وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

هرگاه فروشنده به تعهد خود برای تنظیم سند به نام خریدار عمل ننماید می‌توان با مشورت گرفتن از وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، الزام فروشنده به تنظیم سند به نام خود را خواستار شد.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی پس از بررسی قرارداد تنظیمی بین خریدار و فروشنده اقدام لازم را جهت تنظیم سند رسمی انجام خواهد داد؛ چرا که در برخی موارد ارسال اظهارنامه برای تنظیم سند کفایت می‌کند.

سند رسمی نقش بسیار مهمی در جریان پرونده‌های مختلف ملکی دارد و در سال‌های اخیر این موضوع دیده شده است که برخی از افراد به دلیل نا آگاهی و عدم توانایی خود در تنظیم سند رسمی، متحمل خسارت‌های مالی شدیدی شده‌اند.

سند رسمی در قانون ایران سندی است که توسط ماموران صلاحیت‌دار و در حدود وظایف و مقررات قانونی تنظیم شده‌اند.

منظور از مامورین صلاحیت‌دار، افرادی است که وظیفه آنها تنظیم سند رسمی می‌باشد مانند سردفتر اسناد رسمی.
این سند شرایط خاصی دارد و باید در سامانه‌های مختلف ثبت گردد و توسط چند نهاد از جمله ثبت احوال مورد تایید قرار بگیرد.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

بنابراین باید بدانیم که اساسا داشتن سند رسمی یک امتیاز قانونی بسیار مهم محسوب می‌شود و برای قانون اهمیت بالایی دارد و می‌تواند در دعاوی‌ نقش مهمی ایفا نماید.

سند از مهم‌ترین مفاهیم قانونی در هر کشوری محسوب می‌شود در واقع افراد بر اساس سند مالکیت، مالکیت خود را اثبات می‌کنند و این سند است که می‌تواند نشان دهد، یک فرد چه مالکیتی دارد.

در گروه وکلای حقوقی مهر پارسیان، تیم پژوهشی توسط وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، به بررسی موضوعات و قوانین مرتبط با تنظیم سند پرداخته و همچنین آماده ارائه خدمات در این زمینه به شما مخاطبان گرامی، می‌باشد.
جهت دریافت اطلاعات بیشتر، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان که در انتهای مقاله درج شده‌اند، تماس بگیرید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی چیست؟

انتقال مالکیت یک ملک توسط وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، از طریق دو نوع سند عادی و سند رسمی صورت می‌گیرد.
الزام به تنظیم سند رسمی ملک زمانی مطرح می‌گردد که معامله با سند عادی مانند قولنامه، مبایعه‌نامه، صلح‌نامه و… انجام شده باشد.

در این مواقع قانون‌گذار این امکان را برای متقاضی ثبت سند رسمی پیش‌بینی نموده است تا در صورت عدم دسترسی به متعهد یا خودداری او برای حضور برای انتقال سند در دفاتر اسناد، بتواند دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را مطرح نماید.

متداول‌ترین دعاوی در دادگستری، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی است که معمولا در یک معامله خرید و فروش در صورت عدم پایبندی فروشنده به انجام تعهد خود مبنی بر تنظیم سند رسمی به نام خریدار پیش می‌آید.
دلیل آن غالبا بالا رفتن ارزش ملک در فاصله زمانی انجام معامله و تنظیم سند است و یا اینکه بعضا خریدار توانایی پرداخت مابقی (باقیمانده) ثمن (پول) را ندارد.

به طور معمول این‌گونه است، که فروشنده ملکی را طی یک قولنامه عادی به خریدار فروخته و مقداری از ثمن (مبلغ قراردادی) معامله را در زمان انعقاد قرارداد دریافت داشته و زمانی را جهت تنظیم سند رسمی به نام خریدار مشخص می‌کنند.

باقیمانده مبلغ ثمن (مبلغ قراردادی) در این زمان دریافت می‌شود، اما فروشنده گاها از تنظیم سند سرباز زده و اینجاست که دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح می‌گردد.

وکیل ملکی تضمینی

به موجب ماده 1287 قانون مدنی، اسنادی که در اداره ثبت اسناد یا دفاتر رسمی اسناد رسمی یا نزد سایر مأمورین رسمی در حدود صلاحیت آن‌ها بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.

به موجب ماده 1288 قانون مدنی اسنادی که رسمی نباشند، عادی محسوب می‌شوند.
در قوانین موضوعه ایران، اسناد رسمی دارای اعتبار بالاتری نسبت به اسناد عادی می‌باشند و نمی‌توان نسبت به آن‌ها ادعای انکار و تردید مطرح کرد.

برای از اعتبار انداختن آن باید جعلی بودن آن اثبات گردد، یا آن که اثبات شود سند واجد ویژگی‌های مذکور در ماده 1287 نمی‌باشد.
یکی دیگر از ویژگی‌هایی که سند رسمی را نسبت به سند عادی برتر می‌سازد، در مالکیت املاک است.

در خصوص املاک دادگاه فردی را مالک می‎‌داند که دارای سند رسمی باشد و افراد دارای سند عادی باید سابقه تصرف خود را نسبت به ملک به طریق دیگری که مورد تایید دادگاه است به اثبات برسانند در همین راستا به بررسی ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک خواهیم پرداخت.

ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک

وقتی برای یک ملک سند رسمی ثبت شود، دولت فقط کسی را مالک خواهد شناخت که به عنوان مالک در سند رسمی نامش قید شده باشد یا به موجب سندی رسمی، مالکیت ملک، از مالک رسمی به وی منتقل شده باشد.

همچنین در مورد برخی از اموال منقول (اموالی که قابل جابجایی و نقل مکان هستند مانند خودرو) نیز وجود سند رسمی برای اثبات مالکیت ضروری است، به طور مثال در خصوص خودرو، به موجب رویه قضایی محاکم دادگستری اسناد عادی همچون برگه سبز خودرو و کارت خودرو برای اثبات مالکیت نزد محاکم کافی نمی‌باشند و صرفاً نشانه مالکیت‌اند نه سند مالکیت.

با وجود برتری سند رسمی نسبت به سند عادی خصوصاً در زمینه انتقال مالکیت اموال، همواره انتقال مالکیت با سند رسمی انجام نمی‌شود، بلکه در بسیاری از موارد و بنا به شرایط، طی یک سند عادی مالکیت ملک را واگذار می‌شود و در مقابلش بهای آن پرداخته می‌شود.

وکیل اجرای تامین خواسته

با این حال، هر مالکی نیاز دارد تا با اخذ سند رسمی، مالکیت خویش بر مال خود را استوار سازد و از مزایای آن بهره‌مند شود.
بنابراین حتی اگر در یک سند عادی قید نشده باشد که فروشنده مکلف به تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت می‌باشد، این تکلیف بر عهده او می‌باشد.

در واقع تنظیم سند رسمی انتقال تعهدی مازاد بر انتقال مالکیت نیست و اگر به موجب عقدی ولو شفاهی فردی از مالی را از کسی بخرد، می‌تواند از وی بخواهد که سند رسمی این انتقال را تنظیم نماید.

با این حال؛ فرض نوشته حاضر وقتی است که انتقال به وسیله یک سند عادی مکتوب شده باشد و به امضای طرفین رسیده باشد.

در این موقعیت، اگر فروشنده از تنظیم سند رسمی امتناع ورزد، خریدار پیش از آن که ادعای مالکیت نماید، می‌بایست مطالبه تنظیم سند رسمی را مطرح نماید و به این ترتیب پس از آن که تحقق انتقال مالکیت به وسیله سند عادی نزد دادگاه روشن شد، از دادگاه بخواهد که فروشنده را ملزم به تهیه سند رسمی نماید تا وی بتواند رسماً مالک مالی شود که خریداری کرده است.

بنابراین خواسته الزام به تنظیم سند رسمی، در واقع خواسته‌ای است که بر مبنای سندی عادی که مفاد آن قابل اثبات باشد، صورت می‌پذیرد و در آن الزام فروشنده به انجام تعهد قانونی خود مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال مالکیت از دادگاه خواسته می شود.

مقدمات طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل الزام به تنظیم سند رسمی

پس از تنظیم مبایعه‌نامه (قولنامه) و تنظیم قرارداد بیع (خرید و فروش) با تعیین دفترخانه، طرفین قرارداد متعهد می‌شوند که در تاریخ مشخص‌شده در مبایعه‌نامه به ترتیب جهت تنظیم سند رسمی انتقال و پرداخت باقیمانده ثمن معامله در دفتر اسناد رسمی مذکور حاضر شوند.

در صورتی که فروشنده از انجام تعهد خود امتناع کند و در تاریخ مذکور در دفترخانه حاضر نشود، خریدار می‌تواند با حضور در دفترخانه در‌‌ همان تاریخ و تهیه باقیمانده قرارداد، معامله از سردفتر تقاضا کند که گواهی عدم حضور صادر کند.

مشاوره حقوقی الزام به تنظیم سند رسمی

در این گواهی درج می‌شود که در تاریخ مقررشده در مبایعه‌نامه خریدار در دفترخانه حاضر شده و فروشنده به عنوان مالک رسمی مورد معامله بدون هرگونه علت موجهی از حضور و ایفای تعهد خود امتناع کرده است.

اگر در مبایعه‌نامه، دفترخانه یا تاریخ حضور مشخص نشده باشد، خریدار می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دادگاه، محل و تاریخ حضور را به فروشنده اطلاع دهد.

در صورت حاضر نشدن فروشنده در تاریخ معین در اظهارنامه خریدار می‌تواند با تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی انتقال، به دادگاه صالح (محل وقوع ملک ملاک صلاحیت است) مراجعه کند.

_{^{شرایط دعوای الزام به تنظیم سند رسمی}} 

برای طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، باید یکسری شرایط وجود داشته باشد تا بتوان آن دعوا را مطرح نمود؛ وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک شرایط طرح این دعوا را شرح نمودند:

•  وجود یک رابطه قراردادی صحیح بین طرفین دعوی از جمله مبایعه‌نامه یا صلح‌نامه.
• در قرارداد مذکور طرفین متعهد به حضور در دفترخانه جهت تنظیم رسمی سند شده باشند.
• فروشنده مالک قانونی ملک باشد.
• ملک قابلیت نقل و انتقال  داشته باشد، مثلاً در توقیف نباشد.
• خریدار در زمان تعیین شده در قرارداد با در دست داشتن مابقی ثمن در دفترخانه حضور پیدا کند و فروشنده غایب باشد و یا در صورتی که خریدار هم حاضر شده به نحوی که قابل اثبات باشد آمادگی خود را اعلام نموده باشد.

موانع طرح دادخواست الزام فروشنده به تنظیم سند

علاوه بر وجود شرایط گفته شده برای طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی، نباید موانعی نیز در این خصوص وجود داشته باشد، وجود شرایط و نبودن موانع توسط وکیل الزام به تنظیم سند رسمی باید بررسی گردند.

برای بررسی این موارد، خریدار باید اطمینان حاصل کند که ملک مزبور در رهن یا بازداشت نباشد، چرا که در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.

وکیل در اوین | وکیل ملک در اوین

همچنین در مواردی که فروشنده مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر در جهت احقاق حق خود اقدام کند.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال، امکان‌پذیر نیست چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده که قانونا متعلق به وی نبوده است.

تنظیم سند رسمی

اقدامات دادگاه پس از طرح دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی توسط وکیل الزام به تنظیم سند رسمی:

1- احراز مالکیت خوانده: از طریق استعلام ثبتی (اگر شماره پلاک در قولنامه اشتباه ثبت شده باشد، دادگاه آن را اصلاح می‌کند و حکم به انتقال می‌دهد.)
2- احراز مالکیت خوانده بر تبعات مبیع (مورد معامله): در مورد تلفن، استعلام از طریق اداره مخابرات.
3- احراز تادیه قسمتی از ثمن (پیش‌ پرداخت) و محاسبه مابقی ثمن و قید در حکم: در مورد چک، استعلام از طریق بانک.

تجدید نظر خواسته کیست

4- احراز انجام معامله و قرارداد از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود: ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، (قرارداد دست‌نویس خرید و فروش) توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی و توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین.

احراز هویت و شناسایی فروشنده و خریدار و در صورت فوت آنها، ورثه با ملاحظه انحصار وراثت.

تحقیق درباره مورد معامله و اگر در رهن بانک باشد، تعیین و احراز میزان بدهی.

5- توجه به هزینه‌های انتقال سند و عهده‌دار بودن آن از سوی طرفین: هزینه‌های لازم به طور معمول برای انتقال (مانند مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه (به صورت نصف، نصف) بر عهده طرفین است.

انجام هرگونه تحقیق و اقدامی که برای کشف حقیقت لازم باشد: مثلا در مورد تملک مالکانه، معاینه محل برای احراز تصرفات.

دادگاه صالح برای رسیدگی پرونده الزام به سند

در ابتدا دادگاه با توجه به دفاعیات وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، تحقیقات و بررسی‌های لازم توسط دادگاه جهت وجود شرایط و صحت اطلاعات مندرج در دادخواست انجام می‌شود، همانند احراز هویت طرفین، احراز مالکیت فروشنده و وجود قرارداد و همچنین در توقیف نبودن ملک.

همچنین به درخواست خواهان امکان صدور قرار دستور موقت جهت ممانعت از فروش ملک مورد نظر وجود دارد.

خواهان برابر مواد ۱۰، ۱۲ و ۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی، باید دادخواست خود به خواسته الزام فروشنده به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی را تنظیم و آن را تقدیم دادگاهی کند که محل وقوع ملک در حوزه آن دادگاه است.
زیرا در مورد اموال غیرمنقول دادگاه صالح برای رسیدگی، دادگاه محل وقوع مال است.

با عنایت به طولانی بودن زمان رسیدگی تا حصول نتیجه قطعی بهتر است، فروشنده ضمن دادخواست خود، صدور دستور موقت مبنی بر توقیف ملک مورد خریداری را از دادگاه درخواست کند تا فروشنده در این مدت نتواند ملک را به شخص دیگری منتقل کند.

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده:

بعد از از صدور حکم قطعی، خریدار باید خودش یا توسط وکیل الزام به تنظیم سند رسمی، خواستار اجرای حکم از واحد اجرای احکام شوند.
حکم اجرایی به محکوم‌علیه (فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.

دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اعلام می‌کند که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.

ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی

«هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند.
لازم به ذکر است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ‌گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مورد معامله بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می‌شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نیست.
در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی، آنچه که مورد تقاضا است با احراز مالکیت تفاوت دارد.

در این گونه دعاوی وکیل خواهان به دنبال اثبات مالکیت خود نیست بلکه به عقده او، مالکیت به او انتقال یافته و صرفا خواستار انجام تشریفات آن است اما برای صدور حکم به الزام، وضعیت مالکیت برای شخص دادرس باید روشن شود و به نظر صرف استعلام برای این مهم کافی نخواهد بود.

مواد قانونی و اصول مورد استناد

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی با توجه به دانش و تجربه خود اقدام به طرح دلایل و استناد به مواد قانونی برای دفاع از موکل خود می‌نماید.

در این خصوص باید به اصل لزوم معاملات و اصل صحت معاملات و نیز مواد ۱۰، ۱۹۰، ۱۹۱، ۲۱۹، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی اشاره نماید و مستند لایحه دفاعیه خود قرار دهد.

دادگاه چه اقداماتی را جهت الزام به تنظیم سند رسمی انجام می‌دهد؟

دادگاه برای آن که بر مبنای سند عادی؛ خوانده را به تنظیم سند رسمی ملزم نماید، ابتدا می‌بایست صحت تحقق انتقال مالکیت را احراز کند.

از همین رو دادگاه اولاً احراز می‌نماید که خوانده مالک رسمی مال باشد.
دوم: احراز می‌نماید که خوانده اهلیت (اختیار) فروش مال را داشته باشد.

سوم: احراز می‌نماید که خواهان تعهدات مقرر در سند عادی را انجام داده و پرداخت‌ها یا شروط قراردادی که بر عهده خواهان برای دریافت مالکیت ملک بوده، توسط وی انجام شده است.

چهارم: احراز می‌نماید که هزینه تنظیم سند رسمی چه میزان است و بر عهده کدام یک از طرفین است.

در این میان دادگاه می تواند، موارد دیگری را نیز در نظر بگیرد مثلا: سابقه تصرفات قانونی ملک را استخراج کند یا برای روشن شدن متصرفات ملک قرار معاینه محل صادر نماید.

وکیل الزام به تنظیم سند رسمی ملک

بدیهی است در صورتی که نسبت به سند عادی تردید یا انکاری از جانب خوانده مطرح شود، خواهان ابتدا و پیش از این مراحل باید صحت سندی عادی را به ادله یا شواهد دیگر اثبات نماید.

همچنین ممکن است دادگاه در صحت سند عادی تردید کند و با ذکر موارد تردید رسیدگی را منوط به اثبات صحت سند عادی از جانب خواهان نماید.
پس صدور حکم قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی، خوانده (فردی که دادخواست به ضرر او صادر شده است) ده روز مهلت دارد تا به دفترخانه مراجعه و انتقال مال طی سند رسمی را انجام دهد.

در صورت امتناع مالک از این کار، واحد اجرای احکام دادگاه مستقیماً از دفترخانه اسناد رسمی میخواهد که سند رسمی انتقال ملک را تنظیم و نماینده دادگاه به جای خوانده آن سند امضا خواهد نمود.

اهمیت تنظیم سند رسمی برای ملک

تنظیم سند رسمی پس از معاملات ملکی که با قولنامه یا مبایعه نامه صورت می‌گیرد از اهمیت بسزایی برخوردار است و برای تنظیم سند می‌تواند خود خریدار یا وکیل الزام به تنظیم سند رسمی اقدام نمایند.

اغلب اتفاق می‌افتد که فروشندگان معاملات ملکی، ملک را همزمان به چندین نفر می‌فروشند و خریداران با مسائل قضایی مواجه می گردند، که گاها موفقیت در آنها سال‌ها زمان می‌برد.
البته جهت ثبت و تنظیم سند رسمی ملکی به شرایطی نیاز است که قانون‌گذار این شرایط را در قانون لحاظ نموده است.

مزایای بهره گیری از وکیل در دادخواست الزام به تنظیم به سند رسمی

بهترین وکیل الزام به تنظیم سند رسمی در خصوص دعوای تنظیم این سند گفته، دعوایی است که پیچیدگی‌های مخصوص به خود را دارد.
خوانده ممکن است مال را به وثیقه نزد شخص ثالثی سپرده باشد و حتی آن را فروخته باشد که این امر در کیفیت طرح خواسته موثر است.

فروض متعددی بر این دعوا وارد است که هر کدام نیاز به وکیل دادگستری مجرب را تقویت خواهد نمود، اما بدون این فروض متعدد و در عادی‌ترین حالت (هم فروشنده مالک رسمی باشد و هم مال به شخص دیگری فروخته یا رهن (وثیقه) داده نشده است)، طرح چنین دعوایی مستلزم استفاده از خدمات وکیل پایه یک دادگستری می‌باشد.

چرا که اولا می‌بایست یک سند عادی با تمام مفاد آن نزد دادگاه اثبات شود و دوما انجام تعهدات خواهان می‌بایست، احراز گردد تا به این وسیله دادگاه حکمی قطعی مبنی بر الزام خوانده به تنظیم سند رسمی را صادر نماید که اثبات کلیه فروض گفته شده به دلیل پیچیدگی قوانین در حیطه تخصص وکیل الزام به تنظیم سند رسمی خواهد بود.

اگر به دنبال کسب اطلاعات لازم در مورد موضوع وکیل الزام به تنظیم سند رسمی هستید، می‌توانید از وکلای متخصص و با تجربه در این زمینه کمک دریافت نمایید تا شما را از ابتدا تا انتهای مسیر راهنمایی و کمک نمایند.

بنابراین، ما به شما موسسه حقوقی مهر پارسیان، با مدیریت دکتر محمدرضا مهری، را معرفی می‌کنیم که دارای بهترین و باتجربه‌ترین وکلا در این زمینه می‌باشد.
جهت دریافت نوبت مشاوره در زمینه الزام به تنظیم سند رسمی، می‌توانید با شماره تماس‌های موسسه حقوقی مهر پارسیان نیز، تماس حاصل نمایید.

نحوه تنظیم دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی

انواع سند چیست؟

1- سند عادی 2- سند رسمی 3- سند عادی در حکم سند رسمی 4- سند لازم الاجرا 5- سند در حکم لازم الاجرا

سند ملکی وکالتی چیست؟

سند وکالتی به سندی گفته می‌شود که مالک ملک خود را با یک وکالت نامه محضری به شخص دیگری واگذار کرده و نام آن شخص به عنوان وکیل در سند ثبت می‌گردد.