وکیل متخصص مشارکت در ساخت

بهترین وکیل متخصص مشارکت در ساخت در این نوشتار به بررسی قراردادهای مشارکت در ساخت پرداخته است.

چنانچه در این زمینه نیازمند اخذ مشاوره هستید با شماره تماس های مندرج در سایت تماس حاصل فرمائید.

وکیل متخصص مشارکت در ساخت وکیل متخصص ملکی است که به صورت تخصصی به دعاوی ملکی مشارکت در ساخت رسیدگی می‌ نماید.

این قرارداد نوعی از قراردادهای حقوقی محسوب می‌ شود که در آن سازنده و مالک زمین یا ملک، نسبت به یکدیگر متعهد می‌ گردند که در قبال قرار دادن زمین خود در اختیار فردی دیگر به عنوان سرمایه‌ گذار یا سازنده و تکمیل پروژه براساس قرارداد، در سود نهایی تکمیل پروژه با یکدیگر شریک شوند.

یا اینکه صاحب‌ خانه‌ های قدیمی، ملک خود را در اختیار سازندگان (مجریان طرح) قرار می‌ دهند، تا آن‌‌ ها با سرمایه خود به ساخت آپارتمان جدید اقدام نمایند.

سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت، متعهد می‌ گردد که هزینه‌ های ساختمانی پروژه و هزینه‌ های اداری پروژه را پرداخت نماید و طبق قانون مشارکت در ساخت، تا زمان تکمیل پروژه، سازنده باید مبلغی را به عنوان اجاره‌ بها به مالک بپردازد و این موضوع نیز جز یکی از تعهدات سازنده محسوب می‌ گردد و این مورد باید در قرارداد ذکر شود.

مطالبه وجه التزام و خسارت تاخیر تادیه

قرارداد مشارکت در ساخت از قراردادهای پرکابرد و پر سود برای مالکان و سازندگان است، قرارداد مشارکت در ساخت از جمله قراردادهای خصوصی است که خود از چند عقد معین تشکیل گردیده و به این موضوع در ذیل ماده 10 قانون مدنی اشاره شده است.

در بسیاری از قراردادهای مشارکت در ساخت که به دفتر موسسه حقوقی مهر پارسیان با مدیریت دکتر محمدرضا مهری متانکلائی وکیل پایه یک دادگستری و متخصص در امور قراردادهای ملکی ارجاع می‌ شود، ملاحظه ایراداتی که از جستجوی اینگونه قراردادها در گوگل به وجود می‌ آید، باعث مشکلات عدیده‌ ای شده است.

موسسه حقوقی بین المللی و تخصصی مهر پارسیان با در اختیار داشتن برترین وکلای پایه یک تهران و وکیل ملک آماده ارائه مشاوره در زمینه قراردادهای ملکی و تبعات حقوقی آن می‌ باشد.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل متخصص مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

نکات قابل توجه برای نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت

برای نحوه انتقال سند در مشارکت ساخت مطابق نظر وکیل متخصص مشارکت در ساخت 3 حالت وجود دارد:

• مالک با سازنده توافق نماید که در ازای پرداخت چک تضمینی به مبلغی براساس آورده سازنده یا بیشتر، پس از اتمام عملیات ساخت انتقال سند را انجام دهد.
• براساس توافق انجام شده، سند ابتدا به سازنده منتقل می‌ گردد و سازنده باید چک تضمین را به مالک تحویل دهد.
• طبق توافق، مالک متعهد می‌ شود که براساس پیشرفت کار، به مقدار سهم خود انتقال را به سازنده انجام دهد.

مفهوم خسارات قراردادی

خسارت در زبان عامه همان تاوان عدم انجام تعهد است ولی از دیدگاه حقوقی، خسارت را ایجاد منقصت، یا تفویت منفعت مسلم و قابل مطالبه می‌ داند که گاهی در از دست رفتن سلامتی، حیثیت یا عواطف شخصی بروز و ظهور می‌ یابد.

در مورد مشارکت در ساخت، منظور از خسارت می‌ تواند خسارت ناشی از عدم انجام تعهد باشد یا خسارت تاخیر در انجام تعهد است و مواد 227 و 229 قانون مدنی برای جبران خسارت تعیین تکلیف شده است. در ماده 226 قانون مدنی خسارت عدم انجام تعهد از سوی یکی از طرفین معامله پذیرفته شده است.

وکیل متخصص مشارکت در ساخت، خسارت قراردادی را از مواردی است، كه به موجب تعهدی لازم الاجرا در حین قرارداد، شخصی به لحاظ عهد شکنی ناگزير از جبران خسارت به طرف مقابل در معامله می ‌‎شود. ل مشارکت در ساخت

انواع خسارت و راه های تلافی آن

خسارت قراردادی به شیوه‌ های دیگری توسط وکیل متخصص مشارکت در ساخت بررسی شد که در این تقسیم‌ بندی، خسارت به دو قسم خسارت ناشی از قرارداد و خسارت غيرقراردادي تقسیم می‌ گردد، که منظور مسئوليت قراردادی و نیز غيرقراردادی می‌ باشد.

وکیل متخصص مشارکت در ساخت در توضیح این نوع تقسیم‌ بندی از خسارت بیان داشتند؛ براساس قانون مدنی، چنانچه بين زيان‌ ديده و عامل ورود ضرر، قراردادی معتبر منعقد شده و در آن قرارداد خسارت ناشی از اجرا نكردن تعیین شده باشد، خسارت از نوع قراردادی است و در غیر این صورت، غیرقراردادی می‌ باشد.

کلاهبرداری در پوشش پیمانکار و سازنده

مفهوم مسئولیت قراردادی، تعهدی است كه در نتیجه تخلف از مفاد قرارداد، برای اشخاص ایجاد می‌ شود، برخلاف مسئولیت مدنی خارج از قرارداد كه ضمان قهری (الزام اختیاری) نیز لقب دارد، قراردادکاری موجود نمی‌ باشد.
تعریف ساده‌ وکیل متخصص مشارکت در ساخت از مسئولیت مدنی، این است که شخصی با دیگری رابطه‌ قراردادی ندارند و به دیگری خسارتی وارد نماید، موظف به جبران آن می‌ باشد.
به عبارت دیگر، در برابر او مسئولیت مدنی دارد یا ضامن می‌ باشد بطور مثال فردی که بر اثر سهل‌ انگاری موجب وقوع تصادف و خسارت به ماشین دیگری می‌ شود مسئول جبران خسارت او می‌ شود.
وکیل متخصص مشارکت در ساخت

محکم کردن معاملات با تعیین وجه التزام

هنگامی که قراردادی منعقد می‌ شود و موضوع آن انجام کار یا ساختن چیزی است، همیشه این ابهام و شک وجود دارد که شاید متعهد، پایبند به تعهد خود نباشد یا در انجام آن تاخیر داشته باشد.

همچنین ممکن است پس از اجرای قرارداد، مشخص شود در عملیات و کار انجا‌‌م‌ شده اشکالات و کاستی‌ هایی موجود است، بنابراین در این میان، چک یا سند تجاری دیگری به عنوان تضمین بین دو طرف رد و بدل می‌ شود تا پشتوانه‌ ای برای تعهد فرد صادر‌کننده تلقی شود.

نمونه رای مطالبه خسارت قراردادی

عرف امروز در معاملات بزرگ مانند مسکن و خودرو نیز یکی از تضمینات موجود در این نوع قراردادها، گنجاندن مبلغی به‎ عنوان وجه التزام است.

به این صورت که دو طرف به ‌منظور جبران خسارتى که از عدم اجرای تعهد توسط هریک از طرفین ایجاد می‌ شود، میتوانند مبلغى را در قرارداد پیش‌ بینى کنند که هرگاه تعهد انجام نشد، مبلغ پیش‌ بینى‌ شده به زیان‌ دیده پرداخت شود.
در واقع رابطه‌ ای بین عامل ورود زیان و زیان‌ دیده به‌ وجود می‌ آید که زیان‌ دیده را طلبکار و عامل ورود زیان را بدهکار می‌ کند و موضوع این رابطه جبران خسارت است.

شرط داوری در قرارداد مشارکت در ساخت

عرف قراردادهای مشارکت در ساخت این است که طرفین قرارداد برای حل اختلافات خود داور تعیین می‌ نمایند، متاسفانه به دلیل اینکه اغلب قراردادهای مشارکت در ساخت در دفاتر مشاور املاک تنظیم می‌ شوند، طرفین مشاورین املاک را داور مورد توافق خود تعیین می‌ نمایند.

شرط داوری در قراردادهای مشارکت در ساخت موجب سرعت بخشی به رسیدگی به اختلافات می‌ شود و رای داور در صورتی که به صورت صحیح صادر شده باشد مانند آرای دادگاه‌ ها قابل اجرا است.
اگر رای داور مورد قبول طرفین اختلاف یا یکی از آن ها نباشد میتوانند ابطال رای داور را از دادگاه خواستار شوند.

تخلف از انجام تعهد قراردادي به دو گونه قابل تصور است:

نوع اول اين ‎كه پس از وقوع تخلف متعهد، انجام تعهد غيرممكن می ‎شود و مبلغی که به عنوان جریمه تعیین شده، از طرفی که از اجرای آن خودداری کرده، گرفته و به طرف دیگر پرداخت می‌ شود و دریافت آن بدل از انجام تعهد تلقی می‌ شود.

نوع دوم اين است ‎كه با وجود تخلف مزبور، انجام تعهد باز هم ممكن باشد ولی انجام تعهد فقط به تاخير افتاده باشد، یعنی پس از سپری شدن زمان مقرر برای اجرای تعهد، هنوز امكان انجام آن از بين نرفته و تحقق آن در خارج از زمان مقرر برای متعهدله مفيد باشد.
روشن است در اين صورت وی می‌ تواند علاوه بر درخواست اجرای اصل تعهد قراردادی، خسارت ناشی از دیرکرد را نيز طلب كند. وکیل متخصص مشارکت در ساخت

زمان اجرای تعهد قراردادی

در صورتی كه در عقد موعدی برای انجام تعهد معين نشده باشد، که اطلاق عقد عرفا اقتضای فوريت آن را دارد؛ اجرای تعهد قراردادی با توافق طرف ‎های قرارداد به هنگام عقد تعیین می‌ شود.
همچنین اجراي تعهد قراردادی با تعيين بعدی يكی از طرف‌ ها يا شخصی ثالث تعیین می‌ شود. وکیل متخصص مشارکت در ساخت

مطابق قانون مدنی:

«در مورد عدم ایفای تعهدات از طرف یكی از متعاملین طرف دیگر نمیتواند ادعای خسارت کند، مگر اینكه برای ایفای تعهد مدت معینی مقرر شده و مدت مزبور منقضی شده باشد و اگر برای ایفای تعهد مدتی مقرر نبوده طرف وقتی می‌ تواند ادعای خسارت کند كه اختیار موقع انجام با او بوده و ثابت کند كه انجام تعهد را مطالبه كرده است.»

بهترین مثال برای زمان اجرای تعهدات قراردادی نحوه خرید خودرو در بازار امروزی است، بدین‌ گونه که یک دسته از آن ها که فروش خودرو با تحویل فوری لقب دارد، به محض پرداخت وجه آن در محل نمایشگاه تحویل خریدار می‌ شود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل متخصص مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

نمونه رای مطالبه خسارت قراردادی

دسته دیگر به صورت پیش‌ ثبت‌ نام عرضه شده و تاریخ قطعی تحویل آن از طرف کارخانه سازنده، همزمان با پرداخت بیعانه تعیین می ‎‌شود. دسته سوم شامل خودروهای نوعا وارداتی است که هنگامی که خودرو بر روی عرشه کشتی است، با اخذ (گرفتن) بیعانه و اقساط معینی، پیش قراردادی تنظیم می‌ شود.

اما نظر به اینکه مراحل گذر از گمرگ با متغیرهای خارج از اراده نمایندگی آن رو به‌ رو است، لذا تاریخ تحویل آن براساس نظر گمرگ (به عنوان ثالث) اعلام می‌ شود.

بدیهی است در هر یک از موارد فوق چنانچه با توافق طرفین خسارت تاخیر تحویل پیش‌ بینی شده باشد، حسب مورد به تعداد روزهای آن از مبلغ مانده مبلغ، قابل کسر خواهد بود.
در خصوص میزان خسارت تخلف از انجام تعهد، آنچه را که دو طرف هنگام تنظیم قرارداد توافق کرده ‌‎اند، معتبر و لازم‌ الاجرا است.

طبق قانون مدنی:

«اگر در ضمن معامله شرط شده باشد که در صورت تخلف، متخلف مبلغی را به‌ عنوان خسارت تادیه کند حاکم (دادگاه) نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه که ملزم شده است محکوم کند.»

نمونه عملی این است که در مواردی مانند قراردادهای مشارکت مدنی ساخت و سازهای معمول، صاحب ملک در قبال واگذاری سهم ملکی به سازنده، میتواند چک‌ هایی را جهت تضمین و حسن انجام کار در هر یک از مراحل پروژه شامل تخریب، فونداسیون، سفت کاری، نازک کاری دریافت کند تا در صورت نقض تعهدات پیمانکار، آن ها را به موقع اجرا بگذارد.

بنابراین با تعیین خسارت در قرارداد، میتوان میزان خسارت را معین کرد و امتیاز این نوع خسارت این است که مبلغ آن مقطوع است.

خسارت تاخیر انجام تعهد

وکیل متخصص مشارکت در ساخت گفته، اصل بر لزوم قراردادها است به این معنی که پس از انعقاد یک قرارداد، طبیق قانون مدنی رعایت و اجرای آن برای هر دو طرف الزامی است.

وجه التزام یا به تعبیر قانونی خسارت عدم انجام تعهد و خسارت تاخیر در انجام تعهد، ضمانت اجرایی است برای اجبار طرف مقابل، در جهت التزام به انجام عقد و اجرای مفاد قرارداد است.
اگر یکی از طرفین معامله تخلفی انجام دهد، هنگام مراجعه به دادگاه قاضی نمیتواند متخلف را به بیشتر یا کمتر از آنچه در قرارداد پیش‌ بینی شده محکوم نماید.

مشاوره حقوقی مشارکت در ساخت زمین

حتی اگر میزان وجه التزام از خسارتی که واقعا به شخص وارد شده است، خیلی بیشتر از خسارت واقعی باشد.

چنانچه این توافق ضمن اینکه باعث برطرف شدن نگرانی طرفین از مسئولیت‌ های احتمالی و نا‌مشخص در آینده می‌ شود و از بروز اختلافات میان طرفین قرارداد جلوگیری می‌ نماید، موجب معاف کردن زیان دیده، از اثبات ورود خسارت و تعیین میزان آن است.
زیرا برای اجرای شرط و گرفتن وجه التزام کافی است ثابت شود که تعهد اجرا نشده است.

در حالی که مطابق قواعد عمومی مسئولیت مدنی، در صورت عدم پیش‌ بینی چنین شرطی، مدعی خسارت باید ورود خسارت و رابطه میان عدم انجام تعهد و زیان موجود را نیز ثابت کند. وکیل متخصص مشارکت در ساخت

مثال برای دریافت شرط التزام

فرض کنیم بابت تاخیر تحویل در زمان مورد توافق وجه مقطوعی برای جبران خسارت تعیین نشده باشد، بدیهی است که زیان‌ دیده باید اولا ثابت کند که از تاخیر انجام تعهد ضرری متوجه وی شده است. ثانیا میزان خسارت نیز براساس نظریه کارشناس تعیین می ‎شود.

در حالی که تعیین وجه التزام توافق‌ شده حتی اگر مبلغ سنگینی باشد، ضمن اینکه خسارت‌ دیده را بی نیاز از اثبات آن می ‎کند، دادگاه را نیز ملزم به محکومیت پرداخت این جریمه مدنی، نه کم و نه بیش، می‌ کند.

به همین دلیل است که قانون، قاضی دادگاه را از تعدیل یعنی کاهش یا افزایش وجه التزام باز می ‎دارد. تا از شروط مقدماتی دعوای جبران خسارت جلوگیری شود. بنابراین با گذاشتن شرط وجه التزام یعنی خسارت در قرارداد‌، میتوان روند دادرسی در محاکم را کوتاه‌ تر و به تثبیت و استحکام قرارداد‌ها کمک کرد.

مطالبه خسارت قراردادی

البته در برخی موارد طریق میانبرتری نیز وجود دارد. لذا میتوان راه‌ هایی اندیشید که بار طرح دعوی شامل هزینه دادرسی، حق‌ الوکاله وکیل و حق‌ الزحمه کارشناس و نیز تحمل مشقات دادرسی بر متعهد متخلف تحمیل شود.

بدین صورت که چنانچه در قرارداد مثلا ساخت پروژه‌ ای پیش‌ پرداختی داده شده، همزمان تضمینی مانند ضمانت‌ نامه بانکی، چک یا سفته اخذ می‌ شود که اگر مسیر کار در جهت ترسیم‌ شده پیش نرفت، ذی‌ نفع بتواند آن ها را به اجرا گذارده و نسبت به جبران خسارات حاصله اقدام کند.

همچنین جهت حسن انجام کار معمولا 10 در صد از هر پرداختی کسر و نزد صاحبکار نگهداری می‌ شود، تا پس از تحویل کار، چنانچه ثابت شود که انجام کار مانند ساختن بنا یا کارخانه‌ ای، حاوی نقایصی باشد از محل آن جبران شده و در غیر این صورت به پیمانکار مسترد شود.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل متخصص مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

جبران خسارت با تعیین مبلغ روزانه

در خصوص چگونگی جبران خسارت، علاوه بر حالتی که در بالا اشاره شد، راه دیگر این است که خسارتی از قرار مبلغی روزانه برای هر روز تأخیر، از تاریخ نقض تعهد تعیین می ‎‌شود.

طرفین در این حالت (جبران خسارت روزانه) توافق می‌ کنند، سازنده بابت هر روز تاخیر در انجام قرارداد مبلغی را به مالک بپردازد.

بهتر است طرفین ضمن قرارداد متذکر شوند که پرداخت خسارت روزانه جایگزین اجرای اصل تعهد نیست و تعهد سازنده نسبت به اجرای قرارداد به قوت خود باقی است و سازنده تا زمان اجرای کامل پروژه ملزم به پرداخت خسارت روزانه خواهد بود.

وکیل ملکی تضمینی

در یک قرارداد پیمانکاری بین طرفین مقرر می‌ شود، که چنانچه پیمانکار موضوع قرارداد را تا تاریخ معین به اتمام نرساند، از آن تاریخ به بعد باید روزانه فلان مقدار را به‌ عنوان خسارت بپردازد.

لذا با درج چنین شرطی در قرارداد‌ها که از نظر قانونی و اصول حقوقی مجاز و برای طرفین الزام آور است، در صورت تخلف، پیمانکار باید مبلغ مذکور را به‌ عنوان خسارت بپردازد. این شرط به استحکام و رعایت مفاد قرارداد‌ها بین طرفین معامله می‌ انجامد.

در مطالبه وجه التزام قراردادی در قرارداد مشارکت در ساخت، طرفین میتوانند مبلغ مقطوعی را ضمن قرارداد مشارکت در ساخت به عنوان خسارت تاخیر یا عدم انجام تعهد مقرر نمایند.
طبق توافقات مالک و سازنده این مبلغ می‌ تواند جایگزین اصل تعهد باشد یا نباشد.

نحوه محاسبه و مطالبه جریمه دیرکرد

در مواردی که موضوع تعهد دين و از نوع وجه رايج باشد و با مطالبه طلبکار و توان مديون، وی از پرداخت امتناع می ‎‌کند، دادگاه خسارت تأخیر را با رعايت نرخ تورم متناسب با تغيير شاخص سالانه بانك مركزی از زمان سر رسيد تا هنگام پرداخت (یعنی زمان اجرای حکم)، محاسبه کرده و مورد حكم قرار می‌ دهد، مگر اينكه به نحو ديگر مصالحه کنند.

وکیل متخصص مشارکت در ساخت مقرر داشتند، خسارت دیر کرد از مسائلی می‌ باشد که اصولا با توافق طرفین تعیین خواهد شد.
ممکن است مبلغ خسارت به صورت روزانه و یا حتی ماهیانه باشد و این موضوع کاملا وابسته به نظر خود دو طرف در قرارداد می‌ باشد.

ابطال قرارداد مشارکت مدنی بانکی

مطابق قانون آئين دادرسی مدنی؛

هرگاه شخصی مبلغی وجه رایج در سر رسید معین را از بدهكار مطالبه کند، که وی از پرداخت آن در موعد مقرر استنکاف کند، علاوه بر استرداد اصل بدهی باید معادل قیمت كاهش‌ یافته یا همان نرخ تورم را نیز به طلبكار بپردازد.
لذا رویه در شعبه‌ های اجرای احکام مدنی چنین است.

برای محاسبه میزان دین به نرخ روز، رقم شاخص سالانه زمان پرداخت دین را که از طرف بانک مرکزی برای سال قبل اعلام شده، بر رقم شاخص سال سررسید دین تقسیم و حاصل آن را در مبلغ دین ضرب می ‎‌کنند.

جهت دریافت مشاوره در خصوص وکیل متخصص مشارکت در ساخت با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925 یا 88663926 یا 88663927 با ما در ارتباط باشید.

سوالات متداول