عقد بیع

امروز با موضوع عقد بیع در خدمتتان هستیم.
دانستن قوانین مربوط به خرید و فروش از جمله مواردیست که بسیار حائز اهمیت است. برای اطلاع از قوانین حقوقی موضوع عقد بیع با ما همراه باشید.

بیع چیست؟

بیع در لغت به معنای خرید و فروش یا داد و ستد است. بیع در اصطلاح فقهی ایجاب (پیشنهاد) و قبولی است که بر نقل ملک در مقابل چیزی معلوم و معین دلالت کند.

انواع بیع

اقسام بیع عبارتند از:
الف) بیع عین معین (مال مشخص شده ملموس و قابل اشاره)
ب) بیع عین کلی در معین (مالی که باید از بین تعداد معینی از همان مال انتخاب شود)
پ) بیع عین کلی در ذمه (مالی که تعداد زیادی از آن وجود دارد و بر اساس جنس و مقدار و وصف، خریداری میشود)

عقد بیع چیست؟

عقد بیع قراردادی است که به موجب آن شخصی، مالی را در ازای مال دیگر یا پول به شخص دیگری واگذار می کند، به صورتی که فروشنده، مالکیت کالای خود را در مقابل پول یا مالی که دریافت می‌کند به خریدار انتقال دهد.

خریدار نیز در ازای دریافت کالا، پول یا مال خود را به فروشنده بدهد. قرارداد بیع به محض انجام خرید و فروش تحقق می‌یابد و دارای اثر حقوقی می‌شود.

فرق بیع و معاطات

در فقه از مفهوم دیگری به نام معاطات نیز نام برده می‌شود که بسیار شبیه به بیع است.

اما تفاوت این دو در این است که بیع با یک صیغه و لفظ خاص و مختص بیع صورت می گیرد و معاطات بدون هیچ صیغه‌ای و کلامی و با قصد طرفین انجام میشود و حالت اباحه و اجازه تملک دارد در حالی که بیع یک عقد و قرارداد می‌باشد.

بیع در قانون مدنی

در ماده ۳۳۸ قانون مدنی چنین بیان شده:

بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.

کلمه عین در این تعریف باعث شده است که مفهوم بیع با مفهوم اجاره اشتباه گرفته نشود.

چرا که در اجاره فرد مالک منافع می‌شود اما در بیع، خریدار مالک همان مال می‌شود.

بر اساس ماده ۳۶۳ قانون مدنی، در عقد بیع وجود اختیار حق فسخ برای طرفین معامله یا وجود فرصت زمانی برای پرداخت ثمن (مبلغ قراردادی) و مبلغ معامله مانع انتقال نمی‌شود.

الزام به اخذ پایان کار

در همین راستا عنوان بیع خیاری را داریم، بیع خیاری در علم حقوق، بیعی است که در آن برای یکی از طرفین یا هر دو طرف (فروشنده و مشتری) و یا شخص ثالث (غیر از طرفین قراداد) در مدت معین اختیار فسخ بیع شرط شود.

همچنین باید توجه داشت که در بیع خیاری، مالکیت از حین عقد بیع (قرارداد خرید و فروش) است، نه از تاریخ انقضای خیار.

بر هم زدن (فسخ) این نوع قرارداد، تا زمانی که واقعیت خارجی پیدا نکرده و اجرا نشده است، در آثار آن و از جمله انتقال مالکیت اثر ندارد.

فسخ ناظر به آینده است و از اعتبار آنچه به همراه عقد رخ داده است نمی‌کاهد. بنابراین، خریدار ملکی که برای فروشنده اختیار فسخ آن وجود دارد، مالک است و می‌تواند هر تصرفی را که بخواهد در آن انجام دهد.

حکم خاص عقد بیع و بیع شرط

ماده ۳۴ اعلام می‌دارد بیع شرط در زمره معاملات با حق استرداد (پس گرفتن) محسوب شده است و تملک خریدار را متزلزل و حتی وی را در حکم طلبکار شناخته است.

همچنین در ماده ۴۶۰ ذکر شده که در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار (اختیار بر هم زدن قرارداد) باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع (مورد معامله) را برای مدتی که فروشنده حق خیار ندارد، اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار (اختیار بر هم زدن قرارداد) بایع باشد، باید با شرط ضمن عقد حق بایع را محفوظ دارد، والا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.

وکیل تخصصی ملک تهران | وکیل متخصص ملک

قانونگذار برای حفظ حقوق فروشنده، خریدار را از تصرفی که منافی خیار باشد منع می‌کند.

محدود کردن تصرف مالک

دلیل منع مالک هر چه باشد، محدود کردن تصرف مالک در مدتی معین با مالکیت او منافات ندارد.

اگر مالکی خودرو خود را بفروشد و در قرارداد شرط شود که خریدار تا ۶ ماه حق انتقال به دیگران را ندارد، هیچ‌کس در مالکیت او تردید نمی‌کند.

در ماده ۴۵۹ قانون مدنی و در فرض فسخ بیع به وسیله فروشنده آمده است که در بیع شرط به مجرد (محض) عقد، مبیع (چیزی که فروخته می شود) ملک مشتری می‌شود.

بنابراین اگر به شرایطی که بین او و مشتری برای استرداد (پس گرفتن) مبیع (مورد معامله) مقرر شده است عمل ننماید، بیع قطعی شده و مشتری مالک قطعی مبیع می‌گردد.

اگر بالعکس بایع به شرایط مزبوره عمل نماید و مبیع (مورد معامله) را استرداد کند، از حین فسخ مبیع مال بایع خواهد شد.

ولی نمائات و منافع به وجود آمده از حین عقد تا حین فسخ مال مشتری است. به عبارتی پیش از اعمال خیار، مبیع به خریدار متعلق بوده است.

وکیل متخصص رباخواری

همچنین داریم که هرگاه مشتری مبیع (مورد معامله) را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود، اجاره باطل نمی‌شود، مگر اینکه عدم تصرفات ناقله (انتقال دهنده) در عین و منفعت بر مشتری صریحا یا ضمنا شرط شده باشد،که در این صورت، اجاره باطل است.

مالکیت خریدار شرطی متزلزل

برخی مالکیت خریدار شرطی را متزلزل توصیف کرده‌اند و بر اساس آن عنوان کرده‌اند که بر خلاف سایر خیارها، مالکیت در بیع شرط محدود است، ولی باید انصاف داد که در مورد سایر خیارها نیز مالکیت متزلزل است و هیچ دلیلی برای ممتاز ساختن شرط وجود ندارد.

راه معقول همان است که ذکر شود در خیار شرط، فرض این است که فروشنده می‌خواهد امکان دست یافتن به مبیع (مورد معامله) برای او محفوظ بماند و همین خواست قلمرو اختیار خریدار را محدود می‌کند.

وکیل ملک شهرک غرب

قوانین کلی بیع

– بیع عبارت است از تملیک (مالک شدن) عین (مال) به عوض معلوم.
– پس از توافق بایع و مشتری در مبیع (مورد معامله) و قیمت آن قرارداد بیع (خرید و فروش) به ایجاب (پیشنهاد) و قبول واقع میشود. ‌ممکن است بیع به داد و ستد نیز واقع گردد.
– در ایجاب و قبول الفاظ و عبارات باید صریح باشد.
– بیع ممکن است مطلق باشد یا مشروط و نیز ممکن است که برای تسلیم تمام یا قسمتی از مبیع یا برای تأدیه (پرداخت) تمام یا قسمتی از ثمن‌ (مبلغ قرارداد) اجلی قرار داده شود.

نمونه رای خیانت در امانت

– مقدار و جنس و وصف و مورد معامله باید معلوم باشد و تعیین مقدار آن به وزن یا کیل یا عدد یا ذرع یا مساحت یا مشاهده تابع عرف بلد است.
– اگر مبیع به شرط مقدار معین فروخته شود بیع واقع میشود اگر چه هنوز مبیع شمرده نشده یا کیل با ذرع نشده باشد.
– اگر در عقد بیع شرطی ذکر نشده یا برای تسلیم مبیع (مورد معامله) با تأدیه (پرداخت) قیمت موعدی معین نگشته باشد بیع قطعی و ثمن  (مبلغ قرارداد) حال محسوب است. (باید پرداخت شود)

مگر‌ این که بر حسب عرف و عادت محل یا عرف و عادت تجارت در معاملات تجارتی وجود شرطی یا موعدی معهود باشد اگر چه در قرارداد بیع ذکری‌ نشده باشد.

چنانچه در عقد بیع احتیاج به مشاوره با وکیل امور مالی داشتید، با موسسه حقوقی بین المللی مهر پارسیان تماس حاصل فرمایید.