الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

با بررسی امکان طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره همراهتان هستیم.

نحوه الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

مطابق قانون ثبت، تمامی معاملات و قراردادهای اجاره اموال غیر منقول، طبق قانون الزامی است و باید ثبت رسمی شوند. بنابراین هر زمان که برای یک ملک قرارداد عادی اجاره تنظیم می‌شود، هر یک از طرفین معامله یعنی مالک و مستأجر قادر خواهند بود دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را مطرح کنند.

ضمن تنظیم دادخواست در دادگاه، دادگاه با بررسی ادعای مالک و مستاجر در جلسات رسیدگی به پرونده، حکم الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را صادر می‌کند.

با صادر شدن این حکم و تایید آن خوانده باید برای تنظیم سند رسمی اجاره مقدمات لازم را انجام دهد و اقدام کند. در صورتی که خوانده حکم و تعهد مورد نظر را اجرا نکند، نماینده دادگاه در دفتر ثبت اسناد رسمی به جای او امضا خواهد کرد. سند مورد نظر برای مدت باقی‌مانده از اجاره تنظیم خواهد شد.

اگر مالک اجاره‌نامه را امضا نکند، نماینده دادگاه این قرارداد را برای یک سال از طرف وی امضا خواهد کرد و در صورتی که مستاجر تا ۱۵ روز پس از تاریخ مشخص شده امضا نکند و در صورتی که برای این کار دلیل موجهی نداشته باشد، دادگاه به درخواست مالک، حکم تخلیه ملک را صادر می‌کند و اجرای آن قطعی خواهد بود.

اشکال طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

در سه شکل ممکن است که طرفین عقد اجاره(موجر یا مستاجر) بتوانند، به طرفیت دیگری اقامه دعوا نموده و الزام طرف به تنظیم سند رسمی را بخواهند؛

• موردی که در قرارداد تعهد به تنظیم سند شده باشد و دیگری از این کار امتناع ورزد.
• موردی که قانون تنظیم سند رسمی را لازم دانسته باشد مثل موارد مذکور در مواد46و47 تبت که ثبت اجاره نامه ضروری است.
• مورد مذکور در ماده 9 قانون روابط موجر مستاجر مصوب 1356در ادامه این مطلب نمونه یک پرونده الزام به تنظیم سند رسمی اجاره مورد مطالعه و بررسی قرا میگیرد.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

فرآیند رسیدگی قضایی الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

از نظر قانونی در مواردی که بین مالك و ‌مستاجر قرارداد اجاره‌ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، ‌مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره‌نامه با تعیین‌اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می‌تواند برای ‌تعیین اجاره‌بها، در مواردی که اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد و تنظیم‌اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره‌بها را از تاریخ ‌تقدیم دادخواست تعیین می‌کند، ولی این امر مانع صدور حکم ‌نسبت به اجرت‌المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت ‌تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالك به تنظیم اجاره‌نامه رسمی طرح می‌شود.

الزام به تنظیم سند رسمی مغازه

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه، زمانی صورت می‌گیرد که خریدار مغازه را به صورت شفاهی(بدون ثبت) و یا با سند عادی خریداری کرده باشد و مدعی مالکیت مغازه است، اما فروشنده یا مالک پیشین در زمان مشخص شده به دفتر اسناد رسمی مراجعه نمی‌کند تا سند را به نام خریدار انتقال دهد. در این صورت خریدار باید از طریق طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مغازه، سند رسمی را به نام خود انتقال دهد.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره برای دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی

هرگاه بین موجر و کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد اجاره نامه ای تنظیم نشده باشد(منظور اجاره شفاهی) و یا اجاره نامه ای تنظیم شده باشد و مدت آن منقضی شده باشد و طرفین راجب به تنظیم اجاره نامه یا تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هریک می توانند برای تعیین اجاره بها در مواردیکه اجاره نامه ای در بین نباشد و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کنند، دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند ولی این امر مانع از صدور حکم اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد شد.

نکاتی در بابت الزام به تنظیم سند رسمی اجاره برای دارندگان حق کسب و پیشه و سرقفلی

اجاره نامه های مشمول این قانون می تواند شفاهی باشد، الزامی به وجود قرارداد کتبی قیمابین موجر و مستاجر وجود ندارد به عبارتی هر نوع تصرفی که دلالت بر وجود رابطه استیجاری نماید، نیز دارای اعتبار قانونی است.

 مستاجر می بایست دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را بطرفیت مالک رسمی ملک و مستاجر کل ملک در دادگاه محل وقوع ملک تقدیم نماید. چرا که برابر رویه قضایی دادگاه­های کشور طرف دعوی قراردادن مستاجر کل، برای احراز رابطه استیجاری ضرورت دارد و همچنین طرف دعوی قرار دادن مستاجرین قبلی که از آنها خریداری شده ضرورت دارد.ولو تصرفات مستاجر ولو به مدت کوتاه6ماهه یا یکساله باشد و اگر همزمان بین موجر و مستاجر دادخواست متقابل داده شود یعنی اینکه موجر دادخواست تخلیه بدهد و مستاجر دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاه بدوا به دادخواست تخلیه موجر رسیدگی می نماید و سپس به دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مستاجر رسیدگی می شود.

دادگاه اجاره نامه جدید را (در صورتیکه اجاره نامه ای در سابق تنظیم شده باشد، برابر همان اجاره نامه جدید تنظیم می شود) و اگر اجاره نامه ای وجود نداشته باشد برابر شرایط مرسوم و متعارف در قراردادهای اجاره های دیگر آنرا تنظیم می نماید.

نکته: دادخواست الزام به تنظیم سند مختص مستاجر نیست و موجر نیز می تواند چنین دادخواستی را تنظیم نماید.

الزام به تنظیم سند رسمی صلح اجاره سرقفلی

ماهیت سرقفلی از نظر حقوقی، سرقفلی هنگامی به وجود می‌آید که مستاجر در حین امضای قرارداد، مبلغ مشخصی را برای اجاره به مالک پرداخت می‌کند و قرارداد اجاره بین طرفین تنظیم و ثبت می‌شود.

مبلغ اجاره بسیار کم است و به صورت ماهیانه به مالک پرداخت خواهد شد. مستاجر با خرید سرقفلی ملک از مالک می‌تواند تا زمانی که مایل باشد در آن باقی بماند؛ اما اگر بخواهد به خاطر تغییر شغل، حق آن را منتقل کند، باید با رضایت مالک این کار را انجام دهد.

نقل و انتقالات مرتبط با سرقفلی هم درست مثل اموال دیگر، باید به صورت کتبی بین مالک و مستاجر تنظیم شود. انتقال سرقفلی در اصطلاح عرفی، فروش نامیده می‌شود که البته از نظر ماهیت حقوقی صحیح نیست و باید اجاره خوانده شود.

در هنگام تنظیم قرارداد، تاریخ مشخصی هم برای تنظیم سند رسمی سرقفلی تعیین خواهد شد. در برخی از موارد دیده می‌شود که مالک به خاطر فشارهای مالی ناشی از ساخت ملک، سرقفلی چند واحد از مغازه‌ها را می‌فروشد؛ چرا که هنوز مالی ایجاد نشده که اصل ملک را به فروش برساند در نتیجه سرقفلی را با تنظیم سند رسمی به نام مستأجر انتقال می‌دهد.

اما تحت شرایطی دیگر، با تکمیل ملک و به دلیل وجود تخلفات ساخت و ساز، اداره ثبت و شهرداری پایان کار را برای ساختمان صادر نمی‌کنند و در نتیجه دفتر اسناد رسمی سند را تنظیم نخواهد کرد.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

مراحل طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

برای انجام و اجرای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره ، در صورتیکه مستاجر فاقد قرارداد اجاره مکتوب باشد، بدوا می بایست اظهارنامه ای برای مالک و یا مستاجر سابق ارسال نماید.
مستاجر می تواند علاوه بر ارسال اظهارنامه در جهت اثبات ادعای خود مبنی بر وجود رابطه استیجاری بین او و موجر، به معاینه و تحقیق محلی نیز استناد کند.

ضمانت اجرای عدم اجرای حکم مبنی بر تنظیم سند رسمی

هریک از موجر و مستاجر بعد از صدور حکم دادگاه مبنی بر تنظیم سند رسمی اجاره … موظف به اجرای حکم محکمه می باشند و در صورت عدم اجرا به شرح ذیل عمل می شود:

• اگر مالک در محضر جهت تنظیم سند حاضر نگردد.
  نماینده دادگاه جهت تنظیم سند به نفع مستاجر، سند اجاره نامه را امضا خواهد کرد.
• اگر مستاجر در محضر جهت تنظیم سند حاضر نگردد.
  در این خصوص قانونگذار فقط یک ضمانت اجرا پیش بینی کرده و آن هم تخلیه ید مستاجر می باشد.

نکات کلیدی طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی اجاره

1. در رهن بودن ملک مورد اجاره، مانعی برای تنظیم سند رسمی اجاره نیست.
2. این امکان وجود دارد که در ضمن این دادخواست، دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی صلح سرقفلی و یا حق کسب و پیشه نیز تقدیم شود.
3. دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی اجاره باید علیه مالک رسمی و یا مستأجر رسمی ملک، طرح شود.

دادگاه رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره

دادخواست رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره، از طریق مدیریت مجتمع قضایی به دادگاه حقوقی ارجاع داده می‌شود و در تاریخ مشخص شده، جلسه رسیدگی در دادگاه تشکیل می‌شود. باید گفت که دادگاه در آغاز امر به قرارداد عادی که بین مالک و مستأجر تنظیم شده است اکتفا می‌کند و اگر چنین قراردادی وجود نداشته باشد، باید با توجه به شرایط قانونی مرسوم، سند اجاره‌نامه را تنظیم کند.

دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تنظیم سند رسمی اجاره، دادگاهی است که ملک اجاره شده در حوزه قضایی آن قرار داشته باشد.

همانطور که ملاحظه نمودید، پرونده‌های الزام به تنظیم سند ملک پیچیدگی ­های زیادی دارند. با بهره‌گیری از وکلای باتجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می­توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی (پیروزی در پرونده خود) برداشته باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط ،پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهد شد و از این بابت خیالتان راحت خواهد بود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص دعوای الزام به تنظیم سند رسمی با گروه مشاوره حقوقی تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.