وکیل ملک در متل قو

امروز با معرفی وکیل ملک در متل قو همراهتان هستیم.

دادگاه عمومی عباس آباد به تمامی دعاوی ملکی حادث شده در منطقه متل قو (سلمانشهر) رسیدگی می‌کند.
شعب دادگاه‌های عمومی عباس آباد در غرب مازندران، مرجع قضایی صالح جهت رسیدگی به انواع دعاوی کیفری و حقوقی ملک در این بخش از شهرستان تنکابن هستند.

در تماسهای مکرر عزیزان که خواهان مشاوره با وکیل ملک در متل قو هستند، به نوعی عدم اعتماد به وکلای محلی به چشم می‌خورد که به نظر صحیح نیست.
گروه وکلای مهر پارسیان، پس از مشاوره مستقیم با دکتر محمد رضا مهری بهترین وکلای ملکی در عباس آباد، نشتارود، متل قو و چالوس را به عزیزان معرفی خواهد نمود.

بنابراین برای مشاوره با وکیل تخصصی ملک غرب مازندران، ابتدا به صورت حضوری و یا آنلاین با شخص دکتر مهری مشاوره خواهید شد و در صورت توافق وکیل معرفی خواهد شد.
با توجه به بافت زراعی اراضی متل قو و سلمانشهر، به بعضی از موضوعات مبتلا به می‌پردازیم.

پرسش و پاسخ‌های اعلامی درخصوص اصلاحات ارضی

ملک خریداری شده در طرحهای عمرانی دولت قرار گرفته و از آن بابت دولت مبلغی به آنان پرداخت نمی‌نماید. لذا درخواست شکایت و مطالبه حقوق خود را داشتند.

پاسخ وکیل ملک در متل قو

تملک رایگان زمین توسط دولت

در برخی از قوانین به صورت استثناء می‌بینیم که مقنن، سلب حقوق مالکانه جهت اجرای طرح را به صورت رایگان و بدون پرداخت هرگونه معوضی پیش بینی کرده است.

در بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه کشور گفته شده: «اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسیر راه‌های اصلی یا فرعی یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله‌های نفت و گاز قرار می‌گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیأت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار می‌گیرد و از بابت این حق ارتفاق، وجهی پرداخت نخواهد شد».
در این ماده، اجازه داده شده است که سلب حقوق مالکانه به صورت رایگان و بدون پرداخت هرگونه غرامت صورت گیرد.

قانون ماده واحده “تعیین وضعیت املاك واقع در طرح‌های دولتی و شهرداری ها ” مصوب سال 1366/08/29

تبصره 4 – در مواردی که تهیه زمین در داخل محدوده‌های مجاز برای قطعه بندی و تفكیک و ساختمان سازی میسر نباشد و احتیاج به توسعه محدوده مزبور طبق طرح‌های مصوب توسعه شهری مورد تأیید مراجع قانونی قرار بگیرد، مراجع مزبور می‌توانند در مقابل موافقت با تقاضای صاحبان اراضی برای استفاده از مزایای ورود به محدوده توسعه و عمران شهر، علاوه بر انجام تعهدات مربوط به عمران و آماده‌سازی زمین و واگذاری سطح لازم برای تأسیسات و تجهیزات و خدمات عمومی، حداکثر تا 20 % از اراضی آنها را برای تأمین عوض اراضی واقع در طرح‌های موضوع این قانون و همچنین اراضی عوض طرح‌های نوسازی و بهسازی شهری، به طور رایگان دریافت نمایند.

مادّه واحده 28/1/1390 مجلس شورای اسلامی

تبصره 3 – در اراضی با مساحت بیشتر از پانصد مترمربع که دارای سند شش دانگ است شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف بیست و پنج درصد 25% و برای تأمین اراضی مورد نیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک برای مالک، تا بیست و پنج درصد 25% از باقیمانده اراضی را دریافت می‌نماید. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسّهم مذکور را براساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت نماید.

تبصره 4 – كلّیّه اراضی حاصل از تبصره 3 و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیّت ایجاد می‌شود، متعلّق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهد کرد.

در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین مورد تفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت نماید.

آیین ‌نامه اجرایی قانون اراضی و زمین شهری

ماده 80 ـ بهای فروش‌، قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی‌) زمان تنظیم قرارداد واگذاری زمین‌خواهد بود مشروط بر آنکه مجموع قیمت خرید زمینهایی که در اجرای قانون اراضی شهری و این‌آیین ‌نامه خریداری و یا تملک شده است و یا ارزش معاملاتی اراضی موات حسب مورد به اضافه‌هزینه‌های انجام شده برای آن‌ها از جمع ارزش قطعات تفکیکی قابل فروش در زمان تنظیم قراردادواگذاری اولین قطعه در هر طرح بیشتر نباشد و در صورت تجاوز مازاد به نسبت مساحت قطعات‌تفکیکی محاسبه و به قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی‌) قطعه مورد واگذاری اضافه می‌شود.

تبصره 1 ـ در مورد اراضی متعلق به دولت که در اجرای قانون اراضی شهری و این آیین ‌نامه ‌تملک و خریداری نشده است ملاک فروش قیمت منطقه‌ای (ارزش معاملاتی‌) قطعه مورد واگذاری‌به اضافه هزینه‌های مربوطه خواهدبود.

نظام حقوقی اراضی + انواع مالکیت

تبصره 2 ـ هزینه‌های انجام شده مذکور در این ماده شامل هزینه‌های تهیه طرح عمرانی آماده‌سازی پرداخت عوارض تفکیک به شهرداری و همچنین هزینه‌های اختصاصی از قبیل نشر آگهی‌کارشناسی و نظایر آن که منحصرا برای زمین مربوطه صرف گردید می‌باشد.

تبصره 3 ـ بهای قطعات مربوط به تاسیسات عمومی و رفاهی واقع در طرحهای تفکیکی‌ملکی سازمان زمین شهری که مورد نیاز پروژه و منطبق با ضوابط طرحهای جامع و تفصیلی‌وتاسیسات زیربنایی یا ضوابط شهرداریها باشد محاسبه و متناسبا به قیمت قطعات قابل فروش‌همان طرح افزوده و از خریداران زمین دریافت می‌گردد و زمین جهت اجرای طرحهای یاد شده به صورت رایگان در اختیار شهرداری یا دستگاه دولتی ذیربط قرار داده خواهد شد.

پرسش و پاسخ‌های اعلامی در خصوص تغییر كاربرى

قصد تغییر کاربری اراضی مزروعی خود را دارم باتوجه به مراجعات مکرر در این خصوص به پرسش وپاسخ‌های اعلامی در این خصوص می‌پردازیم.

اراضی شهری معمولاً چه کاربری‌هایی دارند؟

پاسخ وکیل ملک در متل قو
اراضی که در محدوده‌ی شهر قرار گرفتند با توجه به نیازهایی که در درون شهر وجود دارد دارای کاربری‌های متفاوتی هستند. در تبصره بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون شهرداری قیدشده که شهرداری‌ها باید در پروانه‌ای که صادر می‌کنند، نوع کاربری ملک را قید کنند.

براساس این تبصره شهرداری در شهرهایی که نقشه جامع شهر تهیه‌شده، مکلف است طبق ضوابط نقشه‌ی مذکور در پروانه‌های ساختمانی، نوع استفاده از ساختمان‌ها را قید کند. کاربری اراضی در درون شهرها قبلاً محدود بود که عمدتاً شامل کاربری‌های مسکونی و تجاری است اما به‌تدریج با توجه به نیازهای شهری و پیشرفت‌هایی که در حوزه اراضی و موضوعات شهرسازی ایجادشده در حال حاضر انواع و اقسام کاربری‌های اراضی در داخل محدوده شهر وجود دارد که به چند مورد از آن می‌پردازیم:

وکیل تغییر کاربری اراضی شهری

1. کاربری مسکونی
2. کاربری تجاری که برای احداث مغازه و فروشگاه و… استفاده می‌شود
3. کاربری اداری که در ادارات دولتی یا دفاتر شرکت‌ها و… به کار گرفته می‌شود
4. کاربری آموزشی و فرهنگی که برای احداث مساجد، مراکز فرهنگی و فرهنگسراها استفاده می‌شود
5. کاربری بهداشتی و درمانی برای احداث بیمارستان‌ها و مراکز بهداشتی و درمانی به کار گرفته می‌شود
6. کاربری فضای سبز برای ایجاد پارک‌ها، تفرجگاه‌ها و… استفاده می‌شود
7. کاربری تجهیزات شهری
8. کاربری خدمات شهری
9. کاربری نانوایی
10. کاربری صنعتی که معمولاً در شهرک‌های صنعتی و بیشتر در خارج از شهرها این نوع از کاربری‌ها تعریف می‌شود که براساس آن کارخانه‌ها، کارگاه‌ها و… احداث می‌شوند

مجازات تغییر کاربری اراضی

در مجموع این کاربری‌ها برای اینکه محیط شهری متوازنی داشته باشیم، تعریف می‌شوند. اثر این کاربری‌ها این است که فقط در کاربری مجاز می‌توان ملک را احداث کرد یعنی در کاربری مسکونی فقط ملک مسکونی و در کاربری تجاری تنها می‌توان بنای تجاری احداث کرد. مثلاً در کاربری آموزشی نمی‌توان پاساژ و مغازه احداث نمود. البته برخی کاربری‌های مختلط نیز داریم یعنی برخی از اراضی تلفیقی از چند کاربری است مثلاً یک ملک ممکن است کاربری‌اش ۸۰ درصد مسکونی و ۲۰ درصد تجاری باشد که برای تأمین نیازهای شهری و منعطف‌شدن کاربری‌ها پیش‌بینی شده است.

آیا امکان تغییر این کاربری‌ها وجود دارد؟
اگر کسی بخواهد کاربری ملکش را تغییر دهد چه باید انجام دهد؟

پاسخ وکیل پایه یک در متل قو
دو اصطلاح در حوزه‌ی شهرسازی داریم که شهروندان کم‌وبیش لازم است با آن آشنا باشند:

1. طرح جامع
2. طرح تفصیلی

این دو اصطلاح در قانون تأسیس شورای عالی شهرسازی و معماری تعریف‌شده که برای اطلاع عموم مفید است. وقتی بنا شد شهری دارای طرح شهرسازی شود، ابتدا باید طرح جامع برای آن تعریف کنند. یکی از وظایف شورای عالی شهرسازی و معماری که در سطح وزارت راه و شهرسازی تشکیل‌شده، بررسی و تصویب طرح‌های جامع شهری است.

نمونه دادخواست ابطال رای کمیسیون ماده ۱۲ قانون زمین شهری

اگر فردی بخواهد کاربری ملک خود را تغییر دهد مثلاً کاربری ملک فضای سبز را به مسکونی تبدیل کند، باید آن را در کمیسیون ماده ۵ مطرح نماید. این کمیسیون صلاحیت دارد که در رابطه با تغییر کاربری ملک موافقت کند یا نکند. البته شرایط و ضوابط خاصی دارد یعنی سرانه‌های فضای سبز باید حفظ شود. به‌عنوان نمونه اگر در منطقه ۵ سرانه فضای سبز زیاد است، امکان دارد این کمیسیون با تغییر بخشی از فضای سبز منطقه ۵ موافقت کند و در مقابل آن را برای تأمین فضای سبز منطقه ۱۲ هزینه کند.

مطابق قانون، تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها جز در موارد ضروری ممنوع است و در موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها برعهده‌ی کمیسیونی است که در آن نمایندگان وزارت‌خانه‌های کشاورزی، مسکن و شهرسازی، جهاد سازندگی و سازمان حفاظت محیط زیست و استانداری حضور دارند که در هر استان زیر نظر وزارت کشاورزی تشکیل می‌شود.

طرح جامع چیست؟

پاسخ:
طرح جامع شهری طرحی است که منطقه‌بندی، نحوه‌ی استفاده از زمین، تعیین مناطق صنعتی، بازرگانی، اداری و مسکونی، تأسیسات عمومی فضای سبز و سایر نیازمندی‌های عمومی شهر را بیان می‌کند. وقتی برای شهری طرح جامع پیش‌بینی شود کمیسیون ماده ۵ جزئیات استفاده از اراضی را در داخل طرح جامع شهری پیش‌بینی می‌کند که این موضوع در ماده ۵ قانون تأسیس شورای شهرسازی و معماری اشاره شده است. وظیفه کمیسیون ماده ۵ عبارت است از بررسی و تصویب طرح‌های تفصیلی شهری و تغییرات آن‌ها در هر استان.

نکته پایانی

شهروندانی که کاربری ملک‌شان یک کاربری خاصی است نمی‌توانند غیر از آن اقدام به ساخت‌ و ساز کنند و اگر این کار را انجام بدهند، موضوع تخلف آن‌ها در کمیسیون ماده ۱۰۰ مطرح و پیگیری خواهد شد. هرچند ارتکاب تخلف در ساخت ‌و ساز روند صدور پایان کار و اخذ صورت‌مجلس تفکیکی و سند را دچار اختلال و روند طولانی خواهد کرد.

نکات مهم درباره دعاوی مربوط به اراضی

پاسخ:
٦ نکته کاربردی بسیار مهم رویه قضایى در خصوص نحوه رسیدگى به پرونده هاى مربوط به اراضى

تشخیص اراضی ملی (اجرای ماده 56 طبق ماده 9 تبصره 1:سازمان مراتع و جنگلها مرکز استان)

تشخیص اولیه اراضی با سازمان جنگل ها و مراتع و ابخیز داری کشور می‌باشد که در هر حوزه ثبتی اداره منابع طبیعی متولی تشخیص اراضی ملی در حال حاضر می‌باشد.
اعتراض اولیه به تشخیص، در صلاحیت کمیسون ماده واحده قانون تعیین تکلیف اراضی اختلافی موضوع اجرای ماده 56 قانون ملی شدن جنگل ها و مراتع می‌باشد و نظر کمیسون موصوف قبلا قابل اعتراض در مراجع قضایی بوده که بموجب ماده 9 قانون افزایش بهره‌وری (تبصره 1 ماده 9) مرجع اعتراض به این تشخیص دادگاه ویژه ای است که توسط رئیس قوه قضائیه در مرکز هر استان بدین منظور تشکیل شده است محول گردیده است.

وکیل ملک در دماوند

کلیه اراضی واقع در سطح کل کشور در حال حاضر دارای مالک بوده است به نحوی که قسمت‌هایی که قبل از ملی شدن قانون جنگل ها و مراتع 27/10/1341 توسط اشخاص احیا شده و با اینکه بعد از آن از طرف دولت به اشخاص واگذار شده ملک شخصی محسوب میگردد.

قسمت اعظمی از اراضی کشور که دارای مراتع و بیشه زار و جنگل بوده به موجب قانون ملی شدن جنگل‌ها و مراتع مصوب 27/10/41 ملی محسوب می‌گردد که به عنوان انفال در اختیار دولت هستند و قسمت دیگر اراضی که اعم از داخل محدوده شهر و خارج محدوده جزء اراضی موات بوده، اینگونه اراضی نیز دولتی محسوب می‌گردد و قبولی آن سازمان مسکن و شهرسازی می‌باشد.

بنابراین در حال حاضر حیازت مباحات و تحجیر اموال غیر منقول که در ق م پیش بینی شده بود مصداق عقلی ندارد چرا که کلیه اراضی دارای مالک می‌باشد.

مرجع تشخیص اراضی موات غیر شهری

تشخیص اراضی موات غیر شهری در صلاحیت هیئت هفت نفره واگذاری زمین مستقر در امور اراضی می‌باشد که تصمیم این هیئتها نیز قابل اعتراض در محاکم قضائی می‌باشد.

تشخیص انواع اراضی موات و بایر داخل محدوده شهرها

تشخیص کلیه اراضی و موات و بایر شهر ها در صلاحیت کمیسیون موضوع م 12 قانون زمین شهری بوده و اعتراض به نظر این کمیسیون نیز در مراجع قضائی می‌باشد.

تملک رایگان زمین توسط دولت

در برخی از قوانین به صورت استثناء می‌بینیم که مقنن، سلب حقوق مالکانه جهت اجرای طرح را به صورت رایگان و بدون پرداخت هرگونه معوضی پیش بینی کرده است.

در بند 9 ماده 50 قانون برنامه و بودجه کشور گفته شده: «اراضی واقع در خارج از محدوده شهرها که در مسیر راه‌های اصلی یا فرعی یا خطوط مواصلاتی و برق و مجاری آب و لوله‌های نفت و گاز قرار می‌گیرد با رعایت حریم مورد لزوم که از طرف هیأت وزیران تعیین خواهد شد از طرف دولت مورد استفاده قرار می‌گیرد و از بابت این حق ارتفاق، وجهی پرداخت نخواهد شد».

در این ماده، اجازه داده شده است که سلب حقوق مالکانه به صورت رایگان و بدون پرداخت هرگونه غرامت صورت گیرد.

اراضی كشت موقت

اراضی بایر و دایر مالكین كه بعد از پیروزی انقلاب اسلامی تا پایان سال 1359 در مناطق غیر كردنشین و تا پایان سال 1363 در مناطق كردنشین در اختیار غیر مالكین قرار گرفت و آنان تا سال 1365 به صورت موقت روی اراضی كشت و كار می‌كردند و سپس بر اساس مصوبه 8/8/1365 مجلس شورای اسلامی از طریق هیئت‌های هفت نفره واگذاری و احیاء اراضی به آنان به صورت بیع شرط واگذار گردید موسوم به اراضی كشت موقت است.

مساحت این اراضی كه اكثراً دایر بود بالغ بر 850 هزار هكتار در سراسر كشور می‌باشد.
در صورت نیاز به مشاوره با وکیل ملک در متل قو با ما تماس بگیرید.