تقسیم مال مشاع

با بررسی موضوع تقسیم مال مشاع همراهتان هستیم.

تقسیم مال مشاع یا مشترک یکی از شیوه‌های جداسازی اموال مشترک از یکدیگر می‌باشد.
از رایج‌ترین مشکلاتی که در مورد املاک موجود است و بسیاری از افراد درگیر آن می‌شوند، اختلاف نظر بین مالکین در مورد فروش یا تقسیم ملک مشترک می‌باشد.

املاک ممکن است به صورت قهری یا قراردادی به صورت مشترک یا مشاع دربیایند، به طور مثال وقتی ملکی به چند نفر ارث می‌رسد چون اراده‌ای در کار نیست مالکیت مشاع به صورت قهری است اما وقتی چند نفر با هم شریک می‌شوند با هم یک ملک را به صورت مشاع خریداری می‌کنند این نوع مشاع بودن، قراردادی است.

در گروه وکلای حقوقی مهر پارسیان، تیم پژوهشی به بررسی موضوع تقسیم مال مشاع پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان می‌باشد.

جهت دریافت اطلاعات بیشتر، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه مهر پارسیان که در آخر مقاله درج شده‌اند نیز، تماس حاصل نمایید.

مشاوره حقوقی تقسیم ملک مشاع

سوالات مهم در بررسی موضوع تقسیم مال مشاع

1. تقسیم چیست؟
2. تقسیم اموال مشترک چگونه است؟
3. مال مشاع را به چند صورت می‌توان تقسیم نمود؟
4.  تفاوت افراز و تفکیک چیست؟
5. چه مرجعی برای فروش مال مشاع صلاحیت دارد؟
6. دستور فروش مال مشاع چگونه اجرا می‌گردد؟
7. بهترین وکیل در زمینه تقسیم مال کیست و چه ویژگی‌هایی دارد؟

تقسیم چیست

عبارت است از جداسازی و مشخص نمودن سهم هر یک از شرکا مال مشترک. به عنوان مثال، هرگاه شخصی فوت کند ترکه او بین ورثه تقسیم می شوند؛ ترکه اموالی هستند که از فرد فوت شده باقی مانده است.

در قانون مدنی موضوع رابطه شرکا و اموال مشترک تحت عنوان شرکت قانونگذاری شده است که البته واضح می‌باشد که منظور از شرکت، شراکت در اموال است.

همانگونه که در ماده 571 قانون مدنی عنوان شده است، شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکین متعدد در شیء واحد به نحو اشاعه (مشترک).

مشاوره حقوقی نحوه تقسیم ملک مشاع

مال مشاع یا مشترک می‌تواند عین مال مثل خانه یا باغ باشد، می‌تواند منفعت مال مثل منفعت خانه مورد اجاره که در اثر فوت مستأجر به ورثه منتقل می‌شود، باشد یا می‌تواند حق، مثل حق شفعه و حقوقی از این دست باشد که در نتیجه فوت مورث به ورثه منتقل می گردد.

حق شفعه نوعی حق است که هرگاه یک ملک بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آنها بخواهد سهم خود را بفروشد، شریک دیگر بر همه خریداران مقدم است؛ به این حق، حق شفعه گفته می‌شود.

بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی:

هر شریک‌المال می‌تواند هر وقت بخواهد تقاضای تقسیم مال مشترک را بنماید مگر در مواردی که تقسیم به موجب این قانون ممنوع یا‌ شرکاء بوجه ملزمی ملتزم بر عدم تقسیم شده باشند.

تقسیم اموال مشترک چگونه صورت می‌گیرد؟

مطابق ماده ۵۹۱ قانون مدنی:

هرگاه تمام شرکاء به تقسیم مال مشترک راضی باشند تقسیم به نحوی که شرکاء توافق نمایند؛ انجام می‌شود و در صورت عدم توافق ‌بین شرکاء حاکم اجبار به تقسیم می‌کند؛ مشروط بر این که تقسیم موجب ضرر نباشد که در این صورت اجبار جایز نیست و تقسیم باید با توافق ‌باشد.

بنابراین، تعیین و تفکیک سهم هر یک از شرکای مال مشترک از یکدیگر یا بعضی از شرکا از بعضی دیگر با توافق یا به حکم دادگاه صورت می‌گیرد.

مال مشاع را به چند صورت می‌توان تقسیم نمود؟

بر اساس ماده ۵۹۸ قانون مدنی:

ترتیب تقسیم آن است که اگر مال مشترک مثلی باشد یعنی مثل آن مال وجود داشته باشد؛ به نسبت سهام شرکاء افراز می‌شود و اگر قیمتی باشد بر اساس قیمت تعدیل ‌می‌شود و بعد از افراز یا تعدیل در صورت عدم توافق بین شرکاء به قرعه معین می‌گردد.

بنابراین، مال مشاعی را به سه حالت می‌توان تقسیم کرد:

1– تقسیم به افراز
2– تقسیم به تعدیل
3- تقسیم به رد

تقسیم به افراز

افراز نیز یکی از شیوه‌های جداسازی ملک مشترک و به معنی جدا نمودن سهم هر یک از مالکین مشاعی از ملک مشترک که یا به صورت توافق و تراضی یا با اجبار از طریق دادگاه صورت می‌گیرد.

هر یک از شرکا می‌تواند برای رهایی از حالت شراکت درخواست افراز و تقسیم را به مرجع ذیصلاح بدهد مگر اینکه دارای ممنوعیت قانونی یا قراردادی باشد.

پس، در تقسیم به افراز:

• از عین مال مشاع، به هر شریک، معادل سهم خودش می‌رسد.
• نیازی به ارزیابی و قیمت‌ گذاری مال مشاع نیست.

تقسیم به تعدیل

هنگامی مطرح می‌گردد که مال مشاع از نظر اجزا دارای ارزش واحد و یکسانی نباشد. مثلا، هنگامی که یک قطعه زمین قسمت روبروی اتوبان آن ارزش بالاتری از قسمت‌های دیگر آن داشته باشد.

در این نوع تقسیم، مساحت قطعه زمین مبنای نظر کارشناس قرار نمی‌گیرد، بلکه ارزش زمین مؤثر در مساحت زمین است. بنابراین، مساحت قسمت‌های ارزان را وسیع‌تر می‌گیرند تا برابری کند.

پس، در تقسیم به تعدیل:

• به هر شریک، ممکن است مساحت بیشتر یا کمتر از عین مال مشترک برسد.
• همه شرکا از عین مال مشترک سهم می‌برند.
• لازمه و مقدمه تقسیم به تعدیل، ارزیابی و قیمت‌گذاری مال مشاع است.

تقسیم به رد

کم یا زیاد نمودن مساحت مال مشاع (مشترک)، همیشه برای تقسیم توازن ایجاد نمی‌کند.

بنابراین، باید برای تعادل‌سازی وجهی یا مالی از خارج به بعضی از سهم‌ها اضافه شود تا فردی که سهام کمتری به ایشان در تقسیم داده می‌شود، با دریافت آن اضافی مشخص، سهام او نیز از نظر ارزشی معادل سهام دیگر شرکاء شود.

پس در تقسیم به رد:

• امکان دارد که برخی از شرکا از عین مال مشترک سهم نبرند.
• از عین مال مشترک هرکدام معادل سهام خود را دریافت نمی‌کنند.
• لازمه و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی است.

باید این نکته را عنوان نمود که در صورت تقسیم به افراز نوبت به تقسیم تعدیل نمی‌رسد و نیز در صورت امکان تقسیم به تعدیل نوبت به تقسیم به رد نمی‌رسد و در صورتی که هیچ یک از تقسیم‌های فوق قابلیت رهاسازی اموال مشاعی را از هم نداشته باشند، راه درخواست فروش مال مشاع از مرجع ذی‌صلاح قضایی مطرح می‌گردد.

تفاوت افراز و تفکیک

شاید این تصور برای افراد وجود داشته باشد که تفکیک و افراز هر دو به یک معنا هستند؛ در صورتی که هر یک از این اصطلاحات دارای تعریف مجزایی در قانون هستند.

در این حالت تفکیک به اشاعه نیازی نیست به این معنی که در صورتی که ملک دارای یک مالک است، می‌توان ملک را تفکیک نمود.

در حالی‌ که در حالت افراز وجود اشاعه ضروری می‌باشد؛ یعنی، ملک مورد نظر باید بیش از یک مالک باشد تا بتوان اقدامات لازم به منظور افراز را انجام داد.

وکیل افراز، تفکیک و تقسیم مال مشاع

یکی دیگر از ویژگی‌های تفکیک، عدم ضرورت بررسی کل سهم در زمان تفکیک می‌باشد؛ یعنی هیچ الزامی در توجه دقیق به ۶ دانگ ملک در مراحل اولیه وجود ندارد.

در ادامه، سهم هر یک از مالکان مشاع به دقت بررسی می‌شود تا در مورد سهم هر کدام، یک توافق و نتیجه مشترک به دست آورند.

تقاضای تقسیم مال مشترک

ولی، در افراز شرایط به این صورت نمی‌باشد؛ در افراز باید از همان ابتدا به سهم شرکا توجه به خصوصی شود و اگر بنا به ادله متفاوتی مانند تصرف شرکا امکان رعایت سهم در ملک مزبور وجود نداشته باشد، لازم است تا تعدیل صورت گیرد. بنابراین، سایر شرکا مکلف هستند تا بهای بخش اضافی ملکی که به شریک تعلق دارد را به او پرداخت کنند.

بنابراین، مقصود از تفکیک یک ملک تنها تقسیم نمودن آن است، در صورتی که هدف از افراز، تقسیم ملک مشاع مورد نظر می‌باشد به صورتی که سهم هر یک از مالکان در آن مشخص شود.

در افراز تمامی قطعات افرازی با توجه به سهم هر مالک به آن‌ها تخصیص داده می‌شود و به همین دلیل، می‌گوییم که حالت اشاعه از لازمه‌های اصلی افراز محسوب می‌شود.

چه مرجعی برای فروش مال مشاع صلاحیت دارد؟

در صورتی که ملکی بر اساس حکم قطعی، غیر قابل افراز و تفکیک باشد، هر کدام از شرکای مال مشاع می‌تواند درخواست فروش مال مشاع را از دادگاه خواستار شود.

هنگام فروش مال مشاعی که منقول است یعنی قابل جابجایی و نقل مکان است مانند خودرو، دعوای فروش مال مشاع منقول، در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح می‌گردد.

در صورتی که خوانده دعوای فروش مال مشاع در ایران اقامت نداشته باشد، دعوا در دادگاه محل سکونت موقت خوانده مطرح می‌گردد.
اگر در دعوای فروش مال مشاع منقول، خوانده دارای اقامت دائم و موقت در ایران نباشد، دادگاه محل اقامت خواهان، صالح به رسیدگی می‌باشد.

در مورد فروش مال مشاع غیر منقول یعنی اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیستند مانند خانه و زمین، درخواست در دادگاه محل مال غیر منقول مطرح می‌گردد.

دستور فروش مال مشاع چگونه اجرا می‌گردد؟

در صورتی که مال مشترک قابل تقسیم نباشد و کارشناس این مورد را تایید نماید؛ دادگاه دستور فروش صادر می‌کند.

پس از صدور دستور فروش مال مشاع رای برای اجرا، به اجرای احکام دادگاه ارسال می‌شود.
بعد از صدور اجرائیه، کارشناس رسمی دادگستری ملک مشاع را ارزیابی می‌نماید.
نظر کارشناس به دو طرف ابلاغ می‌گردد.
دو طرف یک هفته مهلت دارند که به نظر کارشناس اعتراض نمایند.
در صورتی که اعتراض قبول شود، برای بررسی به هیئت کارشناسی ارجاع می‌گردد.
قیمت بر اساس نظر هیات کارشناسی تعیین و به مزایده گذاشته و به فروش می‌رسد.
هر یک از شرکا می‌توانند مال را به قیمت مزایده خریداری نمایند.
پس از اینکه هزینه‌های عملیات اجرایی و هزینه‌های مربوطه کسر شد، بقیه مبلغ بین شرکا به صورت مساوی تقسیم می‌گردد.

بهترین وکیل پرونده تقسیم مال مشاع

بهترین وکیل در زمینه موضوع تقسیم مال مشاع وکیلی است که تسلط و تخصص کامل در زمینه موضوع دادخواست تقسیم مال دارد.
بنابراین، اگر به دنبال کسب اطلاعات دقیق و جامع در مورد موضوع دادخواست تقسیم مال و دریافت مشاوره در این زمینه هستید، ما به شما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری را معرفی می‌کنیم که دارای بهترین و باتجربه‌ترین وکلا در زمینه موضوع تقسیم مال مشاع است.

جهت دریافت اطلاعات بیشتر و همچنین دریافت نوبت مشاوره در زمینه موضوع تقسیم مال مشاع، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.

نظر کارشناس ارزیابی املاک در دستور فروش قابل اعتراض است؟

بله دو طرف یک هفته مهلت دارند که به نظر کارشناس اعتراض نمایند.

تفکیک ملک چیست؟

نوعی تقسیم است که به موجب آن سهم هر یک از شرکا ملک جدا می‌شود.