بهترین وکیل ملکی در این نوشتار به بررسی موضوع اعتراض به تصمیم افراز پرداخته است.
چنانچه در این زمینه نیازمند اخذ مشاوره هستید با شماره تماس های مندرج در سایت تماس حاصل فرمائید.
اعتراض به تصمیم افراز ملک، در پی صدور رای مبنی بر افراز ملک انجام می گیرد.
افراز به معنی جداسازی و تعیین حد و حدود و سهم هر یک از شرکای یک ملک مشترک است که میتوان به آن اعتراض نمود.
طرح دادخواست اعتراض به تصمیم واحد ثبتی در صدور رای به افراز یا عدم افراز، منوط به صدور رای از سوی رئیس واحد ثبتی و ابلاغ آن بر اساس آئین نامه اجرای اسناد رسمی به طرفین و مالکین می باشد.
حال اگر گواهی عدم افراز به یکی از مالکین ابلاغ نشده باشد و یا یکی از مالکین مجهول المکان باشد بر اساس آئین نامه اجرای اسناد رسمی عمل خواهد شد.
نحوه رسیدگی دادگاه حقوقی شهرستان محل وقوع ملک در پرونده اعتراض به تصمیم افراز صادر شده از واحد ثبتی موضوعی است که به آن خواهیم پرداخت.
براساس قانون مدنی امکان تنظیم تقسیم نامه عادی بین شرکای ملک مشاعی (مشترک) یا اموال مشترک وجود دارد.
این توافق طبق قانون مدنی قابل احترام بوده و در صورتی که معارضی در بین نباشد قابلیت استناد در دادگاه را دارد.
اما در مواردی ممکن است پس از تصمیم واحد ثبتی مبنی بر افراز یا فروش املاک مشاع (مشترک) مشخص شود که سند مالکیت معارضی نیز وجود داشته که در زمان رسیدگی نسبت به آن غفلت شده یا اینکه اساسا اطلاعی از صدور چنین سندی حاصل نشده باشد.
در تیم پژوهشی موسسه حقوقی مهر پارسیان، توسط وکیل با تجربه ملکی شمال تهران در این نوشتار به بررسی تمام مواردی که از سوی اشخاص مختلف در موضوع اعتراض به تصمیم به افراز واحد ثبتی پرسیده شده است، پاسخ داده می شود.
جهت دریافت مشاوره در خصوص اعتراض به تصمیم افراز با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.
سوالاتی که پیرامون موضوع اعتراض به تصمیم افراز، بررسی خواهند شد:
شرایط صدور رای به افراز ملک توسط دادگاه حقوقی چیست؟
نحوه درخواست فروش ملک غیرقابل افراز چگونه است؟
نمونه رای دادگاه در رسیدگی به پرونده اعتراض به تصمیم افراز رئیس ثبت.
آیا دادگاه حقوقی در رسیدگی به گواهی عدم افراز میتواند رای به افراز ملک صادر کند؟
با توجه به ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مشترک) مصوب ۱۳۵۷ تصمیم واحد ثبتی قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکا در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است، دادگاه شهرستان به دعوا رسیدگی کرده و حکم مقتضی (مناسب) صادر خواهد نمود.
در صورتی که درخواست افراز از جانب مرجع ثبتی مردود اعلام شود متقاضی افراز میتواند ظرف مهلت قانونی اعتراض خود را نسبت به این تصمیم به دادگاه عمومی محل وقوع ملک تقدیم نماید.
دادگاه مذکور با توجه به مقررات مربوط به این اعتراض رسیدگی خواهد کرد.
چنانچه اعتراض را وارد تشخیص دهد ضمن فسخ تصمیم واحد ثبتی راسا و با رعایت مقررات قانونی اقدام به افراز ملک خواهد نمود.
با توجه به اینکه رسیدگی دادگاه در اجرای قانون افراز انجام خواهد شد اقدام به افراز ملک از جانب دادگاه با صلاحیت قانونی مرجع ثبتی مغایرتی ندارد.
زیرا همان قانونی که مرجع ثبتی را صالح به افراز ملک مشاع (مشترک) دانسته، رسیدگی به اعتراض از تصمیم واحد ثبتی را در صلاحیت دادگاه محل وقوع ملک قرار داده است.
بنابراین دادگاه، قانونا صالح به رسیدگی ماهیتی باشد و رسیدگی شکلی در این موارد معنا ندارد.
نحوه درخواست فروش ملک غیرقابل افراز
اگر ملکی قابل افراز نباشد به تقاضای هر یک از مالکین مشاعی و به دستور دادگاه عمومی نه با صدور حکم از سوی دادگاه عمومی، مطابق قانون اجرای احکام مدنی به فروش می رسد.
اگر در تجدید مزایده ملک مورد مزایده، خریدار نداشته باشد بنا به مورد، محکوم له (فردی که حکم به نفع او صادر شده است) یا هر یک از مالکین ملک مشاع (مشترک) میتواند آن را به قیمتی که ارزیابی شده قبول کند و بخرد.
ماده ۱۳۱ و ۱۳۲ قانون اجرای احکام مدنی
اگر دادورز پرداخت بهای ملک را به وعده قرار داده باشد ۱۰ درصد بهای آن را فی المجلس به قسمت اجرا بپردازد و بقیه آن را با کسر طلب یا سهم مشاع خود، ظرف یک ماه از تاریخ تودیع ۱۰ درصد پرداخت کند.
ماده ۱۲9 قانون اجرای احکام مدنی
مقررات ماده ۱۲۹ نسبت به فروش ملک مشمول ماده ۱۳۱ هم قابل اعمال است، فروش ملک مشاع (مشترک) به طریق مزبور در زمره مقررات راجع به مزایده است.
لذا احراز صحت جریان آن برای دستور صدور سند انتقال به نام خریدار طبق ماده ۱۴۳ قانون اجرای احکام مدنی لازم است.
جهت دریافت مشاوره در خصوص اعتراض به تصمیم افراز با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.
رای دادگاه در رسیدگی به پرونده اعتراض به تصمیم افراز رئیس ثبت
مفاد ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مشترک) چنین برداشت می شود دادگاه حقوقی ضمن رسیدگی به درخواست معترض به تصمیم رئیس ثبت چنانچه ملک را قابل افراز تشخیص دهد با فسخ نظریه رئیس اداره ثبت حکم به افراز ملک صادر می کند.
چنانچه ملک قابل افراز نباشد به درخواست مالک مشاعی دستور فروش ملک را طبق ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع (مشترک) صادر خواهد نمود.
دادگاه در اینگونه موارد الزامی به پذیرش نظریه اداره ثبت مبنی بر غیرقابل افراز بودن ملک مشاع را ندارد بلکه میتواند در استان با تعیین کارشناس در صورتی که ملک را قابل افراز تشخیص دهد رای به افراز ساده و ابلاغ کند.
تکلیف قانونی در صورت عدم ابلاغ تصمیم رئیس واحد ثبتی در افراز
بر اساس مقررات کلی و ماده ۲ قانون افراز و فروش تصمیمات مسئول ثبت که قابل اعتراض باشد باید به اشخاص ذی نفع ابلاغ گردد.
اما با توجه به ماده ۶ آئین نامه اجرایی قانون مذکور و عبارت در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود چنین به نظر می رسد در مواردی که ملک قابل افراز تشخیص داده نمی شود، نیازی به اعلام مراتب به سایر مالکین نباشد.
لذا معترض به تصمیم مسئول ثبت در مورد تقاضا یا کسی که درخواست فروش را به لحاظ عدم امکان افراز ملک می نماید با تقدیم دادخواست به مرجع صالح یعنی دادگاه حقوقی به طرفیت مالکین دیگر و پیوستن بودن مدارک دعوا سایرین را در جریان رسیدگی به دعوای افراز و تصمیمات گرفته شده، قرار می دهد.
منظور از تصمیم قطعی مذکور در ماده چهارم این است که مدت و مهلت اعتراض به تصمیم مورد نظر منقضی شده باشد.
آیا ورثه باید در ملک مشاع درخواست افراز تقسیم تقدیم اداره ثبت نمایند؟
با توجه به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آئین نامه اجرایی آن این مقررات حاکم بر کلیه املاک مشاع است.
صرف نظر از این که منشاء مالکیت آن وراثت باشد یا غیر آن دستور فروش ملک غیرقابل افراز با عنایت به ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع و ماده ۹ آئین نامه اجرای آن نیاز به تقدیم دادخواست، پرداخت هزینه دادرسی، تعیین وقت رسیدگی و در نهایت صدور حکم ندارد.
بنابراین اجرای این دستور هم نیازی به صدور اجراییه ندارد؛ دستور فروش ملک موضوع ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع دستور اداری است.
چنانچه قاضی صادر کننده دستور متوجه شود که آن دستور صحیح نبوده میتواند آن را لغو کند.
جهت دریافت مشاوره در خصوص اعتراض به تصمیم افراز با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.
آیا دادگاه میتواند بدون درخواست مالک این دستور فروش صادر نماید؟
با توجه به ماده ۴ قانون مذکور صدور دستور فروش ملک غیرقابل افراز موکول به تقاضای هر یک از شرکا است.
بنابراین چنانچه درخواست فروش ملک غیرقابل افراز نشده باشد دادگاه مجاز به صدور دستور فروش ملک نیست.
در ادامه اعتراض به تصمیم افراز ملک، به بررسی مواد قانونی اعتراض به فروش املاک می پردازیم.
قانون افراز و فروش املاک مشاع (مشترک) مصوب ۱۳۵۷ به همراه آئین نامه آن مصوب ۱۳۵۸مواد 1 تا 6:
قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب 1357 افراز املاک مشاع که جریان ثبتى آن ها خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد، در صورتى که مورد تقاضاى یک یا چند شریک باشد با واحد ثبتى محلى خواهد بود که ملک مذکور در حوزه آن واقع است.
واحد ثبتى با رعایت کلیه قوانین و مقررات ملک مورد تقاضا را افراز مى نماید.
نسبت به ملک مشاع که براى آن سند مالکیت معارض صادر گردیده، تا زمانى که رفع تعارض نشده اقدام به افراز نخواهد شد.
تصمیم واحد ثبتى قابل اعتراض از طرف هر یک از شرکاء در دادگاه شهرستان محل وقوع ملک است مهلت اعتراض ده روز از تاریخ ابلاغ تصمیم مورد اعتراض مى باشد.
دادگاه شهرستان به دعوى رسیدگى کرده و حکم مقتضى صادر خواهد نمود، حکم دادگاه شهرستان قابل شکایت فرجامى است.
هزینه تفکیک مقرر در ماده ۱۵۰ قانون اصلاحى ثبت اسناد و املاک در موقع اجراء تصمیم قطعى بر افراز به وسیله واحد ثبتى دریافت خواهد شد.
ملکى که به‌موجب تصمیم قطعى غیرقابل افراز تشخیص شود با تقاضاى هر یک از شرکاء به دستور دادگاه شهرستان فروخته مى شود.
ترتیب رسیدگى واحد ثبتى و ابلاغ اوراق و ترتیب فروش املاک غیرقابل افراز و تقسیم وجوه حاصل بین شرکاء و بطور کلى مقررات اجرایى این قانون طبق آئین نامه اى خواهد بود که به تصویب وزارت دادگسترى مى رسد.
پرونده هاى افراز که در تاریخ اجراءِ این قانون در دادگاه ها مطرح مى باشد کماکان مورد رسیدگى و صدور حکم قرار مى گیرد ولى اگر خواهان افراز بخواهد دعوى خود را در واحد ثبتى مطرح کند باید دعوى سابق را از دادگاه استرداد نماید.
قانون فوق مشتمل بر شش ماده و یک تبصره پس از تصویب مجلس شورای ملی در جلسه روز یک شنبه یازدهم دی ماه ۱۳۵۶ در جلسه روز دوشنبه بیست و دوم آبان ماه یک هزار و سیصد و پنجاه و هفت شمسی به تصویب مجلس سنا رسید.
آئین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷(مصوب ۱۳۵۸/02/۲۰) مواد 1 تا 10:
مسئول هر واحد ثبتی با وصول درخواست افراز از طرف یک یا چند از شرکاء ملک مشاعی که در حوزه ثبتی مزبور واقع شده رسیدگی به آن را به نماینده ثبت ارجاع می نماید.
نماینده ثبت با مراجعه به پرونده ملک وضعیت ثبتی پلاک مزبور را ملاحظه و نسبت به خاتمه یافتن جریان ثبتی آن اعم از این که در دفتر املاک ثبت شده یا نه و دارای سند مالکیت معارض می باشد یا خیر اعلام نظر نموده پرونده را به نظر مسئول واحد ثبتی می رساند.
پس از تائید این که جریان ثبتی خاتمه یافته و ملک دارای سند مالکیت معارض نمی باشد، مسئول واحد ثبتی به نقشه بردار ثبت ماموریت می دهد که با دعوت و حضور متقاضی و سایر شرکاء و نماینده ثبت محل را معاینه و با توجه به سوابق ثبتی و تصرفات و رعایت حقوق آنان نقشه ملک مورد افراز را ترسیم و به امضاء نماینده ثبت و کلیه شرکاء حاضر می رساند.
نقشه بردار مکلف است پس از ترسیم نقشه بطوری که در تفکیک معمول است حدود و مساحت و مشخصات هر یک از قطعات تفکیکی را نیز تعیین و در صورتمجلس منعکس و به امضاء نماینده ثبت و شرکاء حاضر رسانیده و به مسئول واحد ثبتی تسلیم نماید.
جهت دریافت مشاوره در خصوص اعتراض به تصمیم افراز با گروه مشاوره تخصصی موسسه مهر پارسیان از طریق شماره تماس های 88663925-88663926-88663927 با ما در ارتباط باشید.
رای دادگاه در رسیدگی به پرونده اعتراض به تصمیم افراز رئیس ثبت
مسئول واحد ثبتی پس از رسیدگی و تطبیق درخواست با مقررات قانونی و ملاحظه صورتمجلس تنظیمی و نقشه افرازی و مطابقت آن با وضعیت و سوابق ثبتی تصمیم خود را مبنی بر رد یا قبول درخواست و نحوه افراز اعلام می نماید.
تصمیم مسئول واحد ثبتی به ضمیمه یک نسخه از صورتمجلس و فتوکپی نقشه افرازی (در صورتی که ملک قابل افراز اعلام شود) به کلیه شرکاء ابلاغ می شود تا چنانچه اعتراضی داشته باشند وفق مقررات ماده ۲ قانون افراز و فروش املاک مشاع به دادگاه شهرستان محل وقوع ملک تسلیم نمایند.
طریقه ابلاغ مطابق با مقررات ابلاغ در آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء می باشد.
رسیدگی به اعتراضات واصله نسبت به تصمیمات متخذه از طرف واحد ثبتی در دادگاه شهرستان تابع مقررات دادرسی اختصاری است.
اجرای حکم قطعی افراز تابع مقررات اجرای احکام مدنی خواهد بود.
در صورت صدور حکم قطعی بر غیرقابل تقسیم بودن ملک دادگاه شهرستان بر حسب درخواست یک یا چند نفر از شرکاء دستور فروش آن را به دایره اجراء دادگاه خواهد داد.
مدیر اجراء نسبت به فروش ملک بر وفق مقررات قانون اجرای احکام مدنی مربوط به فروش اموال غیرمنقول (اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان نیستند مانند: ملک) اقدام می نماید.
وجوه حاصله از فروش ملک غیرقابل افراز پس از کسر هزینه عملیات اجرایی طبق دستور دادگاه شهرستان بین شرکاء به نسبت سهام تقسیم خواهد شد.
جهت رفع مشکلات ملکی خود ما به شما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری متانکلائی که دارای وکلای متخصص و حرفه ای در امور ملکی می باشد را معرفی می نماییم.
خدمات موسسه حقوقی مهر پارسان با بیش از ده سال سابقه کار وکالت:
مشاوره حقوقی
