تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه

بهترین وکیل ملکی در این نوشتار به بررسی موضوع تفاوت دستور تخلیه و حکم تخلیه پرداخته است.
چنانچه در این زمینه نیاز به اخذ مشاوره دارید با شماره تماس های مندرج در سایت تماس حاصل فرمائید.

بررسی تفاوت دستور تخلیه با حکم تخلیه در نظام حقوقی ایران

یکی از مهمترین و شایع ­ترین مشکلاتی که سبب طرح دعاوی تخلیه ملکی می­ گردد، امتناع مستأجر از تخلیه عین مستأجره در زمان خاتمه رابطه قرارداد اجاره و عدم توافق برای تمدید آن از جانب مالک است، قانونگذار به منظور حفظ حق مالکیت و جلوگیری از تضییع حقوق طرفین قرارداد در این خصوص چاره ‌ای اندیشیده و از آنجا که قرارداد اجاره یک قرارداد موقت است و تعیین زمان یکی از شرایط صحت این قرارداد محسوب می‌ شود و در صورت عدم تعیین مدت برای آن فاقد قرارداد اعتبار خواهد بود و با تعیین زمان و پایان مدت آن طبق قانون این حق برای مالک جهت استرداد عین مستأجره با رعایت حقوق مستأجر فراهم شده است و به فراخور بودن رابطه قراردادی عادی یا رسمی موجر از مرجع صالح رسیدگی کننده به دعوا حسب مورد دستور یا حکم تخلیه را دریافت خواهد نمود.

دستور تخلیه

هرگاه مالک ملک پس از خاتمه یافتن زمان قرارداد اجاره، به موجب اجاره‌ نامه یا قرارداد رسمی یا عادی اجاره، از مرجع صالح درخواست تخلیه ملک خود را با طرفیت مستأجر مطرح و مرجع صالح اداره اجرا ثبت (در قرارداد اجاره رسمی) و شورای حل اختلاف (در قرارداد اجاره عادی) طبق مستندات و ادله کافی موجر دستور تخلیه ملک استیجاری را صادر ­نماید.

اوصاف دستور تخلیه ملک

دستور تخلیه فقط یک دستور است یعنی اینکه به صرف درخواست مالک دستور صادر می­ گردد مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1367 جلسه رسیدگی تعیین نمی­ شود و به طرفین (مالک و مستأجر) ابلاغ نمی ­­شود، همچنین دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری قطعی می ­باشد، یعنی قابل تجدیدنظر خواهی نیست و اعتراض به ­دستور پذیرفته نمی­ شود، در نتیجه مدت زمان پروسه دستور تخلیه بسیار کوتاه ­تر از حکم تخلیه می­ باشد و به ­همین دلیل است که به دستور تخلیه، تخلیه فوری گفته می ­شود.

زمان صدور دستور تخلیه ملک

برای اخذ دستور تخلیه زمانی می توان اقدام کرد که موعد اجاره ملک بر اساس آنچه که در قرارداد اجاره مابین موجر و مستأجر قید شده به پایان رسیده باشد و مستأجر از تخلیه ملک امتناع کند و در این مواقع موجر می­ تواند برای خارج کردن مستأجر از ملک و تصرف مجدد ملک خود از مرجع صالح قضائی دستور تخلیه را اخذ و مستأجر را  طبق دستور از ملک خود خارج کند.

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه ملک

شرایط لازم برای صدور دستور تخلیه را به شرح ذیل عبارتند از؛

• درج دقیق مدت اجاره در قرارداد،
• خاتمه مدت اجاره،
• وجود یک قرارداد اجاره به صورت مکتوب در 2 نسخه،
• رسمی بودن قرارداد،
• تنظیم قرارداد اجاره منعقد شده در 2 نسخه،
• امضاء 2 شاهد ذیل قرارداد اجاره،
• عدم تمدید قرارداد اجاره مابین موجر و مستأجر.

نکته: اگر یکی از موارد بالا موجود نباشد، دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری صادر نمی ­گردد.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

حکم تخلیه

منظور حکمی که از جانب مرجع صالح قضائی برای تخلیه عین مستأجره به درخواست مالک یا موجر صادر می ­شود، به ­تعبیر دیگر بعضی از قراردادهای اجاره مشمول تخلیه فوری (دستور تخلیه) نیستند، یا قراردادهایی که فاقد نسخ قراردادی، امضاء طرفین یا شهود (2 نفر) نباشد، یا قراردادهای تجاری استیجاری که در پایان مدت اجاره، یا شامل تقاضای تخلیه پیش از اتمام مدت اجاره می‌ شود (موجر تقاضای فسخ قرارداد اجاره و تخلیه عین مستأجره را پیش از موعد به دلیل حق فسخ پیش­ بینی شده در قانون موجر و مستأجر) موجر برای تخلیه ملک با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف و یا دادگاه محل وقوع ملک مراجعه کند.

نکته: اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن مسکونی و یا اماکن تجاری بدون حق سرقفلی باشد، مرجع صالح، شورای حل اختلاف محل وقوع ملک است اما اگر قرارداد اجاره مربوط به اماکن تجاری دارای حق سرقفلی باشد، در این صورت مرجع صالح، دادگاه محل وقوع ملک است.

اوصاف حکم تخلیه ملک

حکم تخلیه دارای تشریفات و اصول دادرسی است در مواردی که مشمول حکم تخلیه می ­شود، وقت رسیدگی تعیین می­ گردد، جلسه رسیدگی تعیینی به طرفین دعوی (موجر و مستأجر) ابلاغ می­ گردد، طرفین در تاریخ و ساعت تعیین شده حاضر مطابق اصل تناظر دفاع می ­نمایند و بعد از آن حکم تخلیه صادر می گردد و حکم صادر شده به طرفین (موجر و مستأجر) ابلاغ می­ شود، از تاریخ ابلاغ به مدت 20 روز حق تجدیدنظر خواهی دارند و طرفین می ­توانند در این مدت نسبت به حکم صادره تجدیدنظر خواهی نمایند. مرجع تجدیدنظر خواهی حکم صادره از شوراهای حل اختلاف، دادگاه عمومی است بنابراین پرونده باید به دادگاه عمومی ارسال گردد که تقریبا حدود 1 ماه و گاه بیشتر از 1 ماه زمان می­برد، با همه این تفاصیل حکم تخلیه و پروسه آن زمان بر است.

زمان صدور حکم تخلیه ملک

زمانی می ­توان اقدام به اخذ حکم تخلیه نمود که، شرایط لازم برای اخذ دستور تخلیه وجود نداشته باشد و الا موجر به راحتی می ­تواند با ارائه مستندات لازم دستور تخلیه را بدون طی مراحل قانونی پیچیده و بیشتر اخذ و تخلیه و تصرف ملک خود را به انجام برساند.

شرایط لازم برای صدور حکم تخلیه ملک

اگر مالک شرایط ذیل را برای اخذ دستور تخلیه را نداشته، می­ تواند با ارائه دادخواست به شورای حل اختلاف یا دادگاه محل اقدام به اخذ حکم تخلیه نماید، که به شرح ذیل عبارتند از؛

• عدم قید مدت دقیق اجاره در اجاره نامه رسمی،
• فقدان امضاء 2 شاهد در ذیل قرارداد اجاره،
• عدم تنظیم قرارداد اجاره نامه در 2 نسخه.

مرجع صالح رسیدگی به درخواست دستور تخلیه

مرجع رسیدگی به دعوا و درخواست صدور دستور تخلیه ملک به فراخور نوع قرارداد «قرارداد عادی اجاره شوراهای حل اختلاف و قرارداد رسمی اجاره اداره اجرای ثبت»، محل وقوع ملک است و دستور تخلیه یا همان تخلیه فوری یک مرحله ­ای است و دستور صادره قطعی می باشد و مالک یا موجر برای طرح دعوی تخلیه ملک و دریافت دستور تخلیه می‌ توانند با توجه به نوع قرارداد ملک به یکی از مراجع ذیل مراجعه کند که عبارتند از؛

1. قرارداد عادی اجاره

شورای حل اختلاف

طبق مقررات قانون شورای حل اختلاف اگر ملک مورد نظر مسکونی بوده یا به موجب قرارداد عادی اجاره را داشته باشد، مالک برای مطرح نمودن دعوای تخلیه ملک باید به آن شورای مراجع کند.

نکته: منظور از قرارداد عادی اجاره، قراردادی مابین طرفین تنظیم شده و در 2 نسخه و امضاء 2 شاهد ذیل آن ‌باشد.

1. قرارداد رسمی اجاره

اجرای ثبت

قانون روابط موجر و مستاجر مصوب در سال ۱۳۷۶ اگر اجاره ­نامه در دفاتر اسناد رسمی تنظیم و نوشته شده و رسمی باشد، سردفتر موظف است بعد از انجام احراز هویت و صلاحیت ذی­ نفع، دستور اجراییه را در ۳ نسخه تهیه و برای اعمال آن را به دایره اجرای اسناد رسمی ثبت ارسال کند و اجرای ثبت پس از دریافت دستور تخلیه ملک، مکلف است که تا حداکثر ظرف ۲۴ ساعت برای تشکیل پرونده اجرایی اقدام کند و دستور تخلیه را صادر و ابلاغ نماید. مستاجر نیز باید تا ۳ روز از تاریخ ابلاغیه منزل مسکونی را تخلیه نماید. مالک ملک موظف به پرداخت ودیعه یا  قرض الحسنه است.

نکته: دعوای تخلیه ملک از جمله دعاوی غیر مالی است.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

مرجع صالح رسیدگی به دعوای حکم تخلیه

دادخواست صدور حکم تخلیه در 2 مرحله رسیدگی و منجر به صدور حکم می ­گردد؛

مرحله اول- شورای حل اختلاف،

مرحله دوم- تجدیدنظر خواهی و اعتراض به صدور حکم در دادگاه عمومی است.

تفاوت نحوه اجرا دستور تخلیه با حکم تخلیه

1. برای اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجرائیه وجود ندارد، بلکه یک مأمور ابلاغ موظف می­ شود که ظرف ۲۴ ساعت دستور تخلیه را به مستأجر ابلاغ و از او رسید دریافت کند. اگر مستأجر از ارائه رسید امتناع کند، مأمور این موضوع را در برگه ابلاغ قید و ظرف 3 روز اقدام به اجرای مفاد دستور می­ نماید. دستور تخلیه حتی در صورت عدم حضور مستأجر در داخل خانه و وجود اسباب و وسیله­ های او در آنجا نیز انجام می­ شود و مأمور با تخلیه محل دستور انتقال اثاثیه به نزدیک­ ترین انبار عمومی را می­ دهد.
2. در مورد حکم تخلیه برای اجرای حکم، صدور اجراییه که بر اساس دادخواست موجر صادر و به مستأجر ابلاغ می­ شود ضروری است. مستأجر در این حالت موظف است تا ۱۰ روز پس از تاریخ ابلاغ ملک را تخلیه و از آن خارج شود و اگر در ظرف این مدت مستأجر از تخلیه ملک امتناع کند، این کار از طریق دادگاه صورت می­ پذیرد و در این حالت صاحب ملک مبلغ ودیعه اجاره اخذ شده از مستأجر را به حساب سپرده دادگستری واریز می­ کند و اقدام به اجرای حکم تخلیه به دست مأمور قانون انجام می­ شود.

تفاوت ­های دستور تخلیه و حکم تخلیه

1. تفاوت در مبنای صدور دستور تخلیه و حکم تخلیه که برای صدور دستور تخلیه، قرارداد اجاره باید واجد ویژگی های خاصی تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 باشد و مدت آن به پایان رسیده باشد.
2. تفاوت در نحوه طرح دعوا و روند رسیدگی، تقاضای صدور حکم تخلیه یک دعوای کامل است که با تقدیم دادخواست اقامه می­ شود، اما تقاضای صدور دستور تخلیه فقط یک درخواست است.
3. تفاوت در تشریفات در رسیدگی از دیگر تفاوت ­های این دو است، دعوای صدور حکم تخلیه تابع قواعد عمومی آئین دادرسی مدنی خواهد بود، در حالی که رسیدگی به درخواست صدور دستور تخلیه فوری و خارج از نوبت می­ باشد.
4. برای اجرای دستور تخلیه نیازی به صدور اجراییه وجود ندارد، ولی در مورد حکم تخلیه برای اجرای حکم، صدور اجراییه که بر اساس دادخواست موجر صادر و به مستأجر ابلاغ می­ شود ضروری است.
5. خواهان درخواست صدور دستور تخلیه مالک یا ذی­ نفع (موجر مال منافع) ولی خواهان حکم تخلیه مالک (عین و منافع) ملک به طرفیت مستأجر است.
6. مرجع صالح صدور دستور تخلیه اداره اجرای ثبت و شورای حل اختلاف و حکم تخلیه فقط از طریق شورای حل اختلاف صادر می­ شود.
7. دستور فروش فوری، قطعی و غیر قابل اعتراض است، ولی حکم تخلیه با رعایت تشریفات عمومی دادرسی صادر و قابل اعتراض است، به تعبیر دیگر حکم تخلیه بر خلاف دستور تخلیه قابل تجدیدنظر خواهی می­ باشد.
8. دستور تخلیه نسبت به املاک استیجاری مسکونی صادر می­ شود، ولی حکم تخلیه ضمن رعایت شرایطی علاوه بر املاک استیجاری مسکونی نسبت به املاک تجاری استیجاری نیز صادر می­ شود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.