر پس از فرروش، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع (مورد معامله) را، متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این‌که شرط خلاف شده باشد.
اگر چه ضمانت اجرای تخلف مشروط علیه از شرط عدم ارتهان، عدم نفوذ (صحت) حقوقی می‌تواند باشد.
مرحوم دکتر امامی در کتاب حقوق مدنی جلد اول صفحه ۵۴۸ تصریح نموده است:
«اگر مورد معامله متعلق حق غیر، مانند وثیقه (رهن) قرار گرفته باشد، مشتری باید ملک را فک (آزاد) کند.
ولی به نظر می‌رسد این دیدگاه صرفا منافع اقتصادی مالک عین را مورد توجه قرار داده و به وضعیت تصرفات و حقوق ثالث «مرتهن» توجهی نگردیده است.
ولی باید اذعان نمود که شخص ثالث ناآگاه و جاهل از شروط منعقده بین فروشنده و خریدار مستحق حمایت باشد و از طرفی بانک مرتهن با اعتماد به ظاهر سند رسمی و مندرجات دفتر املاک اداره‌ی ثبت و با تحقیق و بررسی سند مالکیت و رعایت قواعد و مقررات امری موضوع مواد ۲۲،۴۶،۴۷،۴۸، ۷۲ قانون ثبت حاضر به قبول انعقاد عقد رهن گردید که با حسن نیت رفتار نموده است اگرچه صاحب حق یعنی مشروطله دارای حقی ناشی از تخلف مشروط علیه است.
در این یادداشت به یکی از موارد مربوط به رابطه حقوقی بین بانک و مشتری در خصوص رهن و قرارداد وکالت اشاره می‌کنیم که آیا بانک‌ها می‌توانند در کنار عقد رهن در راستای باز پرداخت تسهیلات اعطایی به مشتری مبادرت به اخذ وکالتنامه رسمی بلاعزل (بدون حق برکناری) از راهن نمایند؟
آیا بانک‌ها حق دارند که در سررسید مقرر و زمان تعیین شده به راهن (رهن دهنده) و عدم ایفا (انجام) و تادیه (پرداخت) اقساط و دیون بجای مراجعه به دوایر اجرای ثبت و تقاضای اجرای سند رهنی، طبق وکالتنامه، در مقام وصول مطالبات و اقدام به انتقال سند به نام خود نمایند؟ و اگر انتفال از طریق وکالتنامه صورت گیرد آیا این انتقال، واجد اثر حقوقی و معتبر خواهد بود؟
در پاسخ به مراتب یاد شده توجه به مطالب ذیل خالی از فایده نخواهد بود.
الف) مطابق بند ۷-۷ ماده واحده قانون بودجه سال ۱۳۹۱ کل کشور تصریح شده است:
«دریافت وکالت بلاعزل (بدون حق برکناری) از تسهیلات گیرندگان بابت وثیقه‌های در رهن بانک‌ها و موسسات مالی و اعتباری دولتی و خصوصی ممنوع می‌باشد و وثیقه گیرندگان موظفند در قالب قراردادهای منعقده نسبت به اجرا گذاشتن وثیقه‌ها عمل نمایند»
اگرچه این ممنوعیت در قانون بودجه مقرر گردید ولی هرگونه اقدام و استناد به وکالتنامه جهت وصول مطالبات بانک از نظر قانونی و حقوقی بلااثر و بی اعتبار است.
ب) در سال ۱۳۹۴ قانون رفع موانع تولید تصویب گردید.
در بند “ب” ماده ۱۹ قانون مذکور مقرر گردیده است:
دریافت وکالت بلاعزل از تسهیلات گیرندگان و وثیقه‌گذاران بابت وثایق در رهن بانک‌ها و ممنوع وثیقه گیرندگان موظفند در قالب قراردادهای منعقده یا سایر طرق قانونی نسبت به اجرا گذاشتن وثیقه‌ها عمل کنند.»
به نظر می‌رسد که هدف از وضع و تصویب ماده ۳۴ قانون ثبت و اصلاح آن جلوگیری از سوء استفاده مرتهن (رهن گیرنده) در جهت تحصیل (به دست آوردن) و کسب مبالغ بیش از طلب می‌باشد.
قانونگذار خواسته است که با اصلاح ماده ۳۴ قانون ثبت، انتقال، روش و عملیات اجرایی ثبتی و مزایده را با رعایت مقررات مذکور نظارت و کنترل نماید.
هرگونه انعقاد وکالتنامه با فلسفه مقررات و قوانین کشور مغایر خواهد بود.
اغلب محاکم هم در رویه‌های متخذه گرایش به اتخاذ تصمیم مبنی بر اعلام بطلان و بی اعتباری قرارداد وکالت و سند رسمی وکالتنامه دارند و در مبنای نظریه خویش اعلام می‌دارند که اینگونه قراردادها مغایر و مخالف مقررات امری و نظم عمومی است و قابل اعتنا و ترتیب اثر نخواهد بود.
چرا که قانون ثبت ترتیبات منظم و خاصی را در خصوص رهن گذاشتن ملک را مدون نموده که تخلف‌ناپذیر و با تنظیم قراردادهای خصوصی نمی‌توان از اجرای آن جلوگیری نمود.
این مطالب به صورت اختصاصی جهت انتشار در سایت‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان، تهیه و گردآوری شده است.
در صورت نیاز به معرفی دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی با گروه وکلای مهر پارسیان تماس بگیرید.
دفتر وکالت وکیل آنلاین دعاوی بانکی در تهران
موسسه حقوقی مهر پارسیان با مدیریت دکتر محمدرضا مهری بنا به مقتضیات روز جامعه تصمیم به اجرایی کردن سریعتر پروژه استارت آپ وکیل در ایران نموده است.
با توجه به ضرورت کم کردن حجم مراجعین به اماکن عمومی، کم کردن رفت و آمدهای غیر ضروری شهروندان در سطح شهر.
کمک به متمرکز شدن امور اداری، حقوقی و مالیاتی شهروندان در سراسر ایران، سایت جدید دفتر حقوقی محمد رضا مهری با عنوان وکیل آنلاین آغاز به کار نموده است.
دفتر وکالت مجازی وکیل آنلاین در ایران خدمات زیر را ارائه خواهد نمود:
- امکان مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز.
- مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی پس از تعیین وقت قبلی.
- عضویت شهروندان در بزرگترین جامعه حقوقی آنلاین کشور و برخورداری از تخفیف مشاوره و حق الوکاله.
- امکان عضویت وکلای دادگستری و کارشناسان رسمی جهت معرفی به جامعه پس از تایید هیات مدیره.
- قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل.
- خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران.
- خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی.
در صورت نیاز به خدمات مشاوره حقوقی، تهیه و تنظیم لوایح و دادخواست و شکواییه‌های حقوقی، تنظیم قراردادهای حقوقی، مالیاتی و اداری با دفتر حقوقی محمد رضا مهری تماس بگیرید.
دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی
عملیات ترهین بانکی چیست؟
عملیات ترهین بانکی به این معنی است که مالی را با حضور در مراجع ثبتی در رهن بانک قرار دهیم.
ملک سهل‌البیع چیست؟
املاکی که دارای محدودیت برای خرید و فروش نیستند و امکان معامله و خرید و فروش دارند.
نشانی دفتر وکالت تخصصی دعاوی و حقوق بانکی در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9 و 10
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر موسسه مهر پارسیان (محمدرضا مهری) در تهران
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات و ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه
ارسال پیام از طریق شماره واتس اپ و تلگرام
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد
دفتر وکالت مهر پارسیان – محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی محمدرضا مهری
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز
امکان مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران
وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران
بهترین وکیل کیفری تهران
معرفی بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
معرفی وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
سلام جناب مهری
میخواستم بدونم اگر من ملکی رو خریداری کنم و به رهن بانک بگذارم ولی فروشنده معامله روفسخ کنه چه اتفاقی میافت بانک کلا حقش ازبین میره؟
سلام وقت شما بخیر
مطابق قانون اگر پس از فروش، مشتری تمام یا قسمتی از مبیع (مورد معامله) را، متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد مگر این‌که شرط خلاف شده باشد.