وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی


امروز با موضوع وکیل سرقفلی با شما مخاطبان گرامی همراه هستیم.

برای درک هرچه بهتر از سرقفلی به این مثال توجه کنید:

فرض کنید مغازه‌ای را از دیگری اجاره می‌کنید که در آن کسب‌وکاری راه‌اندازی کنید.

مثلا بخواهید یک کبابی تاسیس کنید.

حال در طی گذشت چند مدت، به علت رضایت مشتریان از کباب‌های آن مغازه، میزان سوددهی کسب‌وکار آن هر روز بالاتر می‌رود و مشتریان ثابت زیادی جذب آن مغازه می‌شوند.

در واقع آن مغازه یا آن ملک تجاری به خاطر اعتبار مستاجرش و خدمات مناسبی که به مردم ارایه می‌دهد، نسبت به مغازه‌های مشابه دیگر در آن منطقه سوددهی بیشتری داشته و شهرتی شناخته شده پیدا کرده است؛ حال بعد از گذشت مدتی مالک مغازه از  شما (مستاجر) بخواهد که ملکش را تخلیه کنید و قرارداد فی مابین خود و شما (مستأجر) را تمدید نکند، تکلیف چه خواهد شد؟

شاید بگویید که هر کسی اختیار ملک خود را دارد و می‌تواند هر زمانی که بخواهد دیگر قرارداد را تمدید نکند.

این استدلال صحیح است ولی آیا نباید برای مستاجری که سال‌ها در این مغازه زحمت کشیده و به کسب‌وکارش رونق بخشیده حقی قایل شویم؟

چرا که اگر سال‌ها زحمات او برای رونق گرفتن این نوع کسب و جلب مشتری نبود، شاید مغازه در چنین موقعیت خوبی قرار نمی‌گرفت و سوددهی کاسبی در آن نسبت به مغازه‌های دیگر بالاتر نبود.

پس سرقفلی به معنای مبلغی است که مستاجر با هدف مالکیت منافعی که از یک مکان تجاری حاصل می شود به مالک واحد تجاری پرداخت می نماید.

این در حالی است که مالکیت مکان تجاری همچنان به مالک تعلق دارد و در این حالت در صورتی که واحد اجاره شود.

مستأجر باید قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد شود و در نتیجه به مالک نیز باید اجاره پرداخت شود.

اگر به دنبال بهترین وکیل سرقفلی هستید ما به شما وکیل سرقفلبی محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری با سابقه قضاوت را معرفی می‌نماییم.

محمدرضا مهری بهترین وکیل ملکی تهران آماده ارایه مشاوره به شما عزیزان می باشند برای تعیین وقت مشاوره با دکتر محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری با خطوط موسسه تماس حاصل نمایید.

نکات مهم وکیل سرقفلی

معنای سرقفلی قبل از سال ۷۶

تا قبل از سال ۷۶ این حق مستأجر نسبت به ملک تجاری را حق کسب و پیشه یا حق تجارت می‌نامیدند.

طبق قانون تجارت در سال ۵۶

مستاجری که بعد از گذشت چند سال، امتیاز کسب و تجارت در یک ملک تجاری را داشت، دیگر مالک نمی‌توانست او را مجبور به تخلیه‌ی ملک کند و باید قرارداد فی مابین خود و مستأجر را تمدید می‌کرد.

البته باید دانست که هم اکنون هم قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال ۷۶ منعقد شده‌اند، همچنان از قواعد قبلی برخوردار خواهند بود؛ یعنی قراردادهای اجاره‌ای اماکن تجاری که قبل از سال ۷۶ منعقد شده و حق سرقفلی آن ملک استیجاری، ناشی اعتبار مستاجرش بوده است، بعد از اتمام مهلت آن قرارداد، مالک نمی‌تواند تخلیه‌ی ملک خود را از مستأجر خود بخواهد مگر در مواردی که:

ملک مورد اجاره در حال فرسودگی و خرابی باشد و مالک بخواهد آن را بازسازی نماید.

اگر مستأجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کند.

اگر مالک به ملک خود نیاز شخصی داشته باشد، مثلاً بخواهد برای امرار معاش خود در آن کسب‌وکاری راه‌اندازی کند.

تنها در این موارد مالک می‌تواند تخلیه‌ی ملک خود را درخواست کند و مستأجر باید ملک را تخلیه کند. اما نکته‌ای که در این‌جا اهمیت دارد این است که مالک باید قبل از تخلیه، حق سرقفلی ملک خود را به مستأجر بپردازد.

همان طور که گفتیم همه این شرایط برای مالکین و مستأجرینی در نظر گرفته می‌شود که قرارداد اجاره فی مابین آن‌ها مربوط به قبل از سال ۷۶ بوده باشد.

شرایط سرقفلی بعد از تغییر قانون در سال ۷۶

در سال ۷۶ تغییراتی در باب موضوع حق کسب صورت گرفت؛ اول از همه نام آن از حق کسبه به سرقفلی تغییر پیدا کرد و بعد از آن هم اعلام شد که به خاطر حق کسب مستأجر، قرارداد اجاره خود به خود تمدید نخواهد شد و بعد از اتمام قرارداد اگر مستأجر نتواند مالک را راضی نگه دارد، باید ملک را تخلیه کند. از طرفی دیگر حق سرقفلی تنها زمانی قابل اجرا خواهد بود که این حق برای مستأجر در قرارداد اجاره قید شده باشد و دیگر مانند قبل این حق خود به خود برای مستأجر ایجاد نخواهد شد.

حتی اگر آن ملک به واسطه‌ی اعتبار مستأجر و رونق گرفتن کسب‌وکارش اعتبار بگیرد.

اگر در عقد اجاره، مالک برای مستأجر حق سرقفلی قائل نشده باشد، مستأجر بعد از اتمام قرارداد دیگر نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

انواع  توافق مالک و مستأجر در خصوص حق سرقفلی

1-چنانچه در هنگام انعقاد عقد اجاره، مستأجر با توافق مالک، مبلغی را به‌عنوان خرید سرقفلی به او پرداخت ‌کند.

این توافق خود را در اجاره‌نامه نیز قید کنند،

زمانی‌که مهلت اجاره‌نامه به پایان برسد،

مالک می‌تواند تخلیه مستأجر از ملکش را بخواهد ولی ابتدا باید قیمت سرقفلی ملک خود را مطابق با قیمت روز به مستأجر بپردازد.

2- اگر در هنگام عقد اجاره، مالک و مستاجر با هم به توافق برسند که مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری غیر از مستاجر کنونی اجاره ندهد و هر سال با اضافه کردن مبلغ اجاره به صورت متعارف، آن را دوباره در اختیار مستاجر قرار دهد. در این حالت هم اگر مالک مستاجر را مجبور به تخلیه کند، باید حق سرقفلی ملک خود را به او پرداخت کند.

3-اگر مالک و مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره با هم توافق کنند و در اجاره‌نامه‌ی خود قید کنند که مالک در زمانی که ملک در اختیار مستأجر است، نه مبلغ اجاره را افزایش دهد و نه از مستأجر درخواست تخلیه کند؛ در این صورت با پایان یافتن مهلت قرارداد اجاره، بازهم مالک می‌تواند عذر مستأجر را بخواهد و از او درخواست تخلیه کند اما مستاجر هم می‌تواند مبلغی را به عنوان جبران حق خود مطالبه کند.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به اجاره دهنده میدهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می کند.

ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.

حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود.

به عبارت دیگر محتمل الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد.

در حالی که حق سرقفلی قطعی الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می شود.

میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است.

ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست.

امکان دارد در پایان عقد اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.

حق سرقفلی قابل اسقاط است.

زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می شود.

ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است.

هرچند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.

مبنای تعیین مبلغ سرقفلی یک ملک تجاری چیست؟

معیار و مبنای مشخصی برای بهای سرقفلی یک ملک تعیین نشده است اما طبق قانون، مبلغ سرقفلی یک ملک تجاری توسط دادگاه و با توجه به شرایط زیر تعیین می‌شود:

موقعیت مکانی ملک تجاری

شرایط اجاره‌نامه و میزان مبلغ اجاره

نوع کسب‌وکار مستأجر

مدت زمانی که مستأجر در آن ملک مشغول کاسبی بوده است.

حسن شهرت مستأجر که سبب افزایش اعتبار آن ملک تجاری شده است.

مخارجی که فرده مستاجر در طول مدت اجاره برای آماده سازی ملک متحمل شده است.

  آیا امتیاز سرقفلی قابل انتقال است؟

طبق قانون در دو حالت می‌توان امتیاز سرقفلی را منتقل کرد:

اگر سند سرقفلی یک سند عادی باشد و در آن به مستأجر حق انتقال داده شود،

مستاجر می‌تواند امتیاز سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند،

مشروط بر آنکه انتقال جدید با سند رسمی صورت گیرد؛

یعنی مالک سرقفلی نمی‌تواند حق سرقفلی خود را با سند عادی به دیگری انتقال دهد.

اگر سند سرقفلی رسمی باشد، تنها زمانی صاحب سرقفلی می‌تواند امتیاز خود را به دیگری منتقل کند که در آن سند، حق انتقال قید شده باشد و در این صورت مطابق قانون حق انتقال دارد؛ اما در صورتی که در سند سرقفلی، مالک ملک به صاحب سرقفلی حق انتقال حق خود به دیگری را نداده باشد و مستأجر نیز بدون مجوز، حق خود را به دیگری انتقال دهد، مالک می‌تواند از صاحب سرقفلی شکایت کرده و با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی (طبق نرخ روز) تخلیه‌ی ملک خود را از مستأجر بخواهد و صاحب سرقفلی نیز به دلیل ارتکاب تخلف، مخالف مفاد قرارداد، تنها مستحق دریافت نصف قیمت سرقفلی می‌باشد.

مصادیق لغو سرقفلی

برخی اقدامات مستأجر از جمله انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک یا تعدی و تفریط در نگهداری ملک می تواند باعث حق فسخ قرارداد برای مالک شود و همینطور در صورتی که ملک دارای حق سرقفلی از بین رود، حق سرقفلی نیز از بین می رود.

برای انتقال و یا فروش سرقفلی مستاجر حتما باید از موجر اجازه داشته باشد.

برای آنکه بدانید آیا سرقفلی لغو شده است یا خیر باید به وکیل سرقفلی مجرب مراجعه کنید.

انتقال حق سرقفلی به وراث

حق سرقفلی می تواند به وراث مستاجر به صورت قهری انتقال یابد که این امر در صورت فوت مستاجر به وقوع می پیوندد.

از طرفی ممکن است مستاجر بخواهد سرقفلی خود را بفروشد یا انتقال دهد.

در صورت نداشتن حق فروش باید انتقال دهد.

پیش از انتقال باید به وسیله اظهارنامه به مالک اطلاع دهد و در صورت رضایت دادن مالک اقدام به این عمل کند.

در صورتی که مالک اطلاع نداشته باشد و انتقال صورت گیرد مستاجر متخلف است.

در برخی مواقع نیز انتقال با حکم قضایی صورت می گیرد که به آن انتقال قضایی می گویند.

انتقال سرقفلی از طریق وکالت:

انتقال حق سرقفلی،کسب و پیشه یا تجارت از طریق وکالت درست نیست.

در صورت انجام آن حق تخلیه برای مالک در نظر گرفته می شود.

دفتر وکیل سرقفلی

همراهان گرامی دفتر وکالت محمد رضا مهری

جهت مشاوره غیر حضوری و آنلاین با وکیل تخصصی ملک.

تنظیم لوایح و دادخواست های مرتبط با دعاوی ملکی.

مشاوره حقوقی ایرانیان خارج از کشور در امور ملکی.

اطلاع از قوانین مرتبط با سرقفلی و…

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی با وکیل تهران به یکی از راههای زیر اقدام کنید.

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل سرقفلی

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل سرقفلی

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

حداکثر ظرف 12 ساعت وقت مشاوره تنظیم و به شما اعلام خواهد شد.

دفتر وکیل سرقفلی

قوانین شهرداریمقالات ملکی

وکیل سرقفلی

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *