وکیل سرقفلی

وکیل سرقفلی به صورت تخصصی در پرونده‌های مربوط به حق سرقفلی، قبول پرونده می‌کند و مشاوره ارائه می‌دهد.

سرقفلی فقط در خصوص املاک تجاری که قبل از سال 1376 اجاره داده شده‌اند وجود دارد.

برای درک بهتر از سرقفلی به این مثال توجه کنید: فرض کنید مغازه‌ای را از دیگری اجاره می‌کنید که در آن کسب‌وکاری راه‌اندازی کنید.

مثلا بخواهید یک کبابی تاسیس کنید؛ حال در طی گذشت چند مدت، به علت رضایت مشتریان از کباب‌های آن مغازه، میزان سوددهی کسب‌وکار آن هر روز بالاتر می‌رود و مشتریان ثابت زیادی جذب آن مغازه می‌شوند.

در واقع آن مغازه یا آن ملک تجاری به خاطر اعتبار مستاجر و خدمات مناسبی که به مردم ارائه می‌دهد، نسبت به مغازه‌های مشابه دیگر در آن منطقه سوددهی بیشتری داشته و شهرتی شناخته شده پیدا کرده است.

حال بعد از گذشت مدتی مالک مغازه از مستاجر بخواهد که ملکش را تخلیه کند و قرارداد بین خود و مستأجر را تمدید نکند، تکلیف چه خواهد شد؟

شاید بگویید که هر کسی اختیار ملک خود را دارد و می‌تواند هر زمانی که بخواهد دیگر قرارداد را تمدید نکند.

این استدلال صحیح است ولی آیا نباید برای مستاجری که سال‌ها در این مغازه زحمت کشیده و به کسب‌وکارش رونق بخشیده حقی قایل شویم؟

چرا که اگر سال‌ها زحمات او برای رونق گرفتن این نوع کسب و جلب مشتری نبود، شاید مغازه در چنین موقعیت خوبی قرار نمی‌گرفت و سوددهی کاسبی در آن نسبت به مغازه‌های دیگر بالاتر نبود.

پس سرقفلی به معنای مبلغی است که مستاجر با هدف مالکیت منافعی که از یک مکان تجاری حاصل می‌شود به مالک واحد تجاری پرداخت می‌نماید.

این در حالی است که مالکیت مکان تجاری همچنان به مالک تعلق دارد و در این حالت در صورتی که واحد اجاره شود؛ مستأجر باید قرارداد اجاره با صاحب ملک منعقد شود و در نتیجه به مالک نیز باید اجاره پرداخت شود.

اگر به دنبال بهترین وکیل سرقفلی هستید ما به شما وکیل سرقفلی دکتر محمدرضا مهری، وکیل پایه یک دادگستری با سابقه قضاوت را معرفی می‌نماییم.

دکتر محمدرضا مهری بهترین وکیل ملکی تهران آماده ارائه مشاوره به شما عزیزان می‌باشند.

برای تعیین وقت مشاوره با دکتر محمدرضا مهری وکیل پایه یک دادگستری با خطوط موسسه تماس حاصل نمایید.

نکات مهمی که وکیل سرقفلی تهران به ارائه آنها خواهند پرداخت:

• سرقفلی چیست؟
• چه املاکی دارای سرقفلی می‌باشند؟
• آیا سرقفلی قابل نقل و انتقال است؟
• تفاوت حق سرقفلی با حق کسب و پیشه چیست؟
• حق سرقفلی چگونه تعیین می‌شود؟
• آیا می‌توان در خصوص سرقفلی توافق نمود؟

معنای سرقفلی قبل از سال ۷۶

تا قبل از سال 1376 این حق مستأجر نسبت به ملک تجاری را حق کسب و پیشه یا حق تجارت می‌نامیدند.

طبق قانون تجارت در سال 56:

مستاجری که بعد از گذشت چند سال، امتیاز کسب و تجارت در یک ملک تجاری را داشت، دیگر مالک نمی‌توانست او را مجبور به تخلیه‌ ملک کند و باید قرارداد بین خود و مستأجر را تمدید می‌کرد.

البته باید دانست که هم اکنون هم قراردادهای اجاره‌ای که قبل از سال ۷۶ منعقد شده‌اند، همچنان از قواعد قبلی برخوردار خواهند بود.

یعنی قراردادهای اجاره‌ای اماکن تجاری که قبل از سال ۷۶ منعقد شده و حق سرقفلی آن ملک استیجاری، ناشی اعتبار مستاجرش بوده است، بعد از اتمام مهلت آن قرارداد، مالک نمی‌تواند تخلیه‌ ملک خود را از مستأجر خود بخواهد مگر در مواردی که:

• ملک مورد اجاره در حال فرسودگی و خرابی باشد و مالک بخواهد آن را بازسازی نماید.
• اگر مستأجر در ملک مورد اجاره تعدی و تفریط کند.
• اگر مالک به ملک خود نیاز شخصی داشته باشد، مثلاً بخواهد برای امرار معاش خود در آن کسب‌وکاری راه‌اندازی کند.

تنها در این موارد مالک می‌تواند تخلیه‌ی ملک خود را درخواست کند و مستأجر باید ملک را تخلیه کند؛ اما نکته‌ای که در این‌جا اهمیت دارد این است که مالک باید قبل از تخلیه، حق سرقفلی ملک خود را به مستأجر بپردازد.

همان‌طور که گفتیم همه این شرایط برای مالکین و مستأجرینی در نظر گرفته می‌شود که قرارداد اجاره بین آن‌ها مربوط به قبل از سال ۷۶ بوده باشد.

شرایط سرقفلی بعد از تغییر قانون در سال ۷۶

در سال ۷۶ تغییراتی در باب موضوع حق کسب صورت گرفت که به بررسی آنها خواهیم پرداخت:

اول از همه نام آن از حق کسبه به سرقفلی تغییر پیدا کرد و بعد از آن هم اعلام شد که به خاطر حق کسب مستأجر، قرارداد اجاره خود به خود تمدید نخواهد شد و بعد از اتمام قرارداد اگر مستأجر نتواند مالک را راضی نگه دارد، باید ملک را تخلیه کند.

از طرفی دیگر حق سرقفلی تنها زمانی قابل اجرا خواهد بود که این حق برای مستأجر در قرارداد اجاره قید شده باشد و دیگر مانند قبل این حق خود به خود برای مستأجر ایجاد نخواهد شد.

حتی اگر آن ملک به واسطه‌ی اعتبار مستأجر و رونق گرفتن کسب‌وکارش اعتبار بگیرد.

اگر در قرارداد اجاره، مالک برای مستأجر حق سرقفلی قائل نشده باشد، مستأجر بعد از اتمام قرارداد دیگر نمی‌تواند ادعایی داشته باشد.

انواع توافق مالک و مستأجر در خصوص حق سرقفلی

1- چنانچه در هنگام تنظیم قرارداد اجاره، مستأجر با توافق مالک، مبلغی را به‌ عنوان خرید سرقفلی به او پرداخت ‌کند و این توافق خود را در اجاره‌نامه نیز قید کنند.

زمانی‌ که مهلت اجاره‌نامه به پایان برسد، مالک می‌تواند تخلیه مستأجر از ملکش را بخواهد ولی ابتدا باید قیمت سرقفلی ملک خود را مطابق با قیمت روز به مستأجر بپردازد.

2- اگر در هنگام تنظیم اجاره، مالک و مستاجر با هم به توافق برسند که مالک، ملک تجاری خود را به شخص دیگری غیر از مستاجر کنونی اجاره ندهد و هر سال با اضافه کردن مبلغ اجاره به صورت متعارف، آن را دوباره در اختیار مستاجر قرار دهد.

در این حالت هم اگر مالک مستاجر را مجبور به تخلیه کند، باید حق سرقفلی ملک خود را به او پرداخت کند.

3- اگر مالک و مستاجر در زمان انعقاد عقد اجاره با هم توافق کنند و در اجاره‌نامه‌ی خود قید کنند که مالک در زمانی که ملک در اختیار مستأجر است، نه مبلغ اجاره را افزایش دهد و نه از مستأجر درخواست تخلیه کند.

در این صورت با پایان یافتن مهلت قرارداد اجاره، باز هم مالک می‌تواند عذر مستأجر را بخواهد و از او درخواست تخلیه کند.

اما مستاجر هم می‌تواند مبلغی را به عنوان جبران حق خود مطالبه کند.

تفاوت سرقفلی با حق کسب و پیشه و تجارت

حق سرقفلی به موجب ماده 6 قانون روابط مؤجر و مستأجر مصوب 1376 و منابع معتبر فقهی عبارت از مال یا مبلغی است که مستاجر در بدو انعقاد قرارداد اجاره به مالک یا موجر می‌دهد و با پرداخت این مبلغ استحقاق دریافت معادل عادله آن را در زمان تخلیه پیدا می‌کند.

ولی حق کسب و پیشه و تجارت در حقیقت عبارت از آن کسب شهرت و رونقی است که در ملک به واسطه اقدام مستأجر به وجود آمده است، چه مالی یا وجهی مستأجر به مؤجر بدهد یا ندهد.

تفاوت دیگر در خصوص نحوه به وجود آمدن این دو حق می‌باشد؛ حق کسب و پیشه و تجارت تدریجی حاصل می‌شود و ممکن است اصلاً نیز چنین حقی ایجاد نشود؛ به عبارت دیگر محتمل‌الحصول است و بستگی به عمل مستأجر دارد.

در حالی که حق سرقفلی قطعی‌الحصول است و به محض پرداخت مبلغ یا مال از جانب مستأجر به مؤجر ایجاد می‌شود.

میزان و مقدار حق سرقفلی کاملا مشخص است ولی میزان و مقدار حق کسب و پیشه و تجارت قابل محاسبه نیست.

امکان دارد در پایان اجاره به واسطه تخلفی از طرف مستأجر کلاً ساقط شود یا اصلاً چنین حقی ایجاد نشود.

می‌توان حق سرقفلی را اسقاط نمود؛ زیرا با پرداخت مبلغی از طرف مستأجر محقق می‌شود؛ ولی حق کسب و پیشه جزء موارد مالم یجب است.

هر چند برخی بر این عقیده هستند که با انعقاد عقد سبب ایجاد شده است و شرط محقق شدن آن، حسن شهرت است.

مبنای تعیین مبلغ سرقفلی یک ملک تجاری چیست؟

معیار و مبنای مشخصی برای بهای سرقفلی یک ملک تعیین نشده است اما طبق قانون، مبلغ سرقفلی یک ملک تجاری توسط دادگاه و با توجه به شرایط زیر تعیین می‌شود:

• موقعیت مکانی ملک تجاری
• شرایط اجاره‌نامه و میزان مبلغ اجاره
• نوع کسب‌وکار مستأجر
• مدت زمانی که مستأجر در آن ملک مشغول کاسبی بوده است.
• حسن شهرت مستأجر که سبب افزایش اعتبار آن ملک تجاری شده است.
• مخارجی که مستاجر در طول مدت اجاره برای آماده سازی ملک متحمل شده است.

انتقال حق سرقفلی

وکیل سرقفلی با استناد به قانون در پاسخ به این سوال، بیان داشتند که در این خصوص دو حالت وجود دارد:

اگر سند سرقفلی یک سند عادی باشد و در آن به مستأجر حق انتقال داده شود، مستاجر می‌تواند امتیاز سرقفلی خود را به دیگری منتقل کند.

مشروط بر آنکه انتقال جدید با سند رسمی صورت گیرد؛ یعنی مالک سرقفلی نمی‌تواند حق سرقفلی خود را با سند عادی به دیگری انتقال دهد.

چنانچه سند سرقفلی رسمی باشد، تنها زمانی صاحب سرقفلی می‌تواند امتیاز خود را به دیگری منتقل کند که در آن سند، حق انتقال قید شده باشد و در این صورت مطابق قانون حق انتقال دارد.

در صورتی که در سند سرقفلی، مالک ملک به صاحب سرقفلی حق انتقال حق خود به دیگری را نداده باشد و مستأجر نیز بدون مجوز، حق خود را به دیگری انتقال دهد، مالک می‌تواند از صاحب سرقفلی شکایت کرده و با پرداخت نصف مبلغ سرقفلی (طبق نرخ روز) تخلیه‌ی ملک خود را از مستأجر بخواهد.

صاحب سرقفلی نیز به دلیل ارتکاب تخلف، مخالف مفاد قرارداد، تنها مستحق دریافت نصف قیمت سرقفلی می‌باشد.

لغو سرقفلی

منظور از لغو سرقفلی، نحوه از بین رفتن حق سرقفل می‌باشد.

بنا به نظر وکیل سرقفلی برخی از اقدامات مستأجر از جمله انتقال سرقفلی بدون اجازه مالک یا تعدی و تفریط در نگهداری ملک می‌تواند باعث حق فسخ قرارداد برای مالک شود.

همینطور در صورتی که ملک دارای حق سرقفلی از بین رود، حق سرقفلی نیز از بین می‌رود.

برای انتقال و یا فروش سرقفلی مستاجر حتما باید از موجر اجازه داشته باشد؛ برای آنکه بدانید آیا سرقفلی اسقاط شده است یا خیر باید به وکیل سرقفلی مجرب مراجعه کنید.

انتقال حق سرقفلی به وراث

حق سرقفلی می‌تواند به وراث مستاجر به صورت قهری یعنی بدون اراده انتقال یابد که این امر در صورت فوت مستاجر به وقوع می‌پیوندد.

از طرفی ممکن است مستاجر بخواهد سرقفلی خود را بفروشد یا انتقال دهد؛ در صورت نداشتن حق فروش باید انتقال دهد.

همان‌گونه که پیش از این نیز بیان شد پیش از انتقال باید به وسیله اظهارنامه به مالک اطلاع دهد و در صورت رضایت دادن مالک اقدام به این عمل کند.

در صورتی که مالک اطلاع نداشته باشد و انتقال صورت گیرد مستاجر متخلف است.

در برخی مواقع نیز انتقال با حکم قضایی صورت می‌گیرد که به آن انتقال قضایی می‌گویند.

دفتر وکیل سرقفلی

همراهان گرامی موسسه حقوقی مهر پارسیان، جهت مشاوره غیر حضوری و آنلاین با وکیل تخصصی ملک، تنظیم لوایح و دادخواست های مرتبط با دعاوی ملکی، مشاوره حقوقی ایرانیان خارج از کشور در امور ملکی، اطلاع از قوانین مرتبط با سرقفلی و… با موسسه حقوقی مهر پارسیان تماس بگیرید.

 

ارسال پیام از طریق خط تلفن همراه به موبایل وکیل سرقفلی

09120067661

09120067662

09120067663

09120067664

09120067665

09120067669

ارسال پیام از طریق شماره واتس آپ و تلگرام وکیل سرقفلی

09120067664

09120067669

09121281014

پس از ارسال پیام شکیبا باشید تا جهت وقت مشاوره حضوری یا آنلاین هماهنگی صورت گیرد.

اگر سند سرقفلی رسمی باشد می‌توان آن را انتقال داد؟

تنها زمانی صاحب سرقفلی می‌تواند امتیاز خود را به دیگری منتقل کند که در آن سند، حق انتقال قید شده باشد.

آیا مستاجر می‌تواند حق سرقفلی را بفروشد؟

یکی از ویژگی‌های حق مالی قابل انتقال بودن آن است و سرقفلی از حقوق مالی است و مستاجر، مالک آن است و می‌تواند آن را انتقال دهد.

دفتر وکیل سرقفلی