ماهیت حق کسب و پیشه

با بررسی ماهیت نهاد حق کسب و پیشه و آثار ناشی از آن در نظام حقوقی ایران همراهتان هستیم.

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ یک حق مستقلی را به نام حق‌کسب و پیشه برای مستاجر به رسمیت شناخته است. این حق در نتیجه مرور زمان و کسب شهرت و اعتبار تجاری و کسب مشتری در یک مکان تجاری خاص، برای مستاجر ایجاد می‌شود.

حق‌کسب و پیشه البته مقدار معین ندارد؛ اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری به مستاجر داده شده باشد، در این ­صورت مستاجر می‌تواند به موجب سندرسمی، مکان تجاری را به مستاجر دیگری اجاره دهد و در ازای این واگذاری، حق کسب و پیشه خود را مطالبه کند، اما اگر در قرارداد اجاره، حق واگذاری مورد اجاره به دیگری سلب شده باشد و مالک بخواهد ملک را تخلیه نماید، دراین­ صورت، در پایان قرارداد باید مبلغی را به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر پرداخت نماید.

مطالبه حق کسب و پیشه بر اساس قانون روابط موجر و مستاجر سال1356به رسمیت شناخته شده است، اما در قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶دیگر اشاره‌ای به حق کسب و پیشه نشده و تنها چیزی که قانون ­گذار دریافت و انتقال آن را مجاز دانسته، حق سرقفلی است.

نکته: در قراردادهای اجاره اماکن تجاری که بعد از سال۱۳۷۶منعقد شده و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۷۶هستند، دیگر امکان مطالبه حق کسب و پیشه وجود ندارد و چنین حقی از سوی قانون­گذار به رسمیت شناخته نشده است، اما در قراردادهایی که قبل از سال۱۳۷۶و تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال۱۳۵۶منعقد شده‌اند، مشمول این قانون بوده و مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت، در آن­ها مجاز است.

ماهیت حق کسب و پیشه و تجارت

حق کسب و پیشه و تجارت از جمله حقوق قانونی است و برای شخصی که به مدت زیادی در محل تجارتی و محل کسب و کار اقدام به فعالیت تجارتی و کار معینی داشته است، تعلق می­گیرد.
حق کسب و پیشه و تجارت با توجه به میزان و مدت فعالیت شخص مستاجر که محل کسب را برای مدتی تقریبا طولانی در تصرف داشته و یا به جهت تاثیری که در رونق کسب و کار محل کسب داشته است.
همچنین مطالبه حق و کسب و پیشه و تجارت بر اساس موقعیت محل کسب و نوع فعالیت کسب تعیین می­گردد.
درصورتی­که مستاجر در موارد دیگر در محل اجاره و کسب و کار باقی نماند، پرداخت می‌شود.
بنابراین مستاجر در هنگام تخلیه ملک کسب و کار می‌تواند با توجه به میزان فعالیت تجاری و سال­ های سپری شده و همچنین به جهت اعتباری که در جذب مشتری به­دست­آورده می‌تواند حق کسب و پیشه و تجارت را مطالبه نماید.
به جهتی حمایت قانون­گذار از مستاجر که برای ملک تجاری و کسب و کار اعتبار کسب کرده، موجر متعهد به پرداخت کامل حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر می­باشد و نمی‌تواند پرداخت آن را موجل نماید.

حق کسب و پیشه و تجارت

منشاءحق کسب و پیشه و تجارت، زحماتی است که مستاجر در ملک تجاری متحمل شده و آن را به شهرت کم و بیش و رونق اقتصادی رسانده به شکلی که اگر این مغازه دست هر کسی باشد، سود و رونق مشتری­اش پابرجا است، پس این شهرت و رونق تجاری نوعی ارزش افزوده است که مشتری آن را ایجاد کرده و بابت این ایجاد کردن ارزش افزوده نیز وی حقی پیدا می­کند.

نحوه­ ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت

به­طور معمول سرقفلی مبلغی است که مالک علاوه ­­بر اجاره­ بها در زمان تنظیم قرارداد اجاره، از مستاجر دریافت می‌کند و هنگام تخلیه ملک باید به قیمت روز آن را به مستأجر برگرداند، درحالی­که حق کسب و پیشه مبلغی است که در قبال تخلیه یا انتقال مورد اجاره از سوی مالک به مستأجر پرداخت می‌شود.

حق کسب و پیشه بیشتر با مرور زمان و به واسطه نوع فعالیت تجاری، مکان و متراژ ملک و شهرت تاجر به ­دست می‌آید.
مهمترین مسئله‌ای که در روابط موجر و مستاجر باید به آن توجه نمود آن است که روابط آن­ها بر اساس کدام قانون و تحت چه شرایطی تنظیم شده است.

اگر طرفین قرارداد اجاره بخواهند روابط استیجاری خود را تحت قانون روابط موجر و مستاجر سال1376در آورند باید نکاتی را در اجاره­نامه رعایت نمایند. اگر قرارداد اجاره به صورت عادی تنظیم شده باشد دو نفر شاهد باید زیر آن را امضا کنند یا این­که اگر اصل قرارداد اجاره مربوط به قبل از سال1376باشد، ولی طرفین قراردادشان را بعد از زمان لازم­ الاجرا شدن این قانون برای مثال در سال1380تمدید کرده باشند،قراردادشان مشمول قانون سال1376نخواهدبود.روابط بین آن­ها بر مبنای قانون سال1356تنظیم شده وطبق این قانون با آن­ها رفتار می‌شود.

مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت

با پیشرفت روز افزون کسب و کار و فعالیت­های اشخاص در امور تجارتی مختلف، قوانین زیادی در رابطه با امور تجارتی و فعالیت تجار و کسبه جزیی وضع شده است.
در باب تنظیم، تشکیل و در نهایت تصویب قوانین تجارتی در باب مکان‌ها و محل های تجاری، عامل مهم عرف تجارتی می­باشد که نقش عمده­ای در حل و فصل اختلافات بین صاحبان املاک تجارتی و مستاجرین ایفا می­کند.
از مسائل و موارد مهم دیگر که در رابطه با مکان‌های تجارتی و فعالیت­ های تجارتی تاجر یا کسبه وجود دارد، حقوق و مطالباتی است که ممکن است مالک عین مستاجره تجارتی و مستاجر از یکدیگر داشته باشند.
یکی از این حقوقی که برای طرف مستاجر به عنوان کسبه  محل تجارتی، در قانون تعریف گردیده است.
حق کسب و پیشه و تجارت است که این حق به عنوان حق مالی برای مستاجری که سال­ های زیادی از فعالیت تجارتی و کاری خود را در آنجا سپری کرده است،برای مستاجر محل کسب قابل مطالبه می‌باشد.

شرایط مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت

• مطالبه‌ی حق کسب و پیشه و تجارت نسبت به اماکن و مواردی است که کسب و کار تجاری در ان جریان دارد و به طور عمده شامل، دکان و مغازه های موجود در بازارها و غیره می­باشد،بنابراین نسبت به دفاتر وکالت و دفاتر مهندسی و پزشکی و سایر متخصصان در امور علمی، نسبت به فعالیت و مکان آن‌ها، حق کسب و پیشه وجود ندارد.
• مطالبه‌ی حق کسب و پیشه و تجارت با انقضای مدت اجاره و یا در زمانی که مستاجر اقدام به انجام همان کسب و کار نمی کند و در هنگام تخلیه ملک، قابل مطالبه می‌باشد.
• در عقد اجاره، بر اساس قانون برای مستاجر محل عین مستاجره کسب و کار، فرض بر عدم امکان انتقال عین مستاجره می باشد و مستاجر نمی‌تواند منافع اجاره را با همان شغل و کسب به شخص دیگری منتقل کند و درغیراین­صورت هرگاه مستاجر عین مستاجره کسب و کار را با بدون اجازه مالک به غیر منتقل دهد، در صورت فسخ اجاره، مستاجر مستحق دریافت نصف مبلغ حق کسب و پیشه و تجارت خواهدبود.
• درصورتی­که بر اثر اجرای طرح­ های توسعه و اصلاح معابر، ملکی که دارای حق کسب و پیشه و تجارت می­باشد، به ­طورکامل تخریب و از حیز انتفاع خارج گردد و ادامه کسب به تشخیص شهرداری امکان‌پذیر نباشد، پرداخت می­گردد.

 نحوه ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر

قانون­گذار به صورت صریح در قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 به نحوه ارزیابی حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر اشاره نکرده است و جهت تعیین این حق کارشناسان به ­طورکلی بر اساس عرف، مقرر آیین نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت سال 1348و قانون روابط موجر و مستاجر سال 1339 که توسط قانون سال 1356 نسخ شده مراجعه کرده و حق کسب و پیشه مستاجر را با در نظر گرفتن موارد ذیل محاسبه می نمایند؛

• موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه یا تجارت.
• شرایط و کیفیات اجاره از لحاظ مزایایی که در عقد اجاره برای موجر یا مستأجر منظور گردیده است.
• طول مدت اشتغال به کسب و پیشه و تجارت در محل کار و حسن شهرت او که در معروفیت محل مزبور مؤثر افتاده است.
• وضع محل کسب و پیشه از نظر نوع بنا.
• ذمخارجی که صاحب کسب و پیشه به منظور آماده نمودن محل مزبور از حیث تزئینات داخلی و قفسه بندی و تهیه اشیاء مورد لزوم متحمل گردیده است.
• نوع کسب و پیشه یا تجارت.

تاثیر کاربری ملک درتعلق حق کسب و پیشه یا تجارت

طبق قانون روابط موجر و مستاجر1356 کاربری ملک تاثیری در شمول این حق ندارد و ملاک و معیار اصلی منظور از اجاره است و ممکن است فردی ملکی با کاربری مسکونی را اجاره کرده ولی استفاده تجاری شود و مانعی نسبت به آن وجود ندارد و هم­چنین چنان­چه ملکی تجاری اجاره شود، اما استفاده مسکونی شود هیچ حق کسب و پیشه ای برای وی درنظر گرفته نمی­شود.

پس می­توان نسبت به این موضوع به رویه قضایی نیز اشاره کرد که همین روند را پیگیری می­کند،از جمله آنها رای وحدت رویه شماره ۷۹۹ می­باشد« مفاد سند رسمی اجاره که حاکی از استفاده مسکونی در ملکی که کاربری تجاری دارد با ادعای اینکه مورد به قصد محل تجاری اجاره داده شده است برخلاف ماده ۷۰ قانون ثبت اسناد و املاک کشور است و با توجه به توافقات حاصله ایشان مستحق حق کسب و پیشه و یا تجارت نمی­باشد.»

سرنوشت حق کسب و پیشه و تجارت مستأجر در زمان تخلیه و انتقال

طبق قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356موجر با شرایطی امکان فسخ و تخلیه ملک را خواهد داشت. در برخی از این موارد دادگاه علاوه بر صدور حکم به تخلیه ملک به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت نیز حکم می دهد که شامل موارد ذیل می باشد و در این موارد دادگاه علاوه بر حکم به تخلیه ملک، دستور پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت مستاجر را به موجر خواهد داد؛

• زمانی که موجر بخواهد در محل ملک مورد اجاره ساختمان جدید احداث کند.
• زمانی که موجر برای احتیاج شخصی می خواهد در ملک مورد اجاره به فعالیت اقتصادی بپردازد.
• زمانی که ملک تجاری شرایط سکونت را هم داشته باشد و موجر، فرزندانش، والدینش و یا همسرش بخواهند در آنجا سکونت نمایند.

اگر مستاجر حق انتقال ملک را به دیگری داشته باشد، می­تواند با سند رسمی، ملک را به دیگری منتقل کرده و حق کسب و پیشه و تجارت را از مستاجر جدید دریافت کند و اگر حق انتقال به غیر را نداشته باشد و موجر جهت انتقال رضایت نداشته باشد، مستاجر می تواند جهت تخلیه با دریافت حق کسب و پیشه و تجارت اقدام نماید و در صورتی که موجر رضایت به انتقال ندهد و حق کسب و پیشه و تجارت را هم به مستاجر پرداخت نکند مستاجر می تواند از طریق دادگاه تجویز انتقال به مستاجر دیگر را دریافت کند.

مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت از نهادهای دولتی

بر اساس قانون تعریفی که از حق کسب و پیشه و تجارت وجود دارد و به موجب آن مستاجر می‌تواند آن را دریافت کند متفاوت خواهدبود و مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت در مواردی است که قرارداد اجاره وجود داشت، منقضی و مستاجر موظف به تخلیه ملک می شد، پرداخت می­گردید.بنابراین مستلزم وجود رابطه  استیجاری خواهدبود.

مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستاجر(و یا مالک) از دولت

مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت توسط مستاجر(و یا مالک) از دولت پذیرفته شده است،که شامل موارد ذیل می‌شود؛

• هرگاه برای اجرای برنامه‌های عمومی، عمرانی و نظامی وزارتخانه‌ها یا مؤسسات و شرکت های دولتی یا وابسته به دولت، به اراضی و ابنیه  اشخاص حقیقی یا حقوقی نیاز داشته باشند، می‌توانند طبق مقررات مندرج در این قانون خریداری و تملک نماید.
• هرگاه در اثر اجرای طرح­ های احداث و توسعه­ی معابر و نوسازی و عمران شهری محل کار و کسب و تجارت مالک و یا مستاجر از بین برود،دراین­ صورت نهاد دولتی مربوطه موظف به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت خواهدبود.

نحوه مطالبه حق و کسب و پیشه و تجارت

درصورت اختلاف بین مالک عین مستاجره و مستاجر در پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت با تخلیه عین اجاره، مستاجر در صورتی­که برخلاف اجاره تخلف نکرده باشد، می‌تواند دادخواست خود را مبنی بر مطالبه حق کسب و پیشه و تجارت به مرجع صالح تقدیم نماید.

بنابراین با توجه به اینکه موضوع مطالبه‌ حق کسب و پیشه و تجارت مبلغ معادل ارزش حق و از ناحیه موجر قابل پرداخت می­باشد، در نتیجه با توجه به اصل آیین رسیدگی، دادگاه محل اقامت موجر صلاحیت رسیدگی به دادخواست مطالبه‌ حق کسب و پیشه و تجارت را خواهدداشت.

در مواردی که محل کسب و پیشه به وسیله طرح­های عمرانی و نوسازی شهری تخریب می­گردد، طبق آیین‌نامه نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت، توسط شهرداری پرداخت می­گردد.

درصورتی­که در میزان و پرداخت مطالبه‌ حق کسب و پیشه و تجارت اختلافی حاصل گردد، کمیسیونی به نام کمیسیون ماده ۸ قانون نوسازی و عمران شهری در مورد اختلاف مذکور اظهار نظر و رسیدگی می­کند که نظر کمیسیون قطعی است.

حق فسخ و تخلیه ملک بدون پرداخت حق کسب و پیشه

طبق قانون موجر می­تواند تخلیه ملک را بدون پرداخت حق کسب و پیشه در موارد ذیل درخواست نماید؛

• تعدی و تفریط مستاجر
• تغییر شغل مستاجر
• موجر شخصا برای شغل خودش به محل تجاری نیاز داشته باشد
• اگر محل کسب یا پیشه برای سکونت هم مناسب باشد و مالک برای سکونت خود یا اولاد یا پدر یا مادر یا همسر نیاز داشته باشد.

مصادیق حق فسخ موجر و تخلیه ملک با پرداخت نصف حق کسب و پیشه و تجارت

طبق قانون روابط موجر و مستاجر1356در­اصل مستاجر حق انتقال به غیر ندارد مگر با اذن و اجازه قبلی از موجر

وضعیت مستاجری که حق انتقال به غیر دارد

اگر مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد و درصدد این هست که محل کسب را به دیگری انتقال دهد، در این مواقع ابتدا می تواند به موجر مراجعه و رضایت کتبی موجر جهت  انتقال را اخذ نماید در این مواقع مالکین به­طور کلی 10تا 20 درصد حق کسب و پیشه را از مستاجر می گیرند و اجازه انتقال می دهند.

وضعیت مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد

در فرضی که موجر اذن و اجازه انتقال ندهد، مستاجر تکلیف دارد به محکمه مراجعه و دادخواست تجویز انتقال منافع عین مستاجره به غیر رو به دادگاه تقدیم و از طریق دادگاه اقدام به انتقال نماید

مصادیق سقوط حق کسب و پیشه و تجارت

در موارد ذیل دادگاه دستور تخلیه و فسخ قرارداد اجاره را بدون پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت خواهد داد؛

• انتقال ملک مورد اجاره به دیگری زمانی که مستاجر حق انتقال نداشته و از دادگاه نیز حکم تجویز انتقال نگرفته باشد که نصف حق کسب و پیشه پرداخت خواهد شد.
• در زمان تعدی و تفریط مستاجر در ملک مورد اجاره
• درصورتی که مورد اجاره را برخلاف مورد یا شغلی که در اجاره نامه قید شد استفاده نماید.
• در صورت عدم پرداخت اجاره بها

آیا حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجری که مطابق قانون روابط موجر و مستاجر سال1376 قرارداد اجاره تنظیم کرده، تعلق می گیرد؟

اصولا برابر قانون روابط موجر و مستاجر1376 اصل بر آن است که حق کسب و پیشه وجود نداشته باشد مگر آن که دو شرط زیر وجود داشته باشد:

• ضمن عقد اجاره شرط شود تا زمانی که ملک مورد اجاره در تصرف مستاجر است، مالک حق افزایش اجاره­بها و تخلیه ملک را ندارد و متعهد شود هر ساله ملک را به همان مبلغ به او واگذار کند.
  در این­صورت مستاجر می­تواند برای اسقاط حق خود مبلغی را به عنوان سرقفلی از مالک مستاجر دیگر دریافت کند.

• در ضمن عقد اجاره شرط شود که مالک، ملک را به غیر مستاجر اجاره ندهد و هر ساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذارکند.
  مستاجر می‌تواند برای اسقاط حق خود و یا تخلیه محل مبلغی را به عنوان سرقفلی مطالبه و دریافت کند.

در احتمالی دیگر اگر مدت اجاره تمام شود و مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی نپرداخته باشد آیا می­تواند مبلغی به عنوان حق کسب و پیشه و تجارت دریافت کند؟

خیر. چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر1376 تنها درصورتی­که مستأجر مبلغی به عنوان سرقفلی به مالک پرداخته باشد، حق دارد هنگام تخلیه از مالک به نرخ روز از او سرقفلی را باز پس گیرد.

همانطور که ملاحظه نمودید، پرونده‌های سرقفلی و حق کسب و پیشه پیچیدگی­ های زیادی دارند. با بهره‌گیری از وکلای باتجربه‌ و مجرب موسسه حقوقی مهرپارسیان می­توانید، در این خصوص گام موثری در رسیدن به هدف نهایی(پیروزی در پرونده خود) برداشته  باشید. وکلای مبرز موسسه حقوقی مهرپارسیان، در حوزه دعاوی سرقفلی و حق کسب و پیشه، با کلیه قوانین موجود و مربوط آشنایی کاملی دارند و به دلیل همین شناخت و تسلط، پس از بررسی پرونده یک راهکار مناسب جهت رسیدن به هدف نهایی، یعنی پیروزی انتخاب نموده و شما را در کلیه مراحل دعاوی خود، با مشاوره و راهنمایی موثرشان، همراهی می­نمایند. مطمئن باشید با انجام این امر شانس پیروزی در پرونده مذکور چند برابر خواهدشد و از این بابت خیالتان راحت خواهدبود.

جهت دریافت مشاوره با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهرپارسیان از طریق شماره تماس 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.