فسخ بیع و استرداد مبیع

تاثیر فسخ بیع در معاملات قبل از فسخ، موضوع مذاکرات هیات عمومی دیوان عالی کشور، که منجر به صدور رای وحدت رویه قضائی شماره 810 مورخ 04/03/1400 گردید، می باشد.

از شرطهای معمول مندرج در مبایعه نامه، شرط فاسخ است. اگر هر یک از اقساط معامله، در زمان مقرر پرداخت نشود، بیع فسخ و مبیع مسترد می شود. این شرط فروشنده را مطمئن می کند که اگر در موعد مقرر پول ملک یا مال خود را نگیرد، امکان استرداد مال را دارد.

اما قبل از بازپس گیری مبیع، باید تکلیف فسخ قرارداد مشخص شود.

اگر شرط فاسخ در مبایعه نامه نباید چه خواهد شد؟

بهترین وکیل ملکی تهران پاسخ می دهد.
در صورت عدم درج چنین شرطی از سوی فروشنده و یا اسقاط کافه خیارات، امکان به هم زدن معامله و فسخ آن وجود ندارد. در این حالت فروشنده باید دادخواست مطالبه ثمن معامله را تقدیم دادگاه نماید.

صرف چندین سال وقت و هزینه های دادرسی و سایر هزینه ها و شاید عدم امکان وصول طلب از عواقب ناگوار تنظیم مبایعه نامه بدون حضور وکیل تخصصی دعاوی ملکی است.

در صورت وجود شرط فاسخ، اهرم فشاری بر روی خریدار است تا ثمن معامله را پرداخت کند و یا ملک و مال را به صاحبش مسترد کند.

آیا شرط فاسخ همان شرط انفساخ است؟

وکیل محمد رضا مهری معتقد است، ماهیت شرط فاسخ خیار تخلف از شرط است. در صورت تخلف خریدار، فروشنده اختیار اعلان فسخ قرارداد را پیدا می کند. اما در شرط انفساخ، به محض تخلف خریدار، از پرداخت به موقع ثمن، عقد بیع خود به خود، فسخ شده و نیازی به اعلان فسخ از سوی فروشنده نیست.

پس در هنگام عمل به شرط فاسخ باید حتما مراتب اراده فروشنده بر فسخ معامله اعلام شود. در رویه عملی نیز دادخواست تنفیذ و تایید فسخ بعد از اعلام رسمی از طریق اظهارنامه، تقدیم دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می شود. فسخ بیع و استرداد مبیع

تاثیر اعلام فسخ بیع در معاملات قبل از فسخ چیست؟

در این موضوع دو نظر مختلف وجود داشت. عده ای معتقد بودند با توجه به انتقال مبیع توسط خریدار به شخص ثالث، استرداد مبیع قابل قبول نیست. به عقیده این عده، به دلیل انتقال بعدی، مبیع در حکم تلف است. لذا فروشنده فقط می تواند برای مثل یا قیمت به خریدار رجوع کند.

دسته دوم معتقدند، با انتقال مبیع از سوی خریدار به شخص ثالث، مبیع قابل استرداد است. چرا که شرط فسخ و استرداد مبیع مورد توافق طرفین است. لذا دلیلی بر عدم تبعیت از این شرط وجود ندارد. حتی اگر شخص ثالث با حسن نیت و بدون اطلاع از حق فسخ، اقدام به خریداری ملک نموده باشد، صرف عدم اطلاع وی، نمی توان حق مقدم بایع را در معامله نادیده گرفت و حق موخر را ترجیح داد.

عقد بیع

دیوان عالی کشور در سال 1400 با صدور رای وحدت رویه مشکل را حل کرد. در ادامه به رای وحدت رویه فسخ و استرداد مبیع خواهیم پرداخت.
تنظیم قرارداد خرید ملک بدون دقت نظر در اینگونه موارد و بدون انجام مشاوره حقوقی فنی و دقیق با وکیل تخصصی ملک، موجب بروز این مشکلات خواهد شد.

بسیاری از مراجعین به دفتر وکالت محمد رضا مهری، که در بنگاه مشاورین املاک اقدام به تنظیم قرارداد خرید ملک نموده اند با این مشکل مواجه شده بودند.

رأی وحدت‌ رویه شماره ۸۱۰ ـ۱۴۰۰/۳/۴ هیأت‌ عمومی دیوان ‌عالی ‌کشور

مستفاد از مواد ۲۱۹، ۲۲۰، ۲۲۴، ۲۲۵، و ۴۵۴ قانون مدنی، چنانچه در ضمن عقد بیع، شرط شود در صورت عدم پرداخت اقساط ثمن در مواعد تعیین شده، فروشنده حق فسخ و استرداد مبیع را دارد، با تحقق شرط و اعمال حق فسخ ولو اینکه خریدار بدون در نظر گرفتن حق فسخ، مبیع را به شخص دیگری فروخته باشد، مبیع باید به بایع مسترد شود و عدم اطلاع خریدار بعدی از شرط مذکور با توجه به درج آن در متن قرارداد، به اقتضای رفتار متعارف اشخاص و حق تقدم مالک، موجب بی‌اثر شدن شرط و زوال حق مالک اولیه نسبت به عین مال نخواهد بود.

وکیل در ازگل | وکیل ملک در ازگل

بنا به مراتب، رأی شعبه شانزدهم دادگاه تجدیدنظر استان مازندران تا حدی که با این نظر انطباق دارد به اکثریت آراء صحیح و قانونی تشخیص داده می‌شود.

این رأی طبق ماده ۴۷۱ قانون آیین دادرسی کیفری مصوب ۱۳۹۲ با اصلاحات بعدی، در موارد مشابه برای شعب دیوان عالی کشور، دادگاه‌ها و سایر مراجع، اعم از قضایی و غیر آن لازم‌الاتباع است.

هیأت‌ عمومی دیوان‌ عالی‌ کشور

اگر در معامله ای شرط شود در صورت پرداخت نشده چکهای معامله، فروشنده حق فسخ دارد و پس از مدتی خریدار قبل از سررسید چک یا اقساط، مبیع را به ثالثی منتقل کند، در صورت فسخ یا انفساخ معامله نخست وضعیت معاملات بعدی چیست؟
در اثر عقد بیع مشتری مالک مبیع می گردد. این امر در تمامی اقسام بیع یکسان است.فسخ بیع و استرداد مبیع

ماده 364 قانون مدنی

در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است. نه از تاریخ انقضاء خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است. مثل بیع صرف انتقال از حین‌ حصول شرط است نه از حین وقوع بیع.

آیا تحصیل حکم قطعی تایید فسخ یا انفساخ معامله اول موجب بطلان معاملات بعدی می گردد؟

آیا فروشنده حق استرداد مبیع نزد منتقل الیه جدید را دارد؟
بنا بر رعایت حق فسخ ذوالخيار و محدود نمودن اثر معاملات بعدی بر امکان استرداد مبیع پس از فسخ یا انفساخ معامله اجازه یا ردّ معامله انجام شده در اختیار ذو الخیار است.
در صورت ردّ معاملات حق استرداد مبیع را در حدود ماده ۲۵۹ ق.م خواهد داشت

آیا انتقال مال به موجب معامله دوم و پس از آن از مصادیق تلف حکمی بوده و حق استرداد مال برای فروشنده اول زائل می شود؟
تلف مال موضوع ضمان، موجب ضمان مثل یا قیمت آن می گردد. هرگاه به جهتی از جهات بایع نتواند مبیع را به مشتری تسلیم نماید، مانند غرق و سرقت در صورتی که احتمال به دست آوردن نرود در حکم تلف است.
هرگاه عین مستأجره معیوب شود به طوری که نتوان منفعت مورد اجاره را از آن استيفا کرد. (مستنبط از ماده ۴۸۴ ق.م)
انتقال مال به وجه لزوم در صورتی که بایع حق تصرف تام داشته باشد از مصادیق تلف حکمی شمرده شده است.

خیانت در امانت

در صورتی که موضوع مهر عین خارجی و یا در حکم آن بوده و زن آن را به شوهر خود هبه و یا صلح بلاعوض نموده باشد و شوهر قبل از نزدیکی زن را طلاق دهد، زن باید بذل نصف آن را از مثل یا قیمت به شوهر بدهد؛ زیرا واگذاری مهر به شوهر مانند واگذاری آن به شخص ثالث و در حکم تلف است. به این اعتبار حکم آن یکسان می باشد.

مصادیق تلف حکمی چیست؟

اگر فروشنده که مغبون شده بیع را فسخ نموده و مبیع نزد مشتری به حال خود باقی است، همان را بر می گرداند و اگر خود به خود تلف شده یا آن را تلف کرده باشند، به مشتری برای گرفتن مثل یا قیمت آن رجوع می کند و اگر نزد خریدار عیبی در آن پیدا شود چه به فعل او باشد یا به غیر آن به آفت آسمانی و مانند آن، آن را با تفاوت (میان سالم و معیوب) می گیرد و اگر خریدار آن را از ملکش به واسطه وقف کردن یا معامله لازمی خارج نموده است. ظاهر آن است که در حکم تلف کردن است.

سپس وی برای گرفتن مثل یا قیمت آن رجوع می نماید. اگر خارج ساختن از ملکش به واسطه نقل غير لازم باشد مانند بیعی که با خیار فسخ باشد و هبه، پس در اینکه بتوان او را الزام به فسخ و برگرداندن عین نمود اشکال است و اگر عین به واسطه اقاله یا عقد جدید یا فسخ قبل از آن که بایع به او برای گرفتن بدل آن رجوع کند به مشتری برگردد، بعید نیست که فروشنده حق داشته باشد او را به ردّ عین الزام کند، اگرچه انتقال سابق لازم باشد و اگر مشتری منفعت عین را با عقد لازمی به دیگری منتقل نموده است.

گروه وکلای ملکی تهران

مانند اجاره، این کار مانع فسخ نمی شود. کما این که بعد از فسخ کردن اجاره به حال خودش باقی می ماند. و عین به طور مسلوب المنفعه به فسخ کننده بر می گردد. و منافع دیگر آن – اگر داشته باشد – غیر از آنچه را که مستأجر مالک شده است، مال فاسخ است.

برخی فقها تلف حکمی به موجب انتقال را در خصوص بیع نپذیرفته اند.

شهید ثانی در این باره می نویسد: «…    و لا يخفى أن هذا الإنتقال اللازم تلف حکمي و هو إنما يتم في الوقف و العتق، لأنهما فك ملك، و لا يمكن إرجاعهما إلى ملكية المالك بعد حدوثهما. و أما في البيع و غیره فالتلف الحكمي ممنوع، لإمكان إرجاعه بعد بطلان البيع بفسخ أو إقالة أو نحوهما.»

در مورد سؤال که به دلیل خیار شرط خریدار نمی تواند تصرف تام در مبیع بنماید و اتلاف و نقل و انتقال منوط به اذن ذوالخیار است، معاملات انجام شده تلف حکمی محسوب نشده و در صورت فسخ یا انفساخ به موجب خیار شرط ذوالخيار مسلط به اجازه یا ردّ معاملات مزبور خواهد بود. در صورت رد معاملات می تواند درخواست استرداد مبیع را بنماید.

نتیجه گیری

۱. در صورت فسخ با انفساخ معاملات بعدی غیر نافذ خواهد بود، اگر چه تحصیل حکم قطعی تأیید فسخ یا انفساخ معامله اول، موجب بطلان معاملات بعدی نمی گردد، ولی ذوالخیار می تواند این معاملات را ردّ یا اجازه کند.

 ۲. فروشنده حق رد معاملات و در نتیجه استرداد مبیع نزد منتقل إليه جدید را دارد.

٣. با توجه به محدودیت تصرفات خریدار اول به موجب شرط مزبور، انتقال مال به موجب معامله دوم و پس از آن در حکم معامله فضولی است و از مصادیق تلف حکمی نیست و حق استرداد مال برای فروشنده اول باقی  می باشد.

در اثر عقد بیع، مشتری مالک مبیع می گردد. این امر در تمامی اقسام بیع اعم از مطلق، مشروط و خیاری یکسان می باشد. ماده 364 قانون آیین دادرسی مدنی می گوید:

«در بیع خیاری مالکیت از حین عقد بیع است. نه از تاریخ انقضای خیار و در بیعی که قبض شرط صحت است. مثل بیع صرف، انتقال از حین حصول شرط است. نه از حین وقوع بیع.» در عقد معلق ملکیت برای منتقل الیه از زمان پیدایش معلق علیه محقق می گردد (به اقسام عقود مراجعه می شود). بعضی از فقیهان برآنند که در خیارات مدت دار مانند خیار مجلس و حیوان و شرط، ملکیت مورد معامله برای مشتری با انقضای خیار حاصل می گردد.فسخ بیع و استرداد مبیع

الزام به اخذ پایان کار