وکیل آنلاین ملک میرداماد

با معرفی وکیل آنلاین ملک میرداماد همراه شما هستیم.

نمونه رای (مبنای مطالبه ثمن (مبلغ) از وکیل در فروش)

هرگاه فردی، به فرد دیگری اعم از وکیل دادگستری یا فرد عادی، وکالت بدهد که با آن وکالتنامه مال او را بفروشد، وکیل در گرفتن مبلغ قرارداد نیست مگر اینکه این اختیار به موجب قرارداد وکالت به او اعطا شده باشد.

اگر شخصی وکیل در فروش باشد، باید ثمن (مبلغ) واقعی که توسط کارشناس محاسبه می‌ گردد، به موکل پرداخت نماید و نه ثمن (مبلغ) مرقوم در اسناد رسمی که بر اساس قیمت منطقه‌ ای اداره دارایی است.

رای بدوی (نخستین) قطعی در خصوص دعوی آقای م.م با وکالت آقای ش.ع به طرفیت آقای م.م به خواسته مطالبه حساب زمان تصدی وکالت.
به موجب وکالتنامه شماره 13–61 مورخ 26/6/1386 دفتر… تهران به انضمام (همراه) کلیه خسارات قانونی.

ابطال عملیات اجرایی کمیسیون ماده ۷۷ شهرداری

وکیل خواهان در توضیح دعوی بیان داشته: موکل به موجب وکالتنامه مطروحه در ستون خواسته اختیار انتقال و فروش سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ یک باب مغازه ملکی خود به انضمام (همراه) حقوق صنفی سرقفلی پلاک ثبتی 25/8–0 بخش 11 تهران را به خوانده داده است.

2- خوانده به موجب سند قطعی غیر منقول (اموالی که امکان جابجایی و نقل مکان ندارند) 14–052 مورخ 30/6/89 دفتر… با توجه به وکالتنامه مذکور سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ مغازه موصوف را مالک و به تصرف خود در آورده است و در متن سند فوق الذکر اقرار (اعتراف) به تصرف آن نموده است.

جهت دریافت مشاوره از وکیل آنلاین ملک میرداماد با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

موکل به موجب اظهارنامه ارسالی به وکیل (خوانده) خواستار پرداخت حساب ایام وکالت شده است.

مستنداً به ماده 668 قانون مدنی تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر محکومیت خوانده به پرداخت حساب مدت وکالت به موکل با احتساب کلیه خسارات قانونی را دارم.

دادگاه پس از اجرای تشریفات قانونی و دعوت طرفین به دادرسی و استماع (شنیدن) اظهارات و مدافعات وکلای طرفین و بررسی محتویات اوراق پرونده و مستندات ابرازی و با مداقه (دقت) در آن.

نظر به اینکه اولاً به موجب سند قطعی به شماره 14—52 مورخ 30/6/89 دفتر اسناد رسمی شماره… حوزه ثبتی تهران سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ یک باب مغازه در جنوب طبقه همکف میانی به مساحت 57/19 متر مربع قطعه سوم تفکیکی به پلاک ثبتی شماره 25 فرعی از 860 اصلی مفروز (جداشده) و مجزی شده از دو فرعی از اصلی مذکور واقع در بخش 11 تهران به موجب وکالتنامه به شماره 13–61 مورخ 26/6/1386 دفتر… تهران از سوی م.م به آقای م.م انتقال یافته است.

لذا به موجب وکالتنامه فوق خوانده دعوی با اختیار حاصله از وکالتنامه رسمی سه دانگ مغازه فوق الذکر را به خودش منتقل و به حیطه مالکیت خویش در آورده و نظر به تعریف قانونی عقد بیع (قرارداد خرید و فروش):

“بیع عبارت است از تملیک (مالک شدن) عین (مال قابل اشاره و ملموس) به عوض معلوم”

لذا استحقاق دریافت عوض و حقانیت خواهان دعوی در مطالبه عرفی در واقع اصیل در معامله بوده بلاتردید است.
بنابراین آن جا که خوانده به اعتبار وکالت تفویض از جانب خواهان در انتقال ملک نامبرده به نام خویش برآمد.

مطابق ماده 668 از قانون مدنی

تکلیف وی به پرداخت حساب دوران وکالت بر فرض و مبنای قانونی است.
رقمی که به عنوان ثمن بیع (مبلغ قرارداد) در اسناد رسمی انتقال بر اساس قیمت منطقه‌ای اداره دارائی که صرفاً پایه‌ای جهت دریافت حقوق دولتی است.

لذا قیمت عادله و واقعی ملک محسوب نمی‌گردد.

با توجه به اینکه خوانده، ملک خواهان را به خویش منتقل و با امکان فروش آن به نرخ عادله روز نوعی دارا شدن غیر عادلانه جهت نامبرده متصور است.
همانا جهت تعیین و دستیابی به ارزش ملک، تحصیل (پرسیدن) نظریه کارشناس رسمی اجتناب ناپذیر و تملک به این معیار منطبق با موازین شرعی و قانونی می‌باشد.

لذا دادگاه در این راستا مبادرت به صدور قرار کارشناسی نموده که کارشناس منتخب در نظریه کتبی و مستدل خود به شماره 6–9 مورخ 4/3/92 ارزش سه دانگ مشاع (مشترک) از شش دانگ یک باب مغازه به مشخصات فوق الذکر را مبلغ 000/000/125/4 ریال تعیین و محاسبه نموده است.

جهت دریافت مشاوره از وکیل آنلاین ملک میرداماد با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

نظریه به طرفین ابلاغ و از هر گونه اعتراض موثری مصون باقی مانده است.

چون نظریه کارشناسی با اوضاع و احوال مسلم قضیه مطابقت دارد، دادگاه ضمن متابعت از نظریه کارشناسی و نظر به اینکه خوانده تاکنون دلیل تسویه حساب دوران وکالت و یا پرداخت بهاء ملک به خواهان را به دادگاه ارائه ننموده است.

دعوی خواهان را وارد و ثابت تشخیص داده و با استناد به ماده 668 قانون مدنی و مواد 198،515،519 از قانون آئین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ 000/000/125/4 ریال بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغ 000/500/82 ریال بابت هزینه دادرسی و مبلغ 000/000/15 ریال بابت دستمزد کارشناسی و مبلغ 000/450/81 ریال بابت حق الوکاله وکیل طبق تعرفه قانونی مربوط به مرحله بدوی (نخستین) در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد.

ضمناً اجرای احکام منوط به ابطال کسری تمبر هزینه دادرسی به مأخذ محکوم به (چیزی که در حکم دادگاه به آن محکوم شده است) است.

رأی صادره حضوری است ظرف مدت بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 108 دادگاه عمومی حقوقی تهران
وکیل آنلاین ملک میرداماد

توقیف عملیات اجرایی ثبت و ابطال اجراییه ثبت

اداره اجرای ثبت متولی اجرای اسناد لازم الاجرا و اسناد رسمی تعهد آور است.
چک و قرارداد تسهیلاتی بانکی و سند ازدواج مهم ترین اسناد لازم الاجرا هستند.
اداره اجرای ثبت متولی (متصدی و سرپرست) اجرای اسناد لازم الاجرا و اسناد رسمی تعهد آور است.
چک و قرارداد تسهیلاتی بانکی و سند ازدواج مهم‌ترین اسناد لازم الاجرا هستند.

اسناد رهنی و سند رسمی تعهد پرداخت وجه نمونه‌های اسناد رسمی تعهدآور هستند که از طریق اجرای ثبت قابلیت اجرا دارد.
اگر شخصی به عنوان ذی نفع چک یا سند رسمی طلبی را در اختیار داشته باشد فرض بر مدیون یا متعهد بودن طرف مقابل است.

به ذی نفع این اجازه داده شده است که بدون مراجعه به مراجع قضایی و طی کردن پروسه قضایی به مرجع تنظیم کننده سند یا اداره ثبت حسب مورد مراجعه و با اخذ دستور اجرا صدور اجراییه را برای ملک درخواست کند.

اما ممکن است دستور اجرا مخالف مفاد سند و یا خلاف قانون باشد.

در این صورت متعهد اجراییه یا فرد ثالثی که با صدور دستور اجرا متضرر می شود، می‌تواند به عملیات اجرایی اعتراض کند و درخواست توقیف و ابطال عملیات اجرایی را خواستار شود.

اگر ادعای معترض به عملیات اجرایی ثبت مستند به سند رسمی و یا حکم قطعی دادگاه باشد اداره اجرای ثبت به اعتراض رسیدگی می کند و در این خصوص تصمیم لازم گرفته می شود.
اما اگر مستند اعتراض سند عادی باشد مرجع رسیدگی دادگاه عمومی است.

طرفین دعوا

هر کس دستور اجرای سند را مخالف با مفاد سند یا مخالف قانون دانسته یا از جهات دیگری شکایت از دستور اجرای سند رسمی و یا سند لازم الاجرا داشته و ذی نفع (فرد دارای نفع در دعوا) در ابطال اجراییه باشد خواهان محسوب می شود و دعوا باید علیه شخصی که دستور اجرا به نفع او صادر شده است طرح شود.

جهت دریافت مشاوره از وکیل آنلاین ملک میرداماد با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

مرجع صالح

مرجع رسیدگی به دعاوی ناشی از دستور اجرا اسناد رسمی دادگاه محلی است که در حوزه آن دستور اجرا صادر شده است.

نحوه اجرا

در مورد توقیف عملیات اجرایی با صدور دستور توقیف اجرای عملیات مورد اعتراض متوقف می شود، پس از آنکه به موضوع ابطال اجراییه رسیدگی میشود اگر به نظر دادگاه ارکان عملیات اجرایی دچار خلل باشد رای بر ابطال آن صادر می کند.

پس از قطعیت، نسخه ای از رأی برای اداره ی ثبت یا دفترخانه فرستاده می شود تا از آن رفع اثر شود.
وکیل آنلاین ملک میرداماد

نکات کلیدی

1. در دعوای ابطال اجراییه نیازی نیست اداره ثبت یا دفتر خانه تنظیم کننده سند طرف دعوا قرار بگیرد.
2. در صورتی که عملیات اجرایی خاتمه یافته باشد خواسته باید ابطال اجراییه و عملیات اجرایی و اعاده (بازگرداندن) وضع به حالت سابق باشد.
3. در درخواست توقیف عملیات اجرایی بایستی دادخواست ابطال اجراییه نیز داده شود و توقیف عملیات اجرایی به تنهایی قابل پذیرش نیست.

اما دادخواست ابطال اجراییه به تنهایی قابل پذیرش است.
4. اقامه دعوای ابطال اجراییه مانع از جریان عملیات اجرایی نیست.
بنابراین اگر خواهان بخواهد عملیات اجرایی متوقف شود ضمن دادخواست تقاضای توقیف عملیات اجرایی را مطالبه کند.

5. دستور توقیف عملیات اجرایی قابلیت تجدید نظرخواهی ندارد.

6. توقیف عملیات اجرایی قبل از صدور حکم ابطال اجراییه منوط به آن است که دلایل شکایت قوی باشد و اجرا متضمن ضرر جبران ناپذیر باشد و خواهان تأمین مناسب بر اساس نظر دادگاه تودیع (سپردن) کند.

7. اگر عقد رهن (ضمانت) به دلیل تعلق مال مرهونه (مالی که رهن داده می‌شود) به غیر باطل باشد اجراییه ثبتی نیز ابطال می شود.

8. ممکن است مال غیر منقولی (مالی که امکان جابجایی و نقل مکان ندارد) توسط اجرای ثبت توقیف شود که اشخاص ثالثی نسبت به آن ادعایی داشته باشند.

تجدیدنظر خواهی از قرار توقیف عملیات اجرایی

اگر ادعا بر اساس سند رسمی یا حکم قطعی باشد توسط اجرای احکام از آن رفع اثر می شود.
اما اگر مستند ادعا سند رسمی و یا حکم دادگاه نباشد این ادعا توسط دادگاه رسیدگی می شود.

9. رسیدگی به اعتراض اشخاص نسبت به عملیات اجرا در صلاحیت رییس ثبت است و رسیدگی به دستور اجرای ثبت در صلاحیت دادگاه است.

10. ممکن است همزمان با طرح دعوای ابطال اجراییه نیاز به طرح دعوای دیگری همچون الزام به تنظیم سند رسمی و یا فک (آزادسازی) رهن و یا ابطال سند رسمی باشد.

جهت دریافت مشاوره از وکیل آنلاین ملک میرداماد با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

مستندات قانونی

ماده 1 و 2 و 5 قانون ثبت
143 و 169 ایین نامه اجرا مفاد اسناد رسمی لازم الاجرا
ماده 19 قانون ایین دادرسی مدنی
رویه و نظریات قضایی

آیا می دانید قانون در مورد باز كردن پنجره به سمت املاك مجاور چه نظری دارد؟

لطفا توجه كنید.
توجه شما را به مبحث دوم قانون مدنی و خصوصا مواد130 تا 133 جلب می نمایم:
1- کسی حق ندارد از خانه خود به فضای خانه همسایه‌، بدون‌ اذن (اجازه) او خروجی بدهد و اگر بدون اذن‌ (اجازه)، خروجی بدهد ملزم به رفع آن‌خواهد بود.
2- کسی نمی‌تواند در ملک خود تصرفی کند که مستلزم تضرر همسایه شود مگر تصرفی که به قدر متعارف و برای رفع حاجت یارفع ضرر از خود باشد.
3- کسی نمی‌تواند از دیوار خانه خود به خانه همسایه در بازکند اگر چه دیوار، ملک مختصی (مخصوص) او باشد.

لیکن می‌تواند از دیوار مختصی خود روزنه یا شبکه باز کند و همسایه حق منع او را ندارد، ولی همسایه هم می‌تواند جلو روزنه و شبکه دیوار بکشد یا پرده‌بیاویزد که مانع رؤیت شود.
اما از طرف دیگر در قوانین ومقررات شهرداری و شهرسازی كه مالكین و ناظرین ملزم به رعایت آنها هستند این مطلب نیز قید شده است:

پنجره های مشرف به املاك مجاور و مقابل ضروری است تا ارتفاع 1.70 متر با شیشه ثابت و مشجر اجرا شده و بازشو آن را در ارتفاع بیش از 1.70 قرار داد.
وکیل آنلاین ملک میرداماد

بازكردن پنجره به سمت املاك مجاور به شرط رعایت این سه نكته بلامانع است.

1- موجب تضرر همسایه نباشد.
2- تا ارتفاع 1.70 باشیشه ثابت و مشجر باشد.
3- در صورت داشتن بازشو ارتفاع آن بالاتر از تراز 1.70 باشد.
در عین حال همسایه مجاور می تواند جلو پنجره را بوسیله دیوار یا نصب پرده گرفته و مانع دید شود.

واریز اشتباه پول به حساب دیگری

موارد بسیاری ممکن است پیش بیاید که کسی به اشتباه پولی را به حساب دیگری واریز کند.
یا وقتی قرار است بدهی‌اش را پرداخت کند، به اشتباه به شخص دیگری این بدهی را می‌پردازد و یا گاهی به اشتباه مالی را به دیگری می‌دهد.
در همه این موارد، پرداخت‌کننده وجه یا مال، تقاضای استرداد (پس گرفتن) وجه یا مال خود را مطرح کند.
اما اگر طرف مقابل از استرداد (پس دادن) وجه امتناع کند، تکلیف چیست؟

ماده 271 قانون مدنی می‌گوید که

دین (بدهی) باید به شخص داین (طلبکار) یا به کسی که ازطرف او وکالت دارد، تادیه (پرداخت) شود یا به کسی که قانونا حق قبض (گرفتن) را دارد.

بنابراین در شرایطی که فردی مالی به دیگری بدهد که آن دیگری، مستحق دریافت نیست، دادخواست استرداد مال داده می‌شود و دریافت آن شخص نیز دریافت قانونی نخواهد بود.

حال اگر طرفی که پول به حسابش واریز شده، مدعی باشد، پول در ازای پرداخت بدهی بوده اما واریزکننده ادعا کند که بدهکار نبوده، بار اثبات دعوا بر عهده کدام طرف است ؟؟

بر اساس ماده 265 قانون مدنی، هرکس مالی به دیگری بدهد ظاهر درعدم تبرع (رایگان) است بنابراین اگر کسی چیزی به دیگری بدهد بدون اینکه مقروض آن چیز باشد، می‌تواند استرداد کند.وکیل آنلاین ملک میرداماد

عدم تبرع به معنای عدم مجانی بودن است.

بنابراین اگر کسی چیزی به دیگری بدهد بدون آنکه مقروض آن باشد، می‌تواند آن را استرداد کند.
اگر قانونگذار در این ماده، عبارت «بدون اینکه مقروض آن چیز باشد» را قید نمی‌کرد، از منطوق ماده روشن بود که در صورتی که شخصی مالی را بپردازد، به عنوان خواهان می‌تواند دادخواست استرداد وجه خود را بدهد و خوانده وجه یعنی گیرنده باید اثبات کند که دینی وجود داشته است.

قید عبارت «بدون اینکه مقروض آن چیز باشد» در متن ماده 265 قانون مدنی‌، موجب اختلاف نظرهایی شده است: مرحوم دکتر کاتوزیان معتقد است که این ماده، مبین اماره (نشانه) قانونی عدم تبرع در دادن مال به دیگری است.

دستور توقیف عملیات اجرایی

مرحوم دکتر سید حسن امامی نیز در جلد نخست کتاب حقوق مدنی خود به این موضوع عقیده دارد که در صورتی که دهنده مال در دادگاه، برای استرداد آنچه که پرداخت کرده است، اقامه دعوا کند، دادگاه حکم به رد (بازگرداندن) مال به دهنده خواهد داد.

مگر آنکه خوانده دعوا یعنی گیرنده، این موضوع را اثبات کند، وجه مزبور در مقابل دینی (بدهی) بوده که قبلا به خواهان داشته است.

در اینجا مدعی نیاز به اثبات ندارد و دادن وجه برای استرداد آن کافی است همچنین به عقیده دکتر امامی، خوانده باید اثبات کند که دریافت وجه بابت دینی بوده است.

صرف ادعا از طرف خوانده، برای محکومیت خواهان کافی نیست.
به این معنا که اگر خوانده در دادگاه بگوید که وجهی به حسابش واریز شده، بابت طلبش بوده است، این یک ادعاست.وکیل آ

جهت دریافت مشاوره از وکیل آنلاین ملک میرداماد با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

 تفاوتی میان وجه نقد و اموال دیگر وجود ندارد

اگر به جای پول نقد، اشتباهی مالی به دیگری داده شود، برای مثال فردی که قرار است مبیع (مورد معامله) را به مشتری تحویل دهد، در قرارداد خرید و فروش خودرو، اشتباهی خودرو را تحویل کسی دهد که مشتری واقعی نیست.

برای استرداد مال چه حقوقی دارد، تفاوتی میان مال و پول نقد وجود ندارد چون قانونگذار تصریح کرده است که
«هر کس مالی به دیگری ببخشد» و مال اعم از وجه نقد و غیر آن نیست.
هر کس مالی از دیگری دریافت کند، ضامن مال و منافع آن خواهد بود.

وکیل توقف اجرایی چک در دادگاه

در خصوص اینکه آیا در این مدت که شخص به اشتباه خودرو یا هر مال دیگری را در تصرف داشته، باید خسارت بدهد یا خیر و اینکه آیا صاحب مال می‌تواند ادعای خسارت کند، در اینجا قاعده «علی الید» جاری است.

به این دلیل که گیرنده مستحق دریافت نبوده و ید او ید ضمانی است، یعنی ضامن خسارت ایجاد شده است.
هر کس مالی از دیگری دریافت کند، ضامن مال و منافع آن خواهد بود.
حتی اگر از مال مورد قبض، استیفای (استفاده) منفعت نکند.

چون نوعی غصب بوده و غصب نیز به مفهوم استیلا (سلطه و تسلط) بر مال غیر به نحو عدوان (غیرقانونی) است.
بنابراین شخص دریافت‌کننده علاوه بر اینکه ضامن عین مال خواهد بود، ضامن منفعت آن نیز است، اعم از منافعی که استیفا کرده یا نکرده باشد.
وکیل آنلاین ملک میرداماد

یكى از مهمترین مواد قانون پیش فروش اپارتمان

ماده ‌٧ـ در صورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت.

لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌۵ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ (به هم زدن) قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌۵ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.

چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩۵ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد.
یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.وکیل آنلاین ملک میرداماد

قرارداد پیش فروش ساختمان

 طبق ماده ‌٣ قانون پیش فروش ساختمان، قرارداد پیش‌فروش باید از طریق تنظیم سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی صورت گیرد و در سند مالکیت نیز درج شود. ضمنا بایستی خلاصه قرارداد به اداره ثبت محل ارسال گردد.

اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

وکیل برای کمیسیون ماده 100 شهرداری

بنایراین مشاوران املاک نیز باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی راهنمایی نمایند.

خودشان مجاز به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نیستند.
پروانه کسب مشاوران املاکی که رأسا قرارداد پیش فروش تنظیم نمایند، برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق می شود.
در صورت تکرار این عمل، برای مرتبه سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

توقف عملیات اجرایی چیست؟

قراری است که بنا به درخواست فرد خواهان صادر می‌شود و با حکم دادگاه به صورت موقت عملیات اجرای حکم متوقف می‌شود.

توقیف عملیات اجرایی چگونه است؟

توقیف عملیات اجرایی با صدور دستور توقف اجرای عملیات مورد اعتراض، متوقف می شود.

جهت دریافت مشاوره از وکیل آنلاین ملک میرداماد با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.

توقف عملیات اجرایی چیست؟

قراری است که بنا به درخواست فرد خواهان صادر می‌شود و با حکم دادگاه به صورت موقت عملیات اجرای حکم متوقف می‌شود.

توقیف عملیات اجرایی چگونه است؟

توقیف عملیات اجرایی با صدور دستور توقف اجرای عملیات مورد اعتراض، متوقف می شود.