وکیل ملک شهرک غرب

با معرفی وکیل ملک شهرک غرب همراه شما هستیم.

به عقیده وکیل ملک شهرک غرب، مهم‌ترین مسئله‌‌ حقوقی که هنگام خرید ملک با آن مواجه می‌شوید، سند ملک است که انواع مختلفی دارد و شما باید اطلاعات کافی درباره آنها داشته باشید، تا دچار مشکلات جدی نگردید.
درحالت کلی سند به دو نوع تقسیم می‌شود، سند رسمی و سند عادی که سند ملکی شامل اسناد رسمی و عادی است و ملک انواعی دارد که مهم‌ترین آنها ملک مشاعی (مشترک) و ملک مفروز (تقسیم شده) می باشد.

ملک مشاعی به ملکی گفته می شود، که دو نفر یا بیشتر، در تمامی اجزای آن به نسبت سهم خود دارای ملکیت می‌باشند و به اصطلاح دارای چندین مالک است.

ملک مفروز، ملکی است که در مالکیت یک شخص اعم از حقیقی یا حقوقی قرار دارد، ممکن است مالکیت یک شخص در ملک خود هم به نحو مشاع (مشترک) و هم به نحوه مفروز (تفکیک شده) باشد.

در گروه وکلای حقوقی مهر پارسیان، تیم پژوهشی، توسط وکیل ملک شهرک غرب ، به بررسی برخی از دعاوی ملکی پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان می‌باشد.

جهت دریافت اطلاعات بیشتر، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان که در آخر مقاله درج شده‌اند نیز، تماس حاصل نمایید.

سوالات مهم در خصوص وکیل ملک شهرک غرب

• آیا نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل ملک در شهرک غرب دارید؟
• دعاوی ملکی چیست؟
• بهترین وکیل دعاوی ملکی غرب تهران چگونه قابل جستجوست؟
• آیا امکان مطالبه ثمن (مبلغ قرارداد) از وکیل مالک در دادگاه وجود دارد؟
• راه پس گرفتن اضافه پرداختی ثمن (پول) معامله چیست؟

دعاوی ملکی

منظور از دعاوی ملکی، اختلافات حقوقی است که به اموال غیرمنقول مرتبط می‌شود. اموال غیرمنقول به اموالی گفته می‌شود، که ثابت است و امکان جابجایی آنها وجود ندارد مانند ملک.

تمامی املاک و اراضی شامل اموال غیر منقول خواهند بود. مانند؛ آپارتمان، خانه، عمارت، باغ، دفتر کار، مزرعه، مغازه و زمین، از جمله املاک و اموالی است که در دعاوی ملکی مورد بحث واقع می‌شوند.

مثلا، خلع ید و یا الزام به فک رهن یا الزام به تنظیم سند رسمی دعاوی ملکی حقوقی و دعاوی ملکی دیگر که به دلیل ارتکاب یک جرم است، دعاوی ملکی کیفری هستند، مانند فروش غیر قانونی ملک شخصی به یک یا چند نفر.

نمونه رای (مبنای مطالبه ثمن از وکیل در فروش)

اگر شخصی وکیل در فروش باشد، باید ثمن (مبلغ قراردادی) واقعی که توسط کارشناس محاسبه می‌گردد، به موکل پرداخت نماید و نه ثمن مرقوم در اسناد رسمی که بر اساس قیمت منطقه‌ای اداره دارایی است.

رای بدوی (نخستین) قطعی

در خصوص دعوی آقای م.م. با وکالت آقای ش.ع. به طرفیت آقای م.م. به خواسته مطالبه حساب زمان تصدی وکالت به موجب وکالتنامه شماره 137561 مورخ 26/6/1386 دفتر… تهران به انضمام (همراه) کلیه خسارات قانونی، وکیل خواهان در توضیح دعوی بیان داشته (1- موکل به موجب وکالتنامه مطروحه در ستون خواسته اختیار انتقال و فروش سه دانگ مشاع از شش دانگ یک باب مغازه ملکی خود به انضمام حقوق صنفی سرقفلی پلاک ثبتی 25/860 بخش 11 تهران را به خوانده داده است.

2- خوانده به موجب سند قطعی غیر منقول 144052 مورخ 30/6/89 دفتر… با توجه به وکالتنامه مذکور سه دانگ مشاع (مشرک) از شش دانگ مغازه موصوف را مالک و به تصرف خود در آورده است و در متن سند فوق‌الذکر اقرار به تصرف آن نموده است.

موکل به موجب اظهارنامه ارسالی به وکیل (خوانده) خواستار پرداخت حساب ایام وکالت شده است.

به هر حال، مستنداً به ماده 668 قانون مدنی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت حساب مدت وکالت به موکل با احتساب کلیه خسارات قانونی را دارم.

دادگاه پس از اجرای تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع (شنیدن) اظهارات و مدافعات وکلای طرفین و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه (دقت) در آن، نظر به اینکه اولاً به موجب سند قطعی به شماره 144052 مورخ 30/6/89 دفتر اسناد رسمی شماره… حوزه ثبتی تهران سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ یک باب مغازه در جنوب طبقه همکف میانی به مساحت 57/19 متر مربع قطعه سوم تفکیکی به پلاک ثبتی شماره 25 فرعی از 860 اصلی مفروز و مجزی شده از دو فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران به موجب وکالتنامه به شماره 13__61 مورخ 26/6/1386 دفتر… تهران از سوی م.م. به آقای م.م. انتقال یافته است.

وکیل ملک شهرک غرب

لذا به موجب وکالتنامه فوق، خوانده دعوی با اختیار حاصله از وکالتنامه رسمی سه دانگ مغازه فوق الذکر را به خودش منتقل و به حیطه مالکیت خویش در آورده و نظر به تعریف قانونی عقد بیع (خرید و فروش)، بیع عبارت است از تملیک (مالک شدن) عین به عوض معلوم، لذا استحقاق دریافت عوض و حقانیت خواهان دعوی در مطالبه عرفی در واقع اصیل در معامله بوده بلاتردید است.

آن جا که خوانده به اعتبار وکالت تفویض از جانب خواهان در انتقال ملک نامبرده به نام خویش برآمد مطابق ماده 668 از قانون مدنی تکلیف وی به پرداخت حساب دوران وکالت بر فرض و مبنای قانونی است و رقمی که به عنوان ثمن (مبلغ قراردادی) بیع (خرید و فروش) در اسناد رسمی انتقال بر اساس قیمت منطقه‌ای اداره دارائی که صرفاً پایه‌ای جهت دریافت حقوق دولتی است.

بنابراین قیمت عادله و واقعی ملک محسوب نمی‌گردد و با توجه به اینکه خوانده ملک خواهان را به خویش منتقل و با امکان فروش آن به نرخ عادله روز نوعی دارا شدن غیر عادلانه جهت نامبرده متصور است که همانا جهت تعیین و دستیابی به قدر متقین ارزش ملک تحصیل نظریه کارشناس رسمی اجتناب ناپذیر و تملک به این معیار منطبق با موازین شرعی و قانونی می‌باشد.

لذا دادگاه در این راستا مبادرت به صدور قرار کارشناسی نمود.

کارشناس منتخب در نظریه کتبی و مستدل خود مثبوت به شماره 679 مورخ 4/3/92 ارزش سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ یک باب مغازه به مشخصات فوق الذکر را مبلغ 000/000/125/4 ریال تعیین و محاسبه نموده است که نظریه به طرفین ابلاغ و از هرگونه اعتراض موثری مصون باقی مانده است و چون نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال مسلم قضیه مطابقت دارد.

دفتر وکیل متخصص شهرک غرب

لذا دادگاه ضمن متابعت از نظریه کارشناسی و نظر به اینکه خوانده تاکنون دلیل تسویه حساب دوران وکالت و یا پرداخت بهاء ملک به خواهان را به دادگاه ارائه ننموده است دعوی خواهان را وارد و ثابت تشخیص داده و با استناد به ماده 668 قانون مدنی و مواد 198،515،519 از قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 000/000/125/4 ریال بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغ 000/500/82 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 000/000/15 ریال بابت دستمزد کارشناسی و مبلغ 000/450/81 ریال بابت حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی مربوط به مرحله بدوی در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد.

ضمناً اجرای احکام منوط به ابطال کسری تمبر هزینه دادرسی به مأخذ محکوم به است.
رأی صادره حضوری است ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 108 دادگاه عمومی حقوقی تهران- ملکی

حق فسخ در معامله ملک

اگر ملک خریداری شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد تکلیف چیست؟
یکی از مشکلاتی که در معاملات ممکن است رخ دهد و باعث تشکیل پرونده حقوقی در دستگاه قضایی شود دقیق نبودن اطلاعات ارائه شده با میزان و ارقام واقعی است.

به عنوان مثال در معامله یک ملک فرد فروشنده ممکن است اظهار کند که مساحت ملک ۵۰ متر است در صورتی که در سند عدد کمتر ۴۸ متر ثبت شده باشد.

قانونگذار در ماده ۳۵۵ قانون مدنی به این مورد اشاره کرده و می‌گوید:
اگر ملکی به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده باشد و بعد معلوم شود که کمتر از آن مقدار است، مشتری حق فسخ معامله را خواهد داشت و اگر معلوم شود که بیشتر است بایع می‌تواند آن را فسخ کند، مگر اینکه در هر دو صورت طرفین به محاسبه زیاده یا نقیصه تراضی (توافق) نمایند.

در این شرایط باید به نکات زیر توجه داشت:

وکیل ملک شهرک غرب

 در ماده ۳۵۵، شرط مقدار به عنوان وصف بیع (خرید و فروش) است؛

بدین معنا که هرگاه دو طرف به مساحت زمین به عنوان وصفی از معامله، اهمیت بیشتری بدهند و معامله را به شرط داشتن مساحت معین واقع سازند، شرط مورد توافق، با اینکه ناظر به مساحت است و باید نمایانگر مقدار باشد، اثر شرط صفت را دارد و در صورت فقدان آن، مشروط‌له (فردی که شرط به نفع اوست) صرفا حق فسخ (بر هم زدن قرارداد) دارد.

باید توجه داشت که این حکم ویژه ملک نیست و گاه در اشیاء منقول نیز مصداق پیدا می‌کند، برای مثال در خرید و فروش قالیچه. (کاتوزیان، عقود معین، جلد اول، ص. ۱۲۱)

این ماده ناظر به موردی است که مورد معامله کل تجزیه ناپذیر است؛ ثمن در برابر کل قرار می‌گیرد و مقدار یکی از آن اوصاف کل است و اختیار فسخ قرارداد مستند به خیار تخلف از شرط یا وصف است.

دفتر وکیل ملکی شهرک غرب

در فرضی که مغازه موضوع مبایعه‌نامه به شرط داشتن مساحت معین فروخته شده، چنانچه شرط مقدار به عنوان وصف ملک مورد تراضی قرار گرفته، ولی ثمن برای کل مبیع (مورد معامله) بدون توجه به بهای هر جزء از مساحت معین شده باشد و بعد معلوم شود که مساحت مغازه کمتر است، با توجه به ماده ۳۵۵ قانون مدنی، مشتری فقط حق فسخ دارد، مگر اینکه طرفین به محاسبه نقیصه تراضی (تراضی) کنند.

ولی چنانچه ثمن (مبلغ قراردادی) معامله بر اساس متراژ مورد توافق قرار گرفته یعنی هر جزء از مبیع (مورد معامله) در مقابل جزء معینی از ثمن قرار دارد، در این فرض خریدار می‌تواند دعوی مستقل مطالبه و استرداد مبالغ اضافه پرداختی ثمن را با توجه به مقدار کسری متراژ اقامه کند، ولی این مطلب منصرف از رای راجع به محکومیت فروشنده به تحویل مغازه است و در مقام اجرای رای تحویل مغازه، محکمه یا اجرای احکام دادگستری حق و تکلیفی بر مطالبه و وصول مبلغ اضافه دریافتی ثمن (مبلغ قرارداد) ندارد.
(نظریه شماره ۱۳۲۱ / ۷ – ۳۱ / ۲ / ۱۳۹۰ اداره حقوقی قوه قضائیه)

تفاوت عقد لازم (غیرقابل فسخ) با عقد جایز ( قابل فسخ)

عقود (قراردادها) به اعتبار دوام به عقد لازم و عقد جایز تقسیم می‌شوند.
عقد لازم عقدی است که هیچیک از دو طرف حق برهم زدن (فسخ) آنرا ندارند مگر در صورتی که در آن شرط فسخ باشد، مانند عقد بیع، عقد اجاره و…

مثلاً بیع عقد لازم و وکالت عقد جایز است. آدمی که کسی را وکیل کرد و او هم قبول نمود، هر زمانی که بخواهد حق دارد این وکالت را به هم بزند، ولی بیع یا اجاره این طور نیست.

اصل در عقود لازم بودن است مگر اینکه قانونگذار به جایز بودن عقد تصریح کرده باشد، یعنی اگر تردید داشتیم که عقد لازم است یا جایز باید بگوییم که لازم است.

مفاد ماده ۲۱۹ قانون مدنی که مقرر می‌دارد:

عقودی (قراردادهایی) که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن‌ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله (توافق برای فسخ و پایان دادن به قرارداد) یا به علت قانونی فسخ شود  نیز موید (تاییدکننده) این اصل می‌باشد.
عقد (قرارداد) جایز عقدی است که هر یک از طرفین در هر زمان که بخواهند می‌توانند آنرا برهم زنند مانند عقد وکالت، عقد ودیعه و…

در عقد جایز با فوت هر یک از طرفین و همچنین هر یک از آنان در مواردی که رشد شرط اعتبار عقد باشد منفسخ می‌گردد. عقد جایز را چنانچه ضمن عقد لازم باشد نمیتوان برهم زد مگر آنکه عقد لازم مزبور به‏ علتی از علل فسخ یا اقاله (توافق برای بر هم زدن قرارداد) شود.

در صورتی که عقد نسبت به یک طرف لازم و نسبت به طرف دیگر جایز باشد عقد مختلط میگوییم. مانند عقد رهن، معذلک این عقد به فوت یا جنون طرفین یا یکی از آن‌ها منحل نمی‌شود….

وکیل ملک شهرک غرب

اگر آپارتمان خریداری‌شده مساحت مورد نظر را نداشته باشد، تکلیف چیست؟

واحدی 80 متری به صورت پیش‌فروش خریداری کردم، اما هنگام تحویل آن متوجه کمبود 6 متری متراژ آن شدم. در این رابطه با فروشنده اختلاف پیدا کرده‌ام، لطفاً راهنمایی کنید چه اقدامی باید انجام بدهم؟

پاسخ:
بر اساس ماده 7 قانون «پیش‌فروش ساختمان»، اگر ساختمانی پیش‌فروش شود و متراژ واحد پیش‌فروش‌شده بیش از پنج درصد کمتر از متراژ مقرر در قرارداد باشد، «پیش‌خریدار» حق فسخ قرارداد را دارد و اگر تمایلی به فسخ ندارد، «پیش‌خریدار» مستحق بازپس‌گیری مازاد قیمت بر مبنای قیمت روز بنا و بر اساس نظر کارشناسی از «پیش‌فروشنده» است و نه قیمت مندرج در قرارداد.

بنابراین شما می‌توانید قراداد پیش‌خرید آپارتمان مذکور را فسخ کنید یا بر اساس متراژ واقعی ملک، مازاد آنچه را که پرداخته‌اید مطالبه کنید.

نمونه رای (مطالبه خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع (مورد معامه))

چکیده:
منظور از «غرامات» همان خسارتی است که به دلیل مستحق اللغیر درآمدن مبیع به مشتری وارد شده است.

مستحق‌للغیر، وضعیتی است که پس از معامله مشخص می‌شود که مورد معامله متعلق به فرد دیگری غیر از فروشنده است، بنابراین فروشنده مسئول خواهد بود.
ملاک احتساب کاهش ارزش ثمن (مورد معامله) در رأی وحدت رویه شماره 733 – 15/7/93 هیأت عمومی دیوان‌عالی‌کشور، ثمن (مبلغ قراردادی) همان معامله است.

والا اگر نظر اعضای هیأت عمومی وحدت رویه صرف کاهش ارزش پول بر مبنای ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بوده، صراحتاً در رأی مذکور به ماده 522 اشعاری استناد می‎شد بنابراین قدر متیقن رأی وحدت رویه آن است که تورم ناشی از کاهش ارزش ثمن با ملاحظه همان معامله یا به تعبیر دیگر تورم موضوعی لحاظ گردیده است.

تاریخ رای نهایی: 1393/11/21
شماره رای نهایی: 9309970907000693

رای دیوان

اولاً: رأی وحدت رویه شماره 733 – 15/7/93 هیأت عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور
نظر شعبه‎ای را پذیرفته که غرامت را به میزان کاهش ارزش ثمن همان معامله تلقی نموده است.

به عبارت دیگر غرامات همان خسارتی است که از قبل مستحق‌‎للغیر درآمدن مبیع (مورد معامله) به مشتری وارد شده است و ملاک احتساب کاهش ارزش ثمن، ثمن همان معامله است و نمی‎توان ارزش ثمن که موقعیت خاص حقوقی دارد، عنوان وجهی انتزاعی از آن معامله، لحاظ کرد والّا اگر نظر اعضای هیأت عمومی وحدت رویه صرف کاهش ارزش پول بر مبنای ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی بوده، صراحتاً در رأی مذکور به ماده 522 اشعاری استناد می‎شده است؛

در حالیکه نه در رأی وحدت رویه آمده است و نه هیچ یک از اکثریت قضات هیأت عمومی چنین برداشتی داشتند و قدر متیقن رأی وحدت رویه آن است که تورم ناشی از کاهش ارزش ثمن با ملاحظه همان معامله یا به تعبیر دیگر تورم موضوعی لحاظ گردیده است.

مضافاً اینکه اگر منظور رأی وحدت رویه کاهش ارزش پول بر مبنای ماده 522 بوده باشد،

با توجه به شرایط 5 گانه مندرج در این ماده اصولاً شامل مسئله موضوع رأی وحدت رویه نخواهد شد. نتیجه آنکه نباید رأی وحدت رویه شماره 733 هیأت عمومی را به نحوی تفسیر کرد که عملاً یک رأی بی‎خاصیت در منابع حقوقی کشور جلوه نماید، چیزی که در مخیله هیچ یک از اکثریت قضات هیأت عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور نبوده است.

مشاوره حقوقی نحوه تنظیم قرارداد ملکی

علی‌هذا صرفنظر از نحوه استدلال دادگاه، چون مورد از ماده 391 قانون مدنی و مبحث مربوط به ضمان درک و رأی وحدت رویه شماره 733 خروج موضوعی دارد و مطابق مواد 455 و 456 مشتری پس از عقد بیع حق دارد انحاء تصرفات را انجام دهد و فسخ احتمالی معامله موجب زوال حق مالک بالفعل، نخواهد شد و این مورد را نمی‎توان با ید غاصب یا در حکم غاصب قیاس کرد.

از این حیث رأی صادره قابل ابرام نبوده و چون مورد منطبق با بند ج ماده 401 قانون آیین دادرسی مدنی است، با نقض رأی فرجام خواسته، رسیدگی بعدی با دادگاه هم‌عرض دادگاه صادرکننده رأی می‎باشد.

رئیس شعبه 10 دیوان‌عالی‌کشور – مستشار – عضو معاون

بهترین وکیل ملک شهرک غرب

بهترین وکیل ملک شهرک غرب اذعان داشتند، وکیل متخصص در امور ملکی باید به مسائل حقوقی و کیفری ملک مسلط باشد و در حوزه املاک فعالیت و از دانش و تجربه کافی برای مشاوره موکلین و رسیدگی در زمینه املاک برخوردار باشد.

بنابراین وکیل متخصص ملک از کلیه قوانین ملکی خصوصا قوانین جدید مطلع است و از این رو او همیشه اطلاعات خود را در خصوص قوانین مربوط به املاک به روز می کند و به رویه مراجع قضایی برای رسیدگی به دعاوی ملکی آگاهی و تسلط کامل دارد و از هر تغییری در قوانین ملکی با خبر می‌باشد.

دعاوی ملکی به دعاوی که پیرامون املاک و مسکن هستند، اشاره دارد.

دعاوی ملکی شامل دعاوی حقوقی و ثبتی و دعاوی کیفری می‌باشد، که همه ساله پرونده‌های زیادی در خصوص دعاوی ملکی شکل می گیرد و بخشی از آنها دعاوی ملکی حقوقی و ثبتی و بخشی دعاوی ملکی کیفری را شامل می شوند.

وکیل ملکی شهرک مخابرات

یکی از مسائلی که سبب دعاوی حقوقی ملکی می شود ناآگاهی و عدم شناخت نسبت به قوانین این حوزه است که می‌تواند باعث مشکلات بسیار و از بین رفتن سرمایه و دارایی افراد شود

اگر به دنبال کسب اطلاعات لازم در مورد موضوع بهترین وکیل ملک شهرک غرب هستید، می‌توانید از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه کمک دریافت نمایید تا شما را از ابتدا تا انتهای مسیر راهنمایی و کمک نمایند.

بنابراین، ما به شما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری، را معرفی می‌کنیم که دارای بهترین و باتجربه‌ترین وکلا در این زمینه می‌باشد.
جهت دریافت نوبت مشاوره در زمینه بهترین وکیل ملک شهرک غرب، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.

انواع سند ملکی کدامند؟

اسناد به جهات مختلفی تقسیم‌بندی می‌شوند و در خصوص املاک اسنادی از قبیل، سند ملکی به سند منگوله ‌دار، سند شورایی، سند معارض، سند شش‌ دانگ، سند تک برگ، سند وکالتی، سند بنچاق، سند رهنی، سند مشاع، سند ورثه‌ای، سند تفکیکی، سند قولنامه‌ای، سند وقف، سند المثنی، وجود دارد.

سند وقفی چیست؟

املاکی که وقف می‌شوند، املاک وقفی هستند و املاک وقفی دارای سند هستند که به آنها سند وقفی می‌گویند.