الزام به تحویل ملک قولنامه ای

یکی از مهم‌ترین معاملاتی که تقریبا غالب اشخاص با آن رو به رو می‌­شوند، معاملات ملکی و خصوصا خرید و فروش ملک می‌باشد که دارای ظرافت‌­های خاص و مهمی است؛ به طوری که اگر در روند اینچنین معاملات، دقت، توجه و تخصص لازم به کار بسته نشود، می‌­تواند آثار زیادی را به ضرر معامله کننده به بار آورد.

یکی از آثار قرارداد خرید و فروش ملک، تسلیم و تحویل ملک است؛ اگر در این خصوص فروشنده استنکاف و خودداری بورزد، می‌توان از طریق دادگاه با تنظیم دادخواستی، او را ملزم به تحویل مبیع (مورد معامله) نمود.

کلاهبرداری خرید و فروش زمین در کلاردشت

در خصوص معاملاتی که در اصطلاح عرفی قولنامه نامیده می‌­شوند، موضوع دچار ظرافت بیشتری می‌­شود؛ زیرا این قراردادها پیچیدگی‌­های بسیار زیادی را از خود نشان می­‌دهند که برای ورود به آن بایستی از تخصص و دقت­ نظر وکلای مجرب استفاده نمود.

سوالات مورد بررسی در موضوع الزام به تحویل ملک قولنامه‌­ای:

1. قولنامه چیست؟

2. منظور از الزام به تحویل چیست؟

3. الزام به تحویل ملک قولنامه­ ای به چه صورت است؟

4. نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک قولنامه ­ای

5. بهترین وکیل متخصص در زمینه الزام به تحویل ملک قولنامه ­ای کیست؟

قولنامه:

قولنامه قرارداد لازم‌الاجرایی میان دو طرف قرارداد است که هر کدام باید در حدود تعهداتی که قبول کرده­‌اند اقدامات لازم را انجام دهند.

برخلاف تصور عمومی که می­‌پندارند قولنامه همان بیع (خرید و فروش) است؛ باید گفت قولنامه خرید و فروش نیست؛ بلکه تعهدی است برای خرید و فروش و طرفین این تعهد را پذیرفته­‌اند و حدود تعهد هر کدام از طرفین در متن قولنامه قابل استنباط است.

به عنوان مثال، خریدار در قولنامه متعهد می­‌شود که ملک دیگری را تا یک ماه آینده خریداری کند و فروشنده نیز متعهد می‌شود که ملک خود را تا یک ماه آینده به طرف مقابل بفروشد.

وکیل ملکی تضمینی

اگر طرفین از اجرای این خرید و فروشی که به یکدیگر تعهد داده‌اند خودداری کنند، طرف مقابل ممکن است بتواند علاوه بر الزام متخلف، نسبت به تخلف از اجرای تعهد، از او مطالبه خسارت بنماید.

حتی در مواردی ممکن است طرفین در ضمن قولنامه‌ای که منعقد می­‌کنند، متعهد شوند که در صورت تخلف هریک از طرفین، مقدار مشخصی وجه (به عنوان مثال 100 میلیون تومان) به طرف دیگر پرداخت شود که در اصطلاح حقوقی به آن وجه التزام می­‌گویند.

قولنامه‌­ها از جمله قراردادهای خصوصی میان طرفین هستند که به استناد ماده 10 قانون مدنی می­‌توانند از اعتبار و نفوذ حقوقی برخوردار باشند.

 الزام به تحویل مبیع:

هنگامی که معامله­ خرید و فروشی منعقد می‌­شود، طرفین معامله موظف‌­اند که در حدود تعهدات خود که از مفاد قرارداد بر می­‌آید، پایبند باشند و درصدد اقدام برای انجام آن تعهدات برآیند؛ در غیر این صورت متخلف شناخته می­‌شوند.

یکی از تعهداتی که از متن قرارداد خرید و فروش ملک برمی­‌آید، تحویل و تسلیم ملک (مورد معامله یا مبیع) به خریدار است که مالک جدید ملک شناخته می­‌شود.

اگر متعهد در راستای اجرای تعهد خود، یعنی تحویل و تسلیم ملک به متعهد اقدام نکند و مرتکب تخلف بشود، خریدار می‌تواند با استناد به حقی که نسبت به ملک دارد، از محکمه تقاضای الزام فروشنده به تسلیم و تحویل ملک را بنماید.

دادگاه صلاحیتدار، با بررسی قرارداد خرید و فروش و تعهدات طرفین قرارداد، حدود تعهدات هرکدام از طرفین را بررسی کرده و تحویل و تسلیم مبیع را در قرارداد جستجو می­‌نماید؛ در صورتی که از مفاد قرارداد این تعهد احراز گردد، دادگاه فروشنده را به انجام این تعهد، یعنی تحویل ملک، ملزم می‌­نماید.

در خصوص تنظیم دادخواست الزام به تحویل ملک نکات کوچک و ظریفی وجود دارد که باید در این باره از نکات و مشاوره‌های وکیل متخصص بهره‌­مند شد.

الزام به تحویل ملک قولنامه ­ای:

همانگونه که بیان شد، قراردادی که قولنامه نامیده می­‌شود، خرید و فروش نیست بلکه تعهد به خرید و فروش در آینده است که در ضمن این قرارداد هر یک از طرفین ممکن است تعهداتی را عهده­‌دار شوند و اگر از انجام تعهدات تخلف بورزند، می‌­توان از طریق دادگاه الزام متخلف را خواستار شد.

الزام به تحویل ملک، از آثار قرارداد خرید و فروش ملک است و صرف این‌که طرفین، تعهد به خرید و فروش در آینده داده باشند، تعهدی مبنی بر تسلیم و تحویل ملک به وجود نخواهد آورد.

بنابراین اگر از مفاد قرارداد برآید که قرارداد منعقد شده تنها قولنامه و تعهدی برای خرید و فروش در آینده است، هیچ تعهدی برای انتقال ملک با استناد به حق مالکیت پیش نمی‌­آید، زیرا اصل مالکیت برای خریدار منتفی است و قاعدتا، حقی برای تحویل گرفتن مبیع هم برای او وجود ندارد؛ لذا طرح این دعوا خالی از وجاهت قانونی است.

قولنامه به جای مبایعه نامه

گاه از متن قراردادهایی که تحت عنوان قولنامه منعقد می‌­شوند، برمی‌­آید که هدف و منظور طرفین قولنامه و تعهد به خرید و فروش در آینده نیست؛ بلکه متن قرارداد بیان کننده قرارداد خرید و فروش ملک است که به تبع آن، فروشنده متعهد به تحویل و تسلیم مبیع به خریدار می‌­شود.

هنگامی که مفاد قرارداد گواهی بر قرارداد خرید و فروش می‌­دهد، انتقال مالکیت ذات این قرارداد است که از فروشنده به خریدار صورت می­‌گیرد و به سبب عقد بیع (قرارداد خرید و فروش)، خریدار، مالک ملک می‌­شود.

فسخ بیع و استرداد مبیع

خریدار با مالکیتی که برای خود نسبت به ملک مورد معامله می‌­بیند، اگر با تخلف فروشنده درخصوص تسلیم و تحویل ملک مواجه شود، می‌­تواند از طریق دادگاه الزام به تحویل ملک قولنامه­‌ای (در واقع خرید و فروش)­ را درخواست نماید.

برای طرح چنین دعوایی، تنظیم دادخواست با رعایت تشریفات شکلی و ماهوی باید صورت پذیرد؛ توصیه می‌­شود تنظیم آن را به وکلای متخصص و متعهد در زمینه الزام به تحویل ملک قولنامه‌­ای بسپارید تا تمامی جوانب مورد احتیاج را مطرح نمایند که دادخواست با شکست مواجه نشود.

نمونه دادخواست الزام به تحویل ملک قولنامه ­ای

خواهان:…………..
خوانده:…………..
وكيل يا نماينده قانونى:….

تعيين خواسته و بهای آن:

1. تسلیم مبیع مالی غیرمنقول (ملک) مقوم به …. ریال
2. پرداخت کلیه خسارات قانونی

دلايل و منضمات دادخواست:

1. تصویر مصدق مبایعه‌نامه
2. مستندات پرداخت ثمن (مبلغ قرارداد)
3. تصویر مصدق اظهارنامه

ریاست محترم …..
با عرض سلام و احترام به استحضار حضرتعالی می‌رساند:

۱_ خوانده مالک قانونی شش دانگ یک باب منزل مسکونی/ یک واحد آپارتمان به مساحت …….. متر مربع واقع در ………..به شماره پلاک ثبتی ……….. بخش ………… می‌باشد.

۲_ موکل اینجانب تمامیت شش دانگ ملک مذکور را به موجب مبایعه‌نامه مورخ ……………. به مبلغ ………………… با شرایط مندرج در قرارداد خریداری نمود.

۳_ مطابق با قرارداد بین، خوانده متعهد شده است، ملک مذکور را در تاریخ ……………… تحویل موکل بدهد.

۴_ همچنین در قرارداد فی مابین، موکل اینجانب یک بار با تمدید مدت تحویل ملک موافقت نموده‌ا است.

۵_ ذکر این نکته لازم است. با وجود مراجعه مکرر و همچنین ارسال اظهارنامه به شماره ……….. تاریخ …………… خوانده حاضر به انجام تعهد نشده و مورد معامله را تحویل اینجانب نداده و از این بابت خساراتی به موکل بنده وارد شده است.

فلذا با تقدیم این دادخواست به استناد مواد ۱۰، ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته، مورد استدعاست.

امضا – مهر – اثر انگشت

نحوه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

---

مبیع: مالی که مورد معامله واقع می‌شود.

منظور از الزام به تحویل چیست؟

هنگامی که فروشنده بعد از قرارداد خرید و فروش، مبیع را به خریدار تحویل ندهد، می­توان با رعایت مقررا قانونی، الزام فروشنده به تحویل مبیع را از دادگاه خواستار شد.

وکیل ملک خیابان دولت

الزام به تحویل ملک قولنامه ­ای به چه صورت است؟

با توجه به تفاوت قولنامه و مبایعه­ نامه، باید با نظر به مفاد قرارداد، الزام به تحویل ملک را ادعا نمود که در متن مقاله مورد بررسی قرار گرفت.