در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و ساز با توجه به نوع ملک، تعداد مالکان و سرمایه گذاران، میزان آورده یا سرمایه، موارد خاتمه دهنده قرارداد، نحوه تعدیل قرارداد، ضمانت اجرای انجام قرارداد و حسن انجام تعهدات هر یک از طرفین و… می‌بایست شرایط و ضوابط خاصی را پیش بینی نمود تا حد امکان از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری نمود.
در ابتدای امر باید مفهوم قرارداد را تعریف کرد تا بهتر متوجه مفهوم و روند کاری قرارداد مشارکت در ساخت و ساز گردید.
بنابراین در ادامه این نوشته ابتدا به بررسی قرارداد خواهیم پرداخت و سپس به بررسی شرایط تنظیم صحیح قرارداد مشارکت در ساخت خواهیم پرداخت.
سوالاتی که در این نوشته توسط وکیل متخصص دعاوی مشارکت در ساخت بررسی خواهند شد
- قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
- آیا شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت الزامی است؟
- تعهدات مالک و پیمانکار در قرارداد مشارکت در ساخت چه می‌باشند؟
- در صورت تخلف از تعهدات مجازات متخلف از مشارکت در ساخت چیست؟
- بهترین وکیل مشارکت در ساخت در تهران کیست؟
قرارداد مشارکت در ساخت چیست؟
قرارداد نوشته‌ای است که تعهدات میان دو یا چند نفر را به صورت قانونی ایجاد می‌کند.
به عبارت دیگر قرارداد ساختار منسجم و منظمی است که ارزش‌های ایجاد شده ناشی از توافق مشترک را برای طرفین به صورت قانونی قابل پیگیری می‌کند.
طبق ماده ۱۰ قانون مدنی ایران تنظیم و امضاء هرگونه قراردادی بین اشخاص اگر مخالف صریح قانون نباشد، نافذ (صحیح) است.
بهتر است نگاهی به قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، طرفین و تعهدات بیندازیم.
در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز، معمولاً شریک اول قرارداد، مالک یا مالکین، یا دارنده زمین و املاک می‌باشد که قابلیت ساخت بنا را دارد.
شریک دوم یا طرف مقابل قرارداد، همان سازنده یا پیمانکار می‌باشد که طبق قرارداد موظف به تامین مبالغی است که جهت ساخت و تکمیل پروژه نیاز می‌باشد.
تعهدات بین طرفین طبق قرارداد منعقد می‌شود.
مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت
شیوه معمول در تنظیم این گونه قراردادها این است که مالک زمین را تأمین کرده و قدر و سهمی از ملک را به نام پیمانکار در ازای حق‌الزحمه منتقل می‌نماید.
سایر بخش‌های مربوط به قرارداد مشارکت در ساخت و ساز معمولاً به عهده پیمانکار قرار می‌گیرد.
در زمان تنظیم اینگونه قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز باید به یکسری مسائل دقت کافی مبذول شود.
چرا که اختلافات بین سازنده و مالک می‌تواند باعث توقف عملیات ساختمانی و ضرر به هر دو طرفین شود.
اما اگر مالک ساز و کار اجرایی مناسبی را در نظر بگیرد، از تخلفات صورت گرفته توسط پیمانکار کمترین خسارت را خواهد دید.
قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باید به نحوی که دارای ضمانت اجرایی قوی باشد تنظیم گردد تا برای هر یک از طرفین مانع از عدم انجام به تعهدات خود شود.
تعیین داور در قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز
افراد هنگام تنظیم قرارداد یا در صورت بروز اختلاف می‌توانند با یکدیگر توافق نمایند که مشکل و اختلاف خود را به جای دادگاه به پیش شخصی که مورد توافق دو طرف است یا به اصطلاح داور مراجعه کنند تا این فرد درباره اختلاف پیش آمده اعلام نظر و رای صادر کند.
تعیین داور در قراردادهای تخصصی مانند امور ملکی یکی از مهم‌ترین مسایل مربوط به داوری است.
در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز مسئول مشاور املاک و یا دلال معامله نام خود را به عنوان داور مرضی الطرفین (مورد توافق دو طرف) در قرارداد وارد می‌نماید.
که این امر می‌تواند در هنگام بروز اختلاف، به دلیل عدم دانش حقوقی و تجربه مناسب در امر داوری و گاها سودجویی باعث دردسر و حتی باعث طولانی‌تر شدن روند رسیدگی به حل اختلافات بشود.
چگونه می‌توان داور مورد اعتماد طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت را انتخاب نمود؟
موسسات حقوقی و داوری مانند موسسه حقوقی مهر پارسیان وجود دارند که با رعایت بی‌طرفی و صرفا بنا به حکم قانون رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌نمایند.
مراکز داوری رسمی و قانونی نیز در کشور وجود دارد که در اینگونه موارد نسبت به حل اختلاف به صورت تخصصی اقدام می‌نمایند.
هرچند که رای داور قابل ابطال در دادگاه حقوقی است اما این امر خود مانعی برای ادامه عملیات و قطعی شدن تکلیف پرونده است.
از مزیت‌های تعیین داوری در قرارداد ملکی و مشارکت در ساخت و ساز که می‌توان به آن اشاره کرد این است که:
سرعت عمل در فرآیند داوری و رسیدگی اختلاف طرفین معامله، در دادگاه بالا می‌رود، یعنی در صورت بروز هر اختلافی بین طرفین با توجه به تعیین داور در بند قرارداد، نیازی به صدور دادخواست برای تعیین وقت، نیست و رسیدگی آن یک مرحله‌ای می‌باشد.
هزینه دادرسی در داوری وجود ندارد، هر چند که مطالبه هزینه داوری قانونی است.
رای داوری مانند رای دادگاه قابل اجرا است.
نحوه تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
برای انتخاب داور در قرارداد ملکی می‌توان در همان قرارداد یا به صورت مجزا در قرارداد متمم (جداگانه) شرط داوری را پیش‌بینی نمود و سپس شکل تعیین داور را مشخص نمود.
هریک از طرفین می‌توانند یک داور معرفی نمایند و در آخر انتخاب داور سوم را به فرد دیگری بسپارند، یا از دادگاه بخواهند با توجه به وجود شرط داوری، داور را تعیین نمایند.
عدم تعیین داور در قرارداد
عدم تعیین داور در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز هم می‌تواند یک عیب باشد هم می‌تواند یک مزیت باشد.
نکته مهم این است که حتما باید با آگاهی نسبت به اختیارات داور و توانایی‌های وی دست به انتخاب زد.
اگر در قراردادی شرط داوری وجود داشته باشد؛ دادگاه نمی‌تواند به صورت مستقیم به آن ورود کند و در اینجا ابتدا باید داور رسیدگی نماید، سپس در صورت اعتراض طرفین دادگاه رای مزبور را باطل یا تایید نماید.
پس اگر در قرارداد ملکی تعیین داور صورت نگرفته باشد دادگاه بدون وجود مانع می‌تواند مستقیما به موضوع رسیدگی کند.
تعیین داور در قرارداد
متن تعیین داور باید جامع و مانع باشد، یعنی ویژگی‌های داور، اختیارات وی و مسائلی که می‌تواند در خصوص آن رای صادر کند باید به صورت دقیق قید شود.
از این رو این متن می‌تواند تعیین کننده آینده و سرنوشت قرارداد مشارکت در ساخت و ساز باشد.
این توافق ممکن است به صورت شرط ضمن عقد (شرط داوری ضمن قرارداد) یا به صورت یک قرارداد مستقل (قرارداد داوری) صورت پذیرد.
مطابق ماده ۴۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی در هر موردی که داور تعیین می‌شود باید موضوع و مدت داوری نیز تعیین و به داور ابلاغ گردد.
اختیارات و وظایف داور در قرارداد ملکی
داور در قراردادهای ملکی به ویژه قراردادهای مشارکت در ساخت و ساز مکلف است از پیشرفت پروژه اطمینان حاصل نماید.
همچنین اختیار دارد، برابر با مواردی که امکان ارجاع به وی وجود دارد رسیدگی نماید و می‌تواند این موضوع را حتی به کارشناس نیز ارجاع دهد تا بتواند بهترین تصمیم را بگیرد.
رای داوری در موارد زیر باطل است و قابلیت اجرایی ندارد:
- رای صادره مخالف با قوانین موجد (ایجاد کننده) حق باشد.
- داور خارج ازحدود اختیار خود رای صادر نموده باشد. در این صورت فقط آن قسمت از رای که خارج از اختیارات داور است ابطال می‌گردد.
- رای داور پس از انقضای مدت داوری صادر و تسلیم شده باشد.
- داور نسبت به مطلبی که موضوع داوری نبوده رای صادر کرده است.
- رای داور با آنچه در دفتر املاک یا بین اصحاب دعوا در دفتر اسناد رسمی ثبت شده و دارای اعتبار قانونی است مخالف باشد.
- قرارداد رجوع به داوری بی اعتبار بوده باشد.
- رای به وسیله داورانی صادر شده که مجاز به صدور رای نبوده‌اند.
انتقال ملک در مشارکت در ساخت و ساز
هر یک از شرکاء می‌تواند بدون رضایت شرکاء دیگر سهم خود را جزئاً یا کلاً به شخص ثالثی منتقل کند.
با توجه به ضوابط تعیین شده از سوی قانونگذار در مورد پیش فروش ساختمان ها، امکان پیش فروش توسط سرمایه‌گذار نیز میسر می‌باشد.
به طور مثال چنانچه سرمایه‌گذار به موجب احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، یک واحد آپارتمان، به موجب سند رسمی و در دفتر اسناد رسمی به وی واگذار شود، می‌تواند نسبت به پیش فروش آن اقدام نماید.
با توجه به این ماده پیمانکار قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌تواند سهمی را که به وی منتقل شده است را به فروش برساند.
مگر در هنگام تنظیم قرارداد، یکی از شروط قرارداد، منع طرفین از فروش یا پیش فروش آپارتمان قبل از تکمیل باشد.
شرایط و ویژگی‌های یک قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
توافق بر قدرالسهم (میزان سهم) هر یک از طرفین و درج آن در قرارداد می‌بایست با دقت و با ذکر جزئیات به عمل آید، چرا که عدم توافق به طور جامع و مانع، موجب بروز اختلافات میان طرفین می‌گردد.
مشخصات فنی، نوع و کیفیت مصالح می‌بایست در ضمیمه‌ای مورد پیش‌بینی طرفین واقع گردد.
چرا که به کار بردن مصالح نامرغوب موجب نارضایتی مالک یا مالکین گردیده و عدم جلب رضایت ایشان، منجر به بروز اختلافات و نهایتاً طرح دعوا علیه سازنده خواهد بود.
بررسی امکان فسخ قرارداد، با توجه به طرق پیش بینی شده در قرارداد و یا به جهت وجود علت قانونی، الزام طرف مقابل به انجام تعهدات، نحوه جبران خسارات ناشی از عدم اجرا و یا تأخیر در اجرای موضوع قرارداد و… از جمله مزایای مراجعه به وکیل مشارکت در ساخت و ساز می‌باشد.
تعهدات و مسئولیت‌های سازنده قرارداد مشارکت در ساخت و ساز می‌تواند از قرار زیر باشد:
- تهیه نقشه با جلب نظر مالک، طبق مفاد قرارداد و با استفاده از مهندسین و متخصصین.
- گرفتن جواز شروع به کار طبق تراکم و اخذ تمامی مجوزهای لازم برای شروع عملیات ساختمانی.
- تامین مالی پروژه، تامین مصالح، و مدیریت و تجهیز کارگاه به نحو مطلوب طبق قرارداد.
- خرید و نصب کلیه انشعاب ها و امتیازات آب، برق، گاز، تلفن و فاضلاب شهری.
- بیمه کردن کارگاه و ساختمان در حال احداث.
- اجرای پروژه طبق زمان بندی و تحویل در زمان مقرر.
- دادن چک ضمانت جهت تامین مبلغ، پرداخت وجه بلاعوض و قرض الحسنه مشارکت جهت تهیه مسکن مالک.
- پرداخت هزینه‌های آب، برق، گاز مصرفی و کلیه هزینه های ملک در زمان احداث بنا.
- رعایت کلیه اصول ایمنی طبق مقررات ملی ساختمان و قوانین مرتبط.
- همکاری با ناظر مالک، داور قرارداد و نماینده معرفی شده از سوی مالک.
- پذیرش مسئولیت همجواران ملک، همسایه ها، ایمنی کارگران و کارگاه طبق مفاد قرارداد.
- اخذ گواهی عدم خلاف و تاییدیه آسانسور و آتش نشانی.
- اقدام برای دریافت پایانکار و گواهی عدم خلاف و صورتمجلس تفکیکی.
- پیمانکار متعهد به رعایت آیین‌نامه ۲۸۰۰ زلزله می‌باشد.
- نکات مهم و کلیدی قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
- دقت در مفاد قرارداد جهت جلوگیری از اختلافات
مشاوره آنلاین قوانین ساخت و ساز
مسئولیت قانونی و جرائم هرگونه تخلف از ضوابط و دستورالعمل‌های صادره از مراجع ذیصلاح (دارای صلاحیت) بر عهده پیمانکار می‌باشد.
درصورتی‌که پیمانکار اقدام به احداث بنای مسکونی یا تجاری، مازاد بر گواهی پروانه ساختمان نمود هزینه احداث بنا به عهده پیمانکار می‌باشد.
لیکن پرداخت هزینه خلاف و عوارض تراکم مازاد شهرداری یا توسعه تجاری مربوط به آن به عهده طرفین به نسبت سهم تعیین‌شده می‌باشد.
در این خصوص قبل از انجام هرگونه اقدامی توافق‌نامه کتبی طرفین الزامی و باید متمم قرارداد گردد.
در صورت کسب مجوز اضافه طبقات مازاد، کلیه هزینه‌ها، ازجمله هزینه تراکم، عوارض، صدور پروانه، و هزینه‌های ساخت و دیگر هزینه‌ها بر عهده پیمانکار می‌باشد.
تعیین دقیق مشخصات ملکی که خواهان ساخت و ساز در آن هستید.
مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت زمین
این نکته از این جهت دارای اهمیت است که دادن جواز در هر منطقه ای با سایر مناطق متفاوت است.
به عنوان مثال ممکن است زمینی با متراژ مشخص در دو منطقه مجاور هم در تهران، از نظر شهرداری هر منطقه تراکم خاص خود را دارد.
قبل از اقدام به امضای قرارداد مشارکت در ساخت و ساز حتما موضوع را از شهرداری منطقه استعلام کنید.
تحقیق درباره امکان تهیه مصالح مورد توافق به فرض تداوم تحریم های ایران یکی از موارد مهم و حیاتی در قرارداد است.
برند خاصی از اقلام و لوازم به طور مثال کابینت‌هایی با مشخصات مخصوصی یا نوع خاصی سرامیک در قرارداد تعیین می‌شود که امکان تهیه آن در بازارهای ایران وجود ندارد.
پس همه این چالش‌های احتمالی باید در قرارداد پیش‌بینی شود.
خسارات در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز
دعاوی مرتبط به مشارکت در ساخت دارای ویژگی‌های خاصی می باشد، چرا که تعهدات پیمانکار و پیشرفت کار، در بازه زمانی مشخصی می‌بایست انجام پذیرد و تأخیر در انجام کار در بازه‌های زمانی توافق شده موجب ورود ضرر به مالک (یا مالکین) و نهایتا موجب مسئولیت سازنده خواهد بود.
در برخی موارد، طرفین اقدام به درج وجه التزام بابت تأخیر در انجام تعهدات مندرج در قرارداد مشارکت در ساخت می نمایند.
وجه التزام مبلغی است که فرد تعهد می‌کند در صورت عدم انجام تعهد یا تأخیر در انجام تعهد این مبلغ را پرداخت نماید.
بنابراین چنانچه علی رغم سپری شدن مدت زمان تعیین شده در قرارداد مشارکت در ساخت و ساز، سازنده به تعهد خود عمل ننموده باشد، ذینفع می‌تواند تأدیه (پرداخت) مبلغ وجه التزام را به عنوان خسارت از سازنده مطالبه نماید.
وکیل مشارکت در ساخت
ضمن اینکه تعهد سازنده در تکمیل و تحویل ساختمان پا برجا می‌باشد.
همچنین در مواردی که سازنده متعهد باشد که ظرف مدت زمان مشخص از تاریخ انعقاد قرارداد، نسبت به ساخت و تحویل ساختمان اقدام نماید، در صورتی که هیچ کاری انجام ندهد، نیز می‌توان به عنوان خسارت ناشی از عدم انجام کار، وجه التزامی را تعیین نمود البته بهتر است به مالک و یا مالکین نیز حق فسخ قرارداد نیز داده شود.
بهترین وکیل مشارکت در ساخت
وکلا در موسسه حقوقی مهر پارسیان به صورت تخصصی اقدام به پذیرش و قبول پرونده می‌نمایند.
در خصوص مشارکت در ساخت و سایر دعاوی ملکی وکلای متخصص اقدام به فعالیت می‌نمایند.
همچنین امکان پذیرش داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت در موسسه حقوقی و بین‌المللی مهر پارسیان وجود دارد.
در صورت هرگونه سوال در خصوص دعاوی ملکی و قرارداد مشارکت در ساخت با شماره‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان تماس بگیرید.
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9 و 10
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر موسسه مهر پارسیان (محمدرضا مهری) در تهران
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات و ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه
ارسال پیام از طریق شماره واتس اپ و تلگرام
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد
دفتر وکالت مهر پارسیان – محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی محمدرضا مهری
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز
امکان مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران
وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران
بهترین وکیل کیفری تهران
معرفی بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
معرفی وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
بدون دیدگاه