دعاوی کیفری ملکی

در این مقاله وکیل ملکی به بررسی دعاوی کیفری ملکی می‌پردازد. امروزه املاک به سبب ارزش بالای مالی، در معرض مشکلاتی هستند که دانستن مفاد قانونی مربوط به آن‌ها خالی از لطف نیست.

وکیل دعاوی کیفری ملکی در خصوص جرایم حوزه املاک بیان نمودند، جرم‌هایی که در فرآیند ثبت اسناد و املاک اتفاق می‌افتند و عموما از آن ها به عنوان جرایم ثبتی یاد می گردد، از نظر تعداد و همچنین از نظر ماهیت دارای اهمیت بسزایی می‌باشند.

منظور از دعاوی کیفری ملکی، جرایمی است که در حوزه املاک به وقوع می‌پیوندند و مشمول اختلافات ناشی از ملک همچون تنظیم سند رسمی و … نمی‌شود.

شناخت انواع جرائم در زمینه املاک، نحوه کلاهبرداری در عرصه ملک، انتقال ملک غیر (دیگری) شیوه معامله معارض ملک، پیامد ثبت ملک دیگری با تبانی و خیانت و جرم جعل اسناد ملکی در قانون ثبت از جمله مواردی هستند که در این مقاله با آن‌ها آشنا می‌شویم.

در گروه وکلای حقوقی مهر پارسیان، تیم پژوهشی به بررسی موضوع دعاوی کیفری ملکی پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان می‌باشد.
جهت دریافت اطلاعات بیشتر، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان که در آخر مقاله درج شده‌اند نیز، تماس حاصل نمایید.

مشاوره حقوقی جعل و استفاده از سند مجعول

بنابراین به پرسش‌هایی نظیر اینکه مرتکبین این جرایم آیا همیشه مالک هستند و یا ادعای مالکیت دارند، در مورد املاک در رهن یا املاک با حق استرداد (پس گرفتن)، امتناع از قید نمودن حق غیر در اظهارنامه، چه جرمی را محقق می‌نماید؟

همچنین به موضوعاتی همچون، جرم تخریب عمدی در املاک، امکان ارتکاب دارد، جرم ورود به قهر در ملک دیگری و مزاحمت و ممانعت از حق در املاک، از جمله کدام دعاوی می‌باشد، نیز می‌پردازیم.

ملک، سند ملکی و جرایم مربوطه

در دعاوی کیفری ملکی، به منابعی که دارای ارزش اقتصادی هستند و افراد، شرکت‌ها یا دولت‌ها مالکیت آن را در اختیار می‌گیرند و انتظار دارند آن منابع در آینده منافعی را برای آن‌ها ایجاد کنند، دارایی گفته می‌شود.

از نظر حقوقی به چیزی مال می‌گویند که مفید باشد و دارای ارزش اقتصادی باشد و نیازی را برآورده سازد، خواه آن نیاز مادی یا معنوی باشد و قابل اختصاص یافتن به شخص یا ملت معین باشد.

اموال غیرمنقول در علم حقوق، به مالی گفته می‌شود که از جایی به جایی قابل‌انتقال نباشد، مانند زمین، ملک و معدن و….
ممکن است استقرار آن ذاتی باشد مثل زمین یا به‌ واسطه عمل انسان مانند خانه، به‌ نحوی‌ که نقل آن مستلزم خرابی یا نقص خود مال یا محل آن شود.

جعل سند توسط بنگاه املاک

اراضی جمع ارض می‌باشد و در زبان فارسی به آن زمینی گفته می‌شود اگر این زمین در مالکیت شخصی قرار بگیرد به ان ملک گفته می‌شود. امروزه در عرف به اموال غیرمنقول (اموالی که امکان جابجایی ندارند) نظیر کاشانه و ساختمان و…، نیز ملک می‌گویند.
ملک و اسناد مربوط به آن از اموال ارزشمند در جامعه هستند. در نتیجه، ارتکاب جرایم مربوط به ملک و اسناد ملکی نیز ممکن است.

برای جلوگیری از وقوع چنین جرم‌هایی، قوانین سخت گیرانه‌ای وجود دارد. هرچند دعاوی مربوط به املاک و اسناد راجع به آن‌ها بخش وسیعی از پرونده‌های دادگستری را شامل می‌شود.

رای عدم تمکین از حکم کمیسیون ماده صد

ماده ۹ قانون ثبت اسناد و املاک، اموال غیرمنقول (خانه و زمین) را شایسته ثبت دانسته است؛ هرچند برخی از اموال منقول، نیز لزوما به ثبت می‌رسند؛ مانند اتومبیل.

پس به این دلیل است که جرایمی، در رابطه با ثبت اسناد مربوط به آن‌ها ارتکاب می یابد و جرایم دیگری مستقلا در رابطه با ملک ارتکاب می یابد مثل تخریب عمدی مال، ممانعت و مزاحمت از حق.

جرایم ثبتی

جرایم ثبتی عبارتند از جرم‌هایی که در فرایند ثبت اسناد و املاک اتفاق می‌افتند. این گونه جرایم چه از نظر تعداد و چه از نظر نتایج، جرایم پراهمیتی محسوب می‌شوند.

جعل اسناد ملکی

جعل سند، عبارت است از ساختن، محو کردن، نوشتن، تراشیدن، خراشیدن و… نوشته یا سند یا چیز دیگر به خلاف واقع همراه با سوء نیت به یکی از شیوه‌های مذکور در قانون به‌ نحوی‌ که قابل اضرار به غیر باشد.

قانون‌گذار برخی از جرایم خاص را در زمره‌ جعل محسوب کرده و مورد حکم قرار داده است، از جمله ماده ۱۰۰ و ۱۰۳ قانون ثبت.

از این ‌رو قانون ثبت اسناد و املاک، برای پاره‌ای از جرایم عمده مسوولین دفاتر اسناد رسمی و مستخدمین ثبت، مجازات‌های شدیدی قایل شده و آن‌ها را در ردیف جعل در اسناد رسمی قرار داده و برای مرتکبین این قبیل جرایم مجازات جعل و تزویر را در نظر گرفته است.

ماده ۱۰۰ قانون ثبت چیست؟

ارتکاب عامدانه هر کدام از اعمال زیر از سوی کارمندان ثبت اسناد و املاک و صاحبان دفاتر رسمی را، جعل و تزویر در اسناد رسمی، مقرر داشته است.

این اعمال که از جمله دعاوی کیفری ملکی هستند، عبارت‌اند از:
الف) ثبت اسناد مجعول (جعلی) توسط آن‌ها.
ب) ثبت سند بدون حضور اشخاص موظف به حضور طبق قانون.
پ) ثبت سند به اسم غیر متعاملین.
ت) ثبت موخر یا مقدم سند یا تاریخ ان.
ث) معدوم (از بین بردن) یا مکتوم (پنهان) کردن دفاتر ثبت یا بخش‌هایی از ان.
ج) ثبت اسناد انتقالی، با علم به مالک نبودن انتقال‌دهنده.
چ) ثبت سند از سندیت افتاده و فاقد سندیت واضح.

وکیل کمیسیون ماده صد

مرتکب این اعمال، به جعل در اسناد رسمی محکوم خواهد شد.
ماده ۱۰۳ قانون ثبت، تصدیقات خلاف واقعی که عمدا توسط کارمندان ثبت اسناد و املاک، داده می‌شود، در حکم جعل در اسناد رسمی و صادرکننده در حکم جاعل در اسناد رسمی، است.
مفلس قلمداد نمودن متقاضی ثبت ملک برای فرار از ادای حق طرفی که دادگاه مطابق ماده ۴۵ قانون ثبت به نفع وی، حکم صادر نموده است.

معامله معارض ملک

معامله معارض یک جرم است که در آن مجرم ملک خود را به دو فرد متفاوت می‌فروشد. این جرم به این گونه است که مالک ملک، دو معامله معارض را نسبت به یک ملک انجام می‌دهد که معامله دوم صورت گرفته، با سند رسمی منعقد شده است، درحالی ‌که معامله اول ممکن است با سند رسمی یا عادی، انتقال صورت گیرد.
معامله اول صحیح و قانونی است ولی معامله دوم، جرم است.

اینکه در مورد املاک و اموال غیرمنقول، انتقال، باید با سند رسمی باشد نه سند عادی، چنانچه که در معامله اول، با سند عادی انتقال صورت پذیرفته باشد و سپس به ‌موجب سند رسمی، معامله‌ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد.
بنا بر رای دیوان عالی کشور، عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوء نیت با عمل کیفری دیگری قابل انطباق باشد.

اگر فردی نسبت به ملکی که دارای سند معارض است، معامله مجدد انجام دهد نیز مرتکب جرم شده است.

کلاهبرداری ملکی

ابتدا باید ببینیم کلاهبردارب خود به چه معناست. کلاهبرداری یعنی بردن مال شخص دیگر همراه با سوء نیت و از راه‏ متوسل شدن به وسایل یا عملیات متقلبانه و غیرواقعی.

ماده ۱۰۵ قانون ثبت، چند فرض کلاهبرداری را بیان کرده است که به شرح زیر هستند:

تقاضای ثبت ملکی که قبلا به دیگری انتقال داده شده است، تقاضای ثبت ملکی که از متقاضی سلب مالکیت شده باشد.

یا اینکه متقاضی در زمان تقاضا، مالک بوده ولی در مورد ثبت مالک نبوده و سند مالکیت بگیرد، یا اینکه سند مالکیت نگیرد ولی برای تصدیق (تأیید) حق طرف بعد از اخطار اداره ثبت حضور نیابد. در فرض‌های بالا، صرف تقاضای ثبت را نمی‌توان کلاهبرداری نامید.

حکم بازسازی خانه های قدیمی

شاید با شرایطی شروع به کلاهبرداری تعریف شود، زیرا تقاضای وی منجر به صدور سند و اخذ آن به نام متقاضی نگردیده است اگر جرم به نتیجه برسد جرم تام کلاهبرداری تحقق ‌یافته است.

در ماده ۱۰۶ قانون فاعل این جرایم، ورثه مالک است ولی عینا مصادیق ماده ۱۰۵ را در حکم کلاهبرداری قلمداد می‌کند. مطابق قانون ثبت، هر کس نسبت به ملکی امین محسوب شود، ولی نسبت به همان ملک تقاضای ثبت کند، کلاهبردار است.

رسیدگی به جرم جعل اسناد

برای تحقق جرم کلاهبرداری، وجود وسیله معینی شرط نیست و اساسا نوع روش متقلبانه که منتهی به بردن مال دیگری شود، کفایت می‌کند.
هر کس نسبت به ملکی که در تصرف دیگری بوده خود را متصرف قلمداد کرده و تقاضای ثبت کند کلاهبردار محسوب می‌شود. اختلافات راجع به تصرف در حدود، مشمول این جرم نخواهد بود

ثبت ملک غیر با خیانت یا تبانی

متقاضی ثبت که متصرف ملک است، با کسی که ملک به نام او ثبت می‌شود و سند به نام او صادر می‌گردد، به نحوی تبانی می‌کند که درنهایت مال غیر من غیر حق از مالکیت او در می‌آید و به فرد دیگری انتقال می‌شود.
نحوه تبانی و مواضعه (تبانی) متقلبانه وی با کسی که سند به نام او ثبت می‌شود، بدین شکل است که تعمدا هر دو نفر تقاضای ثبت دروغین می‌دهند.

امتناع از قید حق غیر در اظهارنامه

ماده ۱۱۶ قانون ثبت در مورد املاک در رهن یا املاک با حق استرداد (پس گرفتن) است.

هنگامی ‌که شخصی ملک خود را در رهن دیگری قرار می‌دهد یا نسبت به ملک خود معامله با حق استرداد انجام می‌دهد و در عین ‌حال از طریق دادن اظهارنامه ثبتی، تقاضای ثبت همان ملک را می‌نماید، باید در اظهارنامه ثبتی خود حقوق انتقال گیرنده در معامله با حق استرداد را لحاظ نماید.

چنانچه حقوق صاحبان حق را نادیده بگیرد و به ثبت اطلاع ندهد، آن‌ها می‌توانند با اظهارنامه ثبتی از راهن یا انتقال‌دهنده حق خود را مطالبه کنند، اگر حق آن‌ها داده نشود، مستنکف که همان راهن (رهن گذار) یا انتقال‌دهنده است، به‌ عنوان کلاهبردار تحت تعقیب قرار می‌گیرد.

تخریب عمدی املاک

تخریب عبارت است از لطمه زدن عامدانه (از روی عمد)، ایراد خسارت عمدی که منتهی به نقص یا از بین رفتن مال یا شی متعلق به غیر شود.
خسارت می‌تواند کلی یا جزیی باشد، در قانون، معیار و ضابطه‌ای برای میزان خرابی یا صدمه زدن که از مصادیق دعاوی کیفری ملکی است، مشخص نشده است.

لذا ضابطه تشخیص خسارت، عرف است که بر اساس آن در هر مورد باید به «عرف» مراجعه کرد.
ارتکاب جرم تخریب عمدی ملک، توسط غیر مالک و همسایه‌های وی، ممکن است بستر جریان پرونده را کیفری نموده و دعوی کیفری در پی آن طرح شود.
تخریب عمدی ملک ممکن است با اعمالی از قبیل، تخریب بنا، از بین بردن درختان، شخم زدن ملک، سرقت حق آب و … صورت گیرد.

ورود با قهر و غلبه به ملک دیگری

مزاحمت و ممانعت از حق در مال غیرمنقول از جمله دعاوی کیفری ملکی هستند.
طبق ماده ۶۹۱ قانون مجازات اسلامی هر کس به قهر و غلبه، به ملکی داخل شود که در تصرف دیگری است اعم از آن که محصور باشد یا نباشد یا در ابتدای ورود به قهر و غلبه نبوده، ولی بعد از اخطار متصرف به قهر و غلبه مانده باشد، علاوه بر رفع تجاوز، حسب مورد به یک تا شش ماه حبس محکوم می‌شود.
هرگاه مرتکبان دو نفر یا بیشتر بوده و دست کم یکی از آن‌ها حامل سلاح باشد به حبس از یک تا سه سال محکوم خواهند شد.

وکیل کلاهبرداری در خیابان دولت

مطابق ماده ۶۹۲ قانون مجازات اسلامی هرگاه کسی ملک دیگری را به قهر و غلبه تصرف کند، علاوه بر رفع تجاوز به حبس از سه ماه تا یک سال محکوم خواهد شد.

ممکن است مرتکب یکی از جرایم فوق به لحاظ تخفیفات قانونی به جای حبس به پرداخت جریمه، به مبلغ ناچیزی محکوم شود و علی‌رغم اجرای حکم، مجددا به ارتکاب یکی از جرایم یاد شده مبادرت کند، قانون‌گذار در ماده ۶۹۳ مقرر نموده است:

«اگر کسی به‌ موجب حکم قطعی، محکوم ‌به خلع ید از مال غیرمنقولی (مانند خانه و زمین) یا محکوم به رفع مزاحمت یا رفع ممانعت از حق شده باشد، بعد از اجرای حکم مجددا مورد حکم را عدوانا تصرف یا مزاحمت یا ممانعت از حق نماید علاوه بر رفع تجاوز به حبس از شش ماه تا دو سال محکوم خواهد شد.»

وکیل دعاوی کیفری ملکی

در دعاوی کیفری ملکی، وکیل متخصص در این زمینه با بررسی مدارک و اسناد و جمع‌ آوری اطلاعات دادخواست یا لایحه دفاعیه تنظیم می‌کند و با حضور در دادگاه از پرونده شما مطابق تجربیات خود دفاع می‌کند.

اگر به دنبال کسب اطلاعات لازم در مورد موضوع دعاوی کیفری ملکی هستید، می‌توانید از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه کمک دریافت نمایید تا شما را از ابتدا تا انتهای مسیر راهنمایی و کمک نمایند.

بنابراین، ما به شما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری، را معرفی می‌کنیم که دارای بهترین و باتجربه‌ترین وکلا در این زمینه می‌باشد.
جهت دریافت نوبت مشاوره در زمینه دعاوی کیفری ملکی، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.

دعاوی ملکی کیفری چیست؟

دعاوی که با قصد مجرمانه نسبت به املاک به وقوع می‌پیوندند مانند فروش ملک غیر، کلاهبرداری ملکی و... دعاوی ملکی کیفری می‌باشند

برای ثبت دعوای ملکی باید به چه دادگاهی مراجعه کرد؟

برای ثبت دعاوی ملکی باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه نمود، که بنا بر صلاحیت دادگاه صالح در پرونده‌های ملکی، پرونده را به آن مرجع قضایی ارسال می‌شود که دادگاه صالح در دعاوی ملکی، دادگاه محل وقوع ملک می‌باشد.