قانون جدید فسخ معامله ملکی تحول زیادی در قوانین ملکی ایجاد نموده است و همین امر سبب شده تا در این مقاله به بررسی قانون جدید فسخ معامله ملکی بپردازیم.
فسخ معامله از جمله موضوعات حائز اهمیت است که در معامه‌های ملکی نظیر خرید، فروش، رهن و اجاره ملک، چنانچه قرارداد به درستی تنظیم نشود؛ امکان‌پذیر خواهد بود.
زمانی که طرفین معامله برای ثبت قرارداد در مراکز مشاورین املاک حاضر می‌شوند تا هنگامی که برگه توافق‌نامه را امضا ننمایند، آن معامله تمام شده محسوب نمی‌شود.
در بعضی از موارد فسخ (پایان دادن و به هم زدن) معامله به ضرر یکی از طرفین است؛ بنابراین برای جلوگیری از متضرر شدن یکی از طرفین، قوانینی وضع شده است که باید در هنگام عقد و نوشتن معامله به آن دقت کرد.
در گروه وکلای حقوقی مهر پارسیان، تیم پژوهشی به بررسی موضوع قانون جدید فسخ معامله ملکی پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان می‌باشد.
سوالات مهمی که پیرامون موضوع قانون جدید فسخ معامله ملکی بررسی خواهند شد:
- فسخ معامله چیست؟
- انواع فسخ معامله چیست؟
- شرط فسخ نمودن معامله ملکی چیست؟
- فسخ معامله ملکی چه شرایطی دارد؟
- رأی وحدت رویه هیات عمومی دیوان عالی کشور در خصوص فسخ معامله به واسطه برگشت چک چیست؟
- آیا دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه قانون جدید فسخ معامله ملکی الزامی است؟
فسخ معامله:
مواردی وجود دارد که شخصی بدون خواندن اصل قرارداد و با اعتماد به طرف مقابل خود در معامله اقدام به خرید ملکی می‌کند.
در صورتی که تنظیم‌کننده‌ی سند براساس دلایل مختلف یک بند خاص را در سند تنظیم کرده است که در این بند یک جمله قید شده است که آن جمله عبارت است از “اسقاط کافه خیارات” است.
مطابق قانون هر یک از طرفین معامله در مدت زمان مشخصی میتواند براساس آنچه در سند تنظیم شده است و براساس دلایل موجهی به فسخ (بر هم زدن) قرارداد اقدام کنند.
با درج عبارت اسقاط خیارات در قرارداد یعنی شخص از هرگونه حق برای فسخ قرارداد محروم شود و به هیچ عنوان به دلیل موجهی نمی‌تواند این قرارداد را فسخ نماید.
بنابراین تحت هر شرایطی و حتی با وجود اطمینان به بنگاه معاملات ملکی، باز هم متن قراردادهای خود را دقیق بخوانید و در خصوص ابهامات آن سؤال نمایید.
خیارات یا خیار در حقوق عبارت است از: داشتن اختیار بر هم زدن معامله و واژه‌ی خیارات به معنی مجموعه اختیارات طرفین معامله برای فسخ آن است.
فسخ کردن قرارداد میتواند هم با رضایت هر دو طرف صورت گیرد و هم میتواند به صورت یک طرفه و بدون اطلاع طرف دیگر در مراجع قانونی، در مورد قرارداد اجاره یا خرید مالی این مرجع قانونی بنگاه معاملات ملکی است، صورت گیرد.
انواع فسخ معامله:
فسخ معامله براساس توافق طرفین: طرفین معامله می‌توانند در ضمن قرارداد و یا خارج از قرارداد، برای یک طرف یا دو طرف معامله و یا حتی شخصی ثالث (دیگری)، حق فسخ قائل شوند.
فسخ معامله براساس قانون: فسخ قانونی زمانی رخ می‌دهد که قانون برای جلوگیری از ضرری که متوجه یکی از دو طرف معامله میشود و کاملاً ناخواسته می‌باشد، اجازه فسخ را صادر می‌کند.
شرط فسخ نمودن معامله ملکی چیست؟
- اراده شخص
- عدم اکراه شخص و داشتن رضایت کامل: به این معنی شخصی که در اثر اکراه و عدم تمایل معامله را فسخ نماید و اکراه او محرز شود، این فسخ هیچ گونه اثر قانونی ندارد.
- فسخ را باید شخصی انجام دهد که اهلیت (اختیار و توانایی) داشته باشد، چه از نظر سن، عقل و …
فسخ معامله ملکی چه شرایطی دارد؟
در کلیه قراردادهای ملکی، اعم از خرید و اجاره، در یکی از بندهای قرارداد ذکر شده است که به هر دو طرف قرارداد اجازه داده شده که در مدت زمان مشخصی در صورت تمایل، با رعایت قوانین و ارائه‌ی دلایل موجه، قرارداد امضاشده را فسخ نمایند.
بنابراین تحت هیچ شرایطی به طور یک طرفه، طرفین معامله نمی‌توانند معامله را فسخ نمایند؛ فسخ در صورتی امکان‌پذیر است که این حق برای هریک از طرفین قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.
حق فسخ معامله ملک در قولنامه اجاره ملک باید قید شود و به امضای طرفین قرارداد برسد؛ در صورتی که به این موضوع در متن قرارداد توجه نشود، ممکن است امکان فسخ معامله را نداشته باشند.
فسخ معامله باید توسط کسی صورت گیرد که از نظر سن و عقل به اندازه کافی قابل اعتماد باشد؛ در صورتی که طرفین قرارداد تصمیم به فسخ (به هم زدن) معامله گرفته باشند، باید برای آن دلیل موجهی داشته باشند.
بنابراین صرف پشیمانی بدون دلیل موجه، قابل قبول نیست؛ در این صورت، قانون اجازه فسخ معامله خرید و فروش را نخواهد داد.
در ضمن قراردادهای ملکی مطابق ماده 10 قانون مدنی، می‌توان شرط نمود که در صورت فسخ معامله ملکی چنانچه هر یک از طرفین متضرر شود؛ طرف دیگر ضرر وی را جبران نماید.
چنانچه در قرارداد وجه خاصی جهت جبران ضرر و خسارت پیش‌بینی شده باشد؛ دادگاه نمی‌تواند به مقداری بیشتر از وجه تعیین شده در قرارداد رای دهد.
نحوه فسخ قرارداد ملکی
از جمله شرط‌های مهم در معامله اجاره ملک این است که در صورتی که هر کدام از طرفین قرارداد، خواستار فسخ معامله پیش از موعد باشد، باید حداقل یک یا دو ماه پیش از برهم زدن معامله به طرف مقابل این موضوع را اعلام نماید.
البته لازم به ذکر است در این حالت هم فسخ‌کننده باید خسارت فسخ قرارداد را به شخص متضرر از فسخ پرداخت نماید.
در صورتی که صاحب ملک، ملک را به شخص دیگری بفروشد، مالک قبلی یا جدید نمی‌تواند مستأجر را مجبور به تخلیه ملک نمایند، مگر در صورتی که چنین شرطی در زمان انعقاد قرارداد در قولنامه قید شود.
مهم‌ترین دلیل مستأجران برای فسخ معامله اجاره این است که ملک مورد اجاره دارای ایرادات عمده‌ای است که موقع بازدید از منزل، صاحب‌خانه به آن‌ها اشاره نکرده است.
در این صورت مستأجر برای رفع این ایرادات باید متحمل هزینه شود تا ملک قابل‌سکونت باشد، بنابراین مستأجر میتواند اقدام به فسخ معامله نماید.
در صورتی که شخصی ملکی خریداری کند و بعد از انعقاد قرارداد و پرداخت پول متوجه شود که ملک خریداری شده ایراداتی دارد، به دلیل غبن (فریب خوردن) در معامله میتواند اقدام به فسخ معامله نماید.
اما در صورتی که پول را به طور کامل پرداخت کند و بعد متوجه چنین مشکلی در ملک شود، میتواند این موضوع را در دادگاه مطرح کند.
در این صورت بعد از صدور حکم میتواند تفاوت قیمت را طبق نظر کارشناس از فروشنده درخواست نماید.
رأی وحدت رویه دیوان عالی کشور در خصوص فسخ معامله به واسطه برگشت چک چیست؟
در خصوص موضوع مرتبط با فسخ معامله ملکی بین دادگاه‌ها اختلاف نظر به وجود آمده بود که در صورتی که خریدار بدون پرداخت چک‌ها ملک را به دیگری بفروشد آیا با فسخ معامله ملکی که ملک در تصرف خریدار آخری می‌باشد، باید ملک به فروشنده مسترد (بازگردانده) شود؟
یا اینکه فروشنده اولی فقط حق مراجعه به خریدار اولی جهت مثل و یا قیمت ملک خود را دارد و حق پس گرفتن ملک موضوع معامله را ندارد؟
بنابراین مطابق رای وحدت رویه صادر شده در جلسه هیأت عمومی دیوان عالی کشور، قضات با اکثریت آراء مقرر کرده‌اند:
بنابر شرط منعقد شده بین طرفین یک معامله، در صورتی که یکی از چک ها برگشت بخورد معامله فسخ میشود و ملک مسترد (بازگردانده) خواهد شد حتی اگر ملک توسط خریدار اول به اشخاص دیگری فروخته شود معامله دوم باطل است و ملک باید به فروشنده بازگردد.
این رای مطابق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری از تاریخ صدور برای تمامی مراجع قضایی و غیرقضایی لازم‌الاجرا می‌باشد.
آیا دریافت کمک از وکیل متخصص در زمینه قانون جدید فسخ معامله ملکی الزامی است؟
دریافت مشاوره از وکیل متخصص و مجرب در زمینه موضوع قانون جدید فسخ معامله ملکی موجب کسب اطلاعات دقیق میشود.
همچنین با ارائه راهکارهای قانونی و اصولی در زمینه موضوع قانون جدید فسخ معامله ملکی موجب میشود تا مطابق ظرفیت‌های قانونی و با سرعت بالاتر و روند راحت تر به نتیجه برسید.
چنانچه به دنبال دریافت مشاوره درباره موضوع قانون جدید فسخ معامله ملکی هستید، ما موسسه حقوقی مهرپارسیان، با مدیریت محمدرضا مهری را به شما معرفی می‌کنیم که دارای وکلای متخصص و باتجربه در زمینه موضوع قانون جدید فسخ معامله ملکی است.
جهت دریافت نوبت مشاوره و کسب اطلاعات بیشتر درباره موضوع قانون جدید فسخ معامله ملکی، میتوانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.
آیا می‌توان قراردادهای ملکی را به صورت یکطرفه فسخ نمود؟
قراردادهای ملکی غالبا به صورت یکطرفه قابل فسخ نیستند مگر اینکه این حق به موجب قرارداد یا قانون برای یک طرف تعیین شده باشد.
آیا قرارداد خرید آپارتمان به دلیل کاهش مساحت قابل فسخ است؟
در صورتی که کاهش مساحت بیش از پنج درصد میزان توافق شده باشد، حق فسخ وجود دارد.
نشانی دفتر وکالت وکیل آنلاین در تهران
میدان ونک- ابتدای بزرگراه حقانی- خیابان گاندی جنوبی- خیابان چهاردهم- پلاک 14- طبقه 4- واحد 9 و 10
تلفن‌های تماس ثابت با دفتر موسسه مهر پارسیان (محمدرضا مهری) در تهران
تماس با دفتر وکیل آنلاین خارج از ساعات اداری و تعطیلات و ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه
ارسال پیام از طریق شماره واتس اپ و تلگرام
پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد
حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد
دفتر وکالت مهر پارسیان – محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری
خدمات دفتر وکالت و امور حقوقی بین المللی محمدرضا مهری
مشاوره حقوقی آنلاین با وکلای پایه یک دادگستری در موضوعات تخصصی در همه ساعات شبانه روز
مشاوره حقوقی حضوری با وکیل تخصصی جرایئم اقتصادی
قبول وکالت دادگستری بدون حضور موکل در دفتر وکیل
خدمات وکالت ایرانیان خارج از کشور در ایران
خدمات وکالت ایرانیان در سایر کشورها توسط وکیل رسمی
معرفی بهترین وکیل مهاجرت بین المللی در تهران
بهترین وکیل کیفری تهران
بهترین وکیل ملکی تهران
بهترین وکیل دعاوی پولی و بانکی تهران
بهترین وکیل خانواده تهران
بهترین وکیل دادگاه تجدید نظر
بهترین وکیل اعاده دادرسی و دیوان عالی کشور
بهترین وکیل فرجام خواهی
سلام. من ملکی دارم می‌خواستم الان بفروشمش ولی در اجاره است. می‌خواستم بدانم آیا فروش ملکی که در اجاره است، مشکل قانونی دارد یا خیر؟
سلام. اگر خریدار از اجاره ملک اطلاع داشته باشد و این مورد در قرارداد فروش ذکر شده باشد، خریدار قائم مقام فروشنده در قرارداد اجاره خواهد شد. در غیر این صورت برای خریدار حق فسخ قرارداد فروش به وجود می‌آید.
جهت دریافت اطلاعات بیشتر، میتوانید از گروه وکلای مهر پارسیان مشاوره دریافت نمایید.
09120067661
سلام و خسته نباشید
من سال ۹۵ یه آپارتمان خریدم و کل ثمن معامله رو عرض یک ماه پرداخت کرده و آپارتمان رو تحویل گرفتم
در مبعاینامه نوشته شده هریک از طرفین بعد از امضا به هردلیلی خواستار فسخ معامله باشند باید ۳۰ میلیون ضرر زیان پرداخت کنن
امسال که کارای سند ما تقریبا بعد ۶ سال تموم شده طرف از من ۲۲۵ میلیون پول اضافی میخواد برا سند زدن ندادم رفته اعلام بطلان معامله طبق قانون ۴۰۱ فرستاده آیا امکان فسخ هست؟
سلام وقت به خیر
اطلاعی از مفاد قرارداد بین شما نداریم که بتونیم اظهارنظر کنیم.
در صورتی که تمایل به مشاوره با وکیل تخصصی قراردادهای ملکی دارید حتما با شماره زیر تماس بگیرید.
09120067664
سلام و عرض ادب
آیا برای فسخ معامله حتما نیاز به رضایت و توافق دو طرف وجود دارد ؟
سلام وقت شما بخیر
فسخ کردن قرارداد میتواند هم با رضایت هر دو طرف صورت گیرد و هم میتواند به صورت یک طرفه، و بدون اطلاع طرف دیگر در مراجع قانونی صورت پذیرد.
با سلام و احترام، بنده ملکم رو مورد معامله قرار دادم، بعد قولنامه نوشته شده و مبلغ40میلیون هم دریافت کردم بعد خریدار، منصرف شد، مبلغ 100 میلیون به عنوان خسارت فسخ قرارداد نوشته شده حالا ما می‌تونبم این مبلغ رو به عنوان خسارت برداریم؟
سلام وقت شما بخیر
بله، امکان مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی وجود خواهد داشت، و شما باید دادخواست مطالبه خسارت فسخ بیع را اقامه نمایید. شما میتوانید برای دریافت اطلاعات بیشتر و مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی با شماره 09120067664 تماس حاصل فرمایید.
با سلام
بنده ۳۰سال پیش قول نامه ای با برادرم داشتم و زمینی به مساحت ۴۰۰۰متر بدون ذکر ثمن بعنوان نقدی خریدم بعد ۱۰سال سند رسمی گرفتم که داخلش مساحت۴۰۸۰متر خورده شده طبق کارشناسی اون زمان الان بعد ۲۰سال از تاریخ سند و ۳۰سال از تاریخ معامله برادرم شکایت کرده که معامله رو فسخ کنه بنظرتون موفق میشه؟
با سلام و خسته نباشید
عرف و درصد قانونی معامله پشیمانی وفسخ معامله چقدر هستش و بنگاه تا چند درصد میتواند در قولنامه عرفا و شرعا ذکر کند_یک معامله انجام دادم که بنگاه دار ۳۰٪(سی در صد) از ارزش معامله را به درخواست فروشنده در قولنامه ذکر کرد و بنده که از بنگاه دار سوال کردم پاسخ دادند که عرفش همینه۳۰٪___خلاصه عرض کنم به قصد تهدید مانندی این رقم را نوشتند و ۵ روز به من وقت دادن وجه معامله رو واریز کنم در غیر اینصورت معامله فسخ میشود و من باید اون ضرر را پرداخت کنم،آیا بنده میتوانم شکایت کنم
لام هیچ عرفی در تعیین خسارت حاکم نیست. طرفین هر نوع توافقی داشته باشند مورد حمایت قانون هست.
با سلام و خسته نباشید عرف و درصد قانونی معامله پشیمانی وفسخ معامله چقدر هستش و بنگاه تا چند درصد میتواند در قولنامه عرفا و شرعا ذکر کند_یک معامله انجام دادم که بنگاه دار ۳۰٪(سی در صد) از ارزش معامله را به درخواست فروشنده در قولنامه ذکر کرد و بنده که از بنگاه دار سوال کردم پاسخ دادند که عرفش همینه۳۰٪___خلاصه عرض کنم به قصد تهدید مانندی این رقم را نوشتند و ۵ روز به من وقت دادن وجه معامله رو واریز کنم در غیر اینصورت معامله فسخ میشود و من باید اون ضرر را پرداخت کنم،آیا بنده میتوانم شکایت کنم
سلام آقای مهری روزتون بخیر
من میخوام قراردادی رو با برادرم تنظیم کنم و ملکی رو به ایشون بفروشم منتها ایشون میگن حق فسخ در قرارداد اورده نشه ما برادریم من میخوام بدونم اگر این حق ذکر نشه بازم امکان فسخ نیست؟
سلام وقت شما بخیر
حق فسخ معامله ملک در قولنامه اجاره ملک باید قید شود و به امضای طرفین قرارداد برسد؛ در صورتی که به این موضوع در متن قرارداد توجه نشود، ممکن است امکان فسخ معامله را نداشته باشند.
سلام وقتتون بخیر، من یه ملکی داشتم که به دلیل لازم داشتن پول زیر قیمت فروختمش و خریدار هم نصف پول را داد و نصف دیگه رو قرار شد 1 ماهه دیگه پرداخت کنه . الان بیشتر از 1 ماهه که از زمان انعقاد قرارداد گذشته و مبلغی پرداخت نکرده و متاسفانه من تازه متوجه شدم که در قرارداد بند فسخ نداره. آیا من با این شرایط می‌تونم این قرارداد رو فسخ کنم؟
سلام وقت شما بخیر
حق فسخ معامله ملک در قولنامه اجاره یا خرید و فروش ملک باید قید شود و به امضای طرفین قرارداد برسد، در صورتی که به این موضوع در متن قرارداد توجه نشود، ممکن است امکان فسخ معامله را نداشته باشید. اما باید ابتدا مدارک و قرارداد شما توسط وکیل متخصص در امور ملکی بررسی گردد. برای دریافت مشاوره با وکیل متخصص در امور ملکی با شماره 09120067662 تماس حاصل فرمایید.
با سلام
در مبایعه نامه تنها نوشته شده است که ” ضرر و زیان فسخ و پشیمانی مبلغ 200 میلیون تومان برای طرفین می باشد”. هیچ عبارت دیگری مبنی بر شرط فسخ یا پشیمانی نیز درج نشده است. ملک تحویل خریدار شده است و تمامی اقساط ثمن معامله پرداخت شده و تنها قسط آخر که مربوط به زمان تنظیم سند در دفترخانه است، پرداخت نشده است ( در موعد تعیین شده به دلیل آماده نبودن پایانکار، سند آماده نبود و خریدار گواهی عدم حضور گرفته است و فروشنده حاضر نشده است).
حال سوال این است که:
1- آیا فروشنده می تواند قرارداد را با پرداخت 200 میلیون تومان ضرر و زیان، فسخ کند؟
2- آیا فروشنده می تواند مستند به ماده 401 قانون مدنی، به دلیل تعیین نکردن زمان پشیمانی، کل قرارداد را ابطال نماید؟
با تشکر.
سلام وقت شما بخیر
ارزیابی و تفسیر قرارداد وابسته به رویت بند به بند آن قرارداد و تفسیر اراده طرفین می‌باشد با این حال در برخی موارد شروط باطلی در قراردادها درج میشود که مبطل قرارداد و باطل کننده آن نیست اما به هر شکل نمی‌توان بدون مشاهده قرارداد حکم قضیه را صادر نمود.
با سلام
ملکی خریدم که در مرحله اول کد رهگیری زدیم و قرار شد تا ۶ ماه دیگه سند بزند.
حال خسارت فسخ را ۲۰ درصد کل ملک گذاشتیم.
آیا این امکان است که بعد از چند ماه و قبل از اینکه فروشنده، سند بزند به نام بنده، قرار داد را فسخ کند و جریمه من رو بدهد؟
نکته:امکان فسخ در قولنامه برای طرفین گذاشته شده است.
سلام وقت شما بخیر
اگر امکان فسخ بی قید شرط گذاشته شده باشد، طرف مقابل میتواند از دادگاه تنفیذ فسخ را بخواهد منوط به اینکه در موقع مناسب فسخ اظهار و اعلام شده باشد به هر حال ایجاد خیار فسخ مدت دار است و اگر فاقد مدت باشد این خیار قابل اعمال نیست، البته به هر حال پیشنهاد میشود قرارداد به رویت وکیل متخصص برسد و ارزیابی شرایط آن در حال حاضر در حدود سوال مطرح شده امکان پذیر نمی‌باشد چرا که فاکتورهای مختلفی در موضوع فسخ موثر می‌باشند.