دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

با بررسی ماهیت حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی همراهتان هستیم.

برای انتقال مالکیت اموال از جمله املاک به طور کلی دو نوع سند وجود دارد؛ «سند رسمی» و «سند عادی». این دو نوع سند در بعضی موارد با هم تفاوت دارند. به استناد ماده 1286 قانون مدنی، اسناد به دو دسته اسناد رسمی و اسناد عادی تقسیم می گردند.

اسناد رسمی بر خلاف اسناد عادی که توسط شخص یا اشخاص به صورت دست نویس تنظیم می شود می-بایست در یکی از ادارات دولتی یا دفاتر اسناد رسمی و توسط شخص صالح که مامور به انجام این امر بوده تنظیم میگردد و تنها را اثبات مالکیت در دست داشتن سند رسمی است و هر فردی بعد از انعقاد قرارداد ملزم به ثبت نقل و انتقال سند و کلیه عقود و معاملات مربوطه در دفاتر اسناد رسمی است.

یکی از راه‌های اصلی برای ثابت کردن مالکیت، داشتن سند آن است، به عبارت دیگر در اکثر مواقع فقط با داشتن سند رسمی قابل تأیید است و اکثر افرادی که خودرو یا املاک و مستغلات را می‌فروشند باتنظیم مبایعه‌نامه از انتقال رسمی سند خودداری می کنند.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

زمانی که فردی سند رسمی را کسب کرده باشد هیچکس اجازه تصرف در ملک او را ندارد و علت اینکه فروشندگان از انتقال سند خودداری می‌کنند هزینه‌های مربوط به معاملات است که به دلایل مختلف در دفترخانه باید پرداخت شود.

لازم به ذکر است که، با توجه به الزام قانونگذار به اخذ سند رسمی و همچنین اعتبار سند رسمی،گاهی افراد به موجب قرارداد عادی پیش فروش ساختمان و آپارتمان یا حتی به موجب یک بیع نامه عادی اقدام به خرید ملک دارای سند رسمی از دیگری می نمایند و به دنبال انتقال سند از جانب فروشنده به خود می باشند و بنا بر عرف این امر را به عنوان شرط ضمن عقد در قرارداد قید می نمایند.

که در زمان مقرر طرفین در دفترخانه حاضر شده و فروشنده سند را به خریدار انتقال دهد،گاهی علی رغم تمام تعهدات فروشنده از انتقال سند خودداری می کند و در صورتی که فروشنده مسئولیت تنظیم سند رسمی را به عهده نگیرد و این تعهد را انجام ندهد در اینجا مساله دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، الزام به تنظیم سند تفکیکی و همچنین دعوای الزام به تحویل و تسلیم ملک در مراجع ذی صلاح که همان دادگاه صالح محل وقوع ملک است مطرح می گردد.

که خریدار باید پیش از ادعای مالکیت، تنظیم سند رسمی را درخواست کند و سپس اگر دادگاه انتقال مالکیت از طریق سند عادی را تایید کند. در این صورت دادگاه فروشنده را ملزم می نماید تا انتقال مالکیت را به صورت رسمی انجام دهد.

نحوه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

در حقیقت باید گفت؛ با تنظیم سند رسمی تعهد طبیعی از سمت مالک پیشین ملک برای انتقال آن به مالک جدید به وجود می‌آید. اگر فروشنده به هر دلیلی روند تنظیم سند را انجام ندهد، خریدار قادر خواهد بود از طریق محاکم قضایی اقدام به ابطال سند رسمی کند. این دعوا و دادخواست در اصطلاح حقوقی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی خوانده می‌شود.
جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نحوه طرح آن در دادگاه ها با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

نکات قابل توجه در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

1. دادگاه صالح برای طرح دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی مرتبط با مال منقول، در دادگاه محل اقامت خوانده و برای اموال غیر منقول در دادگاه محل اوقوع ملک می باشد.
2. دعاوی مربوط به الزام به تنظیم سند رسمی، جز دعاوی مالی به حساب می‌آید و باید بر مبنای قیمت منطقه‌ای ملک را برای هزینه‌های دادرسی محاسبه شود.
3. خواهان فقط در مواردی قادر به تنظیم دادخواست دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که برای ادعا و دعوای خود مدرک کتبی و مشهود داشته باشد. فردی که مبایعه‌نامه مکتوب ندارد نمی‌تواند چنین دعوایی را مطرح سازد.
4. برای اموال غیر منقول، سند باید به صورت رسمی ثبت شده باشد. سندعادی از نظر قانونگذار اعتبار ندارد و برای مراجع قانونی قابل پذیرش نیست.

نکته: موارد فوق الذکر، مختص اموالی است که اکنون وجود دارند. در صورتی که ملک مورد نظر هنوز وجود ندارد باید قوانین مخصوص را اعمال کرد. به طور مثال: برای پیش‌ فروش یک آپارتمان در دست احداث، باید قوانین مربوط به پیش‌ فروش را رعایت کرد.

شروط طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

1. شروط عمومی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

• خواهان ذینفع بوده باشد.
• خواهان ضمن داشتن اهلیت قانونی توان پرداخت هزینه های ناشی از اقامه دادرسی را داشته باشد.

2. شرایط خصوصی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

• خواهان یک مدرک از ارتباط قراردادی ما بین خود و فروشنده داشته باشد.
• فروشنده مالکیت قانونی ملک را بر عهده داشته باشد و ملک غیر را به موجب یک مبایعه نامه عادی نفروخته باشد.
• ملک در رهن یا توقیف نباشد و از پیش دارای سند رسمی باشد.
• اگر فروشنده علی رغم تعهدات خود در موعد مقرر از حضور در دفترخانه و انتقال سند امتناع نماید ، خریدار برگه عدم حضور او در دفترخانه را داشته باشد.
• خریدار مابقی ثمن معامله که پرداخت آن مشروط به انتقال سند و پرداخت در محضر بوده است را آماده کرده باشد و توان پرداخت و تسلیم و تحویل ملک را داشته باشد.

نکته: در مورد املاک نوساز، گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی اخذ شده یا همزمان با دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نیز اقامه گردد.

طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک لازم است که خواهان این امر را با ثبت دادخواست و طرح دعوی در محاکم صالح آغاز نماید تا حکم مقتضی توسط قاضی در خصوص دعوی وی صادر گردد. که در این زمینه می تواند با استفاده از نمونه دادخواست های موجود یا با کمک یک متخصص حقوقی و یا یک وکیل دادخواست خود را به ثبت برساند.

نکته: در خصوص صورت مجلس تفکیکی آپارتمان که یکی از مهم ترین مدارک لازم برای انتقال و تنظیم سند رسمی است باید توسط مالک انجام و با ارائه گواهی پایان کار ساختمان قابل اخذ است، در صورت عدم اخذ آن خواهان باید ضمن دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، مالک را ملزم به اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی نماید.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی و نحوه طرح آن در دادگاه ها با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.

مراحل فرآیند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

الف) اقدامات مقدماتی؛

در این مرحله از فرآیند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک دو حالت قابل تصور است؛

1. برای حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی جهت انتقال مالکیت به خریدار، تاریخ مشخصی از طرف خریدار و فروشنده تعیین شده است؛ فردی که خواهان تنظیم سند رسمی است، در تاریخ تعیین شده در دفترخانه ثبت اسناد رسمی حاضر می‌شود و در صورتی که فروشنده در دفتر حاضر نشد، گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند و از این طرق اثبات کند که فروشنده تعهد خود را برای انتقال رسمی مالکیت انجام نداده است.
2. فروشنده و خریدار این تاریخ را مشخص نکرده‌اند؛ در این حالت خریدار باید از طریق یک اظهارنامه، از فروشنده درخواست کند که در تاریخ و زمان معینی در دفتر اسناد رسمی حاضر باشد تا فرایند انتقال مالکیت رسمی را انجام دهد. در چنین موردی اگر فروشنده بدون توجیه مشخص در تاریخ تعیین شده به دفترخانه مراجعه نکند، خریدار قادر خواهد بود گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کند.

ب) اقدامات ثانویه؛

که عبارت اند از؛

1. خواهان دارای حساب کاربری سامانه ثنا باشد.
2. ارسال اظهارنامه برای فروشنده و الزام به انتقال سند در موعد مقرر.
3. در صورت عدم پاسخ به اظهارنامه ، تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند. (موضوع سند ملک)

نکته: از آنجا که فروشنده مالک رسمی مال مورد نظر است. خریدار می‌تواند گواهی عدم حضور فروشنده را از دفترخانه دریافت کرده و درخواست الزام به تنظیم سند رسمی را به دادگاه تحویل دهد. در این دعوا، خریدار خواهان و فروشنده خوانده تنظیم سند رسمی هستند.به طور کلی در چنین دعوایی، دادگاه صالح همان دادگاهی است که در حوزه قضایی محل ملک باشد و توصیه می‌شود که هم زمان و موازی با مطرح کردن درخواست الزام به تنظیم سند رسمی، درخواست صدور حکم موقت برای منع فروش ملک نیز مطرح شود تا فروشنده(خوانده) قدرت فروش ملک به شخص دیگری را نداشته باشد.

اقدامات دادگاه در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه برای آن که اختیار و حق احضار خوانده جهت تنظیم سند رسمی را داشته باشد، باید صحت و اعتبار انتقال مالکیت را تایید کند. به همین دلیل باید احراز کند که فروشنده (خوانده) مالک اصلی مال مورد نظر است و پس از آن اهلیت خوانده جهت فروش مال را تایید کند.

سپس باید احراز کند که خریدار (خواهان) پرداخت‌ها و تعهدهای مندرج در سندعادی را به جا آورده باشد و شرایط قرارداد را انجام داده باشد. در مرحله بعد دادگاه باید میزان هزینه تنظیم رسمی سند و مسئول پرداخت آن را احراز کند.

با صدور حکم جهت الزام به تنظیم سند رسمی از سوی دادگاه برای خوانده، وی به مدت ده روز فرصت خواهد داشت که به دفترخانه مشخص شده مراجعه کند و سند رسمی مالکیت را به نام خواهان انتقال دهد. در صورتی که خوانده از انجام این تعهد سر باز زد، واحد اجرای احکام دادگاه به صورت مستقیم و رسمی به دفترخانه مذکور دستور می‌دهد که سند رسمی انتقال مالکیت را تنظیم کند؛ سپس یک نماینده از دادگاه به دفترخانه اعزام می‌شود و به جای خوانده امضا خواهد کرد.

منضمات یک دادخواست دعئای الزام به تنظیم سند رسمی

• مبایعه نامه.
• پایان کار ساختمان که از مهمترین مدارک لازم برای انتقال و تنظیم سند رسمی است و سازندگان باید اقدام به اخذ ان نمایند و مالک جهت انتقال سند رسمی هنگام حضور در دفترخانه جهت انتقال سند به همراه داشته باشد.
• صورت مجلس تفکیکی.
• قرارداد فی مابین جهت اثبات حق مالکیت.
• مدارک مثبت ذی نفع بودن یا مالکیت برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک مانند: قرارداد فروش ملک و گواهی عدم حضور متعهد به انتقال سند رسمی یا مالک در دفترخانه.

هزینه طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

در خصوص هزینه های قابل پرداخت دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک، باید گفت که این هزینه ها به دو دسته هزینه دادرسی و هزینه تعرفه خدماتی که دفاتر خدمات الکترونیک قضایی برای ثبت و ارسال دادخواست انجام می دهند تقسیم می شود.

هزینه دادرسی شامل هزینه برگ های دادخواست و هزینه رسیدگی بوده که برای هر برگ دادخواست مبلغ2هزار تومان و برای هزینه دادرسی با توجه به مالی بودن دعوا براساس ارزش منطقه ای تعیین خواهد شد.

هزینه خدمات ارائه شده توسط دفاتر خدمات الکترونیک قضایی نیز مبلغی در حدود50 تا 100هزار تومان می باشد که بابت ثبت و ارسال دادخواست به دادگاه صالح اخذ می گردد.

نکات اصولی انتقال سند رسمی

انتقال سند رسمی مالکیت ملکی ممکن نیست مگر موارد بارعایت نکات ذیل؛

• پایان کار،
• صورت مجلس تفکیکی،
• مفاصاحساب مالیاتی
• مفاصا حساب تامین اجتماعی ندارد.

دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک

قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاه صالح در خصوص دعاوی منقول و غیر منقول را مشخص کرده و بسته به موضوع دعوا، محل وقوع مال یا محل اقامت خوانده دعوا را صالح به رسیدگی به دعوای مطروحه و صدور حکم در خصوص آن، می داند.

در خصوص این پرسش که دادگاه صالح برای دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک کدام دادگاه است، باید گفت که با توجه به اینکه ملک، مالی غیر منقول است و دادگاه صالح برای رسیدگی به دعاوی مربوط به مال غیر منقول ، دادگاه محل وقوع مال می باشد، دادگاه صالح به رسیدگی دعوای الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز دادگاه محل وقوع ملک خواهد بود.

همانطور که ملاحظه نمودید، پرونده‌های الزام به تنظیم سند ملک پیچیدگی های زیادی دارند. با بهره‌گیری از وکلای باتجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید.

وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط ،پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهد شد و از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 در ارتباط باشید.