الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی

با بررسی امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک اوقافی همراهتان هستیم.

منظور از وقف ملک چیست؟

وقف در لغت یعنی حبس و در ادبیات حقوقی به مالی که مالک آن با حبس آن از انتقال آن جلوگیری می­ کند، تا در مقابل تمام منافع و سود حاصل از آن در راه خداوند مصرف شود. از نظر شرعی و قانونی، ملکی که وقف شده باشد امکان معامله شدن ندارد و منافع آن به عموم مردم و یا عده خاصی تعلق دارد.

زمانی که مالک، قسمتی از مال خود را وقف می ­‌کند به اصطلاح آن را حبس کرده است. وقف ملک باعث می‌ شود، نتوان آن را فروخت یا خریداری کرد. به زبان ساده‌­ تر وقف املاک به معنی بخشش ملک به شخص و یا موسسه ها است. منافع ملک وقفی بطور حتمی باید به مصرف خاص و مورد نظر وقف‌ کننده برسد.

تنظیم سند رسمی برای ملک وقفی طبق قوانین کشور مورد بررسی قرار می‌ گیرد. در معنای کلی وقتی که مالک، اصل مال یا بخشی از آن و یا منافع ناشی از آن را برای سرویس‌ های عمومی و به خاطر رضای خدا اهدا می‌ کند، وقف صورت گرفته است و پس از آن ملک قابل انتقال به دیگری نخواهد بود و هر معامله‌ ای بر روی سند این ملک، غیرممکن است.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند ملک موقوفی با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

تعریف ملک وقفی

ملک وقفی به ملکی گفته می‌ شود که سند آن متعلق به کسی باشد که آن را وقف کرده است. اداره اوقاف ممکن است هر چند وقت یک بار تصمیم به فروش بعضی از ملک‌ های وقفی به افراد دیگر با اقساط 99 ساله بگیرد. بعد از معامله خریدار به صورت سالیانه مبالغ اقساط را به حساب اداره اوقاف واریز خواهد کرد. ساخت و ساز در ملک‌ های وقفی نیز بدون مانع است و میتوان به راحتی این کار را بعد از معامله انجام داد. معمولاً قیمت خانه‌ های وقفی در مقایسه با خانه‌ های شخصی پایین‌ تر است. به همین دلیل خرید چنین ملک‌ هایی مخصوصاً برای کسانی که مشکلات مالی دارند میتواند گزینه مناسبی باشد.

منظور از سند اوقافی چیست؟

برخی از مردم به اشتباه بر این باور هستند که املاک وقفی سند ندارند! ولی اینگونه نیست. ملک‌ های وقفی نیز به مانند: املاک شخصی آزاد و رها، دارای اسناد مالکیت هستند. اما سند آن­ ها تفاوت‌ هایی با سندهای شخصی آزاد و رها دارد. مهمترین نکته‌ ای که در این زمینه باید بدانیم این است که؛ کسی که ملک وقفی را خریداری می‌ کند مالک آن نخواهد بود. به این معنا که هیچ­گونه اختیاری در فروش یا اجاره دادن آن به صورت مستقل و بدون هماهنگی با اداره اوقاف نخواهد داشت. این به معنای آن نیست که خریدار نمیتواند ملکی را که خریده اجاره دهد یا بفروشد، بلکه به این معناست که تمامی این اختیارات بعد از تائید اداره اوقاف برای مالک ایجاد خواهد شد.

منظور از ثبت سند اوقافی چیست؟

اگر کسی درباره ملک وقف شده تقاضای ثبت داشته باشد، یا نسبت به ثبت سند آن اعتراض داشته باشد، باید ابتدا موافقت سازمان اوقاف را در دفتر ثبت اسناد رسمی به دست آورد و سپس اقدامات لازم را انجام دهد.

اگر در ملکی فقط بخش عرصه آن وقف شده باشد، میتوان با اخذ اجازه از متولی، در بخش اعیان آن اقدام به ساخت کرد و سند رسمی هم برای آن دریافت کرد. اگر کسی قصد ساخت و ساز در بخش اعیان را داشته باشد باید با متولی موقوفه، قرارداد اجاره ببندد و از این طریق از منافع ملک وقف شده بهره‌ مند شود.

در این مورد ممکن است متولی ملک وقف شده با مالک بخش اعیان قرارداد اجاره ۵ ساله ببندد و مالک اعیان را متعهد کند که پس از ۵ سال، قرارداد را تمدید کند. در این زمان، مالک بخش اعیان، قصد دارد ساختمانی را که در اعیان ساخته و برای آن سند رسمی دریافت نموده است بفروشد. در این صورت ابتدا باید موافقت و اجازه متولی یا اداره اوقاف را دریافت کند.

در املاکی که وقف خاص شده است، در هنگام انعقاد قرارداد اجاره طریقه نقل و انتقال در متن آن ذکر می‌ شود تا مشخص کند مالک اعیانی از چه طریق قادر به انتقال اعیان خواهد بود.

در صورتی که در متن انتقال اجاره (نه اعیان) در مورد اجازه متولی سخنی به میان نیامده باشد، پس دیگر اجازه متولی نیاز نخواهد بود و تنها اقدامی که خریدار باید انجام دهد این است که از متولی درخواست کند که قرارداد جدید اجاره را با او تنظیم کند.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی در مورد ملک اوقافی

دعوای الزام به تنظیم یا تجدید سند رسمی اجاره ملک وقفی با توجه به اینکه، مستاجر ملک وقفی را به صورت مسکونی و یا تجاری، اجاره نموده باشد متفاوت است.

1. الزام به تنظیم یا تجدید اجاره اماکن وقفی تجاری

در نظام کنونی و فعلی اگر مستاجر نسبت به مورد اجاره، حق کسب و پیشه داشت، برابر قانون تجدید قرارداد موقوفه قطعی و الزامی است و فی الواقع قرارداد استمرار داشته و غیر از موارد استثنایی مندرج در قانون موقوفه حق فسخ اجاره یا درخواست تخلیه ملک تجاری را ندارد.

مدیر وقف تنها با حصول شرایط مقرر موقوفه می­تواند از ملک مورد اجاره که مشمول حق کسب و پیشه می­ باشند، تخلیه مستاجر را بخواهد. بنابراین در چنین املاکی مزایده نخواهد بود. اما میتوان با درخواست تعدیل اجاره بها برابر نظر کارشناس خبره، از تضییع حقوق موقوفه جلوگیری نمود.

2. الزام به تجدید اجاره اماکن وقفی مسکونی

موقوفاتی که عرصه و اعیان آن وقف می باشد، اعطای حق تملک اعیان به مستاجر ممنوع است. البته در بعضی موارد استثنایی تملک اعیان مستحدثه به وسیله مستاجر با تصویب سرپرست سازمان مجاز است و این موضوع در مورد باغ های موقوفه و همچنین در مورد موقوفات خاص نیز جاری است.

برابر قانون هرگونه اعیانی بدون مجوز قانونی در اراضی نسق زراعتی زارعین ممنوع بوده و در صورت تخلف، اعیانی احداثی متعلق به موقوفه خواهد بود.

نکته: در مواردی استثنایی قانونگذار تملک اعیان را ولو در صورت عدم اخذ مجوز از سازمان اوقاف به رسمیت شناخته است. برای مثال: باغ های موقوفه و موقوفات خاص، و یا کلیه املاک مزروعی که به موجب قانون، با زارعین صاحب نسق با رعایت حقوق اکتسابی آنان اجاره نامه تنظیم می ­شود، در این حالت موقوفه ضمن رعایت حقوق مکتسبه افراد از جمله؛ به رسمیت شناختن مالکیت اعیان، ملزم به تنظیم رابطه استیجاری با متصرف می­ باشد. رعایت حقوق مکتسبه من جمله اعیان احداثی به عنوان یک الزام برای موقوفه بوده و موقوفه مکلف به رعایت آن حقوق می­ باشد.

الزام به تمدید قرارداد اجاره بدون دریافت پذیره

پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای حق تملک اعیان به مستأجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال رقبات به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت آئین نامه مربوط دریافت خواهد شد.

برابر نظریه اداره حقوقی قوه قضائیه؛ هنگام تنظیم سند اجاره، اداره اوقاف حق دریافت وجهی را ندارد. فلذا در صورتی که اجاره موقوفه مشمول آئین نامه ها باشد و اداره اوقاف نسبت به تمدید قرارداد اجاره اقدام ننماید، می­توان دعوای الزام به تمدید قرارداد اجاره بدون دریافت پذیره را مطرح نمود.

و هنگام طرح دعوا می­بایست دلایل و مدارکی که مثبت ادعای خواهان باشد، را ارائه نمایند. دعوای الزام موقوفه به تمدید قرارداد اجاره،بدون دریافت پذیره به طرفیت سازمان اوقاف مطرح می­شود. پس از ارائه دادخواست و ارجاع به شعبه مربوطه قاضی رسیدگی کننده با استناد به قوانین حکم بر الزام خوانده به تجدید قرارداد اجاره بدون پرداخت پذیره صادر می نماید.

دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک وقفی

دادگاه صالح در خصوص دعاوی منقول و غیر منقول را مشخص کرده و بسته به موضوع دعوا ، محل وقوع مال یا محل اقامت خوانده دعوا را صالح به رسیدگی به دعوای مطروحه و صدور حکم در خصوص آن، می­داند.

در خصوص این پرسش که دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک کدام دادگاه است، باید گفت که با توجه به اینکه ملک، مالی غیر منقول است و دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به مال غیر منقول، دادگاه محل وقوع مال می باشد، دادگاه صالح به رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

همانطور که ملاحظه نمودید، پرونده‌های الزام به تنظیم سند ملک اوقافی پیچیدگی ­های زیادی دارند. با بهره‌گیری از وکلای باتجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می­توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهد شد و از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند ملک موقوفی با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.